Koordinácia výsledkov hodnotenia rôznymi prístupmi. Schvaľovací postup ako záverečná fáza procesu hodnotenia. Príklady konštrukčných parametrov

Metóda násobenia hrubého nájomného. Celkový pomer kapitalizácie

V rámci trhového prístupu k oceňovaniu nehnuteľných predmetov sa na porovnanie obdobných predmetov a predmetu hodnotenia často používa buď multiplikátor hrubého nájomného alebo kapitalizačný koeficient.

Multiplikátor hrubého nájomného (GRM) je pomer predajnej ceny nehnuteľnosti k príjmu z tejto nehnuteľnosti. Rozumie sa, že ak existujú rozdiely vo vybavenosti alebo umiestnení medzi predmetnou nehnuteľnosťou a porovnateľnými nehnuteľnosťami, tieto sú už zohľadnené v predajných cenách a sadzbách prenájmu.

Pri výpočte pomeru celkovej kapitalizácie (R) sa vychádza z priamej kapitalizácie príjmu z prevádzky porovnateľného majetku jeho vydelením predajnou cenou porovnateľného majetku. Použitie tejto metódy oceňovania nehnuteľností umožňuje eliminovať nevýhody metódy multiplikátora hrubého nájomného, ​​keďže v tomto prípade sa vyberú porovnateľné objekty, ktoré sa vyznačujú tokom príjmov podobným riziku a trvaniu ako tok príjmov oceňovanej nehnuteľnosti.

Špecialisti-odhadcovia spravidla vykonávajú ocenenie nehnuteľnosti všetkými tromi uvažovanými metódami (nákladná, zisková a trhová). Konečná cena nehnuteľnosti sa určí na základe dohody, t.j. analýza alternatívnych záverov o hodnote predmetu hodnotenia získaných na základe rôznych prístupov za účelom stanovenia konečného hodnotenia nákladov.

Kritériá schválenia sú:

Súlad každého prístupu s účelom použitia hodnotenia;

Presnosť informácií a výpočtov pre každý prístup;

Platnosť a konzistentnosť dôkazov poskytnutých v priebehu uplatňovania každého z prístupov.

Na základe vykonanej analýzy hodnotiteľ priradí váhu každému prístupu. Konečný odhad nákladov je teda váženým priemerom nákladov.

Výsledky hodnotiacej práce sú zvyčajne prezentované vo forme správy. Medzinárodné štandardy zároveň vyžadujú, aby sa takáto správa nazývala „Správa o ocenení“ alebo „Certifikát o ocenení“.

jednotná klasifikácia hodnotiace správy na úrovni medzinárodných organizácií ešte nie sú vypracované. Zároveň existujú rôzne klasifikácie výkazov na národnej úrovni a na úrovni jednotlivých rezortov a obchodných spoločností.

Najpočetnejšie sú klasifikácie správ podľa hĺbky preštudovania materiálu a miery podrobnosti prezentácie hlavných faktov a záverov. Zvážte napríklad nasledujúcu klasifikáciu používanú Appraisal Institute (USA): ústna správa; listová správa; krátka správa; úplná správa.

Ústna forma hodnotiacich správ sa zvyčajne používa, ak klientovi postačujú najpovrchnejšie a nepodložené predbežné informácie. Ústna hodnotiaca správa sa môže použiť v prípadoch, keď budú vylúčené následné odkazy na ňu. Odovzdanie výsledkov hodnotenia zákazníkovi môže prebehnúť na osobnom stretnutí alebo telefonicky. Za ústny znalecký posudok sa považuje aj oznámenie znaleckého posudku odhadcu na súde. Každá ústna správa musí obsahovať popis oceňovaného majetku, faktické informácie, predpoklady a odôvodnenie hodnotiaceho úsudku.

Listová správa obsahuje Všeobecné charakteristiky oceňovaný majetok a výšku hodnoty získanej ako výsledok analýzy. V tomto prípade sú možné dve situácie - hodnotenie bolo vykonané v skrátenej verzii a hodnotenie bolo vykonané v plnej verzii.

V prvej možnosti by mal list uvádzať všetky obmedzenia, v rámci ktorých sa hodnotenie vykonalo, a tiež uviesť, že prezentovaný výsledok je predbežný. Pri druhej možnosti by mal list uvádzať, že hodnotenie bolo vykonané v celom rozsahu, a mal by obsahovať aj odkaz na umiestnenie úplnej verzie správy. V praxi sa takéto listy najčastejšie používajú ako oznámenie klientovi o ukončení hodnotiacej práce.

Skrátená forma správy je široko používaná v špecializovaných organizáciách zapojených do poistenia a hypotekárnych úverov. Podobne ako listová správa, aj súhrnná správa môže odrážať výsledky obmedzeného hodnotenia alebo výsledky úplného hodnotenia. V prípade, že hodnotenie bolo vykonané v súlade so zadávacími podmienkami pre hodnotenie v skrátenej verzii alebo za prítomnosti významných obmedzení, takéto skutočnosti by mali byť uvedené v správe aj vo všetkých odkazoch na ňu. Ak súhrnná správa odráža výsledky získané v úplnej správe, potom by sa mal uviesť odkaz na úplnosť štúdie a umiestnenie úplnej správy.

Krátke správy môžu byť vyhotovené buď vo forme rozprávania, alebo vo forme špeciálne navrhnutých formulárov a tabuliek.

Napokon posledným typom správ o ocenení v posudzovanej klasifikácii je úplná správa, ktorá predstavuje úplný opis zdrojových informácií, ich analýzu a závery o hodnote.

Pozrime sa podrobnejšie na typický obsah úplnej správy o hodnotení trhovej hodnoty.

Úplná hodnotiaca správa je vo svojej podstate dokumentom voľnej formy. Praktické skúsenosti však ukazujú, že určitá štrukturalizácia a štandardizácia prezentácie materiálu značne zjednodušuje písanie aj štúdium takéhoto dokumentu. Odporúčaný vzor pre úplnú správu o trhovom ocenení obsahuje nasledujúce hlavné časti.

Titulná strana

Na titulnej strane je uvedený názov a adresa oceňovaného predmetu, dátum ocenenia, meno objednávateľa a odhadcu.

Sprievodný list

Správe predchádza sprievodný list adresovaný klientovi. Potvrdzuje ukončenie znaleckých posudkov, poskytuje hlavné charakteristiky predmetu oceňovania a hodnotu nehnuteľnosti získanú v dôsledku ocenenia.

Zhrnutie hlavné fakty a závery

V tejto časti prehľadu sú uvedené nasledujúce položky:

Hlavné ustanovenia podmienok hodnotenia;

Dodatočné informácie, ktoré vecne súvisia s hodnotou hodnoty;

Hlavné výsledky získané pri analýze a spracovaní počiatočných informácií.

Materiál v tejto časti je určený na rýchle oboznámenie klienta s hlavnými bodmi vykonávanej práce.

Kľúčové predpoklady, predpoklady a obmedzenia

Výpis predpokladov, predpokladov a obmedzení používaných odhadcom je povinný prvok správa. Zároveň sú osobitne zdôraznené pozície, ktoré klient uvádza a ktoré sa nezhodujú so štandardnými prístupmi v hodnotení.

Približný zoznam predpokladov, predpokladov a obmedzení pri posudzovaní trhovej hodnoty obsahuje nasledujúce pozície.

Správa o hodnotení je spoľahlivá len ako celok. Použitie jednotlivých ustanovení a záverov mimo kontextu celej správy je nesprávne a môže viesť k skresleniu výsledkov výskumu.

Výsledky a obsah správy sú platné len pre účely hodnotenia špecifikované v zadávacích podmienkach.

Aby sa predišlo nesprávnemu výkladu výsledkov hodnotenia, akékoľvek odkazy na materiály správy, ako aj preklad správy do cudzie jazyky bez príslušného vydania a povolenia odhadcu nie sú povolené.

Práce na odbornej skúške predmetu ocenenia boli vykonané v rozsahu dohodnutom s objednávateľom. (Ak je podľa názoru hodnotiteľa hĺbka štúdie nedostatočná, čo môže ovplyvniť získaný výsledok, je potrebné túto skutočnosť uviesť). Za prítomnosť skrytých vád, ktorých odhalenie nie je možné vizuálnymi alebo nedeštruktívnymi metódami, znalec nezodpovedá.

Špeciálne štúdie environmentálnej situácie nie sú stanovené v podmienkach hodnotenia. (Ak áno, do akej miery.)

Nebola vykonaná expertíza právnych aspektov vlastníckych práv. Oceňovaná nehnuteľnosť sa považuje za bez akýchkoľvek nárokov tretích strán, okrem prípadov uvedených v správe.

Posudok znalca k prijatej hodnote je platný len ku dňu ocenenia. Odhadca nezodpovedá za zmeny situácie po dátume ocenenia, ktoré môžu ovplyvniť hodnotu oceňovaného predmetu.

Výsledok hodnotenia úplne závisí od primeranosti a presnosti použitých informácií a od prijatých predpokladov. Výsledkom je, že získaná hodnota trhovej hodnoty má pravdepodobnostný charakter s určitými parametrami rozptylu, bez ohľadu na to, či je vyjadrená ako jediné číslo alebo ako rozsah.

Posudok obsahuje odborný posudok znalca o hodnote predmetu na účely ocenenia uvedenej v zadávacom zákazke a nie je zárukou, že predmet ocenenia bude predaný na voľnom trhu za cenu rovnajúcu sa hodnota získaná v tejto správe.

Okrem všeobecných pozícií by tento zoznam mal obsahovať aj ďalšie položky, ktoré podľa názoru hodnotiteľa výrazne ovplyvňujú výsledok. Napríklad: ak bolo hodnotenie vykonané bez požadovaných dostatočných informácií, ak klient nezverejnil účel hodnotenia atď. V takýchto prípadoch by mal odhadca objasniť, či sú potrebné ďalšie informácie a výskum na dosiahnutie konečného úsudku o hodnote. Je potrebné poznamenať samostatne špeciálne pokyny klienta na posúdenie.

Zoznam podmienok umožňujúcich zverejnenie výsledkov hodnotenia alebo odkaz na ne

Ak sa v súlade so zmluvou o ocenení predpokladá zverejnenie výsledkov ocenenia alebo otvorený odkaz na ne, musí odhadca súčasne s predložením správy poskytnúť návrh materiálu na zverejnenie alebo odkaz. Tento projekt by mal obsahovať minimum potrebných informácií, aby sa predišlo nesprávnej interpretácii výsledkov hodnotenia. Okrem toho musí hodnotiteľ písomne ​​uviesť, že pred udelením súhlasu si musí prečítať a preštudovať návrh formy a obsahu navrhovanej publikácie. Hodnotiteľ musí pred vytlačením dostať kópiu a podpísať ju.

Meno, kvalifikácia a postavenie odhadcu;

Dátum a vymeriavací základ;

Označenie noriem, v súlade s ktorými sa hodnotenie vykonáva;

Špeciálne predpoklady a odchýlky od noriem prijatých počas hodnotenia;

Obmedzenia a pokyny klienta, ku ktorým došlo pri tomto posudzovaní.

Dátum a rozsah odbornej skúšky

Uvádza sa dátum alebo obdobie, počas ktorého sa vykonalo odborné preskúmanie, mená a kvalifikácia odborníkov alebo odhadcov, objem a hĺbka vykonaných prác. Ak sa počas procesu hodnotenia odhalia skutočnosti, ktoré poukazujú na potrebu hlbšej technickej expertízy, je vyjadrený názor odborníkov na vplyv dodatočných údajov na hodnotu objektu.

Ak bol z nejakého dôvodu sťažený prístup k objektu alebo k jednotlivým prvkom konštrukcie, je potrebné túto skutočnosť uviesť.

Stanovenie základu hodnoty

Uvádza sa úplná definícia a príslušné komentáre k vymeriavaciemu základu dohodnutému v zadávacích podmienkach.

Analýza sociálno-ekonomickej situácie v regióne

V tejto časti správy sa skúma situácia na trhu v týchto oblastiach:

Stručný opis prírodné a klimatické vlastnosti regiónu;

Kľúčové makroekonomické ukazovatele;

Kľúčové ukazovatele podľa sektorov ekonomiky, dynamika ich zmien a vplyv na postavenie objektu hodnotenia na trhu;

Hlavné ukazovatele sociálneho rozvoja, dynamika ich zmeny a vplyv na postavenie objektu hodnotenia na trhu;

Hlavné charakteristiky trhu s nehnuteľnosťami;

Závery k časti zdôvodňujúcej súčasné a perspektívne postavenie oceňovaného objektu na trhu, určenie najpravdepodobnejšieho typického kupujúceho a jeho investičnú motiváciu.

Na ilustráciu je poskytnutá mapa regiónu s vyznačením polohy predmetu hodnotenia.

Analýza polohy predmetu posudzovania

Na základe špecifických charakteristík lokality sa identifikujú pozitívne a negatívne faktory, ktoré výrazne ovplyvňujú náklady:

Povaha typu využitia okolitej pôdy;

Dopravná dostupnosť;

Inžinierske siete a verejné služby;

sociálna infraštruktúra;

Ekonomická poloha;

Ekologický stav územia;

spoločenská povesť;

Kriminálne prostredie.

Na ilustráciu je poskytnutá mapa oblasti s vyznačením polohy predmetu hodnotenia.

Popis predmetu hodnotenia

Za predpokladu Detailný popis pozemky, budovy a stavby. Priestorové plánovanie a konštruktívne riešenie, inžinierska podpora zariadenia. Na ilustráciu sú uvedené plány, kartogramy, fotografické materiály.

Príloha k správe obsahuje úkon technickej kontroly predmetu s chybnými zoznamami.

Analýza najlepšieho a najefektívnejšieho použitia

V závislosti od zloženia zadávacích podmienok sa vykoná analýza najlepšieho a najefektívnejšieho využitia pozemku ako voľného a/alebo majetku s existujúcimi vylepšeniami.

"Určenie nákladov nákladovou metódou",

"Určenie hodnoty trhovou metódou",

"Určenie hodnoty príjmovej metódy"

Konsolidácia výsledkov hodnotenia

Na základe vykonaných rozborov a výpočtov a po zohľadnení všetkých zistení je formulovaný posudok znalca na trhovú hodnotu oceňovaného predmetu.

Certifikát o posúdení

V tejto časti správy odhadca:

Informuje o odborných štandardoch, na základe ktorých sa práca vykonáva;

Pri posudzovaní potvrdzuje súlad s normami profesionálnej etiky;

Pri výkone práce deklaruje svoje postavenie, t. j. či je interným, externým alebo nezávislým posudzovateľom;

Poskytuje hodnotu získanú ako výsledok ocenenia s uvedením dátumu ocenenia;

Dá svoj podpis a pečať.

Zoznam použitej literatúry

Uvádza sa zoznam normatívnej, technickej, odbornej literatúry a tlačených zdrojov použitých pri hodnotení.

Všeobecné informácie o odhade

Uveďte vzdelávacie inštitúcie, vrátane odborných, dátumy ich ukončenia, názov získaných odborností a kvalifikácií, stupňa a tituly, členstvo a kvalifikácia v odborných spoločnostiach, zoznam vykonaných oceňovacích prác a ďalšie informácie, ktoré klientovi umožňujú získať názor na odbornosť a skúsenosti odhadcu.

Aplikácie

Aplikácia obsahuje:

Informácie o analogických objektoch označujúce zdroje získavania informácií;

Výpočty a informácie, ktoré boli použité pri vykonávaní práce, s uvedením zdrojov;

Grafické a fotografické materiály znázorňujúce predmet hodnotenia.

V súlade s FSO. (Federálne štandardy oceňovania.) Konečná hodnota hodnoty oceňovaného predmetu je hodnota oceňovaného predmetu, získaná ako výsledok oceňovateľom odôvodneného zovšeobecnenia výsledkov výpočtu hodnoty oceňovaného predmetu s použitím rôznych prístupov k oceňovaniu a oceňovaniu. metódy hodnotenia.

Existujú tri všeobecne akceptované prístupy podľa oceňovacích štandardov:

Nákladový prístup ako súbor metód hodnotenia hodnoty veci, založený na stanovení nákladov potrebných na obnovu alebo výmenu predmetu hodnotenia s prihliadnutím na jeho opotrebovanie;

Porovnávací prístup - ako súbor metód hodnotenia hodnoty objektu, založený na porovnaní objektu hodnotenia s podobnými objektmi, ku ktorým existujú informácie o cenách transakcií s nimi;

Príjmový prístup - ako súbor metód oceňovania založených na stanovení očakávaných príjmov z predmetu posudzovania. Musia sa uplatniť všetky tri prístupy (alebo zdôvodniť nepoužívanie žiadneho z nich). Odhadca na základe výsledkov získaných v rámci každého z prístupov k posúdeniu určí konečnú hodnotu hodnoty predmetu ocenenia. Musí byť vyjadrená v rubľoch ako jedna hodnota, pokiaľ nie je v zmluve o ocenení stanovené inak (môže existovať interval). Spôsoby odvodenia konečnej hodnoty nákladu volí odhadca samostatne, nemôže ísť o aritmetický priemer troch číslic. Odhadca priraďuje každému z prístupov váhu v závislosti od zhromaždených informácií, ich presnosti, spoľahlivosti, odrazu situácie na trhu, počtu opráv atď. a vypočítava vážený priemer Široko sa používajú ďalšie zložitejšie štatistické metódy na spriemerovanie - metóda hierarchickej analýzy - Sautyho matica atď.

V procese hodnotenia boli použité rôzne metódy. Rozhodnutie o relatívnej dôležitosti hodnotových ukazovateľov získaných na základe rôznych metód je určené rozumným úsudkom odhadcu, ktorý je formalizovaný vážením výsledkov použitých metód.

Existujú dve základné metódy váženia: metóda matematického váženia a metóda subjektívneho váženia. V tomto príspevku odhadca použil druhý spôsob určenia konečnej hodnoty.

Výhody každého prístupu pri hodnotení posudzovanej nehnuteľnosti sú určené nasledujúcimi kritériami:

Schopnosť odrážať skutočné zámery potenciálneho predávajúceho alebo kupujúceho.

Kvalita informácií, na ktorých je analýza založená.

Schopnosť prístupov zohľadňovať výkyvy trhu a hodnotu peňazí.

Schopnosť zohľadniť špecifické vlastnosti objektu, ktoré ovplyvňujú jeho hodnotu, ako je umiestnenie, veľkosť, potenciálna ziskovosť.

Nákladový prístup vám umožňuje určiť náklady na výrobu a predaj nového predmetu oceňovania mínus všetky formy akumulovaných odpisov. Výhodou tohto prístupu je dostatočná presnosť a spoľahlivosť informácií o nákladoch. Nevýhodou je, že je ťažké presne posúdiť všetky formy opotrebovania. Použitie nákladového prístupu je najatraktívnejšie, keď sú typickí predajcovia a kupujúci pri svojich rozhodnutiach orientovaní na náklady. Špecifickou oblasťou použitia nákladového prístupu je oceňovanie jedinečných objektov, najmä na nevýnosové účely. Treba však mať na pamäti, že nákladový prístup zahŕňa náklady na pozemky, najdrahšie aktívum na svete. Hlavné mestá. Účelom ocenenia majetku je určiť hodnotu záložných (úverových) záväzkov, t. j. je potrebné zohľadniť hodnotu predmetov v trhových podmienkach a nákladový prístup odráža iba náklady na obnovu nehnuteľností. Preto sme sa rozhodli nebrať do úvahy výsledky oceňovania nehnuteľností získané na základe nákladového prístupu pri objektoch, ktoré sú komerčne atraktívne, ale zohľadňovať takéto výsledky pri špecializovaných objektoch nehnuteľností.

Príjmový prístup kapitalizuje súčasné a budúce výhody používania zariadenia. Výhodou tohto prístupu je, že priamo zohľadňuje výhody z využívania nehnuteľnosti a trhové príležitosti počas trvania navrhovaného vlastníctva. Tento prístup je navyše založený na údajoch o trhových sadzbách nájomného, ​​vďaka čomu sú výsledky získané jeho aplikáciou spoľahlivejšie. Medzi nevýhody tohto prístupu patrí skutočnosť, že zohľadňuje budúce príjmy z vlastníctva nehnuteľnosti, t.j. je založená na výhľadových údajoch, ktoré sa nedajú presne odhadnúť (napríklad údaje o obsadenosti zariadení, údaje o príjmoch a výdavkoch, zmeny v daňovej legislatíve atď.).

Porovnávací prístup využíva informácie o predajoch nehnuteľností porovnateľných s oceňovanou nehnuteľnosťou. Pomocou komparatívneho prístupu sa trhová hodnota oceňovanej nehnuteľnosti vypočíta analýzou trhových cien za predaj podobných nehnuteľností. Metódy komparatívneho prístupu s dostatočnou úplnosťou a dostupnosťou informácií o analógovom objekte umožňujú získať kalkuláciou cenu nehnuteľného objektu, ktorá odráža skutočný stav trhu s nehnuteľnosťami. V praxi sú informácie o transakciách takmer úplne uzavreté a informácie o objektoch ponúkaných na predaj nie sú celkom dostatočné a úplné.

Pri odsúhlasovaní výsledkov bola použitá metóda hodnotenia expertným váženým priemerom. Pri tejto metóde sa každý z použitých v

Posúdeniu prístupov a metód sa priraďujú rôzne váhové koeficienty v závislosti od spoľahlivosti informácií použitých pri ich aplikácii. Maximálna hodnota hodnotenia je rovná 5, minimum je 1. Maximálna hodnota je 5 - prístup plne spĺňa zvolené kritérium; 4 - prístup vyhovuje zvolenému kritériu, existujú však drobné poznámky "proti"; 3 - prístup spĺňa kritérium uspokojivo, existuje dostatočný počet faktov "proti"; 2 – prístup nespĺňa kritérium dobre; 1 - prístup veľmi zle spĺňa kritérium, mierne ovplyvňuje jeho podstatu.

V závislosti od miery odrazu zvoleného porovnávacieho parametra je každému prístupu priradená hodnota.

Vo vyspelej ekonomike sa zvyčajne uprednostňuje porovnávací prístup. V súčasných podmienkach ekonomického útlmu sú všetky tri prístupy takmer rovnocenné, t.j. pri stanovení ceny trh uvažuje s objektom nielen z hľadiska priemernej trhovej cenovej hladiny pre podobné objekty, ale aj z hľadiska dosiahnutia potenciálneho príjmu a nákladov vynaložených na výstavbu podobného (identického) objektu, preto , podľa parametra „schopnosť reflektovať motiváciu kupujúceho/predávajúceho“ a „dodržanie kalkulovaných nákladov“ majú tri prístupy rovnakú váhu.

Parameter „schopnosť zohľadniť štruktúru cenotvorných trhových faktorov“ priraďuje vysoké hodnoty príjmovým a komparatívnym prístupom, keďže ich výpočet je založený na údajoch získaných z trhu.

Mieru spoľahlivosti a dostatočnosti informácií posudzovali odhadcovia v procese zberu údajov z trhu na použitie pri svojich výpočtoch. Najväčší počet informácie získané z verejných zdrojov sa používajú komparatívnym prístupom, pri overovaní museli odhadcovia v súvislosti so získavaním nesprávnych informácií viackrát objasňovať podrobnosti pre rôzne predmety analógií. čo sa týka

tento prístup dostal nižšiu hodnotu.

Na výpočet váh výsledkov použitých metód v konečnej trhovej hodnote oceňovaného objektu vykonáme nasledujúce jednoduché výpočty:

Vytvorila sa matica (tabuľka) faktorov, ktorá každému prístupu priradila štyri typy skóre podľa štyroch kritérií;

Stanovil sa súčet bodov každého prístupu;

Vypočítal sa súčet skóre všetkých prístupov použitých na hodnotenie;

Vo vzťahu k súčtu bodov tohto prístupu k súčtu bodov všetkých použitých prístupov bola odhadnutá váha tohto prístupu vypočítaná v percentách;

Vypočítané váhy prístupov boli zaokrúhlené s presnosťou 1 %, aby sa tieto váhy použili na zhrnutie výsledkov.

Zaokrúhľovanie je nevyhnutné, pretože nezaokrúhlené váhy vyvolávajú u čitateľa správy mylný dojem o presnosti získaného výsledku, čo môže dotknutej osobe spôsobiť väčšiu ujmu ako zdanlivo čisto formálna chyba údajne spôsobená zaokrúhľovaním do konečného výsledku.

Na základe zaokrúhlených váh vypočítame zovšeobecnenú hodnotu oceňovaného majetku tak, že hodnotu získanú týmto prístupom vynásobíme zaokrúhlenou váhou prístupu, vypočítanou za účelom zovšeobecnenia výsledkov ocenenia. Údaje sú uvedené v tabuľke č.16.

Tabuľka č.16 - Výpočet váhových koeficientov

Výsledky aplikácie dvoch prístupov poskytli nasledujúce výsledky hodnotenia hodnoty objektu:

Tabuľka č. 17 - Koordinácia výsledkov hodnotenia majetku

Poslednou fázou hodnotenia je zhoda získaných výsledkov rôzne metódy v rámci používaných prístupov. Účelom takejto dohody je získať konečnú hodnotu nákladov.

Tieto tri prístupy k oceňovaniu sú na sebe nezávislé, hoci každý je založený na rovnakých ekonomických princípoch. Na ideálnom (otvorenom a konkurenčnom) trhu by všetky tri prístupy mali viesť k rovnakej hodnote. Väčšina trhov je však nedokonalá, ponuka a dopyt nie sú v rovnováhe. Potenciálni používatelia môžu byť nesprávne informovaní, výrobcovia môžu byť neefektívni. Z týchto a iných dôvodov môžu prístupy dávať rôzne ukazovatele hodnoty, ktoré odhadca počas schvaľovacieho konania navzájom porovnáva.

Ako sa uvádza vo federálnych hodnotiacich štandardoch (FSO č. 1), metóda párovania, ktorú si vybral odhadca, ako aj všetky úsudky, predpoklady a informácie použité odhadcom v procese porovnávania výsledkov, musia byť odôvodnené.

Vážené spriemerovanie sa považuje za najvýhodnejšiu možnosť na vykonanie postupu zosúladenia získaných výsledkov s cieľom získať konečnú hodnotu nákladov. Odhadca zvažuje, do akej miery ten či onen prístup zodpovedá účelu posudzovania predmetu, či sú výpočty podložené trhovými údajmi, či sú s nimi v rozpore, a v konečnom dôsledku sa viac spolieha na hodnotový ukazovateľ, ktorý sa získa. na základe toho najideálnejšieho zo všetkých hľadísk prístupu. Inými slovami, aby sa hodnotiteľ dohodol na postupe váženia, musí odôvodniť výber použitých váh.

V prípade výraznej nezrovnalosti vo výsledkoch posúdenia posudku získaných rôznymi prístupmi musí znalec poskytnúť analýzu príčin nezrovnalosti v posudku.

Odhadca určuje relatívnu dôležitosť, použiteľnosť a platnosť každej hodnoty na základe kritérií, ako je primeranosť, kvalita informácií, presnosť odhadu a množstvo dôkazov.

Vážená priemerná trhová hodnota (PC) predmetnej nehnuteľnosti sa vypočíta podľa vzorca:

RS = SP ´r1 + SP ´r2 + DP ´r3 , kde:

Príklad tabuľky:

Osobitosti hodnotenia v konkurznom konaní. Správa o hodnotení.

Situácia úpadku a likvidácie podniku je naliehavá. Pravdepodobnosť kladného riešenia problému s neplatením závisí od hodnoty nehnuteľnosti. Odhad hodnoty podniku je potrebný nielen v prípade likvidácie, ale aj v iných prípadoch spolupráce s insolventným podnikom:

– pri financovaní podniku-dlžníka;

– pri financovaní reorganizácie podniku;

– v prípade reorganizácie podniku vykonanej bez súdu;

- pri príprave plánu splácania dlhov dlžníckeho podniku;

- pri analýze a identifikácii možností rozčlenenia jednotlivých výrobných zariadení do ekonomicky samostatných celkov;

– pri hodnotení žiadostí o kúpu podniku;

– pri skúmaní podvodných transakcií s cieľom prevodu vlastníckych práv na tretie strany;

– počas skúmania programov reorganizácie podnikov.

Podľa zákona Ruskej federácie "O platobnej neschopnosti (konkurze)" z 26. októbra 2002 č. 127-FZ možno podnik posudzovať v štádiu externého riadenia (článok 109 "Opatrenia na obnovenie platobnej schopnosti dlžníka": keď predaj časti majetku dlžníka a predaj celého podniku dlžníka, článok 110 „Predaj podniku dlžníka“ a článok 111 „Predaj časti majetku dlžníka“: stanovuje sa počiatočná predajná cena majetku určeného na dražbu na základe trhovej hodnoty majetku stanovenej nezávislým odhadcom) sa v štádiu konkurzného konania (článok 130 „Oceňovanie majetku dlžníka“) predpokladá, že správca konkurznej podstaty v priebehu konkurzného konania vykoná súpis a posúdenie majetku dlžníka. Na tento účel láka nezávislých odhadcov a iných odborníkov s platbou za ich služby na úkor majetku dlžníka, pokiaľ schôdza veriteľov nestanoví iný zdroj.

Majetok dlžníka - jednotného podniku alebo dlžníka - akciovej spoločnosti, v ktorom je viac ako 25 % hlasovacích práv vo vlastníctve štátu alebo obce, oceňuje nezávislý odhadca s predložením záveru zo sp. orgánu štátnej finančnej kontroly o posúdení.

Ocenenie hnuteľného majetku dlžníka, ktorého účtovná hodnota ku dňu posledného vykazovania pred úpadkom dlžníka je nižšia ako stotisíc rubľov, možno vykonať bez účasti nezávislého odhadcu na základe rozhodnutia zhromaždenia veriteľov.

Pri zakladaní konkurznej podstaty sa čl. 131 je predmetom ocenenia prevažná časť majetku dlžníka, majetok, ktorý je predmetom záložného práva, sa zohľadňuje a oceňuje samostatne. Cena spoločensky významných predmetov podľa čl. 132 určuje aj nezávislý odhadca.

V konkurznom konaní sa počiatočná predajná cena majetku dlžníka uvedeného do dražby podľa čl. 139 „Predaj majetku dlžníka“ zisťuje nezávislý odhadca.

Postupy hodnotenia postúpenia pohľadávok dlžníka a obmeny majetku dlžníka v priebehu konkurzného konania sa vykonávajú rovnako ako pri externej správe v súlade s čl. 111 a 115, teda so zapojením nezávislého odhadcu.

Oceňovanie v prípade bankrotu má množstvo znakov v dôsledku mimoriadnej povahy samotnej situácie. Na základe tohto hodnotenia mnohé zainteresované strany prijímajú určité manažérske rozhodnutia a činnosti. Ďalším znakom hodnotenia je vysoká miera závislosti tretích strán na výsledkoch hodnotenia. V prípade bankrotu sú zákazníkmi a používateľmi hodnotenia rôzne osoby. Používateľmi posudku sú veritelia, investori, súdne orgány, ktoré sa nezúčastnili na stanovení úlohy hodnotenia a ktoré sa pri vypracúvaní posudku plne spoliehajú na výsledky hodnotenia. manažérske rozhodnutia. Nie sú v neustálom kontakte so znalcom, nepoznajú termíny posudkovej úlohy, môžu negatívne interpretovať výsledky posudku vykonaného znalcom. Vzhľadom na to musia zainteresované strany o ocenenie získať od zákazníka ocenenia (napríklad od externého manažéra) alebo od samotného znalca primerané vysvetlenia týkajúce sa základných parametrov na posúdenie likvidačnej hodnoty podniku: účel ocenenie, funkcia ocenenia, typ hodnoty, ktorá bola určená, obmedzenia a predpoklady v ocenení, dátum ocenenia atď.

Vonkajšie riadenie znamená reštrukturalizáciu takmer všetkých výrobných faktorov dlžníckeho podniku (práca, nehnuteľnosti, kapitál a manažment); zavedenie moratória na uspokojenie pohľadávok veriteľov; obnovenie platobnej schopnosti z dôvodu reprofilácie výroby, likvidácie pohľadávok, predaja časti majetku, predaja podniku a pod.

Podľa čl. 109 zákona č. 127-FZ „O platobnej neschopnosti (konkurze)“, externí manažéri prijmú opatrenia na obnovenie platobnej schopnosti dlžníka, vypracujú plán externého riadenia a vypracujú opatrenia na obnovenie platobnej schopnosti:

- výroba je reprofilovaná: nerentabilná výroba je zatvorená;

- predaj majetku;

- vykoná sa postúpenie práv pohľadávky dlžníka;

– uskutoční sa umiestnenie ďalších kmeňových akcií dlžníka;

– predaj podniku dlžníka;

- nahradenie majetku dlžníka a pod.

Všetky zahŕňajú postup pri posudzovaní majetku, vlastníckych práv, podielov atď. v tej či onej forme.

Podľa čl. 110 „Predaj podniku dlžníka“ pod podnikom dlžníka sa rozumie majetkový komplex určený na realizáciu podnikateľskú činnosť. Predmetom predaja môžu byť pobočky a iné štrukturálne útvary dlžníka – právnické osoby. Počiatočná predajná cena podniku ponúkaného na predaj (otvorený alebo uzavretý alebo aukcia) je stanovená na základe trhovej hodnoty majetku, stanovenej v súlade so správou nezávislého odhadcu najatého externým manažérom. Počiatočná predajná cena podniku zároveň nemôže byť nižšia ako minimálna predajná cena podniku určená riadiacimi orgánmi dlžníka.

V súlade s čl. 111 „Predaj časti nehnuteľnosti“ počiatočná predajná cena nehnuteľnosti ponúknutej do dražby je stanovená na základe trhovej hodnoty nehnuteľnosti podľa správy nezávislého odhadcu najatého externým manažérom. Majetok dlžníka - jednotného podniku alebo dlžníka - akciovej spoločnosti, ktorého viac ako dvadsaťpäť percent hlasovacích práv je vo vlastníctve štátu alebo obce, oceňuje aj nezávislý odhadca, predpokladá sa však že posudok znalca preskúma orgán štátnej finančnej kontroly s vyjadrením k posudku.

Preskúmanie správy o hodnotení- ide o súbor opatrení na overenie súladu odhadcu pri posudzovaní požiadaviek právnych predpisov Ruskej federácie o oceňovacích činnostiach a dohode o oceňovaní, ako aj dostatočnosti a spoľahlivosti použitých informácií, platnosti prijatých predpokladov odhadcom použitie alebo odmietnutie použiť prístupy oceňovania.

Ak plán vonkajšej správy predpokladá postúpenie práva dlžníka na pohľadávku (článok 112), potom je potrebné posúdenie nárokov na pohľadávku a vykoná sa v súlade s ustanovením čl. 111 tohto zákona.

Ako viete, emisia nových akcií je najdôležitejším spôsobom, ako prilákať ďalší kapitál spoločníkov, toto opatrenie na obnovenie platobnej schopnosti upravuje čl. 114. Pri zahrnutí rozhodnutia o vydaní ďalších kmeňových akcií dlžníka do plánu externého riadenia je potrebné skontrolovať: aký je pomer účtovnej hodnoty a odhadovanej hodnoty vlastného imania emitujúcej spoločnosti. Ak je odhadovaná hodnota podniku vyššia ako hodnota vychádzajúca zo zostatkovej účtovnej hodnoty majetku, záväzkov a ziskov, potom sa emisia akcií vykoná o sumu tohto prebytku. Ak je predpokladaná hodnota vlastného imania emitenta nižšia ako účtovná hodnota tohto kapitálu, potom nie je povolená emisia akcií a akciová spoločnosť musí deklarovať zníženie výšky základného imania podniku v r. súvaha za ten istý rozdiel.

Nahradenie majetku dlžníka (článok 115), ako jeden zo spôsobov boja proti platobnej neschopnosti dlžníka, zahŕňa vytvorenie jednej alebo viacerých otvorených akciovej spoločnosti na základe majetku dlžníka, pričom splatením základného imania je vkladá sa majetok dlžníka určený externým plánom hospodárenia. Výška základného imania takýchto spoločností sa určuje na základe trhovej hodnoty vkladaného majetku zistenej podľa správy nezávislého odhadcu s prihliadnutím na návrhy orgánu dlžníka.

Sanitácia skrachovaných podnikov zahŕňa ich finančné ozdravenie zamerané na zvýšenie ceny, za ktorú možno tieto podniky predať. Úloha oceňovania podnikov vo vzťahu k reorganizácii sa mení. Spočíva v prognóze odhadovanej hodnoty podniku po dokončení plánovaného súboru sanačných opatrení, to znamená v prognóze budúcej primeranej trhovej hodnoty a investičnej hodnoty podniku. Tieto náklady budú viacvariantné v závislosti od toho, ktoré konkrétne nápravné opatrenia budú schválené.

V správe o posúdení, ktorú externý manažér predkladá na stretnutie veriteľov, by sa mala uvádzať nielen aktuálna hodnota podniku, ale aj alternatívy: predať podnik za jeho súčasné, zvyčajne veľmi nízke náklady, alebo súhlasiť s dlhšou dobou návratnosti. , na základe navrhnutého plánu a prediktívnych odhadov zvýšenia hodnoty podniku po navrhnutých postupoch.

Správa o ocenení je dokument obsahujúci odôvodnenie posudku znalca o hodnote nehnuteľnosti.

Všeobecné požiadavky na obsah správy o hodnotení predmetu hodnotenia sú formulované v § 11 zákona č. 135-FZ.

Správa o hodnotení oceňovaného predmetu (ďalej len protokol) by nemala umožňovať nejednoznačný výklad alebo byť zavádzajúca. V správe musí byť uvedený dátum hodnotenia hodnotenia, použité štandardy hodnotenia, ciele a zámery hodnotenia hodnotenia, ako aj ďalšie informácie, ktoré sú potrebné pre úplnú a jednoznačnú interpretáciu výsledkov hodnotenia hodnotenia. hodnotenie uvedené v správe.

Ak sa pri oceňovaní predmetu oceňovania neurčuje trhová hodnota, ale iné druhy hodnoty, v správe musia byť uvedené kritériá na stanovenie ocenenia predmetu oceňovania a dôvody odchýlky od možnosti určiť trhovú hodnotu. predmetu hodnotenia.

Správa musí obsahovať:

dátum zostavenia a poradové číslo správy;

Podklad pre odhadcu na hodnotenie predmetu hodnotenia;

Miesto odhadcu a informácie o členstve odhadcu v samoregulačnej organizácii odhadcov;

Presný popis predmet ocenenia, a vo vzťahu k predmetu ocenenia vo vlastníctve právnickej osoby - podrobnosti právnická osoba a účtovná hodnota predmetného majetku;

Hodnotiace normy na určenie vhodného typu hodnoty oceňovaného predmetu, zdôvodnenie ich použitia pri posudzovaní tohto oceňovacieho predmetu, zoznam údajov použitých pri oceňovaní predmetu oceňovania s uvedením zdrojov ich prevzatia, ako aj predpokladov urobené pri oceňovaní predmetu oceňovania;

Postupnosť stanovenia hodnoty predmetu hodnotenia a jeho konečnej hodnoty, ako aj obmedzenia a limity použitia získaného výsledku;

Dátum určenia hodnoty predmetu ocenenia;

Zoznam dokumentov používaných odhadcom a stanovujúcich kvantitatívne a kvalitatívne charakteristiky predmetu posudzovania.

Správa môže obsahovať aj ďalšie informácie, ktoré sú podľa odhadcu podstatné pre úplnosť reflexie ním použitej metódy výpočtu hodnoty konkrétneho predmetu ocenenia.

Článok 11, ako vyplýva z jeho názvu, stanovuje len všeobecné požiadavky na obsah správy o hodnotení predmetu hodnotenia, preto sa v článku 11 v časti 6 stanovuje, že na posúdenie určitých druhov predmetov hodnotenia sa právne predpisy Ruská federácia možno zaviesť osobitné formy správ.

Protokol musí byť očíslovaný, zošitý, podpísaný odhadcom alebo odhadcami, ktorí ocenenie vykonali, a tiež opečiatkovaný osobnou pečaťou odhadcu alebo pečiatkou právnickej osoby, s ktorou má odhadca alebo odhadcovia uzatvorenú pracovnú zmluvu.

čl. 12 zákona definuje taký pojem ako spoľahlivosť správy ako dokumentu obsahujúceho informácie dôkaznej hodnoty.

Konečná trhová alebo iná hodnota predmetu hodnotenia uvedená v správe vypracovanej na základe a spôsobom ustanoveným týmto spolkovým zákonom sa uznáva ako spoľahlivá a odporúčaná na účely transakcie s predmetom hodnotenia, ak nie je inak ustanovené spôsobom ustanoveným právnymi predpismi Ruskej federácie alebo súdnym príkazom.

Vo FSO č. 1 „Všeobecné pojmy oceňovania, prístupy a požiadavky na oceňovanie“, odsek 19, sa uvádza, že pri zostavovaní správy o ocenení je znalec povinný použiť informácie, ktoré zabezpečia spoľahlivosť správy o ocenení ako dokument obsahujúci informácie s dôkaznou hodnotou. Informácie musia spĺňať požiadavky spoľahlivosti aj dostatočnosti.

Vo vývoji článku 20 zákona č. 135-FZ schváleného Federálnou bezpečnostnou službou č. 3 "Požiadavky na správu o hodnotení"

Tento federálny oceňovací štandard stanovuje požiadavky na prípravu a obsah správy o ocenení, informácie použité v správe o ocenení, ako aj na popis použitej metodiky a výpočtov v správe o ocenení. Hodnotiaca správa sa vypracuje na základe výsledkov hodnotenia.

Hodnotiaca správa je dokument vypracovaný v súlade s právnymi predpismi Ruskej federácie o hodnotiacich činnostiach, týmto federálny štandard posudok, normy a pravidlá oceňovacej činnosti ustanovené samoregulačnou organizáciou odhadcov, ktorej členom je odhadca, ktorá vypracovala správu určenú objednávateľovi posudku a ďalším zainteresovaným stranám (používateľom posudku), obsahujúcu odborný úsudok odhadcu o hodnote predmetu potvrdený na základe zhromaždených informácií a odhadov výpočtov.

Postup vyšetrenia správy o ocenení a vypracovanie stanovísk k správam o ocenení podniku dlžníka - jednotného podniku alebo majetku dlžníka - akciovej spoločnosti, ktorých viac ako dvadsaťpäť percent akcií s hlasovacím právom je vo vlastníctve štátu alebo obce, splnomocnených od vláda Ruskej federácie.

ÚČEL A CIELE KAPITOLY:

• odôvodniť potrebu harmonizácie výsledkov oceňovania nehnuteľností získaných metódami výnosových, nákladových a komparatívnych prístupov;
• analyzovať príčiny nesúladu medzi výsledkami oceňovania nehnuteľností získanými rôznymi prístupmi a metódami;
• zvážiť obsah metód zosúladenia výsledkov vopred vypočítaných nákladov.

KRITÉRIÁ POSTUPOV PRE DOHODNUTÉ UKAZOVATELE NÁKLADOV

Záverečnou fázou hodnotenia je koordinácia výsledkov získaných rôznymi metódami v rámci použitých prístupov. Účelom takejto dohody je získať konečnú hodnotu nákladov. Celková hodnota oceňovanej nehnuteľnosti predstavuje odborný, nestranný a primeraný úsudok kvalifikovaného odborného odhadcu o peňažnom ekvivalente potenciálnej transakcie s predmetom zaznamenaným v oceňovacej úlohe.

V správe o ocenení môžu byť celkové náklady prezentované ako jedno číslo, rozsah hodnôt alebo oboje. V súlade s požiadavkami na správu sa hodnota uvádza vo forme jedného rubľa, ktorý predstavuje bodovú hodnotu hodnotenia. Toto je najlepšia možnosť vykonaný odhadcom výpočet hodnoty nehnuteľnosti. Bodová hodnota celkovej hodnoty nehnuteľnosti sa zvyčajne zaokrúhľuje s prihliadnutím na potrebnú mieru presnosti spojenú s konkrétnym zadaním ocenenia.

Konečné náklady možno vyjadriť ako rozsah možných nákladových hodnôt, ktorý je určený výsledkami získanými rôznymi prístupmi. Rozsah hodnôt označuje, že hodnota leží niekde v tomto rozsahu. Príliš široký rozsah je pre zákazníka zbytočný, príliš úzky môže znamenať nepravdepodobnú presnosť. Konečný názor na hodnotu zároveň nemusí byť v rámci získaného rozpätia, keďže výsledná hodnota je mimo jeho limitu, určeného viacerými prístupmi, ale odráža trhovú hodnotu objektu. Zákazník informovaný o rozsahu nákladov považuje za objektívny náklad hodnotu, ktorá zodpovedá jeho cieľom.

Okrem rozsahu hodnôt je možné deklarovať aj rozsah pravdepodobnosti. Rozsah pravdepodobnosti dáva odhadcovi predstavu o stupni pesimizmu a optimizmu vývoja udalostí týkajúcich sa získaných hodnotových výsledkov na základe dôkazov každého prístupu.

Oceňovanie nehnuteľností nie je obmedzené na jeden prístup a rôzne prístupy spravidla dávajú hodnoty, ktoré sa navzájom výrazne líšia. Tento nesúlad v získaných výsledkoch je dôsledkom objektívnych aj subjektívnych príčin.

Z objektívnych príčin ktoré určujú rozdiel v získaných hodnotách nákladov, možno pripísať:

• ? zloženie použitých informácií;
• ? ekonomické prostredie, ktoré generuje údaje používané pri výpočtoch a odôvodneniach;
• ? súbor nástrojov príjmových, komparatívnych a nákladových prístupov;
• ? zásady hodnotenia, ktoré sú základom rôznych prístupov;
• ? dôkazová základňa a logika odôvodnenia atď.

Zo subjektívnych dôvodov významný rozdiel medzi výsledkami nákladov možno pripísať:

• ? kvalita použitých informácií;
• ? profesionalita odhadcu;
• ? rozpory v záveroch a odôvodneniach obsiahnutých v metódach príjmových, komparatívnych a nákladových;
• ? úroveň informačnej podpory pri oceňovaní nehnuteľných predmetov špecifického účelu v danom ekonomickom regióne;
• ? aritmetické chyby atď.

Hodnotiteľ by mal vziať do úvahy, že klient zvyčajne požaduje vysvetlenie dôvodov nezrovnalostí vo výsledkoch a zdôvodnenie procesu zosúlaďovania. Výsledná hodnota nákladov je teda matematickými kalkuláciami aj ich opodstatnenosťou. Odhadca musí preukázať, že použitý súbor údajov je dostatočný na posúdenie z pohľadu všetkých účastníkov trhu. Používa sa na rôznych štádiách prijaté rozhodnutia o informáciách a hodnotení si vyžadujú primerané uplatnenie, súlad s potrebnou koreláciou. Mali by sa uplatňovať konzistentným spôsobom, relevantným pre riešený problém a analytické nástroje hodnotenia by mali byť čo najrelevantnejšie pre konkrétnu úlohu.

Kalkulácii konečnej hodnoty nákladov by mala predchádzať komplexná kontrola postupu hodnotenia. Odhadca sa musí uistiť, že použité informácie, použité analytické metódy, predpoklady a logika zdôvodnenia viedli k primeraným a porovnateľným výsledkom hodnoty nehnuteľností. Informačná podpora procesu oceňovania metódami príjmu, nákladov a komparatívnymi prístupmi by sa mala kontrolovať z hľadiska pravosti, relevantnosti a dostatočnosti. Použité metódy analýzy by mali zodpovedať účelu hodnotenia, typu určenej hodnoty, spôsobu a štádia kalkulácie nákladov.

Odhadca musí identifikovať a analyzovať nezrovnalosti v analytických záveroch, na ktorých sú založené oceňovacie rozhodnutia a výpočty v rôznych oceňovacích prístupoch, aby sa odstránili nezrovnalosti. Zodpovedá napríklad zostatková životnosť budovy, ktorá sa berie do úvahy pri určovaní jej fyzických odpisov v nákladovom prístupe, návratnosti investície, na základe ktorej bola vypočítaná miera návratnosti kapitálu, aby sa určil pomer kapitalizácie? v príjmovom prístupe.

V procese oceňovania nehnuteľností sa analyzuje veľké množstvo faktorov ovplyvňujúcich hodnotu oceňovaného predmetu. Zvážte faktor životného cyklu nehnuteľnosti a štádium, v ktorom sa objekt nachádza ku dňu ocenenia. Celková životnosť objektu je zvyčajne určená dobou jeho fyzickej existencie, t.j. od uvedenia do prevádzky až po demoláciu. Pre investora je dôležité obdobie ekonomického života, keďže práve v tomto období prevádzka objektu prináša jeho majiteľovi zisk a náklady na dodatočné vylepšenia, akými sú opravy, sú sprevádzané zvýšením hodnoty objektu. nehnuteľnosť. Odhadca rozdeľuje celkovú životnosť na dve obdobia: chronologický vek, alebo čas, ktorý uplynul odo dňa uvedenia do prevádzky do dátumu ocenenia a zostatková životnosť - doba prevádzky majetku po dátume ocenenia. Dĺžka zostávajúcej životnosti je dôležitým cenovým faktorom, ktorý sa zohľadňuje pri príjmoch, nákladoch a porovnávacích prístupoch.

Objektívne posúdenie celkovej a zostatkovej doby životnosti nehnuteľnosti je jedným z najmenej rozvinutých postupov oceňovania. V kurze sú použité výsledky posúdenia zostatkovej životnosti ekonomická analýza rozhodovať o uzatváraní zmlúv o prenájme nehnuteľností, poskytovaní bankových úverov na zabezpečenie, riešení otázok predaja alebo likvidácie majetku, realizácii investičných akcií a pod.

Analýza životnosti - ide o určenie charakteristík životnosti týchto aktív, ako je celková a typická životnosť, pomer chronologického a efektívneho veku, zostávajúca doba životnosti hodnoteného majetku. Na tento účel je potrebné študovať podmienky na vytváranie nových nehnuteľností, investovanie kapitálu do existujúcich nehnuteľností, vedenie stavebné práce o rekonštrukcii objektov, ich následnej likvidácii.

Nehnuteľnosť ako investičný majetok má svoje špecifiká z hľadiska vplyvu životného cyklu na jej hodnotu. Oceňovanie podniku, spravidla vychádza z predpokladu neobmedzenej existencie podniku a vytvárania peňažných tokov. Toto tvrdenie vychádza zo skutočnosti, že daný podnik bude existovať navždy, keďže reinvestícia výnosov zabezpečí nielen podporu existujúcich kapacít, ale aj dynamický rozvoj podnikania. Oceňovanie nehmotného majetku vychádza z obmedzeného obdobia tvorby peňažných tokov, keďže špecifická nehmotný majetok, má spravidla zvyškovú životnosť, obmedzenú napríklad vzťahom vlastníka a užívateľa, rozvojom vedeckých úspechov.

Nehnuteľnosti sa na jednej strane vyznačujú podobnosťou s iným majetkom - obmedzená zostatková životnosť, na druhej strane je možné nehnuteľné predmety rekonštruovať, čím sa predlžuje ich životnosť. Renovácia zariadení poskytuje nový tok príjmov, ktorý prevyšuje kapitálové náklady. Kladná čistá súčasná hodnota príjmu naznačuje zvýšenie kapitálu vlastníka a ekonomickú realizovateľnosť stavebných prác na nehnuteľnosti.

Ocenenie zostatkovej doby životnosti nehnuteľnosti je neoddeliteľnou súčasťou všetkých troch prístupov k oceňovaniu aktív. Investičná zložka ocenenia je založená na analýze budúcich príjmov z nehnuteľnosti, ktorá zahŕňa nielen výpočet výšky budúcich príjmov, ale aj odhad doby, počas ktorej bude objekt generovať tieto príjmy. Hodnota nehnuteľnosti teda závisí od jej potenciálnej životnosti.

Klasické prístupy k oceňovaniu vyžadujú výpočet zostávajúcej doby použiteľnosti. V metódach nákladový prístup Analýza zostávajúcej životnosti pomáha odhadnúť mieru opotrebenia. Oceňovaný majetok má spravidla v čase oceňovania určitú chronologickú životnosť, ktorá je prispôsobená efektívnej dobe majetku, odrážajúca tak skutočný stav majetku, ako aj jeho predajnosť. Keďže nehnuteľnosť do doby ocenenia stratila určitú časť svojej potenciálnej hodnoty, zvyčajne sa meria (podiel) pomerom efektívnej životnosti aktíva k jeho celkovej životnosti. Percento odpisov sa používa ako úprava úplných reprodukčných nákladov budov a stavieb. Pripočítanie percenta opotrebenia (jedna mínus pomer efektívnej životnosti k celkovej životnosti) odráža faktor zvyškovej životnosti. Faktor zvyškovej životnosti vynásobený celkovou cenou výmeny budovy je jednou z najdôležitejších nákladových zložiek. Odhad predpokladanej zostatkovej životnosti ovplyvňuje výsledok ocenenia nehnuteľnosti nákladovým prístupom.

Objektívne posúdenie zostatkovej životnosti nehnuteľnosti v rámci komparatívny prístup je nevyhnutná pre výber analógových objektov, analýzu miery ich porovnateľnosti s hodnoteným objektom, ako aj pre výpočet a úpravy. Nezlučiteľnosť zvyškovej životnosti hodnoteného objektu a analógov by mala byť dôvodom na prijatie alebo odmietnutie použitia porovnávacieho prístupu, ako aj na odmietnutie konkrétneho analógového objektu.

V príjmovom prístupe analýza celkovej životnosti a odhad zostávajúcej doby životnosti sú nevyhnutnými prvkami zdôvodnenia hodnotenia. Metóda kapitalizácie príjmu, ktorá sa používa tak na hodnotenie objektu ako celku, ako aj na výpočet nákladov na zvrátenie v metóde diskontovaných peňažných tokov, musí určiť pomer kapitalizácie. Jednou zo zložiek kapitalizačného pomeru spolu s mierou návratnosti investora je návratnosť kapitálu. Výpočet miery návratnosti kapitálu existujúce metódy(Ring, Inwood, Hoskold) vyžaduje posúdenie časového obdobia, počas ktorého bude objekt generovať príjem, ktorý zabezpečí návratnosť počiatočnej investície. Na potvrdenie dĺžky tohto časového obdobia alebo na predpovedanie počtu príjmových tokov je potrebné vypočítať zostávajúcu životnosť.

Dôvody odpisovania nehnuteľnosti sa zvyčajne delia na:

• ? fyzické (prevádzka, havárie, prírodný vplyv, katastrofy);
• ? funkčné (nedodržiavanie požiadaviek trhu, nedodržiavanie iných výrobných parametrov, zastarávanie);
• ? výroba (zmeny v riadení a účtovných zásadách);
• ? ekonomické (zmeny dopytu, úrokových sadzieb, podmienok financovania).

Zostatková životnosť majetku je teda korelovaná s parametrami, ako je celková životnosť a percento odpisov majetku k dátumu ocenenia. Výpočet zostatkovej životnosti ako rozdielu medzi typickou životnosťou stanovenou stavebnými predpismi a predpismi (SNiP) a chronologickým vekom nemusí poskytnúť objektívne informácie na posúdenie zostatkovej životnosti nehnuteľnosti, pretože existuje množstvo ďalších obmedzení, ktoré obmedziť a zmeniť obdobie vypočítané podľa kalendárnych dátumov .

Zvážte najčastejšie faktory, ktoré obmedzujú zostávajúcu životnosť.

Právne faktory obmedziť dobu služby zákonom, nariadením alebo správnym poriadkom.

Zmluvné faktory ovplyvniť životnosť podmienkami nájomnej zmluvy, ktorá ustanovuje dobu trvania zmluvy, podmienky používania a pod.

Súdne faktory obmedziť dobu služby príkazom alebo rozhodnutím sudcu alebo iného podobného orgánu (napríklad rozhodcu alebo člena tribunálu). Rozsudok môže poskytnúť určitú ochranu alebo môže vyžadovať vykonanie určitých opatrení (ako je prevod majetku alebo uskutočnenie série platieb).

Fyzikálne faktory určiť životnosť podľa miery opotrebovania konštrukcie. Predmety nehnuteľností sa časom alebo v dôsledku fyzického používania opotrebujú.

Technologické faktory zmeniť životnosť pod vplyvom zmien technologických charakteristík objektov podobného účelu. Nehnuteľnosť môže naďalej plniť svoje funkcie, avšak vznik konkurenčných nehnuteľností s lepšími vlastnosťami môže ovplyvniť rentabilitu a hospodárnu prevádzku nehnuteľnosti. Užívateľ ukončí prevádzku nehnuteľnosti a prejde na technologicky vyspelejšie aktívum.

Funkčné faktory urobiť život závislým od schopnosti aktíva naďalej vykonávať funkciu, na ktorú bol určený. Keď nehnuteľnosť už nemôže plniť svoje funkcie, končí jej funkčná životnosť.

Ekonomické sily obmedziť životnosť nehnuteľnosti na jej schopnosť generovať primeranú mieru návratnosti vlastníkovi alebo užívateľovi. Ak aktívum už nemôže generovať ekonomický príjem, potom dosiahlo koniec svojej ekonomickej životnosti.

Typ objektu a obmedzenia určuje, ako sa analyzuje a vyhodnocuje zvyšková životnosť.

Definitívna analýza sa používa pre nehnuteľné objekty, pri ktorých je celkom jednoduché odhadnúť zostatkovú životnosť na základe informácie o dátume výstavby, efektívnom veku. Analytik by však mal zvážiť, či vonkajšie príčiny, obmedzenie zostatkovej doby, napríklad uplynutie nájmu pozemku, zníženie dopytu po predmetoch podobného účelu, triedy atď.

Odhad zostávajúcej životnosti majetku pomocou fyzických obmedzení si vyžaduje odborné inžinierske znalosti a skúsenosti s obnovou budov.

Kvalitatívna analýzaživotný cyklus je jednou z najčastejšie používaných metód odhadu zostatkovej životnosti a zahŕňa zváženie budúcich trhových podmienok a kvantitatívnych charakteristík existujúceho prostredia. Táto analýza predstavuje logické zhodnotenie existujúceho stavu objektu a predikciu zmien, ktoré môžu s objektom nastať a viesť v konečnom dôsledku k zmene jeho rentability.

Kvantitatívna analýza je založená na vytvorení databázy o zmenách hodnoty nehnuteľností v procese fyzického, funkčného a vonkajšieho opotrebenia. Využitie faktických informácií o podobných objektoch umožní vykonať odborné posúdenie znehodnotenia a systematizácia pozorovaní odhalí vzory na ich zohľadnenie pri hodnotení zostatkovej životnosti hodnoteného objektu.

V súčasnosti sa na stanovenie zostatkovej životnosti nehnuteľností používa metodika Ruské štandardy účtovníctvo(RAS), t.j. výpočty sú viazané na spôsoby výpočtu odpisov dlhodobého majetku. V RAS sa štandardná životnosť objektu určuje v súlade s kódmi OKOF alebo ENAO. Hlavná nevýhoda tohto prístupu k určovaniu zostatkovej životnosti budovy je vo výpočte normatívnej životnosti budovy a jej chronologickom veku. Tieto informácie nezohľadňujú skutočný stav posudzovaného objektu, jeho vhodnosť na predaj, ako aj skutočne realizovanú rekonštrukciu, generálnu opravu a pod.

Pre výpočet zostatkovej životnosti nehnuteľnosti je vhodnejšie použiť metodiku medzinárodné normy finančné výkazníctvo(IFRS) na určenie doby použiteľnosti predmetu na odpisovanie. V súlade s IAS 16 sa doba použiteľnosti určuje takto:

• 1) časové obdobie, počas ktorého jednotka očakáva používanie majetku;
• 2) počet jednotiek výroby alebo podobných jednotiek, ktoré jednotka očakáva, že získa z používania majetku.

Výpočet zostatkovej životnosti hodnoteného majetku možno vykonať pomocou porovnávacieho prístupu založeného na akceptovaní vzorky trhu. V tomto prípade sa používajú trhové údaje o podobných nehnuteľnostiach, ktorých transakcie musia spĺňať tri hlavné podmienky:

• 1) patrí do trhového segmentu oceňovanej nehnuteľnosti;
• 2) uskutoční sa v deň blízky dátumu ocenenia;
• 3) majú úroveň opotrebovania podobnú hodnotenému objektu.

Cena analógov by sa mala podľa potreby upraviť o zistené rozdiely vrátane prevedených vlastníckych práv, financovania a podmienok transakcie. Zostatková cena podobných budov sa potom vypočíta ako rozdiel medzi cenou každej porovnateľnej nehnuteľnosti a hodnotou pozemku. Po určení celkových reprodukčných nákladov budov pre každú budovu je potrebné vypočítať celkové oprávky v peňažnom vyjadrení a previesť ich na percento (normu) vydelením celkovej sumy odpisov pre každý objekt celkovou reprodukčnou cenou. Ak sú podmienky transakcií relatívne blízko dátumu ocenenia nehnuteľnosti, potom sa na ďalší výpočet môžu použiť percentá; ak sa hodnotený objekt líši od analógov v takých prvkoch, ako je dátum predaja, lokalita, kvalita služieb, potom sa výsledná percentuálna sadzba, ktorá odráža celkové odpisy budovy počas celej životnosti, prepočíta na ročnú sadzbu. Ročná odpisová sadzba získaná pre porovnateľné objekty sa môže použiť na výpočet zostatkovej ekonomickej životnosti hodnoteného objektu.

Príklad 12.1. Zvážte pomocou podmieneného príkladu použitie tejto metódy na výpočet zostatkovej životnosti nehnuteľnosti.

V uvedenom príklade je percentuálny rozsah odpisov úzky, od 13,5 do 21,1 %, takže by sa nemal prepočítavať na ročnú hodnotu. Ak je celková životnosť posudzovanej budovy 80 rokov a odpisová sadzba vypočítaná ako aritmetický priemer je 16,7 %, potom zostatková životnosť budovy bude:

80 X (1 -0,167) = 67 (rokov).

Príklad 12.2. Uvažujme o vlastnostiach použitia metódy, ak majú analógové objekty rôzne chronologické vek.

Vypočítaný rozsah všeobecnej miery opotrebovania je 38,8-56,0%. Veľká amplitúda vyžaduje úpravu pre zistenú nezrovnalosť v chronologickom veku analógov. Pre to všeobecná norma odpisy sa prepočítajú na ročné. V dôsledku toho sa rozsah hodnôt ročnej normy zužuje na hodnoty od 3,2 do 4,4%. Ak je skutočný vek oceňovanej budovy 10 rokov a ročná odpisová sadzba určená ako aritmetický priemer je 3,87 % ročne, potom percento z celkovej odpisov oceňovanej budovy bude 38,7 % (3,87 % x 10). Zostatková životnosť budovy so štandardnou životnosťou (80 rokov) bude teda:

Spoľahlivosť aplikácie metódy odberu vzoriek z trhu na výpočet zvyškovej životnosti na základe miery a množstva celkového opotrebovania je určená stupňom dostatočnosti a spoľahlivosti prvotných informácií, ako aj mierou podobnosti medzi hodnoteným objektom a analógy. Objektivita výpočtov metódou trhového výberu je do značnej miery určená spoľahlivosťou ocenenia pozemku a plnou reprodukčnou cenou obdobných objektov.

Ak sa posudzovaný objekt a analógy líšia dizajnom a kvalitou stavebných prác, je ťažké určiť, čo presne spôsobilo rozdiel v nákladoch. Metódu trhového výberu nie je vhodné použiť, ak existujú výrazné rozdiely v miere odpisov a ich identifikovaných typoch, umiestnení a tiež ak analyzované transakcie mali odlišné podmienky financovania alebo motiváciu. Malo by sa pamätať na to, že metóda trhového výberu vzoriek definuje odpisy ako jednu sumu bez rozdelenia na zložky pre jednotlivé typy odpisov. Napriek týmto obmedzeniam a ťažkostiam však táto metóda poskytuje dostatočne podložené výsledky.

Správnosť vykonaných matematických výpočtov je potrebné skontrolovať a overením je vhodné poveriť iného odhadcu. Osobitná pozornosť by sa mala venovať logike procesu hodnotenia a najmä primeranosti zamýšľaného účelu hodnotenia použitých prístupov a metód, úplnosti, spoľahlivosti a konzistentnosti.

Stanovenie konečnej hodnoty nákladov zahŕňa analýzu a štúdium výsledkov získaných rôznymi prístupmi a metódami. Rozdiel medzi získanými výsledkami o viac ako 10 % si vyžaduje informované rozhodnutie. Rozhodujúca je profesionalita, znalosti a úsudok odhadcu v štádiu odsúhlasovania výsledkov posudzovania.

Odhadca určuje relatívnu dôležitosť, použiteľnosť a platnosť každého hodnotového meradla na základe kritérií, ako je primeranosť, kvalita informácií a množstvo dôkazov.

Primeranosť. Toto kritérium naznačuje, ako každý prístup zodpovedá zamýšľanému účelu výsledkov hodnotenia. Adekvátnosť prístupu je spravidla určená typom majetku a trhovou aktivitou. Napríklad ocenenie rezidenčných nehnuteľností dáva najobjektívnejšie výsledky porovnateľným spôsobom predaja, účelové nehnuteľnosti sú zamerané nákladovým prístupom, čo nemusí byť užitočné pri oceňovaní zastaraných budov. V praxi je možné, že hodnotiteľ by mal uprednostniť nie jeden, ale dva výsledky, no ich význam môže byť nerovnaký.

Informačná kvalita. Spoľahlivosť výsledkov hodnotenia závisí od objemu a spoľahlivosti údajov použitých v priebehu výpočtov, úprav, analytických úsudkov a záverov. Napríklad dostatočnosť informácií o sadzbách prenájmu potrebných na výpočet príjmu z nehnuteľností alebo primeranosť výpočtu a vykonania úprav ceny analógu pre umiestnenie nehnuteľnosti alebo spoľahlivosť údajov, ktoré slúžia ako zdroj na určenie výšku funkčných a ekonomických odpisov. Odhadca má právo dôverovať presnosti údajov a výpočtov použitých v rôznych prístupoch v rôznej miere.

Množstvo dôkazov. Adekvátnosť a kvalita informácií v zosúlaďovaní sa posudzuje v spojení s množstvom dôkazov zahrnutých v konkrétnom prístupe. Dôkaz pri výpočte hodnoty nehnuteľnosti spočíva vo využití trhových informácií na rôzne úsudky a výpočty, pričom sa zohľadňuje územie, účel nehnuteľnosti a ďalšie charakteristiky oceňovanej nehnuteľnosti a jej obdoby. Bez ohľadu na množstvo dostupných dôkazov sa činnosť odhadcu neobmedzuje len na operácie s číslami, pretože výpočet hodnoty musí zodpovedať typu hodnoty špecifikovanej v úlohe oceňovania. Dôležitou súčasťou dôkazov je stabilita alebo volatilita trhovej situácie, keďže dôkazy získané porovnaním predajov predchádzajúcich transakcií môžu charakterizovať situáciu, ktorá nezodpovedá dátumu hodnotenia.