Koordinácia prístupov k oceňovaniu nehnuteľností. Koordinácia výsledkov hodnotenia nehnuteľností získaného rôznymi metódami. Príklady parametrov návrhu

ZÁVEREČNÉ USTANOVENIE VÝSLEDKOV

Konečným prvkom procesu hodnotenia je porovnanie výsledkov získaných rôznymi prístupmi a ich zjednotenie. Proces zosúladenia zohľadňuje silné a slabé stránky každého prístupu a určuje, do akej miery významne ovplyvňujú objektívne vyjadrenie trhu pri hodnotení. Proces porovnávania výsledkov aplikácie prístupov vedie k stanoveniu konečných nákladov, ktorými sa dosahuje cieľ hodnotenia. Konečné náklady sú odborný úsudok odhadcu týkajúci sa hodnoty predmetu ocenenia.

Posledným krokom pri určovaní hodnoty oceneného podnikania je postup odsúhlasenia výsledkov získaných odhadcom pri implementácii rôznych prístupov a metód (zakotvených v medzinárodných a ruských štandardoch pre oceňovacie činnosti) vo vzťahu k jednému objektu v rámci jedného procesu (zadanie pre hodnotenie). Konečné náklady predstavujú odborný úsudok odhadcu týkajúci sa hodnoty oceňovanej položky.

Potreba tohto postupu je daná skutočnosťou, že vo väčšine prípadov implementácia rôznych prístupov a metód prináša nerovnaké náklady (niekedy rozdiel dosahuje až 50%). Dôvodom je to, že väčšina trhov je nedokonalá, potenciálni používatelia môžu byť dezinformovaní a výrobcovia môžu byť neúčinní. Z týchto a mnohých ďalších dôvodov používanie rôznych prístupov prináša rôzne hodnoty.

Zosúladenie výsledkov hodnotenia- ide o získanie konečného hodnotenia objektu vážením a porovnaním výsledkov získaných pomocou rôznych prístupov k hodnoteniu.

Celková hodnota hodnoty predmetu hodnotenia- je to najpravdepodobnejšia hodnota hodnoty predmetu ocenenia získaná v dôsledku zovšeobecnenia výsledkov výpočtov hodnoty predmetu ocenenia odhadcom pomocou rôznych prístupov a metód hodnotenia. Môže byť prezentovaný vo forme jednej peňažnej hodnoty alebo rozsahu najpravdepodobnejších hodnotových hodnôt.

Zvyčajne jeden z prístupov sa považuje za základný, ďalšie dva sú potrebné na úpravu získaných výsledkov... Toto zohľadňuje význam a použiteľnosť každého prístupu v konkrétnej situácii. Vzhľadom na nedostatočný rozvoj trhu, špecifickosť objektu alebo nedostatok dostupných informácií sa stáva, že niektoré prístupy v konkrétnej situácii nie je možné uplatniť.

VŠEOBECNÝ FORMULÁR NA ZÁVEREČNÉ PRIDELENIE VÝSLEDKOV HODNOTENIA

kde sú celkové náklady na predmet ocenenia, s; - náklady určené výnosnými, porovnávacími a nákladovými prístupmi, s; - vhodné váhy zvolené pre každý prístup posudzovania,

Váhové faktory na zosúladenie výsledkov získaných s celkovými nákladmi sa zaokrúhlia na najbližších 10% (menej často na 5%). Zaokrúhľovanie je nevyhnutné, pretože nezaokryté váhy poskytujú zákazníkovi správy chybnú predstavu o presnosti získaného výsledku.

Pri schvaľovaní je potrebné vziať do úvahy:

1) úplnosť a presnosť informácií;

2) súlad postupu posudzovania s účelmi posudzovania;

3) výhody a nevýhody prístupov v konkrétnej situácii.

Celková hodnota hodnoty je teda iba najpravdepodobnejšou cenou odhadovaného obchodu.

METÓDY NA STANOVENIE HMOTNOSTNÝCH KOEFICIENTOV A Zohľadnenie VÝSLEDKOV HODNOTENIA

Metódy sa líšia v použití pri konečnom zosúladení údajov rôznych spôsobov výberu váh priradených k výsledkom hodnotenia získaným rôznymi prístupmi. Ak sa v prvej metóde používa iba logická analýza, potom vo zvyšku je to logické a matematické, to znamená, že hodnotiteľ ukladá svoje logické dôvody na nejakú hodnotiacu stupnicu, potom na základe zvolenej metódy výpočtu predbežná hodnota hmotnosti koeficienty sú určené; získané hodnoty sa zaokrúhlia.

METÓDA LOGICKEJ ANALÝZY

Metóda logickej analýzy spočíva vo voľbe váhových faktorov pri odsúhlasení výsledkov hodnotenia odborne , na základe logickej analýzy vykonanej hodnotiteľom so zohľadnením všetkých relevantných parametrov. Táto metóda je v hodnotiacej praxi najbežnejšia.

PRÍKLAD APLIKÁCIE METÓDY LOGICKEJ ANALÝZY

1. Určte konečnú hodnotu odhadu nákladov na JSC „závod Samara“ vykonaného s cieľom ďalšieho nákupu podniku.

2. Určte konečnú hodnotu posúdenia hodnoty komplexu nehnuteľností JSC „závod Samara“.

METÓDA ZHODY KRITÉRIÍ

Na určenie hmotnostných koeficientov rôznych prístupov táto metóda používa štyri objektívne kritériá , zvolené podľa uváženia odhadcu, ktoré opisujú jednotlivé výhody alebo nevýhody použitej metódy výpočtu s prihliadnutím na zvláštnosti hodnotenia konkrétneho podniku.

Výpočet „hmotnosti“ touto metódou sa vykonáva v niekoľkých fázach:

1) je zostavená matica faktorov, v ktorej sú každému prístupu priradené štyri typy bodov v súlade so štyrmi kritériami (kritérií je viac, preto je ich viac);

2) stanoví sa súčet bodov každého prístupu, potom - použité prístupy;

3) vo vzťahu k súčtu bodov tohto prístupu k súčtu bodov všetkých použitých prístupov je vypočítaná hmotnosť prístupu stanovená v percentách;

4) odhadované hmotnosti prístupov sú zaokrúhlené na najbližších 10%, menej často - 5%.

PRÍKLAD APLIKÁCIE METÓDY ZHODNOTENÝCH KRITÉRIÍ

Určte celkovú hodnotu hodnoty predmetu hodnotenia metódou kritérií zhody.

SPÔSOB ANALÝZY HIERARCHIE

Metóda analýzy hierarchie(MAI) je systematický postup pre hierarchickú prezentáciu prvkov, ktoré definujú podstatu akéhokoľvek problému. Spočíva v rozdelení (rozložení) problému na jednoduchšie súčasti a v ďalšom spracovaní sekvenčných úsudkov hodnotiteľa párovým porovnávaním.

V MAI je hlavný cieľ štúdie a všetky faktory, ktoré do istej miery ovplyvňujú dosiahnutie cieľa, rozdelené podľa úrovní v závislosti od stupňa a povahy vplyvu. Na prvej úrovni hierarchie existuje vždy jeden vrchol - cieľ prebiehajúceho výskumu. Druhá úroveň hierarchie pozostáva z faktorov, ktoré priamo ovplyvňujú dosiahnutie cieľa. V tomto prípade je každý faktor v rozostavanej hierarchii reprezentovaný vrcholom spojeným s vrcholom 1. úrovne. Tretia úroveň je tvorená faktormi, od ktorých závisia vrcholy druhej úrovne. Atď. Tento proces budovania hierarchie pokračuje, kým nie sú v hierarchii zahrnuté všetky hlavné faktory, alebo kým nie je možné priamo získať potrebné informácie aspoň pre jeden z faktorov poslednej úrovne. Na konci konštrukcie hierarchie sa pre každý rodičovský vrchol vykoná hodnotenie váhových koeficientov, ktoré určujú stupeň jeho závislosti od vrcholov nižšej úrovne, ktoré ho ovplyvňujú. V tomto prípade sa používa metóda párového porovnávania.

Párová porovnávacia metóda (verzia T. Saatyho).

Pri tejto modifikácii, ako v klasickej verzii metódy párového porovnávania, sa študované faktory navzájom porovnávajú. Pri tejto metóde sa navyše faktory porovnávajú v pároch vo vzťahu k ich vplyvu („hmotnosť“ alebo „intenzita“) na spoločnú vlastnosť.

Aby vykonal subjektívne párové porovnania, T. Saaty vyvinul stupnicu relatívnej dôležitosti.

Analýza prijatých výpočtov a konečný záver

Informácie o transakciách nákupu a predaja

Analógy A a C nemožno použiť na výpočet, pretože prvý má čistý prevádzkový príjem, ktorý je pre hodnotený objekt neporovnateľný s týmto ukazovateľom, a druhý má príjem za posledný rok.

Pravdepodobná predajná cena oceňovaného majetku sa bude rovnať:

C asi = 50 000 rubľov. : 0,08 = 625 000 rubľov.

Konečnou fázou komparatívneho prístupu k oceňovaniu nehnuteľností je uviesť opravené hodnoty cien analógových predmetov získané v priebehu ich analýzy do jednej hodnoty alebo do rozsahu hodnotových hodnôt.

Zosúladenie (zovšeobecnenie) nákladových ukazovateľov je dosť dôležitou fázou komparatívneho prístupu. V tejto fáze hodnotiteľ analyzuje získané ukazovatele a redukuje ich na rozsah hodnôt alebo jednu hodnotu. Tento krok skúma a starostlivo zvažuje výhody a nevýhody každej hodnotovej metriky, spoľahlivosť trhových údajov a použité analytické metódy. V hodnotiacej správe by sa malo jasne formulovať odôvodnenie záveru o hodnote hodnotenej položky.

Počas procesu zosúlaďovania je potrebné zaistiť, aby výsledná hodnota zodpovedala účelu ocenenia a hodnotám získaným pomocou iných prístupov oceňovania.

Metódy analýzy vážených priemerných hodnôt sa používajú na zníženie niekoľkých ukazovateľov na jednu hodnotu.

Vážený priemer vypočítaný odhadcom bude pravdepodobnou predajnou cenou oceňovaného majetku, ktorú je možné zaokrúhliť v prijateľných medziach v každom konkrétnom prípade.

Tento prístup sa často používa a poskytuje dobré výsledky pri hodnotení nehnuteľností, pre ktoré existujú spoľahlivé informácie o cenách dokončených transakcií nákupu a predaja alebo o cenách ponúk týchto nehnuteľností na predaj.

7.1. Zdôvodnenie potreby
harmonizácia hodnotenia

Medzinárodné štandardy oceňovania odporúčajú tri prístupy k oceňovaniu - náklady, porovnávacie a ziskové. Ruské normy stanovujú tieto prístupy ako povinné. Súlad s medzinárodnými normami a ruskou legislatívou si vyžaduje dosiahnutie dohody o dosiahnutých výsledkoch, pretože vyššie uvedené prístupy sa na ten istý predmet uplatňujú v rámci rovnakého postupu hodnotenia.

Účelom konsolidácie výsledkov použitých metód je určiť výhody a nevýhody každej z nich a vybrať jeden odhad nákladov. Koordinácia výsledkov hodnotenia je veľmi naliehavou a veľmi ťažko riešiteľnou úlohou. Najprv analyzujme, ako západní odhadcovia navrhujú vyriešiť tento problém.

V monografii GS Harrison „Hodnotenie nehnuteľností“ sú uvedené tieto odporúčania: „Pri schvaľovaní výsledkov odhadca zhromažďuje údaje a ukazovatele hodnôt získané na základe troch prístupov a hodnotí ich pomocou metódy príčiny. -analýza účinku, ktorá vedie k podloženému záveru o nákladoch, čo je účelom hodnotenia. Hodnotiteľ musí jasne definovať povahu a rozsah objednanej práce a začať zvažovať relatívnu dôležitosť a prijateľnosť rôznych údajov a prístupov k problému. “ Autor však nezverejňuje metodiku, mechanizmus a postupy pre takéto váženie.

V knihe J. Friedmana a N. Ordwaya „Analýza a oceňovanie nehnuteľností vytvárajúcich príjem“ o probléme dohody hovorí:
pomocou troch prístupov. Počas tohto procesu hodnotiteľ kontroluje prijateľnosť zásad hodnotenia v rôznych fázach identifikácie úlohy, zberu údajov a analýzy pomocou každého hodnotiaceho prístupu. Hodnotiteľ môže použiť štatistické výpočty na vypracovanie rozdelenia pravdepodobnosti. “ Opäť prakticky neexistuje žiadna konkrétna dohoda.

V knihe „Organizácia oceňovania a zdaňovania nehnuteľností“ pod generálnym riaditeľstvom J. K. Eckerta je problém súhlasu s výsledkami hodnotenia podrobnejšie a hlbšie analyzovaný:
a slabé stránky každého z prístupov použitých vo vzťahu k tomuto typu majetku a ku konkrétnemu objektu. V tomto prípade nie je aritmetický priemer troch výsledkov hodnotenia vôbec odvodený. A nie je nutné, aby jeden zo získaných výsledkov bol konečný. Cieľom je vo väčšine prípadov kalkulovať približná hodnota trhová hodnota, zvyčajne definovaná ako najpravdepodobnejšia cena pri predaji, a táto hodnota nemusí byť vôbec výsledkom získaným jednou z metód oceňovania ... Konečná hodnota ocenenia bude stanovená niekde medzi. “ Inými slovami, predpokladá sa, že konečný výsledok odhadu nákladov je možné zvoliť podľa jedného z prístupov. Vzhľadom na pravdepodobnostný charakter konceptu Trhová cena, je to skôr výnimka ako pravidlo. Konečným výsledkom je stále pravdepodobnostná veličina, ktorá sa spravidla určuje pomocou pravdepodobnostné (štatistické) váženie výsledky získané tromi prístupmi.

V knihe Sh. P. Pratta „Ocenenie podniku“ je tiež uvedené, že je často užitočné uvádzať ukazovatele nákladov získané rôznymi prístupmi v tabuľkovej forme a poskytnúť im relatívne hmotnosti a až potom urobiť záver s prihliadnutím na použitý štandard (základ) hodnotenia.

Podobný úsudok je vyjadrený aj v ďalšej knihe - „A Guide to Business Valuation“ (autori: J. Fishman, SP Pratt, K. Griffett, K. Wilson): „Na získanie odhadu nákladov konzultanti (odhadcovia) často používajú dve resp. viac metód. To vedie k celému sledu rôznych potenciálnych hodnotení a konzultant musí nájsť spôsob, ktorý by mu v tejto sekvencii umožnil určiť najlepšie hodnotenie. To sa zvyčajne dosiahne do váženie relatívnej dôležitosti alebo prijateľnosť každá metóda oceňovania vedúca k jednej alebo druhej hodnote požadovaného odhadu “.

Nie je však ľahké určiť, ktorým odhadom by sa mala prikladať väčšia váha a ako by sa dala zodpovedajúca metóda porovnať s inými. Existujú dva hlavné prístupy, ktoré je možné použiť na váženie rôznych známok získaných v konkrétnej štúdii na odvodenie celkového konečného skóre pre požadovaný stupeň: matematický prístup k váženiu (matematický prístup) a prístup k subjektívnemu váženiu (subjektívny prístup). Poradca Valuer môže voľne používať každý z týchto prístupov, ale musí si byť vedomý toho, že oba majú svoje výhody a nevýhody.

Poznamenáva sa, že hoci je priame váženie výsledkov druhom zjednodušeného a primitívneho modelu na zohľadnenie vplyvu cenových faktorov na výsledky hodnotenia, má významnú výhodu oproti subjektívnemu váženiu, pretože tento prístup uľahčuje zákazník alebo iný používateľ hodnotenia, aby porozumel logike myslenia hodnotiteľa., a to v kvantifikovanej (kvantitatívnej) forme. Autori túto výhodu opisujú takto: „Ak odhadca hovorí:„ Metóde diskontovania peňažných tokov prikladám najväčšiu váhu “, potom sa čitateľ oprávnene pýta:„ Skvelé, ale akú váhu pripisujete tejto metóde. ? " Tieto dodatočné informácie poskytuje prístup matematického váženia. Významnou nevýhodou matematického váženia je to, že s veľkým rozptylom jednotlivých výsledkov hodnotenia je jeho aplikácia problematická a konečný výsledok sa stáva menej správnym.
V tomto prípade sú nevýhody jedného prístupu výhodami druhého a naopak.

V ruskej hodnotiacej praxi sa problému harmonizácie výsledkov v posledných rokoch venuje značná pozornosť, o čom svedčí obsah mnohých učebníc, publikácií v periodikách a vystúpení na konferenciách o otázkach hodnotenia.

V knihe SV Valdaitseva „Hodnotenie obchodu a inovácií“ sa hovorí o potrebe váženia pomocou hmotnostných koeficientov, ale tieto koeficienty sú čisto odborné, to znamená, že sa získavajú subjektívnymi odbornými úsudkami kvalifikovaného odhadcu. . Mechanizmus alebo logika uvažovania, ktoré zaisťujú prijatie týchto koeficientov,
manuál nie je uvedený.

V učebnici „Business Appraisal“ (editovali A. G. Gryaznová a M. A. Fedotova) autori odporúčajú vážiť výsledky na základe metód matematického a subjektívneho prístupu. Pri matematickom vážení sa navrhuje stanoviť číselné hodnoty konkrétnych váh s prihliadnutím na niektoré faktory (charakter podnikania, účel hodnotenia, typ hodnoty, úroveň likvidity atď.), a pri subjektívnom vážení sú v popredí odborné skúsenosti a úsudky odhadcu. V učebnici nie sú popísané konkrétne postupy pre takéto váženie.

Učebnica „Hodnotenie nehnuteľností“ (vydaná A. G. Gryaznovou a M. A. Fedotovou) poskytuje príklady zhody výsledkov hodnotenia na základe metódy analýzy hierarchie, aj keď samotná metóda nie je popísaná.

Podobný prístup k problému párovania výsledkov uvádza článok GG Azgaldova „Problémy párovania odhadov a jeho možné riešenia“, v ktorom sa na základe moderného súboru nástrojov odbornej kvalifikácie najskôr kvantifikujú jednotlivé vlastnosti - faktory vplyv na spoľahlivosť výsledkov hodnotenia získaných rôznymi, napríklad tromi metódami, potom sa vypočíta kvantitatívne vyjadrenie hodnoty pre každú oceňovaciu metódu, na základe ktorej sa stanoví zovšeobecnená hodnota hodnoty.

Metóda odbornej kvalifikácie je založená na kvantitatívnom posúdení takého kvalitatívneho ukazovateľa, akým je spoľahlivosť jednotlivých výsledkov dosiahnutých tromi prístupmi - výnosnými, nákladnými a trhovými. Základom pre určenie stupňa spoľahlivosti každého prístupu je:

- spoľahlivosť počiatočných informácií použitých vo výpočtoch pri každej metóde;

- počet a povaha predpokladov (explicitných i implicitných) použitých odhadcom, ktoré sa môžu ukázať byť v rozpore s realitou (napríklad pri predpovedaní budúceho príjmu alebo budúcich nákladov, pri určovaní diskontnej sadzby pomocou metódy kumulatívnej konštrukcie).

Na odvodenie celkovej hodnoty z troch výsledkov ocenenia sa používajú rôzne metódy na stanovenie váh potrebných na odvodenie hodnoty majetku na základe vzorca váženého priemeru. Okrem špecifikovanej metódy matematického váženia, popísanej v monografiách S. Pratta, sa používa aj režim, medián, pravdepodobnostný prístup a metóda analýzy hierarchií (MAI).

text článku.

1. Úvod

Dňa 20. mája 2015 boli na základe príkazov Ministerstva hospodárskeho rozvoja Ruska schválené nové vydania troch základných federálnych štandardov oceňovania - FSO č. 1-3. Expertná rada NP „SROO“ sa podrobne zaoberala procesom vypracovania týchto dokumentov a upriamila pozornosť komunity odborného hodnotenia na ich problematické ustanovenia.

Vzhľadom na nízku aktivitu komunity sa bohužiaľ nepodarilo odstrániť všetky problematické ustanovenia. Tento článok je venovaný analýze na prvý pohľad nenápadnej doložky 25 FSO č. 1, akéhosi „veľkonočného vajíčka“ novej série federálnych štandardov hodnotenia. Doslova to znie takto:

„V prípade použitia viacerých prístupov k hodnoteniu, ako aj použitia viacerých metód hodnotenia v rámci ktoréhokoľvek z prístupov k hodnoteniu sa vykoná predbežná zhoda ich výsledkov s cieľom získať priebežný výsledok hodnotenia predmetu hodnotenie týmto prístupom. Pri zosúladení vecne odlišných výsledkov priebežného hodnotenia získaných rôznymi prístupmi alebo metódami by mala správa odrážať vykonanú analýzu a zistený dôvod nezrovnalosti. Významný rozdiel je rozpoznaný, ak je výsledok získaný pri použití jedného prístupu (metódy) mimo hraníc rozsahu hodnôt špecifikovaného odhadcom, získaného pri použití iného prístupu (metódy) (ak existuje). “

Všimnite si toho, že toto ustanovenie sa objavilo „z ničoho nič“ po skončení práce pracovnej skupiny pod Ministerstvom hospodárskeho rozvoja Ruska, v ktorej sa vyvíjala nová verzia FSO č.

Rekonštruujeme význam špecifikovanej vety normy:

1. Hodnotiaca správa by mala odrážať určitú analýzu a dôvod rozdielu medzi výsledkami získanými pre rôzne prístupy a metódy hodnotenia.
2. Toto by sa malo vykonať iba vtedy, ak existuje značný nesúlad medzi uvedenými výsledkami - z hodnotiacej správy by malo byť zrejmé, či sa výsledky výrazne líšia alebo nie.
3. Kritérium významnosti rozdielu medzi výsledkami je viazané na „ hranice nákladového rozpätia„Získané použitím iného prístupu (metód).
4. Preto v správe o hodnotení musia byť špecifikované hranice týchto rozsahov, pretože bez toho nebude jasné, či je tento nesúlad významný alebo nie (samozrejme, to platí pre situáciu, keď je v správe o hodnotení použitý viac ako jeden prístup k hodnoteniu).

S prihliadnutím na požiadavku zavedenú článkom 30 FSO č. 7 na posúdenie možných hraníc intervalu, v ktorom môže byť celková hodnota hodnoty hodnoteného objektu, sa získa trojúrovňová štruktúra: rozsahy (metódy) ) → rozsahy (prístupy) → interval (celková hodnota hodnoty oceňovaného objektu).

V tejto súvislosti by praktizujúci odhadca mal mať nasledujúce otázky:

• Čo je to „rozsah“? Ako sa „rozsah“ od FSO # 1 líši od „intervalu“ od FSO # 7?
• Čo je zmysluplnou súčasťou určovania rozsahov v prístupoch (metódach)?
• Ako určiť a ako uviesť v správe o ocenení rozsah nákladov podľa prístupu (metódy)?

Uvažujme všetky tieto otázky na príklade hodnotiacich prístupov, pričom všetky výsledky analýzy je možné použiť aj na metódy hodnotenia.

2. Čo je to „rozsah“

Tabuľka 1 ukazuje najbežnejšie definície pojmu "rozsah".

Stôl 1.

Bežné definície pojmu „rozsah“

Možno vyvodiť záver, že pojmy „rozsah“ a „interval“ vo všeobecnosti sú synonymá, konkrétne sa to potvrdzuje. Rozsah ich použitia je navyše trochu odlišný:

• „Interval“ - sa častejšie používa vo vzťahu k matematickým problémom;
• „Rozsah“ - na opis vibrácií vĺn (hlas, hudba, rádiové frekvencie) a tiež sa častejšie používa obrazne v každodennej reči.

3. Aký je obsah určovania rozsahov v prístupoch?

V niektorých hodnotiacich správach sa výsledky ocenenia získané pomocou rôznych prístupov a / alebo metód oceňovania výrazne líšia.

Dôvodom vzniku takého rozdielu sú vo väčšine prípadov chyby v hodnotiacej správe, menej často objektívne dôvody v podobe nemožnosti zohľadnenia akéhokoľvek cenového faktora alebo vysokého stupňa neistoty v pôvodných údajoch. Preto významné rozdiely vo výsledkoch predovšetkým signalizujú potrebu starostlivej analýzy a overenia výpočtov. Problematika identifikácie chýb (nástroje skreslenia hodnôt) je podrobne prediskutovaná v.

V tejto súvislosti vyvstávajú nasledujúce otázky:

• Je možné objektívne získané výrazne odlišné výsledky výpočtu zladiť?
• Čo sa považuje za významný rozdiel?

Odpoveď na túto otázku je možné získať iba na základe kvalitatívnej analýzy konkrétnej situácie (kvalita počiatočných údajov, použitá metodika, charakteristika predmetu hodnotenia a trh).

V podmienkach, keď nie je možné legálne stanoviť hranice takéhoto rozpätia, bolo celkom problematické zaoberať sa takýmto nástrojom na deformáciu hodnoty.

V článku 25 nového vydania FSO č. 1 je stanovené jedno z možných kritérií významnosti rozdielu - je viazané na hranice intervalov a je stanovená aj požiadavka analyzovať dôvody významných rozdiel vo výsledkoch.

Dôvody, prečo musí odhadca špecifikovať taký počet rozsahov a intervalov, sú kontroverzné. Vzhľadom na to, že sa tento trend blíži k absurdnosti, je možné predpovedať, že v budúcnosti bude potrebné v správe o ocenení uviesť a zdôvodniť rozsahy pre každý z cenových parametrov. V tejto časti sa autori domnievajú, že by bolo správne obmedziť sa iba na uvádzanie intervalov pre konečný výsledok nákladov a posúdiť významnosť rozdielov na základe kvalitatívnej analýzy vyššie uvedených kritérií. Zároveň vzhľadom na to, že sa táto položka už objavila v FSO, sú potrebné jednoduché praktické odporúčania na jej implementáciu.

4. Ako určiť rozsah nákladov prístupom?

Ekonomická a matematická podstata hodnotového rozsahu získaného rôznymi prístupmi (metódami) je totožná s podstatou intervalu, v ktorom sa môže nachádzať celková hodnota hodnoty hodnoteného predmetu. Vysvetlime túto tézu.

Po prvé, je možná situácia, keď je hodnota predmetu hodnotenia stanovená jedinou metódou v rámci jedného prístupu k hodnoteniu. Je zrejmé, že v tomto prípade sa „rozsah“ bude zhodovať s „intervalom“.

Za druhé, podrobne boli popísané dôvody šírenia cien (trhové a objektové aspekty, chyba výpočtu), ktoré sú rovnaké pre všetky správanie sa trhového subjektu, ktorého správanie sa modeluje pri určovaní hodnoty. Napríklad:

• pri hodnotení budovy sa volatilita trhu spojená s nedostatočnou informovanosťou predávajúceho prejaví vo všetkých prístupoch k oceňovaniu: nákladné - ceny za stavebný materiál a prácu, zisk podnikateľa; porovnávacie - ceny analógových predmetov, výška úprav; ziskové - ceny prenájmu analógových predmetov, prognózy, veľkosť rizík;
• dôvody akumulácie chýb vo výpočte nie sú konkrétne, v závislosti od konkrétneho modelu výpočtu (prístup k hodnoteniu).

Vo vzťahu k hraniciam rozsahu hodnoty získanej pomocou prístupu (metódy) oceňovania teda platia všetky ustanovenia stanovené v pomere intervalu, v ktorom môže byť konečná hodnota hodnoty objektu ocenenia . To znamená, že je možné použiť modifikovanú 3D maticu nákladových intervalov (rozsahov), ktorých príklad vo vzťahu k oceňovaniu nehnuteľností bol navrhnutý na základe analýzy významného súboru odhadných správ vykonaných v rokoch 2002 - 2015, obr. 1.

Ryža. 1. Upravené 3D-matica nákladových intervalov (rozsahy),%

Charakteristiky vývoja trhu:

• nízko depresívne oblasti; objekty vo veľkej vzdialenosti od regionálnych centier;
• stredné - regionálne centrá;
• mestá s vysokým počtom miliónov a viac, veľké mestské aglomerácie.

Charakteristika obratu objektu:

• nízke - veľké objekty komerčných nehnuteľností, objekty s jedinečnými vlastnosťami;
• stredne veľké - stredne veľké komerčné nehnuteľnosti;
• byty vysokého štandardu a malé komerčné nehnuteľnosti.

Kvalita modelu je integrálnym ukazovateľom, ktorý závisí od nasledujúcich hlavných aspektov:

• kvalita počiatočných informácií o parametroch výpočtu - informácie môžu byť skutočné (napríklad plocha objektu podľa údajov technických účtovných dokladov), odhadované (napríklad priemerná hodnota prevádzkových nákladov podľa analytické údaje pre objekty podobnej triedy) a predpoveď.

Pripomeňme, že hodnotiace správy môžu byť v súlade s požiadavkami právnych predpisov o hodnotiacich činnostiach a môžu byť založené na informáciách rôznej kvality (podrobnosti), samozrejme s prihliadnutím na základný princíp významnosti. Napríklad v jednej hodnotiacej správe - v príjmovom prístupe - je výška prevádzkových nákladov typických kancelárskych priestorov definovaná ako stred zodpovedajúceho rozsahu trhu (40 - 60 jednotiek →50 jednotiek). V ďalšej hodnotiacej správe - na základe podrobných informácií o parametroch prevádzky hodnotiaceho objektu súčasným vlastníkom odhadca rozumne objasňuje hodnotu prevádzkových nákladov v rámci trhového rozpätia okolo 55 jednotiek. (hodnota je daná napríklad zvýšenými tepelnými stratami v dôsledku zvláštností vyplnenia okenných otvorov, ktoré je možné monitorovať meračmi vykurovacieho systému).

• počet parametrov v dizajnovom modeli - tab. 2;
• povaha vzájomného vplyvu parametrov výpočtu vo výpočtovom modeli (aditívny, multiplikatívny vplyv atď.).

Hodnotu tohto ukazovateľa určí odhadca odborne na základe analýzy uvedených ukazovateľov kvality. Analýza ukazuje, že vo väčšine prípadov sa hodnota indikátora „kvality modelu“ pohybuje v rozmedzí 0,8 - 1,2.

Tabuľka 2

Príklady parametrov návrhu

Výsledný rozsah sa určí pomocou nasledujúcich vzorcov:

Konečný algoritmus na určovanie hraníc rozsahov:

• Krok 1. Stanovenie rozsahu nákladov v závislosti od vývoja trhu a obratu predmetu posudzovania (obr. 1).
• Krok 2. Stanovenie indikátora kvality modelu (obr. 1).
• Krok 3. Stanovenie rozsahu vzorcom (1).
• Krok 4. Stanovenie hraníc rozsahu podľa vzorca (2).
• Krok 5. Analýza a stanovenie dôvodov nesúladu (ak je to potrebné).

Algoritmus navrhnutý v týchto odporúčaniach je možné použiť aj na zdôvodnenie váhových koeficientov pri zosúladení výsledkov hodnotenia získaných oddelenými prístupmi. Váhové faktory je možné určiť na základe ukazovateľov kvality modelu (recipročné):

Všimnite si toho, že navrhovaný model vo všeobecnosti možno použiť nielen na stanovenie hraníc rozsahov pri oceňovaní nehnuteľností, ale aj pri hodnotení iných typov hodnotiacich predmetov. Na tieto účely je v prípade potreby nevyhnutné prispôsobiť navrhovanú stupnicu charakteristikám trhu konkrétneho typu predmetov hodnotenia alebo navrhnúť vlastnú stupnicu na základe príslušných štatistických údajov. V takom prípade by úprava stupnice mala byť založená na analýze nasledujúcich aspektov:

• jedinečnosť predmetu a dostupnosť „náhradných výrobkov“ na trhu;
• charakteristika základných častí predmetu posudzovania (napríklad pri hodnotení blokov akcií a účastí - charakteristiky dlhodobého majetku a záväzkov);
• dynamika vývoja cieľových segmentov trhu (odvetvia).

5. Konvertovanie rozsahov prístupov na interval celkových nákladov

Hodnota získaná z jednotlivých prístupov oceňovania môže byť v rámci alebo mimo rozsahov hodnôt získaných z iných prístupov oceňovania.

5.1. Keď hodnoty získané samostatnými prístupmi k oceňovaniu spadajú do rozsahov hodnôt získaných inými prístupmi k oceňovaniu, hranice intervalu, v ktorom sa môže nachádzať celková hodnota predmetu ocenenia (doložka 30 FSO č. 7 ) možno určiť nasledovne:

• Možnosť 1 - ako extrémne hranice rozsahov nákladov na prístupy (v tomto prípade bude interval širší a pravdepodobnosť, že náklady spadnú do výsledného intervalu, je vyššia);
• Možnosť 2 je založená na priemere rozsahov priblíženia. Interval celkových nákladov sa získa pomocou nasledujúceho vzorca:

5.2. Príčiny skutočnosti, že hodnoty získané jednotlivými prístupmi oceňovania nespadajú do rozsahov hodnôt získaných inými prístupmi oceňovania, môžu byť tieto:

• pri implementácii prístupov k hodnoteniu došlo k chybám technického alebo metodického charakteru;
• pri definovaní hraníc rozsahov došlo k chybe;
• dostupné informácie neumožňujú zohľadniť jeden alebo viac parametrov tvorby cien v rámci špecifického prístupu k hodnoteniu (metóda hodnotenia), alebo je takéto účtovníctvo nevhodné, pretože vedie k degenerácii prístupu k hodnoteniu alebo sa vyznačuje vysokým chyba.

Tretia možnosť vyžaduje dodatočný komentár.

Je možná situácia, keď divergencia hodnôt (nespadajúca do rozsahov hodnôt získaných inými prístupmi) môže byť objektívna a dohoda možná také hodnoty na určenie konečnej hodnoty trhovej hodnoty po vhodnej analýze so stanovením dôvodov nezrovnalostí (podľa článku 25 FSO č. 1). V takýchto situáciách je vhodné venovať pozornosť nielen skutočnosti, že získané priebežné výsledky spadajú do rozsahov nákladov získaných inými prístupmi, ale aj na priesečníku alebo priesečníku samotných rozsahov... Prípady, keď náklady na prístup nespadajú do rozsahu iných prístupov, sú účelne rozdelené na prípady, keď rozsahy hodnôt získané jednotlivými prístupmi sú:

• pretínať sa;
• nepretínajte sa.

V prvom prípade môžu byť napriek významnej nezrovnalosti medzi priebežnými výsledkami po vhodnej analýze zladené.

Je možné, že nezrovnalosti sú rozhodujúce pre zhodu medziľahlých výsledkov. Predmetom hodnotenia je napríklad vysoko špecializovaný komplex nehnuteľností (súbor nehnuteľností) chemického podniku, ktorý sa vyznačuje prítomnosťou významného ekonomického zastarania v dôsledku nízkeho využívania podnikov takejto špecializácie (zastarané technológie, hospodárska kríza atď.), ako aj ekonomická nevhodnosť jej premeny. Správa o hodnotení napríklad používa dva prístupy k hodnoteniu - nákladné a výnosné. Dostupné informácie umožňujú určiť hodnotu ekonomického zastarania len na základe metód dôchodkového prístupu (rozdiel v nákladoch na „normálnej“ a existujúcej úrovni využitia) - obr. 2. Použitie výsledkov príjmového prístupu na stanovenie hodnoty ekonomického zastarávania v nákladovom prístupe povedie k degenerácii prístupov - ich výsledky sa budú zhodovať.

Ryža. 2. Rozsahy nákladov sa neprekrývajú

V takejto situácii je vhodné, aby odhadca:

• pri analýze dôvodov rozdielov medzi rozsahmi výsledkov získaných rôznymi prístupmi k hodnoteniu uveďte, že prístup k hodnoteniu založený na nákladoch nezohľadňuje významné ekonomické zastaranie;
• v konečnej dohode odmietnuť zohľadniť výsledky získané na základe nákladového prístupu k hodnoteniu.

6. Príklad zdôvodnenia hraníc rozsahov

Predmetom hodnotenia je typická administratívna budova umiestnená v regionálnom centre. Implementovali sa tri prístupy k hodnoteniu, v rámci ktorých sa používa jedna metóda. Získali sa nasledujúce výsledky: 3,2 milióna rubľov. (nákladné), 3,3 milióna rubľov. (porovnávacie), 3,6 milióna rubľov. (výnosný).

Obr. 1. rozpätie nákladov bolo určené podľa dvoch kritérií (vývoj trhu a obrat predmetov) - bolo ± 10%.

Analýza indikátora kvality modelu je uvedená v tabuľke. 3.

Tabuľka 3

Analýza kvality modelu

Konečná analýza rozsahov, stanovenie konečnej hodnoty trhovej hodnoty a jej intervalu môže byť prezentovaná vo forme uvedenej v tabuľke. 4 a obr. 3.

Tabuľka 4

Analýza rozsahov nákladov

Ryža. 3. Grafické znázornenie rozsahov nákladov

Tabuľka 5

Konečný súhlas s výsledkami hodnotenia

Na konci článku si pripomeňme lept od Francisco Goya „Spánok rozumu rodí príšery“. Neúčasť väčšiny zástupcov komunity odborného hodnotenia na tvorbe dokumentov na profesionálnej úrovni, ich vzdialenosť od prijímania rozhodnutí dôležitých pre priemysel, tichý súhlas s prenosom príslušných právomocí na ostatných bude aj naďalej viesť k potrebe pre „rituálne tance“ podobné tým, o ktorých sa hovorilo. Vyjadrite svoj názor na dokumenty, ktoré sa vás týkajú, vo fáze ich prípravy, napríklad na webovej stránke Regulation.gov.ru.

Moskva, jún 2015

Zoznam zdrojov

1. Pripravuje sa prvé zasadnutie Rady pre hodnotiace činnosti - [elektronický zdroj] // webová stránka: stránka expertnej rady NP SROO ..
2. Federálny štandard oceňovania „Všeobecné koncepcie oceňovania, prístupy a požiadavky na hodnotenie (FSO č. 1)“, schválený nariadením Ministerstva hospodárskeho rozvoja Ruska zo dňa 20. mája 2015, č. 297.
3. Federálny štandard oceňovania „Hodnotenie nehnuteľností (FSO č. 7)“, schválený nariadením Ministerstva hospodárskeho rozvoja Ruska z 25. septembra 2014, č. 611.
4. Ilyin M.O., Lebedinsky V.I. Praktické odporúčania na stanovenie možných hraníc intervalu konečných nákladov - [elektronický zdroj] // webová stránka: stránka expertnej rady NP „SROO“ .. pdf.
5. Slovník synoným ruského jazyka. Praktický sprievodca. - M.: Ruský jazyk. Z.E. Alexandrovej. 2011.
6. Ilyin M.O. Použitie konceptu „významnosti“ na charakterizáciu kvalitatívnych parametrov sociálno-ekonomických systémov pri skúmaní hodnotiacich správ // BULLETIN Ruskej ekonomickej univerzity pomenovanej podľa G.V. Plekhanov, č. 5 (47) 2012. - M: FGBOU VPO "PRUE im. G.V. Plekhanov, 2012 (http://maxosite.ru/resources/ilin_materiality.pdf).
7. Kaminsky A.V., Ilyin M.O., Lebedinsky V.I. a ďalšie. Preskúmanie hodnotiacich správ: učebnica - M.: Knizhnaya Liniya, 2014.

V súlade s FSO. (Federálne hodnotiace štandardy.) Celková hodnota hodnotiaceho predmetu je hodnota odhadovaného predmetu získaná v dôsledku zovšeobecnenia výsledkov výpočtov hodnoty odhadovaného objektu, podloženého odhadcom, s použitím rôznych prístupov k hodnoteniu a oceňovaniu. metódy.

Podľa oceňovacích štandardov existujú tri všeobecne akceptované prístupy:

Nákladový prístup ako súbor metód posudzovania hodnoty predmetu na základe stanovenia nákladov potrebných na obnovu alebo výmenu predmetu hodnotenia so zohľadnením jeho odpisov;

Komparatívny prístup - ako súbor metód na hodnotenie hodnoty objektu na základe porovnania predmetu hodnotenia s podobnými predmetmi, vo vzťahu ku ktorým existujú informácie o cenách transakcií s nimi;

Príjmový prístup - ako súbor oceňovacích metód založených na určení očakávaného príjmu z oceňovaného predmetu. Mali by sa použiť všetky tri prístupy (alebo odôvodnenie, prečo žiadny z nich nepoužívať). Odhadca na základe výsledkov získaných v rámci každého z prístupov k hodnoteniu výsledkov určí celkovú hodnotu hodnoty hodnotiaceho objektu. Musí byť vyjadrený v rubľoch ako jedna hodnota, ak nie je v dohode o hodnotení stanovené inak (m. Byť a interval). Odhadca volí metódy odvodenia konečnej hodnoty nákladov nezávisle, nemôže to byť aritmetický priemer troch číslic. Hodnotiteľ priraďuje každému z prístupov svoju vlastnú váhu v závislosti od zozbieraných informácií, ich presnosti, spoľahlivosti, odrazu situácie na trhu, počtu dodatkov atď. a vypočíta vážený priemer. Širšie sa používajú ďalšie sofistikovanejšie štatistické metódy na spriemerovanie - metóda analýzy hierarchie - matica Soati atď.

Rôzne metódy oceňovania používajúce rôzne prístupy môžu poskytnúť rôzne výsledky pri určovaní hodnoty podniku. Na ideálnom trhu by všetky tri prístupy mali viesť k rovnakému množstvu hodnoty, ale v praxi sa hodnoty získané rôznymi metódami môžu výrazne líšiť (od 5 do 50% alebo dokonca viac, najmä pri hodnotení podnikania). V tomto ohľade federálne oceňovacie normy Ruska a medzinárodné normy stanovujú požiadavky na zníženie rôznych výsledkov v rámci „celkovej hodnoty hodnoty predmetu posudzovania“.

Celková hodnota hodnoty predmetu hodnotenia- hodnota hodnoty predmetu ocenenia získaná v dôsledku zovšeobecnenia výsledkov výpočtov hodnoty predmetu ocenenia odhadcom pomocou rôznych prístupov k hodnoteniu a spôsobov hodnotenia. Aby sa spojili rôzne hodnoty hodnoty získanej klasickými prístupmi k oceňovaniu, výsledky sa zosúladia.

Zosúladenie výsledkov hodnotenia je získanie konečného hodnotenia majetku vážením a porovnaním výsledkov získaných pomocou rôznych prístupov k hodnoteniu.

Na dohodnutie výsledkov je potrebné určiť „váhy“, v súlade s ktorými budú jednotlivé predtým získané hodnoty tvoriť konečnú trhovú hodnotu nehnuteľnosti s prihliadnutím na všetky významné parametre na základe znaleckého posudku odhadca. Zosúladenie výsledkov získaných rôznymi prístupmi k hodnoteniu sa vykonáva podľa vzorca:

kde C je súčet - celkové náklady na predmet hodnotenia;

С Зп, С п, С дп - náklady určené nákladmi, komparatívne a výnosné prístupy;

K zp, K cn, K dp - zodpovedajúce váhové faktory vybrané pre každý prístup k hodnoteniu.

Vo vzťahu k týmto koeficientom je rovnosť splnená:

Pri schvaľovaní určovania váhy každého prístupu sa (odborne) berie do úvahy: úplnosť a spoľahlivosť informácií; vhodnosť na daný účel; výhody a nevýhody prístupov v konkrétnej situácii a pod.

Váhy zvolené pre každý prístup hodnotenia sa zaokrúhlia na najbližších 10% (menej často na 5%), aby sa tieto váhy použili na vyrovnanie. Zaokrúhlené váhy sa použijú na výpočet dohodnutej hodnoty oceňovaného majetku. Výsledná hodnota sa zaokrúhli.

Tabuľka 1.2 poskytuje porovnávaciu analýzu tradičných prístupov k hodnoteniu hodnoty podnikov.

Tabuľka 1.2

Komparatívna analýza prístupov k hodnoteniu hodnoty podnikov

Na základe týchto údajov môžeme konštatovať, že žiadny z nich nemožno použiť ako hlavný. Na stanovenie konečnej hodnoty trhovej hodnoty spoločnosti sa preto analyzujú výhody a nevýhody použitých prístupov a kvalita získaných informácií s priradením váhového koeficientu ku každému prístupu.

Podľa výskumníkov v oblasti oceňovania podnikov V.E. Esipov, G.A. Makhovikova, V.V. Terekhova, A.N. Damshakov je priama aplikácia klasických metód v Rusku ťažká z objektívnych dôvodov:

1. Nedostatočný rozvoj ruského trhu s cennými papiermi.

2. Informačné tajomstvo vedúce k zložitosti použitia predovšetkým komparatívneho prístupu.

3. Potreba vykonať veľký počet úprav súvisiacich s nedostatkom transparentnosti účtovných závierok. Na hodnotenie by manažment mal použiť manažérske účtovné údaje, ktoré by mali byť prispôsobené na účely hodnotenia.

4. Neistota pri dlhodobom plánovaní v ruskom kontexte (spravidla v Rusku sú činnosti plánované na jeden rok) vedie k ťažkostiam pri uplatňovaní výnosných metód hodnotenia. V zásade sa historické údaje používajú pre historické obdobia.

5. Účtovné ocenenie majetku je v porovnaní s trhovou hodnotou výrazne podhodnotené, čo vedie k podhodnoteniu hodnoty čistého majetku. Vyžaduje sa precenenie trhu všetkých investičných a nehmotných aktív.

6. Tradičné metódy hodnotenia poskytujú „bodový“ výsledok v čase, ktorý nemožno použiť na operačné alebo strategické riadenie podniku. Žiadna zo situácií povinných pre posúdenie nenaznačuje možnosť ďalšieho monitorovania.

7. Obtiažnosť pri hľadaní informácií a ťažkopádnych výpočtoch. Pravidelné používanie obchodného oceňovania by malo byť čo najjednoduchšie a výsledok by mal byť viditeľný.

Z existujúcich prístupov k oceňovaniu teda príjmová metóda najpresnejšie odráža hodnotu spoločnosti ako podniku, to znamená pracovný mechanizmus, ktorý generuje zisk. Použitie predpovedných údajov však spochybňuje presnosť výpočtov. Zdroje informácií na použitie porovnávacej metódy sú veľmi obmedzené. Ruský trh podnikovej kontroly (bankrot a fúzie a akvizície) funguje predovšetkým mimo organizovaných akciových trhov a objem prerozdelenia akcií ruskej ekonomiky (priemyslu) mimo organizovaných trhov je v zásade ťažké odhadnúť. V dôsledku toho je v ruských podmienkach často najdôležitejší majetkový prístup k oceňovaniu podnikov. Je to predovšetkým kvôli dostupnosti spoľahlivých a prístupných počiatočných informácií pre výpočty (pretože hlavnou informačnou bázou majetkového prístupu je súvaha podniku), ako aj do určitej miery používaniu známych , tradičný pre domácu ekonomiku, nákladové prístupy k hodnoteniu hodnoty podniku. Hlavnou nevýhodou majetkového prístupu je však to, že pri získavaní čistého príjmu neberie do úvahy budúce možnosti podniku. Výpočet hodnoty na základe nákladového prístupu navyše neposkytuje príležitosť na identifikáciu zdrojov tvorby hodnoty, a preto vylučuje ich riadenie.

Väčšina odborníkov v oblasti hodnotenia teda prichádza k záveru, že metodický základ obchodného hodnotenia je nedokonalý. „Techniky, ktoré ponúkajú jeden vážený odhad hodnoty podniku, je možné použiť výlučne na účely predaja podniku v tej či onej forme.“ Ale čo keď manažéri nepotrebujú hodnotu podnikania na predaj, ale na formovanie stratégie a rozhodovanie manažmentu zamerané na implementáciu hodnotového prístupu k manažmentu? Metódy oceňovania podnikov pre rozhodovanie manažmentu, navrhnuté západnými ekonómami Modigliani, Damodaran, Copeland, zároveň nenachádzajú svoje uplatnenie v Rusku, ako aj v iných krajinách s rozvíjajúcimi sa a neefektívnymi trhmi, ktoré sa vyznačujú množstvo podobných problémov, ako napríklad vysoký stupeň závislosti na zahraničných investíciách a pôžičkách na pozadí spravidla značného vnútorného a / alebo vonkajšieho dlhu, slabosť a nestabilita finančného sektora v dôsledku zaťaženia bánk významnými nedobytné pohľadávky podnikov, nedostatočne rozvinutá infraštruktúra, nedokonalý regulačný rámec, nedostatočné rozpracovanie systému finančného výkazníctva emitentov alebo jeho nesúlad s medzinárodnými štandardmi a s tým spojenou nepriehľadnosťou informácií a vysokou mierou rizika, nepriehľadnosť informácií, kde neexistuje rozvinutý trh s cennými papiermi , a preto neexistuje žiadne trhové hodnotenie samotných podnikov. A vzhľadom na nízky stupeň efektivity trhu neexistujú v arzenáli domácich spoločností žiadne úplne prispôsobené metódy oceňovania podnikov.