תיאום תוצאות הערכה על ידי גישות שונות. הליך האישור כשלב הסופי של תהליך ההערכה. דוגמאות לפרמטרים עיצוביים

שיטת מכפיל שכר הדירה ברוטו. יחס היוון כולל

במסגרת גישת השוק להערכת שווי של חפצי נדל"ן, לרוב נעשה שימוש במכפיל השכירות ברוטו או במקדם ההיוון להשוואה בין חפצים אנלוגיים לבין מושא השומה.

מכפיל השכירות ברוטו (GRM) הוא היחס בין מחיר המכירה של נכס להכנסה מאותו נכס. מובן שאם יש הבדלים במתקנים או במיקום בין הנכס הנדון לנכסים דומים, אלה כבר באים לידי ביטוי במחירי המכירה ובמחירי השכירות.

חישוב יחס ההיוון הכולל (R) מבוסס על היוון ישיר של הכנסה שהתקבלה מהפעלת נכס מקביל על ידי חלוקתה במחיר המכירה של נכס מקביל. השימוש בשיטה זו של שמאות מקרקעין מאפשר לבטל את החסרונות הגלומים בשיטת מכפיל שכירות ברוטו, שכן במקרה זה, נבחרים אובייקטים דומים, המאופיינים בזרם הכנסה הדומה בסיכון ובמשך לזרם ההכנסה של הנכס המוערך.

מומחים-שמאים מבצעים לרוב את הערכת הנכס בכל שלוש השיטות הנחשבות (יוקר, משתלם ושוק). העלות הסופית של הנכס נקבעת כתוצאה מההסכם, דהיינו. ניתוח מסקנות חלופיות לגבי שווי מושא ההערכה שהושג על בסיס גישות שונות על מנת לקבוע את ההערכה הסופית של העלות.

הקריטריונים לאישור הם:

עמידה של כל גישה במטרה להשתמש בהערכה;

דיוק מידע וחישובים לכל גישה;

התקפות והעקביות של הראיות שסופקו במהלך יישום כל אחת מהגישות.

בהתבסס על הניתוח שבוצע, המעריך נותן משקל לכל גישה. לפיכך, אומדן העלות הסופי הוא ממוצע משוקלל של העלות.

תוצאות עבודת ההערכה מוצגות בדרך כלל בצורת דו"ח. יחד עם זאת, תקנים בינלאומיים דורשים שדוח כזה ייקרא "דוח שווי" או "תעודת שווי".

עדיין לא פותח סיווג אחיד של דוחות הערכה ברמת הארגונים הבינלאומיים. במקביל, קיימים סיווגים שונים של דוחות ברמה הארצית וברמת משרדי ממשלה בודדים וחברות מסחריות.

הרבים ביותר הם סיווג הדוחות לפי עומק לימוד החומר ומידת הפירוט של הצגת העובדות והמסקנות העיקריות. לדוגמה, שקול את הסיווג הבא המשמש את מכון הערכות (ארה"ב): דוח בעל פה; דוח מכתבים; דוח קצר; דוח מלא.

הטופס בעל פה של דוחות הערכה משמש בדרך כלל אם המידע המקדים השטחי והלא נתמך ביותר מספיק ללקוח. ניתן להשתמש בדוח הערכה בעל פה במקרים שבהם לא ייכללו הפניות עוקבות אליו. העברת תוצאות ההערכה ללקוח יכולה להתבצע בפגישה אישית או בטלפון. הודעה על חוות דעת המומחה של השמאי בבית המשפט נחשבת אף היא לדוח שמאות בעל פה. כל דו"ח בעל פה חייב לכלול תיאור של הנכס המוערך, מידע עובדתי, הנחות ונימוקים לשיקול הערך.

דוח המכתב מכיל מאפיינים כללייםהנכס המוערך וכמות השווי המתקבלת כתוצאה מהניתוח. במקרה זה יתכנו שני מצבים - ההערכה בוצעה בנוסח מקוצר וההערכה בוצעה בנוסח מלא.

באפשרות הראשונה יש לציין במכתב את כל המגבלות שבמסגרתן בוצעה ההערכה, וכן לציין כי התוצאה המוצגת היא ראשונית. באפשרות השנייה יש לציין במכתב כי ההערכה בוצעה בשלמותה, וכן לכלול קישור למיקום הגרסה המלאה של הדו"ח. בפועל, מכתבים כאלה משמשים לרוב כהודעה ללקוח על סיום עבודת ההערכה.

הטופס הקצר של הדו"ח נמצא בשימוש נרחב בארגונים מיוחדים העוסקים בביטוח ובהלוואות משכנתא. כמו דו"ח מכתב, דו"ח מסכם יכול לשקף או תוצאות של הערכה מוגבלת או תוצאות של הערכה מלאה. במקרה שההערכה בוצעה בהתאם לתנאי ההתייחסות לשומה בנוסח מקוצר או בנוכחות הגבלות משמעותיות, יש לציין עובדות כאמור הן בדוח והן בכל הפניות אליו. אם הדוח המסכם משקף את התוצאות שהושגו בדוח המלא, יש להתייחס לשלמות המחקר ולמיקום הדוח המלא.

דיווחים קצרים יכולים להיעשות בצורה סיפורית או בצורה של טפסים וטבלאות שעוצבו במיוחד.

לבסוף, הסוג האחרון של דוחות שווי, בסיווג הנדון, הוא דו"ח מלא, המהווה תיאור מלא של מידע המקור, ניתוחו ומסקנותיו לגבי השווי.

הבה נבחן ביתר פירוט את התוכן האופייני של דוח שלם על הערכת שווי השוק.

ביסודו, דו"ח הערכה מלא הוא מסמך בצורה חופשית. עם זאת, הניסיון המעשי מלמד כי מבנה וסטנדרטיזציה מסוימים של הצגת החומר מפשטים מאוד הן את הכתיבה והן את הלימוד של מסמך כזה. התבנית המומלצת לדוח הערכת שוק מלא מכילה את הסעיפים העיקריים הבאים.

שַׁעַר

בעמוד השער מצוין שם וכתובתו של חפץ השמאות, תאריך השמאות, שם הלקוח והשמאי.

מכתב העברתו

לפני הדיווח מכתב נלווה הממוען ללקוח. היא מאשרת את השלמת עבודת השמאות, מספקת את המאפיינים העיקריים של חפץ השמאות ואת שווי הנכס שהושג כתוצאה מהשמאות.

סיכוםעובדות ומסקנות עיקריות

חלק זה של הדוח מפרט את הפריטים הבאים:

עיקרי תנאי ההתייחסות לשומה;

מידע נוסף הקשור מהותית לשווי הערך;

התוצאות העיקריות שהושגו בניתוח ועיבוד המידע הראשוני.

החומר בסעיף זה נועד להכיר ללקוח באופן מיידי את עיקרי העבודה שבוצעה.

הנחות מפתח, הנחות ומגבלות

פירוט ההנחות, ההנחות וההגבלות בשימוש השמאי הוא אלמנט חובהלהגיש תלונה. יחד עם זאת, מודגשות במיוחד העמדות שצוין על ידי הלקוח ושאינן עולות בקנה אחד עם הגישות הסטנדרטיות בהערכה.

רשימה משוערת של תנאים מוקדמים, הנחות ומגבלות בהערכת שווי השוק מכילה את העמדות הבאות.

דוח השומה מהימן רק בשלמותו. השימוש בהוראות ומסקנות בודדות מחוץ להקשר של הדוח כולו אינו נכון ועלול להוביל לעיוות תוצאות המחקר.

תוצאות הדוח ותוכנו תקפים רק לצורך ההערכה המפורטת בתקנון.

על מנת למנוע פרשנות שגויה של תוצאות ההערכה, אסור להתייחס לחומרי הדו"ח וכן תרגום הדו"ח לשפות זרות ללא המהדורה המתאימה ואישור השמאי.

עבודות הבדיקה הטכנית של חפץ השמאות בוצעו בהיקף שסוכם עם הלקוח. (אם לדעת המעריך עומק המחקר אינו מספיק, מה שעלול להשפיע על התוצאה המתקבלת, יש לציין עובדה זו). לקיומם של פגמים נסתרים שאיתורם בשיטות חזותיות או לא הרסניות, השמאי אינו מקבל אחריות.

מחקרים מיוחדים של המצב הסביבתי אינם מסופקים בתנאי ההתייחסות להערכה. (אם כן, באיזו מידה.)

מומחיות בהיבטים משפטיים של זכויות קניין לא בוצעה. הנכס המוערך נחשב נקי מכל תביעות של צדדים שלישיים, למעט כמפורט בדוח.

חוות דעת השמאי על השווי שהתקבל תקפה רק למועד השומה. השמאי אינו מקבל אחריות לשינויים במצב לאחר מועד השומה, העלולים להשפיע על שווי החפץ המוערך.

תוצאת ההערכה תלויה לחלוטין במידת ההתאמה והדיוק של המידע בו נעשה שימוש ובהנחות שנעשו. כתוצאה מכך, הערך המתקבל של שווי השוק הוא הסתברותי באופיו עם פרמטרי פיזור מסוימים, ללא קשר אם הוא מבוטא כמספר בודד או כטווח.

דוח השמאות מכיל את חוות הדעת המקצועית של השמאי בדבר שווי החפץ לצורך השמאות המפורטות בתנאי ההתייחסות ואינו ערובה לכך שחפץ השמאות יימכר בשוק החופשי במחיר השווה ל- ערך שהתקבל בדוח זה.

לצד עמדות כלליות, רשימה זו צריכה לכלול פריטים נוספים שלדעת המעריך משפיעים באופן משמעותי על התוצאה. לדוגמא: אם ההערכה בוצעה ללא צורך במידע מספיק, אם הלקוח לא גילה את מטרת ההערכה וכו'. במקרים כאלה, על השמאי להבהיר האם יש צורך במידע נוסף ובמחקר כדי להגיע לשיפוט ערכי סופי. יש לציין זאת בנפרד הוראות מיוחדותלקוח להערכה.

רשימת תנאים המאפשרים פרסום תוצאות ההערכה או קישור אליהן

אם בהתאם לחוזה הערכת השווי אמור פרסום תוצאות הערכת השווי או קישור פתוח אליהן, אזי בד בבד עם הגשת הדוח, על מעריך השווי לספק טיוטת חומר לפרסום או לעיון. פרויקט זה צריך להכיל את המידע המינימלי הדרוש כדי למנוע פרשנות שגויה של תוצאות ההערכה. כמו כן, על המעריך לציין בכתב כי לפני מתן הסכמה עליו לקרוא וללמוד את טיוטת הטופס והתוכן של הפרסום המוצע. על המעריך לקבל עותק מראש לפני ההדפסה ולחתום עליו.

שמו, כישורו ומעמדו של השמאי;

תאריך ובסיס הערכה;

ציון התקנים לפיהם מתבצעת ההערכה;

הנחות וסטיות מיוחדות מהסטנדרטים שאומצו במהלך ההערכה;

מגבלות והנחיות של הלקוח שהתקיימו במהלך הערכה זו.

תאריך והיקף הבדיקה הטכנית

ניתנים התאריך או התקופה שבה בוצעה הבדיקה הטכנית, שמות וכישוריהם של מומחים או שמאים, היקף ועומק העבודה שבוצעה. אם במהלך תהליך ההערכה מתגלים עובדות המעידות על צורך במומחיות טכנית עמוקה יותר, ניתנת חוות דעת של מומחים לגבי השפעת נתונים נוספים על ערך החפץ.

אם מסיבה כלשהי הגישה לאובייקט או לאלמנטים בודדים של המבנה הייתה קשה, יש צורך לציין עובדה זו.

קביעת בסיס הערך

ניתנות ההגדרה המלאה וההערות הרלוונטיות של בסיס השומה המוסכם בתקנון.

ניתוח המצב הכלכלי-חברתי באזור

בחלק זה של הדוח מתבצע מחקר על מצב השוק בתחומים הבאים:

תיאור קצרמאפיינים טבעיים ואקלימיים של האזור;

אינדיקטורים מאקרו-כלכליים מרכזיים;

אינדיקטורים מרכזיים לפי מגזרי המשק, הדינמיקה של השינויים שלהם וההשפעה על מיקומו של מושא ההערכה בשוק;

המדדים העיקריים להתפתחות חברתית, הדינמיקה של שינוים והשפעתם על מיצוב מושא ההערכה בשוק;

מאפיינים עיקריים של שוק הנדל"ן;

מסקנות על הסעיף המבסס את המיקום הנוכחי והפוטנציאלי של החפץ המוערך בשוק, קביעת הקונה הטיפוסי הסביר ביותר ואת מוטיבציית ההשקעה שלו.

כהמחשה, ניתנת מפה של האזור המציינת את מיקומו של מושא ההערכה.

ניתוח מיקום מושא ההערכה

בהתבסס על המאפיינים הספציפיים של המיקום, מזוהים גורמים חיוביים ושליליים המשפיעים באופן משמעותי על העלות:

אופי סוג השימוש בקרקע שמסביב;

נגישות תחבורתית;

רשתות הנדסה ושירותים ציבוריים;

תשתית חברתית;

מיקום כלכלי;

מצב אקולוגי של האזור;

מוניטין חברתי;

סביבת פשע.

כהמחשה, ניתנת מפה של האזור המציינת את מיקומו של מושא ההערכה.

תיאור מושא ההערכה

מסופק תיאור מפורטקרקע, מבנים ומבנים. תכנון החלל ו פתרון קונסטרוקטיבי, תמיכה הנדסית של המתקן. כהמחשה ניתנות תוכניות, קרטוגרמות, חומרי צילום.

הנספח לדוח מכיל פעולה של בדיקה טכנית של חפץ בעל רשימות פגומות.

ניתוח השימוש הטוב והיעיל ביותר

בהתאם להרכב תנאי ההתייחסות, נעשה ניתוח של השימוש הטוב והיעיל ביותר בשטח קרקע כחופשי ו/או רכוש עם שיפורים קיימים.

"קביעת העלות לפי שיטת העלות",

"קביעת שווי שיטת השוק",

"קביעת שווי שיטת ההכנסה"

איחוד תוצאות הערכה

על סמך הניתוח והחישובים שבוצעו, ובהתחשב במכלול הממצאים, מתגבשת חוות דעת השמאי לגבי שווי השוק של החפץ המוערך.

תעודת שמאות

בחלק זה של הדו"ח, השמאי:

מיידע על הסטנדרטים המקצועיים שעל בסיסם מתבצעת העבודה;

מאשרת עמידה בסטנדרטים של אתיקה מקצועית בהערכה;

מצהיר על מעמדו בעת ביצוע עבודה, כלומר האם הוא שמאי פנימי, חיצוני או עצמאי;

מספק את הערך שהושג כתוצאה מהערכת השווי, תוך ציון מועד הערכת השווי;

שם את חתימתו וחותם.

רשימת ספרות משומשת

מובאת רשימה של ספרות נורמטיבית, טכנית, מיוחדת ומקורות מודפסים המשמשים בהערכה.

מידע כללי על האומד

לפרט מוסדות חינוך, לרבות מקצועיים, תאריכי סיום לימודיהם, שם ההתמחויות והכישורים שהתקבלו, מעלותותארים, חברות וכישורים באגודות מקצועיות, רשימת עבודות הערכת שווי שבוצעו ומידע נוסף המאפשר ללקוח לקבל חוות דעת על מקצועיותו וניסיונו של מעריך השווי.

יישומים

האפליקציה כוללת:

מידע על חפצים מקבילים המציינים את מקורות השגת המידע;

חישובים ומידע ששימשו לביצוע העבודה, תוך ציון מקורות;

חומרים גרפיים וצילומיים הממחישים את מושא ההערכה.

בהתאם ל-FSO. (סטנדרטים פדרליים של הערכה.) הערך הסופי של שווי החפץ המוערך הוא שווי החפץ המוערך, המתקבל כתוצאה מהכללת תוצאות חישובי שווי החפץ המוערך, המוצדקים על ידי השמאי, שימוש בגישות שונות להערכה ושיטות הערכה.

ישנן שלוש גישות מקובלות על פי תקני הערכת שווי:

גישת עלות כמכלול שיטות להערכת שוויו של חפץ, המבוססת על קביעת העלויות הדרושות לשחזור או החלפת מושא השומה, תוך התחשבות בלאי שלו;

גישה השוואתית - כמכלול שיטות להערכת שווי חפץ, המבוססת על השוואה של מושא השומה עם חפצים דומים שלגביהם קיים מידע על מחירי העסקאות עימם;

גישת הכנסה - כמכלול שיטות הערכה המבוססות על קביעת ההכנסה הצפויה מאובייקט השומה. יש ליישם את כל שלוש הגישות (או להצדיק אי שימוש באף אחת מהן). השמאי, על בסיס התוצאות המתקבלות במסגרת כל אחת מגישות השומה, קובע את השווי הסופי של שווי חפץ השמאות. זה חייב להיות מבוטא ברובלים כערך יחיד, אלא אם כן נקבע אחרת בהסכם הערכת השווי (ייתכן שיש מרווח). השמאי בוחר את הדרכים לגזירת הערך הסופי של העלות באופן עצמאי, זה לא יכול להיות ממוצע אריתמטי של שלוש ספרות. השמאי מייחס משקל לכל אחת מהגישות, בהתאם למידע שנאסף, דיוקו, מהימנותו, שיקוף מצב השוק, מספר התיקונים וכו'. ומחשב את הממוצע המשוקלל. שיטות סטטיסטיות נוספות מורכבות יותר למיצוע נמצאות בשימוש נרחב - שיטת ניתוח היררכיה - מטריצת Sauty וכו'.

בתהליך ההערכה נעשה שימוש בשיטות שונות. ההחלטה על חשיבותם היחסית של מדדי השווי המתקבלים על בסיס שיטות שונות נקבעת על פי שיקול דעתו הסביר של השמאי, המתגבש בשקלול תוצאות השיטות בהן נעשה שימוש.

קיימות שתי שיטות שקלול בסיסיות: שיטת השקלול המתמטי ושיטת השקלול הסובייקטיבית. במאמר זה השתמש השמאי בשיטה השנייה לקביעת השווי הסופי.

היתרונות של כל גישה בהערכת הנכס הנדון נקבעים לפי הקריטריונים הבאים:

היכולת לשקף את הכוונות בפועל של מוכר או קונה פוטנציאליים.

איכות המידע שעליו מתבסס הניתוח.

היכולת של הגישות לקחת בחשבון את תנודות השוק ואת ערך הכסף.

היכולת לקחת בחשבון את התכונות הספציפיות של האובייקט המשפיעות על ערכו, כגון מיקום, גודל, רווחיות פוטנציאלית.

גישת העלות מאפשרת לקבוע את עלויות הייצור והמכירה של חפץ הערכה חדש, בניכוי כל צורות הפחת המצטבר. היתרון של גישה זו הוא הדיוק והאמינות המספיקים של מידע על עלויות. החיסרון הוא שקשה להעריך במדויק את כל צורות הבלאי. השימוש בגישת העלות הוא אטרקטיבי ביותר כאשר מוכרים וקונים טיפוסיים מכוונים לעלות בהחלטותיהם. תחום יישום ספציפי של גישת העלות הוא הערכת שווי של אובייקטים ייחודיים, במיוחד למטרות שאינן הכנסות. עם זאת, יש לזכור כי גישת העלות כוללת את עלות הקרקע, הנכס היקר בעולם. ערים גדולות. מטרת הערכת שווי נכס היא לקבוע את שווי התחייבויות הביטחונות (אשראי), כלומר יש צורך לשקף את שווי החפצים בתנאי השוק, וגישת העלות משקפת רק את העלויות של יצירה מחדש של חפצי נדל"ן. לפיכך, החלטנו שלא לקחת בחשבון את תוצאות הערכת שווי המקרקעין המתקבלות על בסיס גישת העלות עבור חפצים אטרקטיביים מבחינה מסחרית, אלא לקחת בחשבון תוצאות כאלה עבור חפצי מקרקעין מיוחדים.

גישת ההכנסה מנצלת את היתרונות הנוכחיים והעתידיים של השימוש במתקן. היתרון של גישה זו הוא בכך שהיא לוקחת בחשבון ישירות את היתרונות מהשימוש בנכס ואת הזדמנויות השוק במהלך תקופת הבעלות המוצעת. בנוסף, גישה זו מבוססת על נתונים על תעריפי השכירות בשוק, מה שהופך את התוצאות המתקבלות עם היישום שלה לאמינות יותר. החסרונות של גישה זו כוללים את העובדה שהיא לוקחת בחשבון הכנסה עתידית מבעלות על נכס, כלומר. מבוסס על נתונים צופים פני עתיד שאינם ניתנים לאומדן מדויק (לדוגמה, נתוני תפוסת מתקנים, נתוני הכנסות והוצאות, שינויים בחקיקת המס וכו').

הגישה ההשוואתית משתמשת במידע על מכירות של נכסים בהשוואה לנכס המוערך. בגישה השוואתית, ערך השוק של הנכס המוערך מחושב על ידי ניתוח מחירי השוק למכירת נכסים דומים. שיטות של גישה השוואתית, עם שלמות וזמינות מספקת של מידע על חפץ אנלוגי, מאפשרות לקבל באמצעות חישוב את עלות חפץ הנדל"ן, המשקף את המצב האמיתי של שוק הנדל"ן. בפועל, המידע על עסקאות סגור כמעט לחלוטין, והמידע על חפצים המוצעים למכירה אינו מספיק ומלא.

בעת הסכמה על התוצאות, נעשה שימוש בשיטת הערכת ממוצע משוקלל של מומחים. בשיטה זו, כל אחד מהשימושים ב

להערכת הגישות והשיטות ניתנים מקדמי ניפוח שונים בהתאם למהימנות המידע המשמש ביישומם. הערך המרבי של ההערכה נלקח שווה ל-5, המינימום הוא 1. הערך המקסימלי הוא 5 - הגישה עומדת במלואה בקריטריון שנבחר; 4 - הגישה עומדת בקריטריון שנבחר, אך ישנן הערות קלות "נגד"; 3 - הגישה עומדת בקריטריון בצורה משביעת רצון, קיימות מספר מספיק של עובדות "נגד"; 2 – הגישה אינה עומדת היטב בקריטריון; 1 - הגישה עונה על הקריטריון בצורה גרועה מאוד, משפיעה מעט על המהות שלה.

בהתאם למידת ההשתקפות של פרמטר ההשוואה שנבחר, לכל גישה מוקצה ערך.

בכלכלה מפותחת ניתנת בדרך כלל עדיפות לגישה השוואתית. בתנאים הנוכחיים של השפל הכלכלי, כל שלוש הגישות כמעט שוות ערך, כלומר. בעת קביעת מחיר, השוק מתחשב בחפץ לא רק מנקודת המבט של רמת מחירי השוק הממוצעת עבור חפצים דומים, אלא גם מנקודת המבט של השגת הכנסה פוטנציאלית ועלויות הכרוכות בבניית חפץ דומה (זהה). , לפי הפרמטר "יכולת לשקף את המוטיבציה של הקונה/מוכר" ו"עמידה בעלות המחושבת", ניתן משקל שווה לשלוש הגישות.

לפרמטר "היכולת לקחת בחשבון את המבנה של גורמי שוק מעצבי מחיר" מיוחסים ערכים גבוהים להכנסה ולגישות השוואתיות, שכן החישוב שלהם מבוסס על נתונים שהתקבלו מהשוק.

מידת מהימנות וספיקות המידע הוערכה על ידי השמאים בתהליך איסוף הנתונים מהשוק לשימוש בחישוביהם. המספר הגדול ביותרמידע המתקבל ממקורות ציבוריים משמש בגישה השוואתית, במהלך האימות היה על השמאים להבהיר את הפרטים עבור אובייקטים שונים של אנלוגים מספר פעמים בקשר להשגת מידע שגוי. בִּדְבַר,

לגישה זו ניתן ערך נמוך יותר.

כדי לחשב את משקלי התוצאות של השיטות בהן נעשה שימוש בשווי השוק הסופי של החפץ המוערך, נבצע את החישובים הפשוטים הבאים:

נבנתה מטריצה ​​(טבלה) של גורמים, המקצה ארבעה סוגי ציונים לכל גישה בהתאם לארבעה קריטריונים;

סכום הנקודות של כל גישה נקבע;

סכום הציונים של כל הגישות ששימשו להערכה חושב;

ביחס לסכום הנקודות של גישה זו לסכום הנקודות של כל הגישות הנהוגות, משקלה המשוער של גישה זו חושב באחוזים;

משקלי הגישות המחושבים עוגלו בדיוק של 1% על מנת להשתמש במשקלים אלו לסיכום התוצאות.

עיגול הכרחי מכיוון שמשקולות לא מעוגלות נותנות לקורא הדו"ח רושם שגוי לגבי דיוק התוצאה המתקבלת, מה שעלול לגרום לנזק רב יותר לאדם הנוגע בדבר מאשר הטעות הפורמלית גרידא לכאורה שהוכנסה כביכול בעגל לתוצאה הסופית.

על בסיס משקלים מעוגלים, אנו מחשבים את הערך המוכלל של הנכס המוערך על ידי הכפלת הערך המתקבל בגישה זו במשקל המעוגל של הגישה, המחושב על מנת להכליל את תוצאות הערכת השווי. הנתונים מובאים בטבלה מס' 16.

טבלה מס' 16 - חישוב מקדמי משקל

תוצאות היישום של שתי גישות נתנו את התוצאות הבאות של הערכת ערך החפץ:

טבלה מס' 17 - תיאום תוצאות הערכת הנכס

השלב האחרון של ההערכה הוא הסכמה בין התוצאות שהתקבלו שיטות שונותבמסגרת הגישות בהן נעשה שימוש. מטרת הסכם כזה היא לקבל את הערך הסופי הסופי של העלות.

שלוש הגישות להערכת שווי אינן תלויות זו בזו, אם כי כל אחת מהן מבוססת על אותם עקרונות כלכליים. בשוק אידיאלי (פתוח ותחרותי), כל שלוש הגישות אמורות להביא לאותו ערך. עם זאת, רוב השווקים אינם מושלמים, היצע וביקוש אינם מאוזנים. משתמשים פוטנציאליים עשויים לקבל מידע מוטעה, יצרנים עשויים להיות לא יעילים. מסיבות אלו ואחרות, גישות יכולות לתת מדדי ערך שונים, אותם משווה השמאי בינם לבין עצמם במהלך הליך האישור.

כאמור בתקני השווי הפדרליים (FSO מס' 1), יש לנמק את שיטת התיאום שנבחר על ידי השמאי, כמו גם את כל השיפוטים, ההנחות והמידע בהם השתמש השמאי בתהליך התאמה בין התוצאות.

ממוצע משוקלל נחשב לאופציה המועדפת ביותר לביצוע הליך התאמת התוצאות המתקבלות לשם קבלת הערך הסופי של העלות. השמאי שוקל עד כמה גישה כזו או אחרת תואמת את מטרת הערכת החפץ הנדון, האם החישובים נתמכים בנתוני שוק, האם הם סותרים אותם, ובמסקנה הסופית הוא מסתמך יותר על מדד הערך שהיה מתקבל על בסיס האידיאלי ביותר מכל נקודות המבט של הגישה. במילים אחרות, על מנת להסכים על הליך שקילה, על המעריך לנמק את בחירת המשקולות בהן נעשה שימוש.

במקרה של סתירה משמעותית בין תוצאות הערכת עצם השמאות המתקבלות בגישות שונות, על השמאי לספק בדוח השמאות ניתוח של הגורמים לפער.

השמאי קובע את החשיבות היחסית, ישימות ותקפות של כל מדד ערכי בהתבסס על קריטריונים כמו הלימות, איכות המידע, דיוק האומדן וכמות הראיות.

ערך השוק הממוצע המשוקלל (PC) של הנכס הנושא מחושב באמצעות הנוסחה:

RS = SP ´r1 + SP ´r2 + DP ´r3 , כאשר:

טבלה לדוגמה:

יחודיות של הערכה בהליכי פשיטת רגל. דו"ח הערכה.

מצב של פשיטת רגל ופירוק מיזם הוא מצב חירום. ההסתברות לפתרון חיובי לבעיית אי התשלום תלויה בשווי הנכס. הערכת שווי מיזם נחוצה לא רק במקרה של פירוק, אלא גם במקרים אחרים של עבודה עם מיזם חדל פירעון:

- בעת מימון מיזם-חייב;

- בעת מימון ארגון מחדש של מיזם;

- במקרה של ארגון מחדש של מפעל שבוצע ללא משפט;

- בעת פיתוח תכנית לפירעון חובות המפעל החייב;

- בניתוח וזיהוי הזדמנויות להפרדת מתקני ייצור בודדים ליחידות עצמאיות כלכלית;

- בעת הערכת בקשות לרכישת מיזם;

– בבדיקת עסקאות מרמה להעברת זכויות קניין לצדדים שלישיים;

– בבחינת תוכניות לארגון מחדש של ארגונים.

על פי חוק הפדרציה הרוסית "על חדלות פירעון (פשיטת רגל)" מיום 26 באוקטובר 2002 מס' 127-FZ, ניתן להעריך מיזם בשלב הניהול החיצוני (סעיף 109 "אמצעים להשבת כושר הפירעון של החייב": כאשר מכירת חלק מרכושו של החייב ומכירת מפעלו של החייב כולו, סעיף 110 "מכירת מפעל החייב" וסעיף 111 "מכירת חלק מרכושו של החייב": נקבע מחיר המכירה הראשוני של הנכס המוצע למכירה פומבית. על בסיס שווי השוק של הנכס שנקבע על ידי שמאי בלתי תלוי), בשלב של הליך פשיטת הרגל (סעיף 130 "הערכת רכוש החייב") מניחים כי במסגרת הליך פשיטת הרגל מבצע נאמן פשיטת הרגל מלאי והערכת רכושו של החייב. לשם כך הוא מושך שמאים עצמאיים ומומחים אחרים בתשלום עבור שירותיהם על חשבון רכושו של החייב, אלא אם כן יוקם מקור אחר באסיפת הנושים.

רכושו של חייב - מפעל אחיד או חייב - חברה משותפת, שיותר מ-25% ממניות ההצבעה בה מצויות בבעלות המדינה או העירייה, מוערך על ידי שמאי בלתי תלוי בהצגת מסקנת האמור. גוף הבקרה הפיננסי הממלכתי על ההערכה.

שמאות מטלטלין של החייב ששוויו בספרים נכון למועד הדיווח האחרון שקדם לפשיטת רגל של החייב נמוך ממאה אלף רובל, ניתן לבצע ללא מעורבות שמאי בלתי תלוי בהחלטת אסיפת הנושים.

בעת הקמת עיזבון פשיטת הרגל, א. 131 חלקו העיקרי של רכושו של החייב טעון הערכת שווי, הנכס נשוא המשכון נלקח בחשבון ומוערך בנפרד. המחיר של חפצים בעלי משמעות חברתית תחת אמנות. 132 נקבע גם על ידי שמאי בלתי תלוי.

בהליכי פשיטת רגל, מחיר המכירה הראשוני של רכושו של החייב המוצע למכירה פומבית לפי א. 139 "מכירת נכסי החייב" נקבעת על ידי שמאי בלתי תלוי.

הליכי הערכה להקצאת זכויות התביעה של החייב והחלפת נכסי החייב במסגרת הליכי פשיטת רגל מתבצעים באותו אופן כמו בניהול חיצוני, בהתאם לאמנות. 111 ו-115, כלומר תוך מעורבות שמאי בלתי תלוי.

הערכת שווי במצב של פשיטת רגליש מספר תכונות בשל האופי יוצא הדופן של המצב עצמו. בהתבסס על הערכה זו, החלטות ופעולות הנהלה מסוימות ננקטות על ידי בעלי עניין רבים. מאפיין נוסף של ההערכה הוא מידת התלות הגבוהה של צדדים שלישיים בתוצאות ההערכה. במצב של פשיטת רגל, הלקוחות והמשתמשים בשומה הם אנשים שונים. המשתמשים בשומה הם נושים, משקיעים, רשויות שיפוטיות שלא היה להם כל קשר להצבת המשימה לשומה ואשר מסתמכים באופן מלא על תוצאות השומה בקבלת החלטות ההנהלה. אין להם קשר שוטף עם השמאי המומחה, מבלי לדעת את תנאי ההקצאה לשומה, הם יכולים לפרש לרעה את תוצאות השומה שביצע השמאי המומחה. בידיעה זו, על המעוניינים בהערכת השווי לקבל הסברים הולמים מלקוח הערכת השווי (למשל, מנהל חיצוני) או מהשמאי המומחה עצמו לגבי הפרמטרים הבסיסיים להערכת שווי פירוק מיזם: מטרת הערכת השווי, תפקיד הערכת השווי, סוג השווי שנקבע, מגבלות והנחות בהערכת השווי, מועד הערכת השווי וכו'.

ניהול חיצוני מרמז על ארגון מחדש של כמעט כל גורמי הייצור של מפעל החייב (עבודה, נדל"ן, הון וניהול); הנהגת הקפאת סיפוק תביעות נושים; השבת כושר הפירעון עקב פרופיל ייצור מחדש, פירוק חייבים, מכירת חלק מנכסים, מכירת עסק וכד'.

על פי אמנות. 109 לחוק מס' 127-FZ "על חדלות פירעון (פשיטת רגל)", כונסי הנכסים החיצוניים נוקטים באמצעים להשבת כושר הפירעון של החייב, עריכת תכנית ניהול חיצונית ופיתוח אמצעים להשבת כושר הפירעון:

- פרופיל הייצור מחדש: ייצור לא רווחי נסגר;

- מכירת נכס;

- מתבצעת מחיקת זכויות תביעת החייב;

– מתבצעת הנפקת מניות רגילות נוספות של החייב;

– נמכר מפעלו של החייב;

- החלפת נכסי החייב וכו'.

כולם כרוכים בהליך הערכת רכוש, זכויות קניין, מניות וכו'. בצורה כזו או אחרת.

על פי אמנות. 110 "מכירת מפעל החייב", מפעל החייב מובן כמתחם רכוש המיועד לפעילות יזמית. מושא המכירה עשוי להיות סניפים וחלוקות מבניות אחרות של החייב - ישויות משפטיות. מחיר המכירה הראשוני של מיזם שמוצע למכירה (פתוח או סגור או מכירה פומבית) נקבע על בסיס שווי השוק של הנכס, שנקבע בהתאם לדו"ח של שמאי בלתי תלוי המועסק על ידי מנהל חיצוני. יחד עם זאת, מחיר המכירה הראשוני של המיזם אינו יכול להיות נמוך ממחיר המכירה המינימלי של המיזם שנקבע על ידי גופי הניהול של החייב.

בהתאם לאמנות. 111 "מכירת חלק מהנכס" מחיר המכירה הראשוני של הנכס המוצע למכירה פומבית נקבע על בסיס שווי השוק של הנכס לפי דו"ח שמאי בלתי תלוי המועסק ע"י מנהל חיצוני. גם רכושו של חייב - מפעל אחיד או חייב - חברה משותפת, שיותר מעשרים וחמישה אחוזים ממניות ההצבעה בה נמצאים בבעלות המדינה או העירייה, מוערך על ידי שמאי בלתי תלוי, אך במקביל. במועד צפויה בדיקת דוח השמאי על ידי גוף הבקרה הפיננסי הממלכתי עם הצגת חוות דעתו על השומה.

בחינת דו"ח ההערכה- זוהי מערכת של אמצעים לאימות עמידה על ידי השמאי בעת הערכת הדרישות של החקיקה של הפדרציה הרוסית על פעילויות הערכה והסכם ההערכה, כמו גם את מידת הספיקות והאמינות של המידע המשמש, את תקפות ההנחות שהועלו. על ידי השמאי, השימוש או הסירוב להשתמש בגישות להערכה.

אם תכנית המינהל החיצונית מניחה את חלוקת זכות התביעה של החייב (סעיף 112), אזי יש צורך בהערכה של זכויות התביעה והיא מתבצעת בהתאם להוראות הא'. 111 לחוק זה.

כפי שאתה יודע, נושא המניות החדשות הוא הדרך החשובה ביותר למשוך הון שותף נוסף, אמצעי זה להחזרת כושר הפירעון מוסדר על ידי אמנות. 114. כאשר נכללת בתכנית הניהול החיצונית החלטה על הנפקת מניות רגילות נוספות של החייב, יש לבדוק: מהו היחס בין הערך בספרים לבין השווי המשוער של ההון העצמי של החברה המנפיקה. אם הערך המוערך של המיזם גדול מזה המבוסס על הערך הספרי השיורי של נכסים, התחייבויות ורווחים, אזי הנפקת המניות מתבצעת לפי סכום עודף זה. אם הערך המשוער של ההון העצמי של המנפיק נמוך מהערך בספרים של הון זה, אזי הנפקת מניות אינה מותרת, ועל החברה המשותפת להצהיר על ירידה בסכום ההון הרשום של המיזם ב. מאזןעבור אותו הבדל.

החלפת נכסי החייב (סעיף 115), כאחת הדרכים להיאבק בחדלות הפירעון של החייב, כרוכה ביצירת חברה פתוחה אחת או יותר על בסיס רכושו של החייב, בתשלום עבור הונה המורשים. רכוש החייב, שנקבע בתוכנית הניהול החיצונית, מורם. גובה ההון המורשים של חברות כאמור נקבע על בסיס שווי השוק של הנכס המורם, שנקבע על פי דו"ח שמאי בלתי תלוי, תוך התחשבות בהצעות גוף החייב.

תברואה של מפעלים פושטי רגל כרוכה בהתאוששות פיננסית שלהם, שמטרתה להעלות את המחיר שבו ניתן למכור מפעלים אלה. משימת הערכת השווי העסקית ביחס לארגון מחדש משתנה. היא מורכבת מחיזוי השווי המשוער של המיזם לאחר השלמת מערך צעדי השיקום המתוכנן, כלומר, בחיזוי שווי השוק הסביר העתידי ושווי ההשקעה של המיזם. עלות זו תהיה מרובת וריאציות, תלוי אילו אמצעי תיקון ספציפיים מאושרים.

בדוח השמאות שמוגש לאסיפת הנושים על ידי המנהל החיצוני יש לציין לא רק את שווי המיזם כרגע, אלא גם את החלופות: למכור את המיזם בעלות הנוכחית, בדרך כלל נמוכה מאוד, או להסכים לתקופת הבראה ארוכה יותר. , בהתבסס על התוכנית המוצעת ואומדנים חזויים של עליית ערך המיזם לאחר ההליכים המוצעים.

דוח שווי הינו מסמך המכיל את הצדקת חוות דעת השמאי על שווי הנכס.

דרישות כלליות לתוכן דו"ח השמאות של חפץ השמאות מנוסחות בסעיף 11 לחוק מס' 135-פ"ז.

דוח השמאות של החפץ המוערך (להלן הדוח) לא אמור לאפשר פרשנות מעורפלת או להטעות. בדוח יש לציין את מועד הערכת ההערכה, אמות המידה המשמשות להערכה, המטרות והיעדים של הערכת ההערכה וכן מידע נוסף הדרוש לפרשנות מלאה וחד משמעית של תוצאות הערכת ההערכה. משתקף בדוח.

אם במהלך הערכת חפץ השמאות לא נקבע שווי השוק, אלא סוגי שווי אחרים, יש לציין בדוח את הקריטריונים לקביעת השמאות של חפץ השמאות ואת הסיבות לסטייה מהאפשרות לקביעת שווי השוק. של חפץ ההערכה.

הדוח חייב לכלול:

תאריך חיבור ומספר סידורי של הדוח;

הבסיס להערכת השמאי את מושא השמאות;

מיקום השמאי ומידע על חברותו של השמאי בארגון שמאי רגולטורי עצמי;

תיאור מדויקחפץ שמאי, וביחס לחפץ שמאי שבבעלות גורם משפטי - פרטים ישות משפטיתושווי הספרים של הנכס הנדון;

תקני שמאי לקביעת סוג השווי המתאים של חפץ השמאות, הרציונל לשימוש בהם בהערכת חפץ שמאי זה, רשימת הנתונים ששימשו להערכת חפץ השמאות, ציון מקורות קבלתם וכן ההנחות שניתנו במהלך הערכת עצם השמאות;

רצף קביעת שווי חפץ השמאות וערכו הסופי וכן מגבלות ומגבלות יישום התוצאה המתקבלת;

מועד קביעת שווי חפץ השמאות;

רשימת המסמכים בהם השתמש השמאי וקביעת המאפיינים הכמותיים והאיכותיים של חפץ השמאות.

הדו"ח עשוי להכיל גם מידע אחר החיוני לדעת השמאי לשלימות השתקפות השיטה בה נוקט לחישוב שוויו של מושא שמאי מסוים.

סעיף 11, כפועל יוצא משמו, קובע דרישות כלליות בלבד לתוכן דוח השומה על חפץ השומה, לפיכך, חלק 6 של סעיף 11 קובע כי על מנת להעריך סוגים מסוימים של חפצי הערכה, חקיקה הפדרציה הרוסיתניתן לקבוע צורות מיוחדות של דוחות.

הדוח חייב להיות ממוספר בעמודים, תפור, חתום על ידי השמאי או השמאים שביצעו את השמאות וכן חתום בחותמת האישית של השמאי או בחותמת הישות המשפטית עימה התקשרו השמאי או השמאים בחוזה עבודה.

אומנות. סעיף 12 לחוק מגדיר מושג כמו מהימנות הדוח כמסמך המכיל מידע בעל ערך הוכחתי.

הערך הסופי של השוק או ערך אחר של החפץ המוערך, המצוין בדוח, שנערך בנימוקים ובאופן הקבוע בחוק פדרלי זה, מוכר כאמין ומומלץ למטרות ביצוע עסקה עם חפץ מוערך, אם באופן שנקבע בחקיקה של הפדרציה הרוסית, או בצו שיפוטי לא נקבע אחרת.

FSO מס' 1 "מושגים כלליים של הערכת שווי, גישות ודרישות להערכת שווי", סעיף 19, קובע כי בעת עריכת דו"ח הערכת שווי, השמאי מחויב להשתמש במידע המבטיח את מהימנות דו"ח הערכת השווי כמסמך המכיל מידע מוכיח. ערך. המידע חייב לעמוד בדרישות הן של אמינות והן של ספיקה.

בפיתוח סעיף 20 לחוק מס' 135-FZ שאושר על ידי שירות הביטחון הפדרלי מס' 3 "דרישות לדוח הערכה"

תקן הערכת שווי פדרלי זה קובע דרישות להכנה ולתוכן של דו"ח הערכת השווי, מידע המשמש בדו"ח הערכת השווי, וכן לתיאור בדוח הערכת השווי של המתודולוגיה והחישובים בהם נעשה שימוש. דוח ההערכה נערך בעקבות תוצאות ההערכה.

דוח הערכת השווי הוא מסמך שנערך בהתאם לחקיקה של הפדרציה הרוסית על פעילויות הערכת שווי, בזאת תקן פדרלישמאות, תקנים וכללי פעולות השמאות שנקבעו על ידי ארגון השמאים הרגולטורי העצמי, בו חבר השמאי, אשר ערכו דו"ח המיועד למזמין השמאות ולבעלי עניין נוספים (משתמשי דו"ח השמאות), ובו שיקול דעתו המקצועי של השמאי לגבי שווי החפץ, שאושר על בסיס המידע שנאסף והערכות חישובים.

הליך בחינהדוחות שווי והכנת חוות דעת על דוחות שווי של מפעל החייב - מפעל יחידתי או רכוש החייב - חברה משותפת, שיותר מעשרים וחמישה אחוזים ממניות ההצבעה בה נמצאים בבעלות המדינה או העירייה, באישור הרשות. ממשלת הפדרציה הרוסית.

תכלית ומטרות הפרק:

• להצדיק את הצורך בהרמוניה של תוצאות הערכת שווי מקרקעין המתקבלות בשיטות של הכנסה, עלות וגישות השוואתיות;
• לנתח את הסיבות לפער בין תוצאות הערכת שווי מקרקעין המתקבלות בגישות ושיטות שונות;
• לשקול את התוכן של שיטות ההתאמה של תוצאות עלות מחושבות מראש.

קריטריוני נהלים למחווני עלות מוסכמים

השלב האחרון של ההערכה הוא תיאום התוצאות המתקבלות בשיטות שונות במסגרת הגישות בהן נעשה שימוש. מטרת הסכם כזה היא לקבל את הערך הסופי הסופי של העלות. השווי הכולל של הנכס המוערךמייצג שיקול דעת מומחה, נטול פניות והגיון של שמאי מוסמך ומקצועי לגבי המקבילה הכספית של עסקה פוטנציאלית עם חפץ שנרשם במשימת הערכת השווי.

בדוח הערכת שווי, העלות הכוללת יכולה להיות מוצגת כמספר בודד, טווח של ערכים או שניהם. בהתאם לדרישות הדוח, הערך ניתן בצורה של סכום רובל בודד, המייצג את ערך הנקודה של ההערכה. זה האופציה הטובה ביותרמבוצע על ידי שמאי חישוב שווי המקרקעין. הערך הנקודתי של הערך הכולל של המקרקעין מעוגל בדרך כלל תוך התחשבות במידת הדיוק הדרושה הקשורה להקצאת הערכה מסוימת.

ניתן לבטא את העלות הסופית כטווח של ערכי עלות אפשריים, הנקבעים על פי התוצאות המתקבלות בגישות שונות. טווח ערכים מציין שהערך נמצא איפשהו בטווח זה. טווח רחב מדי הוא חסר תועלת ללקוח, צר מדי יכול לרמוז על דיוק לא סביר. יחד עם זאת, חוות הדעת הסופית על השווי אינה חייבת להיות בטווח המתקבל, שכן הערך הסופי נמצא מחוץ לגבולו, הנקבע במספר גישות, אלא משקף את שווי השוק של החפץ. הלקוח, המעודכן במגוון העלויות, רואה כעלות אובייקטיבית את הערך התואם את מטרותיו.

בנוסף לטווח הערך, ניתן להכריז על טווח הסתברות. טווח ההסתברות נותן את הרעיון של השמאי לגבי מידת הפסימיות והאופטימיות של התפתחות האירועים לגבי תוצאות הערך שהושגו, בהתבסס על העדויות של כל גישה.

שמאות מקרקעין אינה מוגבלת לגישה אחת, וגישות שונות, ככלל, מעניקות ערכי ערך הנבדלים זה מזה באופן משמעותי. אי התאמה זו בתוצאות המתקבלות היא תוצאה של סיבות אובייקטיביות וסובייקטיביות כאחד.

מסיבות אובייקטיביותשקובעים את ההבדל בערכים המתקבלים של העלות ניתן לייחס ל:

• ? הרכב המידע בו נעשה שימוש;
• ? הסביבה הכלכלית המייצרת את הנתונים המשמשים בחישובים ובנימוקים;
• ? ערכת כלים של שיטות הכנסה, גישות השוואתיות ועלויות;
• ? עקרונות הערכה העומדים בבסיס הגישות השונות;
• ? בסיס ראיות והיגיון של הצדקה וכו'.

מסיבות סובייקטיביותניתן לייחס אי התאמה משמעותית בין תוצאות העלות ל:

• ? איכות המידע בו נעשה שימוש;
• ? מקצועיות השמאי;
• ? סתירות במסקנות ובהצדקות הכלולים בשיטות ההכנסה, הגישות ההשוואתיות והעלות;
• ? רמת תמיכת המידע להערכת חפצי מקרקעין בעלי מטרה מסוימת באזור כלכלי נתון;
• ? שגיאות חשבון וכו'.

על המעריך לקחת בחשבון שבדרך כלל הלקוח דורש הסבר על הסיבות לפערים בתוצאות והצדקה של תהליך הפיוס. לפיכך, הערך הסופי של העלות הוא גם חישובים מתמטיים וגם הצדקתם. על השמאי להוכיח כי מערך הנתונים בו נעשה שימוש מספיק לביצוע ההערכה מנקודת מבטם של כלל המשתתפים בשוק. בשימוש על מצבים משתניםהחלטות מידע והערכה שהתקבלו דורשות יישום הולם, עמידה בקורלציה הדרושה. יש ליישם אותם באופן עקבי, רלוונטי לבעיה הנפתרת, וכלי הערכה אנליטיים צריכים להיות רלוונטיים ככל האפשר למשימה ספציפית.

לחישוב הערך הסופי של העלות צריך להקדים בקרה מקיפה של הליך ההערכה. השמאי צריך לוודא שהמידע בו נעשה שימוש, השיטות האנליטיות שיושמו, ההנחות וההיגיון מאחורי הרציונל הביאו לתוצאות שווי נדל"ן נאות ובר השוואה. יש לבדוק תמיכת מידע של תהליך הערכת השווי על ידי שיטות הכנסה, עלות וגישות השוואתיות במונחים של אותנטיות, רלוונטיות וספיקות. שיטות הניתוח בהן נעשה שימוש חייבות להתאים למטרת הערכת השווי, לסוג השווי שנקבע, לשיטת ושלב חישוב העלות.

על השמאי לזהות ולנתח סתירות במסקנות האנליטיות שעליהן מתבססות החלטות הערכת שווי וחישובים בגישות הערכה שונות על מנת לבטל חוסר עקביות. למשל, האם אורך החיים השיורי של בניין, הנלקח בחשבון בעת ​​קביעת ההידרדרות הפיזית שלו בגישת העלות, תואם את ההחזר על ההשקעה, שעל בסיסה חושב שיעור התשואה של ההון לקביעת יחס ההיוון? בגישת ההכנסה.

בתהליך שמאות מקרקעין מנותחים מספר רב של גורמים המשפיעים על שווי חפץ השמאות. קחו בחשבון את גורם מחזור החיים של הנכס ואת השלב בו נמצא החפץ במועד הערכת השווי. משך החיים הכולל של עצם נקבע בדרך כלל לפי תקופת קיומו הפיזי, כלומר. מההזמנה ועד להריסה. למשקיע יש חשיבות לתקופת החיים הכלכליים, שכן בתקופה זו הפעלת החפץ מביאה רווח לבעליו, ועלויות השיפורים הנוספות, כגון תיקונים, מלוות בעליית ערך של נדל"ן. השמאי מחלק את סך חיי השירות לשתי תקופות: גיל כרונולוגי, או הזמן שחלף ממועד ההזמנה ועד למועד הערכת השווי, וחיי שירות שיוריים - תקופת הפעלת הנכס לאחר מועד הערכת השווי. אורך חיי השירות שנותר הוא גורם תמחור חשוב שנלקח בחשבון בהכנסות, בעלות ובגישות ההשוואתיות.

הערכה אובייקטיבית של סך החיים השימושיים והשיוריים של מקרקעין היא אחד מהליכי הערכת השווי הפחות מפותחים. התוצאות של הערכת אורך החיים השימושיים שנותרו משמשות בקורס ניתוח כלכליקבלת החלטות על כריתת הסכמי חכירה למקרקעין, הלוואות בנקאיות על בטחונות, פתרון סוגיות של מכירה או פירוק נכסים, ביצוע פרויקטי השקעה וכו'.

ניתוח חיי שירות -זוהי קביעת מאפייני החיים של נכסים אלה, כגון אורך החיים הכולל והאופייני, היחס בין הגיל הכרונולוגי והיעיל, יתרת החיים השימושיים של הנכסים המוערכים. לשם כך, יש צורך ללמוד את התנאים ליצירת חפצי נדל"ן חדשים, השקעת הון בנדל"ן קיים, ניהול עבודות בנייןעל שחזור של חפצים, סילוקם לאחר מכן.

לנדל"ן כנכס השקעה יש פרטים משלו מבחינת השפעת מחזור החיים על ערכו. הערכת שווי עסקית, ככלל, מבוסס על הנחה של קיום בלתי מוגבל של המיזם ויצירת תזרים מזומנים. הצהרה זו מבוססת על העובדה שהמיזם המדובר יתקיים לנצח, שכן השקעה מחדש של הכנסה תבטיח לא רק את התמיכה ביכולות הקיימות, אלא גם את הפיתוח הדינמי של העסק. הערכת שווי נכסים בלתי מוחשייםהכנסות מהתקופה המוגבלת של יצירת תזרים מזומנים, שכן ספציפית נכס בלתי מוחשי, ככלל, יש אורך חיים שימושי שיורי, מוגבל, למשל, על ידי מערכת היחסים של הבעלים והמשתמש, פיתוח הישגים מדעיים.

נדל"ן מאופיין, מצד אחד, בדמיון עם נכסים אחרים - החיים השיוריים המוגבלים, מצד שני, ניתן לשחזר חפצי נדל"ן, מה שמאריך את חיי השימוש בהם. שיפוץ מתקנים מספק זרם הכנסה חדש העולה על עלויות ההון. ערך נוכחי נטו חיובי של הכנסה מעיד על עלייה בהון הבעלים ועל כדאיות כלכלית של עבודות בנייה בנכס.

הערכת שווי אורך החיים השימושיים השיוריים של מקרקעין היא מרכיב אינטגרלי מכל שלוש גישות הערכת הנכסים. מרכיב ההשקעה בהערכת השווי מתבסס על ניתוח ההכנסות העתידיות מנדל"ן, הכולל לא רק את חישוב גובה ההכנסה העתידית, אלא גם אומדן פרק הזמן בו יפיק החפץ הכנסות אלו. לפיכך, ערכו של נכס תלוי בתוחלת החיים הפוטנציאלית שלו.

גישות קלאסיות להערכת שווי דורשות חישוב של יתרת החיים השימושיים. בשיטות גישת עלותניתוח החיים שנותר עוזר להעריך את כמות הבלאי. ככלל, לנכס המוערך אורך חיים כרונולוגי מסוים בעת הערכת השווי, המותאם לחיים האפקטיביים של הנכס, המשקפים הן את מצבו בפועל של הנכס והן את יכולת המכירה שלו. מאחר שהמקרקעין איבדו חלק מסוים מערכו הפוטנציאלי עד למועד הערכת השווי, הוא (חלקה) נמדד בדרך כלל לפי היחס בין אורך החיים האפקטיבי של הנכס לסך חייו. אחוז הפחת משמש כהתאמה לעלות ההחלפה המלאה של מבנים ומבנים. תוספת אחוז הבלאי (אחד פחות היחס בין החיים האפקטיביים לכל החיים) משקפת את גורם החיים השיורי. גורם החיים השיורי כפול עלות ההחלפה המלאה של הבניין הוא אחד ממרכיבי העלות החשובים ביותר. הערכת חיי השירות הנותרים הצפויים משפיעה על התוצאה של הערכת שווי מקרקעין לפי גישת העלות.

הערכה אובייקטיבית של החיים השיוריים של מקרקעין בתוך גישה השוואתיתחיוני לבחירת אובייקטים אנלוגיים, ניתוח מידת ההשוואה שלהם עם האובייקט המוערך, כמו גם לחישוב והתאמות. חוסר ההתאמה של החיים השיוריים של האובייקט המוערך והאנלוגים צריך להיות הרציונל לקבל או לסרב להשתמש בגישה ההשוואתית, כמו גם לדחיית אובייקט אנלוגי ספציפי.

בגישת הכנסהניתוח של חיי השירות הכוללים ואומדן של שאר החיים השימושיים הם מרכיבים הכרחיים בהצדקות ההערכה. שיטת היוון ההכנסה, המשמשת הן להערכת האובייקט בכללותו והן לחישוב עלות ההחזרה בשיטת היוון תזרים המזומנים, צריכה לקבוע את יחס ההיוון. אחד המרכיבים של יחס ההיוון, לצד שיעור התשואה של המשקיע, הוא התשואה על ההון. חישוב שיעור התשואה על ההון שיטות קיימות(רינג, אינווד, הוסקולד) מחייבת הערכה של פרק הזמן שבו החפץ יפיק הכנסה המספקת תשואה על ההשקעה הראשונית. כדי לאשר את משך פרק הזמן הזה, או כדי לחזות מספר זרמי הכנסה, יש לחשב את שאר החיים השימושיים.

הסיבות לירידת ערך מקרקעין מחולקות בדרך כלל ל:

• ? פיזי (פעולה, תאונות, השפעה טבעית, אסונות);
• ? פונקציונלי (אי עמידה בדרישות השוק, אי עמידה בפרמטרי ייצור אחרים, התיישנות);
• ? ייצור (שינויים במדיניות הניהול והחשבונאות);
• ? כלכלי (שינויים בביקוש, ריביות, תנאי מימון).

לפיכך, אורך החיים השיורי של הנכס מתואם עם פרמטרים כגון אורך החיים הכולל ואחוז הפחת של הנכס במועד ההערכה. חישוב אורך החיים השיורי כהפרש בין חיי השירות הטיפוסיים שנקבעו על ידי חוקי בנייה ותקנות (SNiP) לבין הגיל הכרונולוגי עשוי שלא לספק מידע אובייקטיבי להערכת החיים השיוריים של הנכס, שכן קיימות מספר הגבלות נוספות להגביל ולשנות את התקופה המחושבת לפי תאריכים לוח שנה.

שקול את הגורמים הנפוצים ביותר המגבילים את חיי השירות שנותרו.

גורמים משפטייםלהגביל את תקופת השירות לפי חוק, תקנה או צו מנהלי.

גורמי חוזהלהשפיע על חיי השירות על ידי תנאי הסכם השכירות, הקובע את תנאי החוזה, תנאי השימוש וכו'.

גורמים שיפוטייםלהגביל את תקופת השירות לפי צו או החלטה של ​​שופט או רשות דומה אחרת (לדוגמה, בורר או חבר בית דין). פסק דין עשוי לספק הגנה מסוימת או לדרוש פעולות מסוימות (כגון העברת רכוש או ביצוע סדרה של תשלומים).

גורמים פיזייםלקבוע את חיי השירות לפי כמות הבלאי של המבנה. חפצי נדל"ן נשחקים עם הזמן או כתוצאה מהשימוש הפיזי בהם.

גורמים טכנולוגייםלשנות את חיי השירות בהשפעת שינויים במאפיינים הטכנולוגיים של אובייקטים בעלי מטרה דומה. הנכס עשוי להמשיך ולמלא את תפקידיו, אולם הופעתם של נכסים מתחרים בעלי מאפיינים טובים יותר עלולה להשפיע על הרווחיות והתפעול החסכוני של הנכס. המשתמש מפסיק את פעולת הנכס ועובר לנכס מתקדם יותר מבחינה טכנולוגית.

גורמים פונקציונלייםלהפוך את החיים לתלויים ביכולתו של נכס להמשיך ולמלא את התפקיד שלשמו הוא נועד. כאשר נכס אינו יכול עוד לבצע את תפקידיו, הוא מגיע לסוף חייו הפונקציונליים.

כוחות כלכלייםלהגביל את חיי הנכס ליכולתו לייצר שיעור תשואה הוגן לבעלים או למשתמש. אם נכס כבר לא יכול לייצר הכנסה כלכלית, אז הוא הגיע לסוף חייו הכלכליים.

סוג האובייקט והאילוץ קובעים כיצד מנתחים ומעריכים את החיים השיוריים.

ניתוח מובהקמשמש עבור חפצי נדל"ן שעבורם די קל להעריך את אורך החיים השיורי על סמך מידע על תאריך הבנייה, גיל אפקטיבי. עם זאת, על האנליסט לשקול קיומן של סיבות חיצוניות המגבילות את התקופה הנותרת, למשל, פקיעת חכירה של חלקת קרקע, ירידה בביקוש לחפצים בעלי ייעוד, מעמד דומה וכו'.

הערכת החיים שנותרה של נכס תוך שימוש באילוצים פיזיים דורשת ידע הנדסי מקצועי וניסיון בשיקום מבנים.

ניתוח איכותנימחזור החיים הוא אחת השיטות הנפוצות ביותר להערכת חיים שיורית וכוללת התחשבות בתנאי שוק עתידיים ובמאפיינים הכמותיים של הסביבה הקיימת. ניתוח זה מייצג הערכה הגיונית של המצב הקיים של האובייקט ואת החיזוי של שינויים שעלולים להתרחש עם האובייקט ולהוביל לשינוי ברווחיות שלו בסופו של דבר.

ניתוח כמותימתבססת על יצירת מאגר מידע על שינויים בערך המקרקעין בתהליך של בלאי פיזי, תפקודי וחיצוני. שימוש במידע עובדתי על חפצים דומים יאפשר לערוך הערכת ירידת ערך מומחה, ושיטת התצפיות תגלה דפוסים לשיקולם בהערכת החיים השיוריים של החפץ המוערך.

נכון לעכשיו, כדי לקבוע את החיים השיוריים של נדל"ן, נעשה שימוש במתודולוגיה סטנדרטים רוסיים חשבונאות(RAS), כלומר. החישובים קשורים לשיטות חישוב הפחת של הרכוש הקבוע. ב-RAS, אורך החיים השימושי הסטנדרטי של אובייקט נקבע בהתאם לקודי OKOF או קודי ENAO. החיסרון העיקרי של גישה זו לקביעת אורך החיים השיורי של בניין הוא בחישוב חיי השירות הנורמטיביים של הבניין וגילו הכרונולוגי. מידע זה אינו מביא בחשבון את מצבו בפועל של החפץ המוערך, התאמתו למכירה וכן את השחזור, השיפוץ וכדומה שבוצעו בפועל בחפץ.

כדי לחשב את אורך החיים השיורי של מקרקעין, נכון יותר להשתמש במתודולוגיה סטנדרטים בינלאומיים דיווח כספי(IFRS) כדי לקבוע את אורך החיים השימושיים של חפץ לפחת. בהתאם ל-IAS 16, אורך החיים השימושיים נקבע כדלקמן:

• 1) פרק הזמן בו הישות מצפה להשתמש בנכס;
• 2) מספר יחידות הייצור או יחידות דומות שהישות מצפה לקבל מהשימוש בנכס.

חישוב אורך החיים השיורי של הנכס בשומה יכול להתבצע תוך שימוש בגישה השוואתית המבוססת על קבלת מדגם שוק. במקרה זה, נעשה שימוש בנתוני שוק על חפצי נדל"ן דומים, שעסקאות עבורן חייבות לעמוד בשלושה תנאים עיקריים:

• 1) שייכים לפלח השוק של הנכס המוערך;
• 2) להתקיים במועד הקרוב למועד הערכת השווי;
• 3) יש רמת בלאי דומה לאובייקט הנבדק.

יש להתאים את מחיר האנלוגים לפי הצורך להבדלים שזוהו, לרבות זכויות קניין מועברות, מימון ותנאי העסקה. ערך השייר של מבנים דומים מחושב אז כהפרש בין המחיר של כל נכס מקביל לבין שווי הקרקע. לאחר קביעת עלות ההחלפה הכוללת של מבנים לכל אחד מהם, יש צורך לחשב את סך הפחת שנצבר במונחים כספיים ולהמירו לאחוזים (נורמה) על ידי חלוקת סכום הפחת הכולל לכל חפץ בעלות ההחלפה הכוללת. אם תנאי העסקאות קרובים יחסית למועד הערכת הנכס, אזי ניתן להשתמש באחוזים להמשך חישוב; אם הנכס המוערך שונה מאנלוגים במרכיבים כגון תאריך המכירה, מיקום, איכות השירות, אזי שיעור האחוז המתקבל, המשקף את הפחת הכולל של הבניין לאורך כל חיי השירות, מחושב מחדש לשיעור שנתי. ניתן להשתמש בשיעור הפחת השנתי המתקבל עבור אובייקטים דומים כדי לחשב את יתרת החיים הכלכליים של האובייקט המוערך.

דוגמה 12.1.שקול, באמצעות דוגמה מותנית, את היישום של שיטה זו לחישוב אורך החיים השיורי של המקרקעין.

בדוגמה המוצגת, טווח אחוזי הפחת הוא צר, מ-13.5 ל-21.1%, ולכן אין לחשב אותו מחדש לערך שנתי. אם אורך חיי השירות הכולל של הבניין המוערך הוא 80 שנים, ושיעור הפחת, המחושב כממוצע האריתמטי, הוא 16.7%, אזי אורך החיים השיורי של הבניין יהיה:

80 X (1 -0.167) = 67 (שנים).

דוגמה 12.2.הבה נבחן את התכונות של השימוש בשיטה אם לאובייקטים אנלוגיים יש גילאים כרונולוגיים שונים.

הטווח המחושב של שיעור הבלאי הכללי הוא 38.8-56.0%. משרעת גדולה דורשת התאמה לאי ההתאמה שזוהתה בעידן הכרונולוגי של אנלוגים. לזה נורמה כלליתהפחת מומר לשנה. כתוצאה מכך, טווח ערכי הנורמה השנתיים מצטמצם לערכים שבין 3.2 ל-4.4%. אם גילו בפועל של הבניין המוערך הוא 10 שנים, ושיעור הפחת השנתי, הנקבע כממוצע החשבוני, הוא 3.87% לשנה, אזי אחוז הפחת הכולל של הבניין המוערך יהיה 38.7% (3.87% x 10). כתוצאה מכך, החיים השיוריים של הבניין עם חיי שירות סטנדרטיים (80 שנים) יהיו:

המהימנות של יישום שיטת דגימת השוק לחישוב אורך חיים שיורי בהתבסס על קצב וכמות הבלאי הכולל נקבעת על פי מידת הספיקות והאמינות של המידע הראשוני, כמו גם מידת הדמיון של האובייקט המוערך. אנלוגים. האובייקטיביות של חישובים בשיטת דגימת השוק נקבעת במידה רבה על ידי מהימנות הערכת המגרש ועלות ההחלפה המלאה של חפצים מקבילים.

אם האובייקט המוערך והאנלוגים שונים בעיצוב ובאיכות של עבודות הבנייה, קשה לקבוע מה בדיוק גרם להבדל בעלות. שיטת דגימת השוק אינה ראויה לשימוש אם יש הבדלים משמעותיים בדרגת הפחת ובסוגיו המזוהים, מיקומו, וגם אם לעסקאות המנותחות היו תנאי מימון או מוטיבציה שונים. יש לזכור כי שיטת דגימת השוק מגדירה את הפחת כסכום בודד ללא פירוק לרכיבים עבור סוגי פחת בודדים. עם זאת, למרות מגבלות וקשיים אלו, שיטה זו נותנת תוצאות מבוססות מספיק.

יש לבדוק את נכונות החישובים המתמטיים שבוצעו, ורצוי להפקיד את האימות בידי שמאי אחר. יש להקדיש תשומת לב מיוחדת להיגיון של תהליך ההערכה, ובפרט, למידת התכלית המיועדת של הערכת הגישות והשיטות בהן נעשה שימוש, השלמות, המהימנות והעקביות.

קביעת הערך הסופי של העלות כרוכה בניתוח ולימוד התוצאות המתקבלות בגישות ושיטות שונות. הפער בין התוצאות המתקבלות ביותר מ-10% מחייב החלטה מושכלת. למקצועיות, לידע ולשיקול דעתו של השמאי בשלב ההסכמה על תוצאות השומה יש חשיבות מכרעת.

השמאי קובע את החשיבות היחסית, הישימות והתקפות של כל מדד ערכי על סמך קריטריונים כמו הלימות, איכות המידע וכמות הראיות.

הלימה. קריטריון זה מציין כיצד כל גישה מתאימה למטרה המיועדת של תוצאות ההערכה. הלימות הגישה, ככלל, נקבעת לפי סוג הנכס ופעילות השוק. לדוגמה, הערכת שווי של נדל"ן למגורים נותנת את התוצאות האובייקטיביות ביותר בשיטת מכירה דומה, נכסים ייעודיים מתמקדים בגישת עלות, אשר עשויה שלא להיות שימושית בעת הערכת שווי מבנים מיושנים. בפועל, ייתכן שהמעריך ייתן עדיפות לא אחת, אלא שתיים, אך המשמעות שלהן עשויה להיות לא שווה.

איכות מידע. מהימנות תוצאות ההערכה תלויה בנפח ובמהימנות הנתונים המשמשים במהלך חישובים, התאמות, שיפוטים אנליטיים ומסקנות. למשל, די במידע על תעריפי השכירות הדרושים לחישוב הכנסה מנדל"ן, או סבירות החישוב וביצוע התאמות למחיר אנלוגי למיקום הנכס, או עד כמה הנתונים המשמשים כמקור לקביעה מהימנים. סכום הפחת התפקודי והכלכלי. למעריך השווי יש זכות לסמוך על דיוק הנתונים והחישובים המשמשים בגישות שונות במידה שונה.

כמות הראיות. הלימות ואיכות המידע בהתאמה נלקחת בחשבון יחד עם כמות הראיות הכרוכה בגישה מסוימת. ההוכחה בחישוב שווי המקרקעין נעוצה בשימוש במידע השוק לצורך פסקי דין וחישובים שונים, תוך התחשבות בטריטוריה, ייעודו של המקרקעין ושאר מאפייניו של הנכס המוערך והאנלוגים לו. ללא קשר לכמות הראיות הקיימות, פעולות השמאי אינן מוגבלות לפעולות עם מספרים, שכן חישוב השווי חייב להתאים לסוג השווי הנקוב במשימת הערכת השווי. חלק חשוב מהראיות הוא יציבות או תנודתיות של מצב השוק, שכן ראיות המתקבלות בהשוואת מכירות של עסקאות קודמות עשויות לאפיין מצב שאינו תואם את מועד ההערכה.