תיאום גישות לשמאות מקרקעין. תיאום תוצאות שמאות מקרקעין המתקבלות בשיטות שונות. דוגמאות לפרמטרים עיצוביים

הסדר סופי של התוצאות

המרכיב האחרון של תהליך ההערכה הוא להשוות את התוצאות המתקבלות באמצעות גישות שונות ולהביא אותן לעלות אחת. תהליך היישור לוקח בחשבון את החוזקות והחולשות של כל גישה, קובע עד כמה הן משפיעות באופן משמעותי על השתקפות האובייקטיבית של השוק בהערכה. תהליך השוואת תוצאות יישום הגישות מוביל לקביעת העלות הסופית המשיגה את מטרת ההערכה. העלות הסופית היא שיקול דעת מקצועי של השמאי לגבי שווי חפץ השמאות.

השלב האחרון בקביעת שווי העסק המוערך הוא הליך הסכמה לתוצאות שהושגו על ידי השמאי בעת יישום גישות ושיטות שונות (המעוגנות בתקנים בינלאומיים ורוסיים לפעילות שמאות) ביחס לאובייקט אחד במסגרת תהליך אחד. (משימה להערכה). העלות הסופית היא שיקול דעתו המקצועי של השמאי לגבי שווי הפריט המוערך.

הצורך בהליך זה נובע מכך שברוב המקרים יישום גישות ושיטות שונות נותן תוצאות עלות לא שוות (לעיתים ההפרש מגיע עד 50%). הסיבה לכך היא שרוב השווקים אינם מושלמים, משתמשים פוטנציאליים יכולים לקבל מידע מוטעה, ויצרנים יכולים להיות לא יעילים. מסיבות אלו וממספר סיבות אחרות, השימוש בגישות שונות נותן ערך שונה לעלות.

התאמה של תוצאות הערכה- זוהי השגת ההערכה הסופית של האובייקט על ידי שקילה והשוואה של התוצאות שהתקבלו באמצעות גישות שונות להערכה.

הערך הכולל של ערך מושא השומה- זהו הערך הסביר ביותר של שווי מושא השמאות, המתקבל כתוצאה מהכללת תוצאות חישובי שווי מושא השמאות על ידי השמאי תוך שימוש בגישות ושיטות שמאות שונות. זה יכול להיות מוצג בצורה של ערך כספי יחיד או טווח של ערכי הערך הסבירים ביותר.

בְּדֶרֶך כְּלַל, אחת הגישות נחשבת בסיסית, שתי האחרות נחוצות כדי להתאים את התוצאות שהתקבלו... זה לוקח בחשבון את המשמעות והישימות של כל גישה במצב ספציפי. עקב חוסר הפיתוח של השוק, הספציפיות של האובייקט או היעדר מידע זמין, קורה שלא ניתן ליישם חלק מהגישות במצב ספציפי.

נוסחה כללית להקצאה סופית של תוצאות הערכה

היכן העלות הכוללת של מושא השמאות, עמ'; - העלות, שנקבעת בהתאמה לפי הגישות הרווחיות, ההשוואתיות והמבוססות עלויות, עמ'; - גורמי הניפוח המתאימים שנבחרו עבור כל גישת הערכה,

גורמי הניפוח להתאמה בין התוצאות המתקבלות בעלות הכוללת מעוגלים ל-10% הקרובים (לעתים קרובות יותר ל-5%). עיגול הכרחי בשל העובדה שמשקולות לא מעוגלות נותנות ללקוח הדוח מושג שגוי לגבי דיוק התוצאה שהושגה.

בעת הסכמה, יש צורך לקחת בחשבון:

1) שלמות ודיוק המידע;

2) התאמת הליך ההערכה למטרות ההערכה;

3) היתרונות והחסרונות של גישות במצב מסוים.

לפיכך, הערך הכולל של הערך הוא רק המחיר הסביר ביותר של העסק המשוער.

שיטות לקביעת מקדמי משקל והתחשבות בתוצאות ההערכה

השיטות נבדלות בשימוש בהתאמה הסופית של הנתונים של שיטות לא שוות לבחירת המשקלים המיוחסים לתוצאות ההערכה שהושגו. גישות שונות... אם בשיטה הראשונה משתמשים רק בניתוח לוגי, הרי שבשאר הוא לוגי ומתמטי, כלומר, המעריך כופה את הנמקתו הלוגית על סולם דירוג כלשהו, ​​ואז, בהתבסס על שיטת החישוב שנבחרה, ערך ראשוני של המשקל נקבעים מקדמים; הערכים המתקבלים מעוגלים.

שיטת ניתוח לוגי

שיטת ניתוח לוגימורכבת בבחירת גורמי הניפוח בעת הסכמה לתוצאות ההערכה במומחיות , בהתבסס על הניתוח הלוגי שבוצע על ידי המעריך, תוך התחשבות בכל הפרמטרים הרלוונטיים. שיטה זו היא הנפוצה ביותר בפרקטיקה של שמאות.

דוגמה ליישום שיטת הניתוח הלוגי

1. לקבוע את השווי הסופי של הערכת עלות JSC "מפעל סמרה", שבוצעה על מנת להמשיך ולרכוש את העסק.

2. לקבוע את השווי הסופי של הערכת שווי מתחם הנכסים של JSC "צמח סמארה".

שיטת התאמת קריטריונים

כדי לקבוע את מקדמי המשקל של גישות שונות, שיטה זו משתמשת ארבעה קריטריונים אובייקטיביים , שנבחר על פי שיקול דעתו של השמאי, המתארים יתרונות או חסרונות אינדיבידואליים של שיטת החישוב המיושמת, תוך התחשבות בייחודיות של הערכת עסק מסוים.

חישוב "משקולות" בשיטה זו מתבצע במספר שלבים:

1) נבנית מטריצת גורמים שבה לכל גישה מוקצים ארבעה סוגי נקודות בהתאם לארבעה קריטריונים (יש יותר קריטריונים, לכן יש יותר נקודות);

2) נקבע סכום הנקודות של כל גישה, ואז - הגישות בהן נעשה שימוש;

3) ביחס לסכום הנקודות של גישה זו לסכום הנקודות של כל הגישות בהן נעשה שימוש, נקבע משקלה המחושב של הגישה, באחוזים;

4) המשקלים המשוערים של הגישות מעוגלים ל-10% הקרובים ביותר, לעתים רחוקות יותר - 5%.

דוגמה ליישום שיטת ההתאמה לקריטריונים

קבע את הערך הכולל של הערך של אובייקט ההערכה לפי שיטת ההתאמה של קריטריונים.

שיטה לניתוח היררכיות

שיטת ניתוח היררכיה(MAI) הוא הליך שיטתי לייצוג היררכי של האלמנטים המגדירים את המהות של כל בעיה. זה מורכב מחלוקת (פירוק) הבעיה למרכיבים פשוטים יותר ועיבוד נוסף של השיפוטים הרציפים של המעריך על ידי השוואות זוגיות.

ב-MAI, המטרה העיקרית של הלימוד וכל הגורמים המשפיעים במידה זו או אחרת על השגת המטרה, מתחלקים לפי רמות בהתאם למידת ואופי ההשפעה. ברמה הראשונה של ההיררכיה, תמיד יש עליון אחד - מטרת המחקר המתבצע. הרמה השנייה של ההיררכיה מורכבת מגורמים המשפיעים ישירות על השגת המטרה. במקרה זה, כל גורם מיוצג בהיררכיה בהקמה על ידי קודקוד המחובר לקודקוד ברמה הראשונה. הרמה השלישית מורכבת מהגורמים שבהם תלויים ראשי הרמה השנייה. וכו. תהליך זה של בניית היררכיה נמשך עד שכל הגורמים העיקריים נכללים בהיררכיה, או עד שאי אפשר להשיג ישירות את המידע הדרוש עבור לפחות אחד מהגורמים של הרמה האחרונה. בתום בניית ההיררכיה, עבור כל קודקוד אב, מתבצעת אומדן של מקדמי המשקל, הקובעים את מידת התלות שלו בקודקודים של רמה נמוכה יותר המשפיעים עליו. במקרה זה, נעשה שימוש בשיטה של ​​השוואות זוגיות.

שיטת השוואה זוגית (גרסת T. Saaty).

בשינוי זה, כמו בגרסה הקלאסית של שיטת ההשוואה הזוגית, הגורמים הנחקרים מושווים זה לזה. זאת ועוד, בשיטה זו הגורמים מושווים בזוגות ביחס להשפעתם ("משקל", או "עוצמה") על מאפיין משותף להם.

כדי לערוך השוואות זוגיות סובייקטיביות, T. Saaty פיתח סולם בעל חשיבות יחסית.

ניתוח החישובים שהתקבלו והמסקנה הסופית

מידע על עסקאות רכישה ומכירה

לא ניתן להשתמש באנלוגים א' ו-ג' לחישוב, מכיוון שלראשון יש הכנסה תפעולית נטו שאינה ניתנת להשוואה לאינדיקטור זה עבור האובייקט המוערך, ולשני יש הכנסה מהשנה האחרונה.

מחיר המכירה הסביר של הנכס המוערך יהיה שווה ל:

C בערך = 50,000 רובל. : 0.08 = 625,000 רובל.

השלב האחרון של הגישה ההשוואתית לשמאות מקרקעין הוא להביא את הערכים המתואמים של מחירי חפצים אנלוגיים, המתקבלים במהלך ניתוחם, לערך בודד או לטווח של ערכי ערך.

התאמה (הכללה) של מדדי עלות היא שלב חשוב למדי בגישה ההשוואתית. בשלב זה, המעריך מנתח את האינדיקטורים המתקבלים ומצמצם אותם לטווח ערכים או לערך אחד. שלב זה בוחן ומשקל בקפידה את היתרונות והחסרונות של כל מדד ערך, את מהימנות נתוני השוק ואת שיטות הניתוח בהן נעשה שימוש. דוח ההערכה חייב לנסח בצורה ברורה את ההנמקה העומדת בבסיס המסקנה לגבי שווי פריט ההערכה.

במהלך תהליך ההתאמה, יש לוודא שהערך המתקבל קשור למטרת הערכת השווי ולערכים שהושגו באמצעות גישות הערכת שווי אחרות.

שיטות ניתוח של ערכים ממוצעים משוקללים משמשים להפחתת מספר אינדיקטורים לערך אחד.

הממוצע המשוקלל שיחושב על ידי השמאי יהיה מחיר המכירה הסביר של הנכס המוערך, אותו ניתן לעגל בגבולות המקובלים בכל מקרה ספציפי.

גישה זו משמשת לעתים קרובות ונותנת תוצאות טובות בהערכת נכסים שקיים לגביהם מידע מהימן לגבי מחירי עסקאות רכישה ומכירה שהושלמו או מחירי הצעות של נכסים כאלה למכירה.

7.1. הצדקה של הצורך ב
הרמוניזציה של הערכה

תקני הערכת שווי בינלאומיים ממליצים על שלוש גישות להערכת שווי - עלות, השוואתית ורווחית. סטנדרטים רוסייםלחזק גישות אלו כחובה. לעקוב אחר סטנדרטים בינלאומייםוהחקיקה הרוסית מחייבת הרמוניזציה של התוצאות שהושגו, שכן הגישות הנ"ל מיושמות על אותו אובייקט במסגרת אותו הליך הערכה.

מטרת איחוד תוצאות השיטות הנהוגות היא לקבוע את היתרונות והחסרונות של כל אחת מהן ולבחור אומדן עלות יחיד. תיאום תוצאות הערכה הוא משימה מאוד דחופה וקשה מאוד לפתרון. קודם כל, הבה ננתח כיצד שמאים מערביים מציעים לפתור בעיה זו.

במונוגרפיה "שמאות מקרקעין" מאת ג.ס. הריסון ניתנות ההמלצות הבאות: "בעת הסכמה על התוצאות, השמאי אוסף יחד את הנתונים ומדדי הערך המתקבלים על בסיס שלוש גישות, ומעריך אותם בשיטת הגורם. -ניתוח אפקט, המוביל למסקנה מבוססת לגבי העלות, שהיא מטרת ההערכה. על המעריך להגדיר בצורה ברורה את אופי והיקף העבודה שהוזמנה ולהתחיל לשקול את החשיבות היחסית וקבילות הנתונים והגישות השונות לבעיה". אך המחבר אינו חושף את המתודולוגיה, המנגנון והנהלים לשקילה כזו.

בספרם של J. Friedman and N. Ordway "ניתוח והערכת שווי של נדל"ן מניב" על בעיית ההסכמה אומר את הדברים הבאים:
באמצעות שלוש גישות. במהלך תהליך זה, המעריך מוודא את קבילות עקרונות ההערכה בשלבים שונים של זיהוי משימות, איסוף וניתוח נתונים, תוך שימוש בכל גישת הערכה. המעריך יכול להשתמש בחישובים סטטיסטיים כדי לפתח התפלגות הסתברות." שוב, אין כמעט הסכם ספציפי.

בספר "ארגון שמאות מקרקעין ומיסוי" בעריכתו הכללית של J. K. Eckert, מנותחת בעיית ההסכמה על תוצאות השמאות ביתר פירוט ובעומק רב יותר:
והחולשות של כל אחת מהגישות שבהן נעשה שימוש ביחס ל הסוג הזהמקרקעין ולאובייקט מסוים. במקרה זה, הממוצע האריתמטי של שלוש תוצאות ההערכה כלל אינו נגזר. ואין צורך שאחת התוצאות שיתקבלו תהיה סופית. המטרה, ברוב המקרים, היא לחשב ערך משוערשווי שוק, בדרך כלל מוגדר כ מחיר ככל הנראהבעת מכירה, ויתכן ששווי זה אינו התוצאה המתקבלת באחת משיטות ההערכה כלל... השווי הסופי של הערכת השווי ייקבע איפשהו באמצע". במילים אחרות, ההנחה היא שניתן לבחור את התוצאה הסופית של הערכת העלות לפי אחת הגישות. עם זאת, בהתחשב באופי ההסתברותי של המושג מחיר שוקזה היוצא מן הכלל ולא הכלל. התוצאה הסופית היא עדיין כמות הסתברותית, אשר, ככלל, נקבעת באמצעות שקילה הסתברותית (סטטיסטית).תוצאות שהושגו בשלוש גישות.

בספרו של ש.פ. פראט "הערכת שווי עסקית" מצוין גם שלעתים קרובות כדאי לצטט מדדי עלות שהושגו על ידי גישות שונות בצורת טבלה, כדי לתת אותם משקלים יחסייםורק אז לעשות מסקנה תוך התחשבות בתקן (הבסיס) המשומש של ההערכה.

שיפוט דומה מובע בספר אחר - "מדריך להערכת שווי עסקית" (מחברים: J. Fishman, SP Pratt, K. Griffett, K. Wilson): "כדי לקבל אומדן עלות, יועצים (שמאים) משתמשים לרוב בשני או שיטות נוספות. זה מוביל לסדרה שלמה של דירוגים פוטנציאליים שונים, והיועץ צריך למצוא דרך שתאפשר לו, בתוך הרצף הזה, לקבוע את הדירוג הטוב ביותר. זה בדרך כלל מושג על ידי משקל חשיבות יחסיתאוֹ קְבִילוּתכל שיטת הערכה מובילה לערך כזה או אחר של האומדן הרצוי”.

עם זאת, רחוק מלהיות קל לקבוע לאילו אומדנים יש לתת משקל רב יותר וכיצד ניתן לשקול את השיטה המקבילה מול אחרים. ישנן שתי גישות עיקריות שניתן להשתמש בהן לשקלול הציונים השונים שהתקבלו במחקר נתון כדי לגזור את הציון הסופי הכולל לציון הרצוי: גישת שקלול מתמטי (גישה מתמטית) וגישת שקלול סובייקטיבי (גישה סובייקטיבית). יועץ השווי רשאי להשתמש בכל אחת מהגישות הללו, אך חייב להיות מודע לכך שלשתיהן יש יתרונות וחסרונות.

יצוין כי למרות ששקלול ישיר של התוצאות הוא מודל פשטני-פרימיטיבי כלשהו של התחשבות בהשפעת גורמי התמחור על תוצאות ההערכה, יש לו יתרון חשוב על פני שקלול סובייקטיבי, בכך שגישה זו מקלה על הלקוח או אחר. משתמש בהערכה כדי להבין את ההיגיון של החשיבה של המעריך. , ובצורה כמותית (כמותית). הכותבים מתארים את היתרון הזה כך: "אם השמאי אומר:" אני נותן את מירב המשקל לשיטת היוון תזרים המזומנים, "אז זכותו של הקורא לשאול:" מעולה, כמה משקל אתה נותן לשיטה הזו. ?" גישת השקלול המתמטי מספקת מידע נוסף זה. חסרון משמעותי של שקילה מתמטית הוא שעם פיזור גדול של תוצאות הערכה פרטניות, היישום שלה הופך לבעייתי, והתוצאה הסופית פחות נכונה.
במקרה זה, החסרונות של גישה אחת הם היתרונות של השנייה, ולהיפך.

בפרקטיקה של ההערכה הרוסית, הבעיה של תוצאות הסכמות ניתנה לתשומת לב רצינית בשנים האחרונות, כפי שמעידה התוכן של ספרי לימוד רבים, פרסומים בכתבי עת ונאומים בכנסים בנושאי הערכה.

בספרו של S. V. Valdaitsev "הערכת עסקים וחדשנות" נאמר על הצורך בשקילה בעזרת מקדמי משקל, אך מקדמים אלו הינם מומחים גרידא, כלומר מתקבלים באמצעות שיקולי מומחים סובייקטיביים של שמאי מוסמך. עם זאת, המנגנון או ההיגיון של ההיגיון המבטיחים את קבלת המקדמים הללו,
המדריך לא מפורט.

בספר הלימוד "הערכה עסקית" (בעריכת A. G. Gryaznova ו- M. A. Fedotova), המחברים ממליצים לשקול את התוצאות על בסיס שיטות של גישות מתמטיות וסובייקטיביות. בשקילה מתמטית, מוצע לקבוע את הערכים המספריים של משקלים ספציפיים, תוך התחשבות בגורמים מסוימים (אופי העסק, מטרת ההערכה, סוג השווי, רמת הנזילות וכו'). ובשקילה סובייקטיבית עומדים בחזית הניסיון המקצועי ושיקול הדעת של השמאי. ספר הלימוד אינו מתאר נהלים ספציפיים לשקילה כזו.

ספר הלימוד "שמאות מקרקעין" (בעריכת א.ג. גריאזנובה ומ.א. פדוטובה) מספק דוגמאות להתאמת תוצאות שמאות המבוססות על שיטת ניתוח ההיררכיה, אם כי השיטה עצמה אינה מתוארת.

גישה דומה לבעיית ההתאמה בין התוצאות מוצגת במאמרו של ג.ג. אזגלדוב "בעיות של גיוס הערכה ופתרונותיה האפשריים", שבו, על בסיס ערכת הכלים המודרנית של המומחים המודרניים, מכימות תחילה מאפיינים בודדים - גורמים המשפיעים מהימנות תוצאות ההערכה המתקבלות בשיטות שונות, למשל, שלוש, ואז מחושב ביטוי כמותי של הערך עבור כל שיטת הערכה, שעל בסיסו נקבע הערך המוכלל של הערך.

שיטת האיכות המומחית מבוססת על הערכה כמותית של אינדיקטור איכותי כמו המהימנות של תוצאות בודדות המתקבלות בשלוש גישות - רווחיות, יקרות ושוקיות. הבסיס לקביעת מידת המהימנות של כל גישה הוא:

- מהימנות המידע הראשוני המשמש בחישובים בכל שיטה;

- מספר ואופי ההנחות (המפורשות והמשתמעות) בהן משתמש השמאי, שעלולות להתברר כלא עולות בקנה אחד עם המציאות (לדוגמה, בעת חיזוי הכנסות עתידיות או עלויות עתידיות, בעת קביעת שיעור ההיוון בשיטת הבנייה המצטברת).

כדי להסיק את הערך הכולל של השווי על סמך שלוש תוצאות הערכת השווי, נעשה שימוש בשיטות שונות לקביעת המשקולות הנחוצות להסקת שווי הנכס על סמך נוסחת הממוצע המשוקלל. בנוסף לשיטה המפורטת של שקילה מתמטית, המתוארת במונוגרפיות של S. Pratt, נעשה שימוש גם בגישה, חציון, הסתברותי ושיטת ניתוח היררכיות (MAI).

הטקסט של המאמר.

1. הקדמה

ב-20 במאי 2015, בהוראת המשרד לפיתוח כלכלי של רוסיה, אושרו מהדורות חדשות של שלושה תקני הערכה פדרליים בסיסיים - FSO מס' 1-3. מועצת המומחים של NP "SROO" "סיקרה בפירוט את תהליך פיתוח המסמכים הללו, תוך הפניית תשומת לב קהילת המבדקים המקצועית להוראותיהם הבעייתיות.

למרבה הצער, בגלל הפעילות הנמוכה של הקהילה, לא ניתן היה לבטל את כל ההפרשות הבעייתיות. מאמר זה מוקדש לניתוח של סעיף 25 לא בולט, במבט ראשון, של FSO מס' 1, מעין "ביצת פסחא" של הסדרה החדשה של תקני הערכה פדרליים. מילולית זה נשמע כך:

"במקרה של שימוש במספר גישות להערכה, וכן שימוש במספר שיטות הערכה במסגרת כל אחת מגישות ההערכה, מתבצעת הסכמה ראשונית לתוצאותיהן על מנת לקבל תוצאת ביניים של הערכת ה-. נושא ההערכה לפי גישה זו. כאשר מיישבים תוצאות הערכת ביניים שונות באופן מהותי שהושגו על ידי גישות או שיטות שונות, הדוח חייב לשקף את הניתוח שבוצע ואת הסיבה שנקבעה לאי ההתאמה. הבדל משמעותי מוכר כאשר התוצאה המתקבלת בעת יישום גישה (שיטה) אחת נמצאת מחוץ לגבולות טווח הערכים שצוין על ידי השמאי, המתקבלת בעת יישום גישה (שיטות) אחרות (אם יש).

שימו לב שהוראה זו הופיעה " משום מקום ", לאחר סיום עבודתה של קבוצת העבודה תחת המשרד לפיתוח כלכלי של רוסיה, שבה פותחה גרסה חדשה של FSO מס' 1.

אנו משחזרים את המשמעות של הסעיף שצוין בתקן:

1. דוח ההערכה צריך לשקף ניתוח מסוים ואת הסיבה לאי ההתאמה בין התוצאות שהתקבלו הן עבור גישות ושיטות הערכה שונות.
2. יש לעשות זאת רק אם קיימת סתירה משמעותית בין התוצאות המצוינות – יש להבהיר מדוח ההערכה האם התוצאות שונות באופן משמעותי או לא.
3. הקריטריון למהותיות הפער בין התוצאות קשור ל" גבולות טווח העלויות"מתקבל על ידי יישום גישה (שיטות) שונה.
4. לפיכך, בדוח השומה יש לציין את הגבולות של טווחים אלה, שכן בלעדיו לא יהיה ברור אם הפער משמעותי או לא (כמובן שהדבר נכון למצב בו מיושמת יותר מגישה אחת לשומה בדוח השומה).

בהתחשב בדרישה שהוכנסה בסעיף 30 ל-FSO מס' 7 לעשות שיפוט לגבי הגבולות האפשריים של המרווח שבו יכול להיות הערך הכולל של הערך של האובייקט המוערך, מתקבל מבנה בן שלוש רמות: טווחים (שיטות ) → טווחים (גישות) → מרווח (הערך הכולל של הערך של האובייקט המוערך).

בהקשר זה, על השמאי המטפל לעמוד בשאלות הבאות:

• מהו "טווח"? במה שונה ה"טווח" מ-FSO מס' 1 מה"מרווח" מ-FSO מס' 7?
• מהו החלק המשמעותי של ציון טווחים בגישות (שיטות)?
• כיצד להגדיר וכיצד לציין בדוח הערכת השווי את טווח העלויות לפי גישה (שיטה)?

הבה נבחן את כל הנושאים הללו באמצעות דוגמה של גישות הערכה, בעוד שכל תוצאות הניתוח יכולות לשמש גם לשיטות הערכה.

2. מהו "טווח"

שולחן 1 מציג את ההגדרות הנפוצות ביותר של המונח "טווח".

שולחן 1.

הגדרות נפוצות למונח "טווח"

ניתן להסיק שהמונחים "טווח" ו"מרווח" באופן כללי הם מילים נרדפות, בפרט, זה מאושר. יתר על כן, היקף השימוש בהם שונה במקצת:

• "מרווח" - משמש לעתים קרובות יותר ביחס לבעיות מתמטיות;
• "טווח" - לתיאור תנודות גל (קול, מוזיקה, תדרי רדיו), והוא משמש לעתים קרובות יותר באופן פיגורטיבי בדיבור יומיומי.

3. מה התוכן של ציון טווחים בגישות?

בחלק מדוחות ההערכה, תוצאות הערכת השווי שהושגו באמצעות גישות ו/או שיטות הערכה שונות שונות באופן משמעותי.

הסיבה להופעתו של הבדל שכזה ברוב המקרים היא טעויות בדוח השמאות, לעתים רחוקות יותר עילות אובייקטיביות בדמות חוסר אפשרות לקחת בחשבון גורם תמחור כלשהו או רמה גבוהה של אי ודאות בנתונים הראשוניים. לכן, פערים משמעותיים בתוצאות מצביעים בעיקר על הצורך בניתוח ואימות מדוקדק של החישובים. הנושאים של זיהוי שגיאות (מכשירי עיוות ערך) נדונים בפירוט ב.

בהקשר זה עולות השאלות הבאות:

• האם ניתן ליישב בין תוצאות החישוב השונות באופן אובייקטיבי?
• מה ההבדל המשמעותי?

את התשובה לשאלה זו ניתן לקבל רק על בסיס ניתוח איכותני של מצב ספציפי (איכות הנתונים הראשוניים, המתודולוגיה בה נעשה שימוש, מאפייני נושא ההערכה והשוק).

בתנאים שבהם אי אפשר לקבוע חוקית את גבולות פריסה כזו, היה די בעייתי להתמודד עם כלי כזה לעיוות ערך.

בסעיף 25 למהדורה החדשה של FSO מס' 1, קבוע אחד הקריטריונים האפשריים למהותיות של הפרש - הוא קשור לגבולות המרווחים, ודרישה לניתוח הסיבות. הבדל משמעותיתוצאות.

הרציונל לדרישת מעריך השווי לציין מספר כזה של טווחים ומרווחים שנוי במחלוקת. בהנעת מגמה זו עד כדי אבסורד, ניתן לחזות שבעתיד יהיה צורך לציין ולהצדיק טווחים לכל אחד מפרמטרי התמחור בדוח הערכת השווי. בחלק זה סבורים המחברים כי נכון יהיה להגביל את עצמנו רק לציון המרווחים לתוצאת העלות הסופית, ולהעריך את מהותיות הפערים על סמך ניתוח איכותי של הקריטריונים לעיל. יחד עם זאת, בהתחשב בכך שהפריט הזה כבר הופיע ב-FSO, יש צורך בהמלצות מעשיות פשוטות ליישומו.

4. כיצד לקבוע את טווח העלויות לפי גישה?

המהות הכלכלית והמתמטית של טווח הערכים המתקבל באמצעות גישות (שיטות) שונות זהה למהות המרווח שבו ניתן לאתר את הערך הכולל של הערך של האובייקט המוערך. הבה נסביר את התזה הזו.

ראשית, יתכן מצב שבו שווי מושא השמאות נקבע על ידי השיטה היחידהבגישה אחת להערכה. ברור שבמקרה זה, ה"טווח" יתאים ל"מרווח".

שנית, תוארו בפירוט הסיבות לפיזור המחירים (היבטי שוק ואובייקט, טעות חישוב), זהים לכל ההתנהגויות של ישות שוק, שהתנהגותו מעוצבת בעת קביעת השווי. לדוגמה:

• בעת הערכת בניין, תנודתיות בשוק הקשורה לאי מודעות מספקת למוכר תתבטא בכל הגישות להערכת שווי: יקר - מחירי חומרי בניין ועבודה, רווח היזם; השוואתי - מחירים של אובייקטים אנלוגיים, כמות ההתאמות; רווחי - תעריפי שכירות עבור אובייקטים אנלוגיים, תחזיות, גודל הסיכונים;
• הסיבות להצטברות טעויות חישוב אינן ספציפיות, בהתאם למודל החישוב הספציפי (גישה להערכה).

לפיכך, ביחס לגבולות טווח השווי המתקבל בגישת (שיטה) הערכת השווי, נכונות כל ההוראות שנקבעו ביחס של המרווח בו עשוי להיות ממוקם הערך הסופי של אובייקט הערכת השווי. המשמעות היא שניתן להשתמש במטריצת תלת מימד שונה של מרווחי עלויות (טווחים), שדוגמה לה ביחס לשמאות מקרקעין הוצעה על בסיס ניתוח של מערך משמעותי של דוחות שמאות שבוצעו בשנים 2002 - 2015, איור. 1.

אורז. 1. שונה 3ד-מטריצה ​​של מרווחי עלויות (טווחים),%

מאפייני התפתחות השוק:

• אזורים נמוכים - מדוכאים; חפצים במרחק ניכר ממרכזים אזוריים;
• בינוני - מרכזים אזוריים;
• גבוה - מיליון פלוס ערים, צבירות עירוניות גדולות.

מאפיין מחזור אובייקט:

• נמוך - חפצי נדל"ן מסחריים גדולים, חפצים בעלי מאפיינים ייחודיים;
• נכס מסחרי בינוני - בינוני;
• דירות ברמה גבוהה ונכסים מסחריים בקנה מידה קטן.

איכות המודל היא אינדיקטור אינטגרלי התלוי בהיבטים העיקריים הבאים:

• איכות המידע הראשוני על פרמטרי החישוב - המידע יכול להיות ממשי (לדוגמה, שטח אובייקט לפי נתוני מסמכי חשבונאות טכניים), מוערך (לדוגמה, הערך הממוצע של הוצאות תפעול לפי נתונים אנליטיים עבור אובייקטים ממחלקה דומה) ותחזית.

נזכיר כי דוחות שמאי יכולים לעמוד בדרישות החקיקה בנושא פעולות השמאות ולהתבסס על מידע באיכות משתנה (פירוט), כמובן תוך התחשבות בעקרון המהותיות הבסיסי. לדוגמה, בדוח שמאות אחד - בגישת ההכנסה, הוצאות התפעול של שטח משרדי טיפוסי מוגדרות כאמצע טווח השוק המקביל (40 - 60 יחידות →50 יחידות). בדוח שמאי נוסף - על בסיס מידע מפורט על הפרמטרים של חפץ השמאות של הבעלים הנוכחי, השמאי מבהיר באופן סביר את גובה הוצאות התפעול בטווח השוק בסביבות 55 יחידות. (הערך נובע, למשל, מהפסדי חום מוגברים עקב המוזרויות של מילוי פתחי חלונות, אשר ניתן לנטר על ידי מדי מערכת החימום).

• מספר הפרמטרים במודל העיצוב - לשונית. 2;
• אופי ההשפעה ההדדית של פרמטרי החישוב במודל החישוב (השפעה מתווספת, מכפלת וכו').

ערכו של אינדיקטור זה נקבע על ידי השמאי במומחיות על סמך ניתוח מדדי האיכות שצוינו. מהניתוח עולה כי ברוב המקרים ערכו של מחוון "איכות הדגם" הוא בטווח של 0.8 - 1.2.

שולחן 2.

דוגמאות לפרמטרים עיצוביים

הטווח המתקבל נקבע באמצעות הנוסחאות הבאות:

האלגוריתם הסופי לקביעת גבולות הטווחים:

• שלב 1. קביעת טווח העלויות, בהתאם להתפתחות השוק ולמחזור אובייקט השמאות (איור 1).
• שלב 2. קביעת מחוון האיכות של הדגם (איור 1).
• שלב 3. קביעת הטווח לפי הנוסחה (1).
• שלב 4. קביעת גבולות הטווח לפי הנוסחה (2).
• שלב 5. ניתוח וקביעת הסיבות לאי ההתאמה (במידת הצורך).

האלגוריתם המוצע בהמלצות אלה יכול לשמש גם כדי להצדיק את מקדמי הניפוח בעת הסכמה לתוצאות ההערכה שהושגו בגישות נפרדות. ניתן לקבוע את גורמי הניפוח בהתבסס על מדדי האיכות של המודל (הדדיות):

שימו לב כי המודל המוצע במתכונתו הכללית יכול לשמש לא רק לקביעת גבולות הטווחים בשמאות מקרקעין, אלא גם בעת הערכת חפצי שמאות מסוגים אחרים. למטרות אלו, במידת הצורך, יש צורך להתאים את הסולם המוצע למאפייני השוק של סוג מסוים של מושאי הערכה, או להציע סולם משלו בהתבסס על הנתונים הסטטיסטיים הרלוונטיים. במקרה זה, התאמת הסולם צריכה להתבסס על ניתוח ההיבטים הבאים:

• ייחודו של החפץ וזמינותם של "מוצרים תחליפיים" בשוק;
• מאפיינים של החלקים המרכיבים את נושא ההערכה (לדוגמה, בעת הערכת גושי מניות וזכויות השתתפות - מאפיינים של רכוש קבוע והתחייבויות);
• דינמיקה של התפתחות פלחי שוק יעד (תעשיות).

5. המרת טווחי הגישות למרווח העלות הכוללת

הערך המתקבל מגישות הערכה בודדות עשוי להיות בתוך או מחוץ לטווחי הערכים שהושגו מגישות הערכה אחרות.

5.1. כאשר הערכים שהושגו על ידי גישות בודדות להערכת שווי נופלים בטווחי הערכים שהושגו על ידי גישות אחרות להערכת שווי, גבולות המרווח שבו ניתן לאתר את הערך הכולל של אובייקט הערכת השווי (סעיף 30 FSO מס' 7 ) ניתן לקבוע באופן הבא:

• אפשרות 1 - כגבולות הקיצוניים של טווחי עלות הגישות (במקרה זה, המרווח יהיה רחב יותר והסבירות שהעלות תיפול למרווח המתקבל גבוהה יותר);
• אפשרות 2 מבוססת על הממוצע של טווחי הגישה. מרווח העלויות הכולל מתקבל באמצעות הנוסחה הבאה:

5.2. הסיבות לעובדה שהערכים שהושגו על ידי גישות הערכה אינדיבידואליות אינם נופלים בטווחי הערכים שהושגו על ידי גישות הערכה אחרות עשויות להיות הבאות:

• בעת יישום גישות להערכה, נעשו טעויות בעלות אופי טכני או מתודולוגי;
• נפלה שגיאה בעת הגדרת גבולות הטווחים;
• המידע הזמין אינו מאפשר לקחת בחשבון פרמטר אחד או כמה פרמטרים של תמחור במסגרת גישה ספציפית להערכה (שיטת הערכה), או שחשבונאות כזו אינה הולמת, שכן היא מובילה לניוון של גישת ההערכה או מאופיינת בשיעור גבוה. שְׁגִיאָה.

האפשרות השלישית דורשת הערה נוספת.

יתכן מצב שבו הפער בין הערכים (שאיננו נופל בטווחי הערכים שהושגו בגישות אחרות) עשוי להיות אובייקטיבי ו הסכם אפשריערכים כאלה כדי לקבוע את הערך הסופי של שווי השוק לאחר ניתוח מתאים עם קביעת הסיבות לאי-התאמות (בהתאם לסעיף 25 FSO מס' 1). במצבים כאלה, מומלץ לשים לב לא רק לעובדה שתוצאות הביניים המתקבלות נופלות בטווחי העלויות המתקבלים בגישות אחרות, אלא גם על ההצטלבות או אי ההצטלבות של הטווחים עצמם... מקרים שבהם עלות הגישה אינה נופלת בטווח הגישות האחרות מחולקים בצורה יעילה למקרים שבהם טווחי הערכים שהושגו בגישות בודדות הם:

• לְהִצְטָלֵב;
• לא מצטלבים.

במקרה הראשון, למרות מהותיות הפער בין תוצאות הביניים, ניתן ליישב אותן לאחר ניתוח מתאים.

ייתכן שפערים הם קריטיים להסכמה של תוצאות ביניים. לדוגמה, מושא השומה הוא מתחם נכסים בעל התמחות גבוהה (קבוצה של חפצי נדל"ן) של מפעל כימי, המאופיין בנוכחות של התיישנות כלכלית משמעותית עקב ניצול נמוך של מפעלים בעלי התמחות כזו (טכנולוגיות מיושנות, משבר כלכלי וכו'), כמו גם חוסר התועלת הכלכלית של המרתו. לדוגמה, דוח ההערכה משתמש בשתי גישות להערכה - יקר ורווחי. המידע הזמין מאפשר לקבוע את שווי ההתיישנות הכלכלית רק על בסיס שיטות גישת ההכנסה (הפרש העלות ברמת העומס ה"רגילה" והקיימת) - איור. 2. שימוש בתוצאות גישת ההכנסה לקביעת ערך ההתיישנות הכלכלית בגישת העלות יביא להתנוונות הגישות - תוצאותיהן יתאימו.

אורז. 2. טווחי ערך אינם חופפים

במצב כזה, מומלץ לשמאי:

• כאשר מנתחים את הסיבות לאי ההתאמה בין טווחי התוצאות המתקבלות בגישות שונות להערכה, עולה כי הגישה מבוססת העלות להערכה לא לקחה בחשבון התיישנות כלכלית משמעותית;
• בהסכם הסופי, סרבו לקחת בחשבון את התוצאות שהושגו על בסיס גישה מבוססת עלות להערכה.

6. דוגמה להצדקת גבולות הטווחים

נושא ההערכה הוא בניין משרדים טיפוסי הממוקם במרכז אזורי. יושמו שלוש גישות להערכה, שבמסגרתן נעשה שימוש בשיטה אחת. התוצאות הבאות התקבלו: 3.2 מיליון רובל. (יקר), 3.3 מיליון רובל. (השוואתי), 3.6 מיליון רובל. (מִשׁתַלֵם).

תאנה. 1. טווח העלות נקבע לפי שני קריטריונים (התפתחות שוק ותחלופת חפצים) - הוא היה ± 10%.

הניתוח של אינדיקטור האיכות של המודל ניתן בטבלה. 3.

שולחן 3.

ניתוח איכות המודל

ניתן להציג את הניתוח הסופי של הטווחים, קביעת הערך הסופי של שווי השוק והמרווח שלו בצורה המוצגת בטבלה. 4 ואיור. 3.

טבלה 4.

ניתוח טווחי עלויות

אורז. 3. ייצוג גרפי של טווחי עלויות

טבלה 5.

הסכמה סופית של תוצאות ההערכה

בסוף המאמר, הבה ניזכר בתחריט של פרנסיסקו גויה "שנת התבונה מולידה מפלצות". אי שיתוף רוב נציגי קהילת המבדקים המקצועית בפיתוח מסמכים ברמה המקצועית, ריחוקם מקבלת החלטות חשובות לענף, הסכמתם שבשתיקה להעברת סמכויות רלוונטיות לאחרות ימשיכו להוביל. לצורך ב"ריקודים פולחניים" דומים לאלו שנדונו. הביעו את דעתכם לגבי המסמכים הקשורים אליכם עוד בשלב הכנתם, למשל באתר Regulation.gov.ru.

מוסקבה, יוני 2015

רשימת מקורות

1. הישיבה הראשונה של המועצה לפעילות שמאות מתכוננת - [משאב אלקטרוני] // אתר: אתר מועצת המומחים של NP SROO ..
2. תקן הערכה פדרלי "מושגים כלליים של הערכה, גישות ודרישות להערכה (FSO מס' 1)", שאושר בצו של המשרד לפיתוח כלכלי של רוסיה מיום 20.05.2015, מס' 297.
3. תקן הערכת שווי פדרלי "הערכת מקרקעין (FSO מס' 7)", שאושר בצו של המשרד לפיתוח כלכלי של רוסיה מיום 25 בספטמבר 2014, מס' 611.
4. Ilyin M.O., Lebedinsky V.I. עצה מעשיתכדי לקבוע את הגבולות האפשריים של מרווח העלויות הכולל - [משאב אלקטרוני] // אתר: אתר מועצת המומחים של NP "SROO" ".. pdf.
5. מילון מילים נרדפות של השפה הרוסית. מדריך מעשי. - מ .: שפה רוסית. ז.א. אלכסנדרובה. 2011.
6. Ilyin M.O. השימוש במושג "מהותיות" לאפיון הפרמטרים האיכותניים של מערכות סוציו-אקונומיות בבחינת דוחות הערכה // BULLETIN של האוניברסיטה הרוסית לכלכלה על שם G.V. Plekhanov, מס' 5 (47) 2012. - M: FGBOU VPO "PRUE im. G.V. Plekhanov, 2012 (http://maxosite.ru/resources/ilin_materiality.pdf).
7. Kaminsky A.V., Ilyin M.O., Lebedinsky V.I. ועוד. בחינת דוחות הערכה: ספר לימוד - מ.: קניז'ניה לינייה, 2014.

בהתאם ל-FSO. (תקני שמאות פדרליים.) הערך הכולל של חפץ ההערכה הוא ערך החפץ המוערך, המתקבל כתוצאה מהכללת תוצאות חישובי ערך חפץ ההערכה, המוצדקים על ידי השמאי, תוך שימוש בגישות שונות להערכה ו שיטות הערכת שווי.

על פי תקני הערכת שווי, קיימות שלוש גישות מקובלות:

גישת העלות כמכלול שיטות להערכת שווי חפץ, המבוססת על קביעת העלויות הנדרשות לשחזור או החלפת מושא השומה, תוך התחשבות בפחת שלו;

גישה השוואתית - כמכלול שיטות להערכת שווי חפץ, המבוססת על השוואה של מושא השומה עם חפצים דומים, שביחס אליהם קיים מידע על מחירי העסקאות עימם;

גישת הכנסה - כמכלול שיטות הערכה המבוססות על קביעת ההכנסה הצפויה מהאובייקט המוערך. יש ליישם את כל שלוש הגישות (או הצדקה לאי שימוש באף אחת מהן). השמאי, על בסיס התוצאות המתקבלות בכל אחת מהגישות להערכת התוצאות, קובע את השווי הכולל של שווי חפץ השמאות. זה חייב להיות מבוטא ברובלים כערך יחיד, אלא אם כן נקבע אחרת בהסכם ההערכה (מ. להיות ומרווח). השמאי בוחר את שיטות גזירת הערך הסופי של העלות באופן עצמאי, זה לא יכול להיות ממוצע אריתמטי של שלוש ספרות. המעריך מייחס משקל משלו לכל אחת מהגישות, בהתאם למידע שנאסף, דיוקו, מהימנותו, שיקוף מצב השוק, מספר התיקונים וכו'. ומחשב את הממוצע המשוקלל. שיטות סטטיסטיות מתוחכמות יותר לביצוע מיצוע נמצאות בשימוש נרחב - שיטת ניתוח היררכיה - מטריצת Soati וכו'.

שיטות הערכת שווי שונות באמצעות גישות שונות יכולות לתת תוצאות שונות בקביעת שווי העסק. בשוק אידיאלי, כל שלוש הגישות אמורות להוביל לאותה כמות של ערך, אך בפועל, הערכים המתקבלים בשיטות שונות יכולים להיות שונים באופן משמעותי (מ-5 עד 50% או אפילו יותר, במיוחד בעת הערכת עסק). בהקשר זה, תקני הערכת השווי הפדרליים של רוסיה והתקנים הבינלאומיים הציגו את הדרישות להפחתת תוצאות שונות במסגרת "הערך הכולל של הערך של נושא ההערכה".

הערך הכולל של ערך מושא השומה- שווי שווי מושא השמאות, המתקבל כתוצאה מהכללת תוצאות חישובי שווי מושא השמאות על ידי השמאי תוך שימוש בגישות שונות לשומה ודרכי שמאות. כדי להפגיש את הערכים הנבדלים של הערך המתקבל על ידי גישות קלאסיות להערכת שווי, התוצאות מתואמות.

תיאום תוצאות שמאות הוא קבלת הערכה סופית של הנכס על ידי שקלול והשוואה של התוצאות המתקבלות תוך שימוש בגישות שמאות שונות.

כדי להסכים על התוצאות, יש צורך לקבוע את "המשקלים", לפיהם ערכים בודדים שהושגו בעבר יהוו את שווי השוק הסופי של הנכס, תוך התחשבות בכל הפרמטרים המשמעותיים על סמך חוות דעת המומחה של השמאי . ההתאמה בין התוצאות המתקבלות בגישות הערכה שונות מתבצעת לפי הנוסחה:

כאשר C הוא הסכום הכולל - העלות הכוללת של מושא השומה;

C zp, C cn, C dp - עלויות הנקבעות לפי עלות, גישות השוואתיות ורווחיות;

K zp, K cn, K dp - גורמי הניפוח התואמים שנבחרו עבור כל גישה להערכה.

ביחס למקדמים אלו מתקיים השוויון:

בהסכמה על קביעת משקלה של כל גישה, נלקחים בחשבון (במומחיות): שלמות ואמינות המידע; כושר למטרה; יתרונות וחסרונות של גישות במצב ספציפי וכו'.

המשקולות שנבחרו עבור כל גישת הערכה מעוגלים ל-10% הקרובים ביותר (לעתים קרובות יותר ל-5%) על מנת להשתמש במשקלים אלה לצורך התאמה. המשקולות המעוגלות משמשות לחישוב השווי המוסכם של הנכס המוערך. הערך המתקבל מעוגל.

טבלה 1.2 מספקת ניתוח השוואתי של גישות מסורתיות להערכת הערך של ארגונים.

טבלה 1.2

ניתוח השוואתי של גישות להערכת ערך ארגונים

בהתבסס על נתונים אלה, אנו יכולים להסיק שאף אחד מהם אינו יכול לשמש כעיקרי. לכן, כדי לקבוע את השווי הסופי של שווי השוק של החברה, מנותחים היתרונות והחסרונות של הגישות בהן נעשה שימוש ואיכות המידע המתקבל תוך הקצאת מקדם משקל לכל גישה.

לדברי חוקרים בתחום הערכת השווי העסקית V.E. Esipov, G.A. Makhovikova, V.V. Terekhova, A.N.Damshakov, יישום ישיר של שיטות קלאסיות ברוסיה קשה בגלל סיבות אובייקטיביות:

1. תת התפתחות של שוק ניירות הערך הרוסי.

2. סודיות מידע, המובילה למורכבות השימוש, קודם כל, בגישה השוואתית.

3. הצורך לבצע מספר רב של התאמות הקשורות לחוסר שקיפות בדוחות הכספיים. לצורך ההערכה, על ההנהלה להשתמש בנתונים חשבונאיים ניהוליים, אותם יש להתאים לצורך ההערכה.

4. אי ודאות בתכנון ארוך טווח בהקשר הרוסי (ככלל, הפעילויות ברוסיה מתוכננות לשנה אחת) מובילה לקשיים ביישום שיטות הערכה רווחיות. בעיקרון, נעשה שימוש בנתונים היסטוריים מתקופות קודמות.

5. הערכת השווי החשבונאית של הנכסים מוערכת משמעותית בהשוואה לשווי השוק, מה שמוביל להערכת חסר של שווי הנכסים נטו. נדרש שערוך שוק של כל הרכוש הקבוע והנכסים הבלתי מוחשיים.

6. שיטות הערכה מסורתיות נותנות תוצאה "נקודתית" בזמן, שאינה יכולה לשמש לניהול תפעולי או אסטרטגי של המיזם. אף אחד מהמצבים המחויבים להערכה לא מציע אפשרות למעקב נוסף.

7. קושי במציאת מידע וחישובים מסורבלים. שימוש בהערכת שווי עסקית על בסיס קבוע צריך להיות פשוט ככל האפשר והתוצאות ברורות.

לפיכך, מבין הגישות הקיימות להערכת שווי, שיטת ההכנסה משקפת בצורה המדויקת ביותר את שווי החברה כעסק, כלומר מנגנון עבודה שיוצר רווח. עם זאת, השימוש בנתוני תחזיות מטיל ספק במידת הדיוק של החישובים. מקורות המידע לשימוש בשיטה ההשוואתית מוגבלים מאוד. השוק הרוסי לשליטה בתאגידים (פשיטת רגל ומיזוגים ורכישות) פועל בעיקר מחוץ לשוקי המניות המאורגנים, וקשה להעריך, באופן עקרוני, את היקף החלוקה מחדש של המניות בכלכלה (התעשייה) הרוסית מחוץ לשווקים המאורגנים. כתוצאה מכך, בתנאים הרוסיים, גישת הנכסים להערכת שווי של ארגונים היא לרוב הרלוונטית ביותר. הדבר נובע בעיקר מהזמינות של מידע ראשוני מהימן ונגיש לחישובים (שכן בסיס המידע העיקרי של גישת הנכסים הוא המאזן של המיזם), וכן שימוש, במידה מסוימת, בידוע. , מסורתית עבור הכלכלה המקומית, גישות עלות להערכת הערך של מיזם. אבל החיסרון העיקרי של גישת הנכסים הוא שהיא אינה לוקחת בחשבון את האפשרויות העתידיות של המיזם להשיג הכנסה נטו. בנוסף, חישוב הערך המבוסס על גישת העלות אינו מספק הזדמנות לזהות את מקורות יצירת הערך, ולכן אינו כולל את ניהולם.

לפיכך, רוב המומחים בתחום השמאות מגיעים למסקנה כי הבסיס המתודולוגי של שמאות העסק אינו מושלם. "טכניקות המציעות אומדן אחד משוקלל של שווי עסק יכולות לשמש אך ורק לצורך מכירת עסק בצורה כזו או אחרת". אבל מה אם מנהלים צריכים את הערך של עסק לא בשביל מכירה, אלא בשביל גיבוש אסטרטגיה וקבלת החלטות ניהוליות שמטרתן ליישם גישה ערכית לניהול? יחד עם זאת, שיטות ההערכה העסקית לקבלת החלטות ניהוליות המוצעות על ידי הכלכלנים המערביים Modigliani, Damodaran, Copeland אינן מוצאות את יישומן ברוסיה, כמו גם במדינות אחרות עם שווקים מתעוררים ובלתי יעילים, המאופיינים במספר של בעיות דומות, כגון מידת התלות הגבוהה בהשקעות זרות והלוואות על רקע, ככלל, של חוב פנימי ו/או חיצוני ניכר, חולשה וחוסר יציבות של המגזר הפיננסי עקב עומס הבנקים עם חובות אבודים משמעותיים של ארגונים, תשתית לא מפותחת, מסגרת רגולטורית לא מושלמת, מערכת לא מפותחת דוחות כספייםמנפיקים או אי עמידתם בסטנדרטים הבינלאומיים ואטימות המידע הנלוות להם ורמת סיכונים גבוהה, אטימות מידע, כאשר אין שוק מניות מפותח, ולכן, אין הערכת שוק של המפעלים עצמם. ובשל מידת היעילות הנמוכה של השוק, אין שיטות מותאמות לחלוטין להערכת שווי עסקית בארסנל החברות המקומיות.