מה ההבדלים בין קואופרטיבים לדיור לקואופרטיבים לדיור ציבורי ומה ידוע על הקטגוריות של בעלי מניות ויזם? הסכם שיתופית דיור לחייב את קואופרטיב הדיור לערוך הסכם רכישה ומכירה

ויש לו שתי צורות:

קואופרטיבים לדיור מאפשרים לבעלים לבחור מדיניות תמחור בעת תשלום עבור דיור, ולתכנן צעדים לשיפור תנאי המגורים הנוחים.

הפעילות של שיתופי דיור מוסדרת על ידי אמנות. 110 של קוד הדיור של הפדרציה הרוסית, האמנות והתקנות של שיתופי דיור והחלטות של גופים שיתופיים דיור (מועצת אגודות דיור ויושבי ראש של אגודות דיור).

ההבדל בינו לבין סוגים אחרים של בקרת MKD

קיימות מספר אפשרויות נוספות לניהול בנייני דירות, ביניהן ישנם כמה הבדלים בהשוואה לקואופרטיבים לדיור:

• חברת ניהול.

  חברת הניהול חותמת עם בעלי דירות בבניין דירות על הסכם למתן שירותים הכוללים: שירותים, תיקוני בית, ניקיון השטח וקבלת תלונות/תביעות לשירות.

• ZhNK.

  בעוד שקואופרטיבים לדיור בונים דיור על חשבון תרומת חלקם, קואופרטיבים לדיור (FZ-315) אינם בונים דיור בעצמם, אלא מסייעים לאזרחים לגייס את הכספים שלהם לרכישת דיור ראשוני או משני.

• שליטה ישירה ב-MKD.

  מקובל לדיור עם לא יותר מ-16 דירות, המוסדר על ידי אמנות. קוד דיור 161 של הפדרציה הרוסית. במקרה זה, בעלי בתים משלמים חשבונות שירות ללא כל מתווך, מה שמבטיח שקיפות התשלומים.

  התייחסות:סוגיות נוספות לשיפור התשתית לפני הבית נפתרות במשותף ומשולם בחלקים שווים. בתים כאלה עם מערכת ניהול ישירה נאסר להשתתף בתוכנית שיפוץ הבית, המוקצה בהתאם ל-185-FZ.

היתרונות והחסרונות שלו בהשוואה לצורות אחרות של ניהול MKD

על פי אמנות. 161 של קוד הדיור של הפדרציה הרוסית, לאזרחים יש בחירה של צורת ניהול עבור בנייני דירות. לכל אחד מהם מאפיינים אופייניים משלו בהשוואה לקואופרטיבים לדיור.

יתרונות קואופרטיב לבניית דיור

חסרונות של שיתופי דיור

1. בהשוואה לחברת ניהול, לקואופרטיב יש עמלות עבור שירותים וחוסר שקיפות של תשלומים.
2. בהשוואה לחברת ניהול המתמחה במתן מספר שירותי דיור ושירותים קהילתיים, בקואופרטיב דיור ייתכן שהנציגות שנבחרה לא תהיה מוכשרת מספיק למלא את התחייבויותיה.

סיכונים של חברי ומקימי הקואופרטיב עצמם

• אם הקואופרטיב לדיור לא יעמוד בדרישות המימון, עלול היזם להפריש מספר מסוים של דירות.
• היציאה מהקואופרטיב מסובכת בשל העובדה שאי אפשר פשוט למכור את חלקכם, כי לפי האמנה יש להציע תחילה את המניה לבעלי אגף דיור אחרים. קשה למכור בית כי... רוכש חדש במצב זה יכול להשתמש רק במזומן בעת ​​הרכישה, כי דירה כזו אינה מתאימה למשכנתא.
• במקרה של פשיטת רגל של קואופרטיב דיור קיים חשש לאי החזר כספי.
• במקרה של מצבים שנויים במחלוקת, לא ניתן תשלום קנסות והפסדים מהקואופרטיב לדיור.

סיכונים בכריתת הסכם דיור ברכישת בית חדש

כ-23% מכלל הבניינים החדשים במוסקבה ובאזור מוסקבה נבנים באמצעות שיתופי דיור.

לרוכשים פוטנציאליים יש שאלה: האם עליהם לרכוש דיור, שבנייתו מתבצעת על בסיס 214-FZ, בהתחשב בכך שכל הסיכונים מבוטחים, או שהאפשרות השנייה היא באמצעות קואופרטיב דיור, הפיכתם לבעל מניות ואין להם ערבויות לגבי הכספים המושקעים בנדל"ן.

לעתים קרובות בפועל, שיטת ניהול דיור זו משמשת בעלי מניות שהיזמים שלהם לא עמדו בהתחייבויותיהם על מנת להשלים את הדיור בעצמם.

תשומת הלב:הסיכון העיקרי הוא גידול בעלויות הבנייה, כתוצאה מכך עלולה להגדיל את עלות המניה, להגדיל את ההוצאות בחלקים שווים בין כל בעלי המניות.

אין תקופות בנייה קבועות לקואופרטיבים לדיור כשלעצמם, כך שהיא יכולה להימשך הרבה יותר מהתוכנית שהתוותה במקור. בעת רכישת דירה על הרוכש לברר את כל המידע על היזם בפועל: רישיון, בעלים ומייסדים וכו'.

כמו כן, יש לברר אילו חפצים נוספים פותחו על ידי קואופרטיב דיור זה, האם יש ביקורות טובות לגביהם, והאם קואופרטיב הדיור משתף פעולה עם שותפים פיננסיים מרכזיים, דבר שייתן אמון מסוים בארגון.

אם קואופרטיב דיור משתף פעולה עם בנקים למתן משכנתאות, אז עובדה זו יכולה לשמש ערבות לקונה פוטנציאלי, כי הבנקים בודקים את כל הארגונים באמצעות שירות הביטחון הכלכלי.

אימות ההתקשרות הוא חובה לכל הנקודות: סוג הנכס, תיעוד עיצובי, דרישות איכות לבית הנבנה וכו'.

בעת כריתת הסכם ניתן להתאים את תנאי ההצטרפות לקואופרטיב לדיור: לשנות את מקרי תשלום הקנסות בעת עזיבת הקואופרטיב, להכניס תנאים נוספים במקרה של אחריות קואופרטיב לדיור במקרה של איחור במסירת בניין חדש, ולשנות את תנאי התשלומים של הקואופרטיב לדיור.

קיים סיכון למכירות מרובות, מהן הבעלים אינם מבוטחים, שכן רישום המדינה אינו מיועד למניות כאלה. במקרה של מכירה כפולה, על הקונה לכתוב ערעור לקואופרטיב הדיור.

תשומת הלב:אם הקואופרטיב לא נוקט באמצעים כלשהם, יש צורך להגיש הצהרת הונאה לסוכנויות אכיפת החוק בהתאם לאמנות. 159 לחוק הפלילי של הפדרציה הרוסית. לאחר מכן, יש להגיש תביעה להכרזת החוזה על סיום ולתפוס את הזכויות במקרקעין כדי להבטיח מפני מכירה חוזרת.

רכישת דיור על ידי הצטרפות לקואופרטיב לבניית דיור (HBC) היא עסקה חוקית לחלוטין.

פורמט רכישה זה נקבע בקוד הדיור של הפדרציה הרוסית, כמו גם בקוד האזרחי, ושיטה זו מהווה חלופה לסיום הסכם השתתפות משותפת (PPA) עם היזם. לרכישת נדל"ן באמצעות קואופרטיב דיור יש כמה יתרונות, אשר, עם זאת, מתוגמלים במלואם על ידי החסרונות, עליהם יידונו במאמר זה.

מה זה קואופרטיב דיור?

קואופרטיב לבניית דיור הינו ישות משפטית המבטיחה ארגון עבודות בנייה במסגרת הקמת בניין דירות וכן תהליכים נלווים.

בהצטרפות לקואופרטיב, הקונה תורם כסף והופך לבעל מניות. כלומר, במקרה זה לא מדובר על רכישת תביעה על מקרקעין במספר מסוים של מ"ר (כמו ב-DDU), אלא על רכישת מניה.. מחיר המניה אינו קבוע וניתן לשינוי (לפי החלטת אסיפת בעלי המניות) בכל שלב של בנייה עד לסיום הבנייה, הזכויות במקרקעין שייכות לקואופרטיב הדיור.עם סיום עבודות הבנייה, הזכויות בדירות מועברות לבעלי המניות, כמובן, בכפוף לתשלום מלא של המניה.

היתרון בקניית דירה דרך קואופרטיב דיור

היתרון העיקרי ואולי המשמעותי היחיד של קואופרטיב דיור הוא שהדירה עולה לרוכש פחות מדיור מהיזם.

העובדה היא שתרומת מניות לקואופרטיבים לדיור אינם מחויבים במס, בעוד שיזמים העובדים במסגרת DDU כוללים מע"מ בסכום של 18% במחיר, מכיוון שהחוק הפדרלי-214 אינו רואה בהשתתפות משותפת פרויקט השקעה.

בנוסף, המהות של יצירת קואופרטיב היא שהמשתתפים בו בונים לעצמם דיור - הם שוכרים יזם ומשלמים עבור עבודות הבנייה, ונושאים בהוצאות נלוות. יחד עם זאת, לקואופרטיב אין כל כוונה להשיג רווח נוסף משימת הדירקטוריון היא לספק דיור לחברי הקואופרטיב.

מי בעצם יוזם רישום קואופרטיב?

עם זאת, התוכנית המתוארת משמשת לעתים רחוקות בפועל כיום. לרוב, היוזם להקמת קואופרטיב דיור הוא היזם (או היזם עצמו). מטבע הדברים, חברת פיתוח אינה יכולה להפוך למייסדת קואופרטיב דיור לצורך כך, נוצרת ישות משפטית נפרדת. התועלת ליזם ברורה למדי - בהצעת דירות באמצעות שיתופי דיור, היזם אינו מחויב לדרישות המחמירות המפורטות ב-DDU, ומקבל "מרחב תמרון" רחב יותר. יחד עם זאת, התועלת של היזם עומדת ביחס ישר למספר האזורים הבעייתיים שבהם עלול להיתקל בעל המניות במהלך בניית המגורים.

גיוס כסף מבלי להשלים מסמכים

במהלך בנייה במתכונת שיתופית דיור לקואופרטיב יש אפשרות לגייס כסף בכל שלב של הבנייה, גם ללא כל מערך ההיתרים(שנוכחותו במסגרת ה-DDU היא תנאי מוקדם לגיוס כספים). כלומר, על המסמכים הדרושים ניתן לחתום מאוחר יותר, לאחר איסוף הכספים הדרושים. לפיכך, לא ניתן לשלול עיכובים הנלווים להוצאת מסמכי בנייה למגרש.

ללא עלות קבועה של נדל"ן

במהלך הבנייה, המחיר הסופי של הנכס עשוי להשתנות באופן משמעותי המחיר הנקוב על ידי היזם וצוין במסמכי החוזה אינו סופי.

מערך התפקוד של הקואופרטיב לדיור מניח שכל חברי הקואופרטיב אחראים ביחד ולחוד לחובות הקואופרטיב, ולכן אם מסיבה כלשהי לא יהיה מספיק כסף לבנייה, הרוכשים יצטרכו לשלם אותו. מכיסם הפרטי.יחד עם זאת, מחיר המקרקעין, אותו מציין היזם ב-DDU, הוא סופי, ובמקרים כאלה, בעל המניות אינו מעוניין היכן יקבל היזם את הכסף להשלמת הנכס ולמסירתו.לא פעם, המחיר הסופי מתברר כבר לא כל כך משתלם והוא מושווה לעלות של דירות דומות שיזמים מוכרים במסגרת ה-DDU.

תשלומים נוספים

אם כבר מדברים על ההוצאות שנגרמו לבעל המניות, אין לשכוח שבמהלך בניית דירה שיתופית, עולות גם הוצאות ארגוניות הקשורות לאחזקת הקואופרטיב עצמו. לפיכך, יש לשלם דמי חבר נוספים, וגם עמלות אלו יכולות להשתנות לפי שיקול דעתו של הקואופרטיב.

למי עלי להגיש תלונה?

יזם העובד במתכונת שיתופית דיור מוגן מתביעות מחברים "רגילים" בקואופרטיב כל תקשורת בין רוכשי דירות לחברת הבנייה מתבצעת באמצעות הדירקטוריון.

במקרה זה, הקואופרטיב לדיור הוא המשקיע הכללי ביחס ליזם, וחברי הקואופרטיב משמשים כמשקיעים משותפים. חוזה השקעה נחתם בין המשקיע הכללי (HCS) לבין הקבלן הכללי (חברת הבנייה), ואם ה-HSC נוצר ביוזמת היזם, האם יש ספק שהמסמך ערוך באופן להגן על הקבלן הכללי ככל האפשר.

מועדי בנייה "גומי".

בניגוד ל-DDU, למסמכים החוזיים שנחתמו עם ההצטרפות לקואופרטיב אין מועדים קבועים למסירת החפץ., כך שניתן לבנות את הבית כמה זמן שרוצים על בסיס חוקי לחלוטין. כל מה שבעל מניות יכול לעשות אם הבנייה מתעכבת הוא לעזוב את הקואופרטיב, אבל במקרה זה תוחזר לו רק עלות ההפרשות למניות, לא יהיה פיצוי. בהתאם לכך, עזיבת הקואופרטיב פוגעת בבעל המניות, שכן ככל שהבנייה קרובה יותר לסיום, כך מתייקרות הדירות בבניין החדש.

חוק הגנת זכויות הצרכן לא יגן על בעל המניות בקואופרטיבים לדיור

חוק זכויות הצרכן, המסדיר בקפדנות את היחסים בין נותן השירותים ללקוח (ותקף בעת רישום DDU), אינו חל על חברי קואופרטיב הדיור.

הרי למעשה, כאן לא מדובר במתן שירותים חברי הקואופרטיב בונים לעצמם. בהתאם לכך, לחייב את היזם לתקן כל ליקוי היא קשה ביותר, במיוחד אם הסכם ההשקעה אינו קובע התחייבויות אחריות.יתרה מכך, לא ניתן לדבר על תשלום קנסות או קנסות כלשהם מצד היזם.

כיצד מיושמת הגנה מפני מכירות כפולות בקואופרטיבים לדיור?

הסכם עם קואופרטיב אינו רשום ב-Rosreestr, ולכן לא ניתן להבטיח לבעל מניות בקואופרטיב דיור הגנה מפני ריבוי מכירות של מקרקעין לאדם אחד.

המסגרת החקיקתית המסדירה את הליך הקמתו ותפקודו של קואופרטיב מספקת מנגנונים להגנה על בעל המניות, אולם אין תנאים מחמירים כאלה שיכולים להגן מפני הונאה כמו ב-DDU. לפיכך, לבעל המניות בקואופרטיב הדיור יש את כל הסיבות לדאוג מכספו.

הבנקים לא אוהבים לתת הלוואות לרכישות במסגרת אגודות דיור

החיסרון הבא ברכישת דירה באמצעות קואופרטיב לדיור נובע מהקודם - בשל הגנה נמוכה מפני הונאה, הבנקים מעניקים רק במקרים חריגים הלוואות לרכישת דיור במסגרת קואופרטיב דיור. יחד עם זאת, מוסדות האשראי דורשים בטחונות בגובה עלות ההלוואה כולה עם ריבית שתצטרך לשלם, ולעיתים כלל לא נלקחת בחשבון האפשרות לקבל משכנתא.

ניואנסים בהצטרפות לקואופרטיב

כפי שצוין לעיל, הסכם ההצטרפות לקואופרטיב דיור אינו רשום ברשויות ממשלתיות. והעדר אישור רשמי ליחסי הקונה עם הקואופרטיב קובע את האפשרות של הונאה - הקונה עשוי לשלם בזהירות את כל העמלות, אך בסופו של דבר הוא לא יקבל את הדירה המובטחת, שכן לא יוכל להוכיח בבית המשפט שהוא חבר.

כדי להימנע מכך, יש צורך ללוות כל פעולה בקבלות. יש לדרוש קבלה על קבלת הבקשה להצטרפות לקואופרטיב, מסמך המאשר את עובדת הקבלה לקואופרטיב.

בנוסף, כדאי לקרוא בעיון את האמנה, למשל, התנאי להצטרפות לקואופרטיב דיור עשוי להיות החלטה של ​​האסיפה הכללית, ובמקרה זה יש לבקש תמצית מרשם קואופרטיב הדיור על אימוץ כזה. החלטה במקרה זה, בקשה אחת לא תספיק.ורק לאחר שכל המסמכים נמצאים ביד, ניתן להתחיל בתשלומים כלשהם.

איך לעזוב קואופרטיב דיור

עכשיו בואו נסתכל על חיסרון נוסף של רכישה באמצעות שיתופי דיור, שיכול להיקרא מאוד משמעותי. קואופרטיב לבניית דיור הוא אגודה התנדבותית בהתאם, זכותו של הרוכש לא רק להצטרף אליו מרצונו, אלא גם לעזוב. נניח שבעל מניות, בראותו שאין סוף לבנייה, וכל המועדים שהובטחו חלפו מזמן, מחליט לעזוב את הקואופרטיב ולקחת את כספו.

בשלב זה עלולה להמתין לו הפתעה לא נעימה משיכת הכסף אינה כל כך קלה החקיקה אינה מספקת הנחיות ישירות על הליך החזרת הכסף לבעל מניות העוזב את הקואופרטיב;

בחלק מהמקרים בעלי המניות אינם מצליחים לגבות דבר כלל, אך הנוהג הנפוץ ביותר בקואופרטיבים לדיור הוא אי תשלום דמי הכניסה (כ-20% מסכום הנכס הכולל).

יחד עם זאת, במהלך סיום הסכם השכירות, החוק מגדיר בצורה ברורה את מנגנון השבת הכספים, לרבות קנסות, אם התמוטטות היחסים התרחשה באשמת היזם.

את הליך הדיון בבקשה ליציאה, את הליך סיפוקה ותשלומיה יש לקבוע באמנת הקואופרטיב לדיור - מסמך המסדיר את פעילותו של ישות משפטית. הקואופרטיב לדיור יכול להיעצר ככל העולה על רוחו, אם באמנה נקבע כי ניתן לדון בבקשה לעזוב את הקואופרטיב רק תוך 6 חודשים מהשנה הקלנדרית הבאה, אזי בעל המניות יצטרך להמתין, לא ניתן לעשות דבר, בית המשפט לא יעזור. בתקופה זו ניתן לשנות את האמנה החלטה כזו מתקבלת על ידי הדירקטוריון מטעמים חוקיים לחלוטין, וגם תדירות ומספר השינויים שנעשו במסמך אינם מוסדרים בחוק.

סיכום. האם יש סיכויים לרכישת דירה בהצלחה בקואופרטיב דיור?

אף על פי כן, כיום עדיין מתקיימות רכישות בתים באמצעות קואופרטיבים לדיור, אם כי בתדירות נמוכה בהרבה מאשר באמצעות קואופרטיבים לדיור משותף. אם מסיבה כלשהי אתה רוצה לקנות נדל"ן ספציפית דרך קואופרטיבים לדיור, ולא במסגרת DDU, אתה צריך לנסות להגן על עצמך ככל האפשר מהסיכונים הרשומים. נציין מיד שקשה להבטיח משהו, אבל עדיין אפשר לעשות משהו.

ראשית, יש לנתח היטב את כל המסמכים המוצעים לחתימה, ללמוד את הליך ההצטרפות לקואופרטיב, הליך היציאה, הליך תשלום תרומות, תשלומים נוספים ואפשרות לקבל בחזרה את כספכם. לשם כך עדיף להזמין עורך דין מוסמך, שכן ניסוחים משפטיים לא תמיד מתכוונים למה שההיגיון הרגיל מציע. אין מילים אקראיות במסמך, ונקודות בודדות יכולות להתפרש בדרכים שונות, לא כל אחד יכול להתמודד עם משימה כזו בעצמו.

בנוסף, כדאי ללמוד את ההיסטוריה של היזם איתו התקשרה הקואופרטיב לדיור יתכן שזהו לא הפרויקט הראשון שמבצעת חברת בנייה במתכונת שיתופית דיור. אתה יכול לקבל מידע על פרויקטים שאיתם היזם עבד בעבר באתר הרשמי ניתן למצוא בקלות את המידע הדרוש באינטרנט. בין היתר, חוות דעת של בעלי מניות לשעבר שכבר קיבלו (או לא קיבלו) את דירותיהם ראויות לתשומת לב מיוחדת בפורומים המוקדשים לבניינים חדשים ספציפיים.

איגור וסילנקו

קואופרטיב דיור הוא קואופרטיב שנוצר לבניית בנייני דירות וניהול חברות בנייה, או מפתחים. לאזרחים יש זכות להצטרף לקואופרטיב ולהיות חברים בו לצורך רכישת דיור לאחר מכן.

קואופרטיב דיורבתורו מבטיחה אספקת שטחים למגורים לאחר הפעלת הבניין החדש, שכן עם סיום הבנייה הקואופרטיב מקבל מעמד של דיור ויכול להיפטר מהבית לפי שיקול דעתו.

זה הזמן לברר מהו הסכם שיתופי דיור - זוהי אחת התוכניות הנפוצות ביותר למכירת נדל"ן בבניינים חדשים.

יתרונות וחסרונות של המערכת

לאחר שרכש דיור, אזרח הופך לבעל מניות, רישום זכויות הקניין מתבצע לא על בסיס הסכם, אלא על ידי מתן אישור מאת הקואופרטיב לדיור המאשרת תשלום מלא עבור דיור בתרומת מניות:

• אישור זה אינו חייב להיות רשום ב-FDSO;
• הסכם שיתופי דיור בעת רכישת בניין חדש נערך במהירות ובקלות;
• זה לא צריך להיות רשום ב-Rosreestr;
• בהצטרפות לקואופרטיב תוכלו לעקוב באופן עצמאי אחר התקדמות בניית הבית וזכות לבחור חברים בקואופרטיב הדיור;
• ניתן לבצע תרומות בתשלומים על פני תקופה ארוכה, ללא קשר למוכנות החפץ;
• בעלים משלמים פחות בעלויות שירות עתידיות.

החסרונות בהצטרפות לקואופרטיב הם בכך:

1. אגף הדיור אינו יכול להסדיר את הבנייה ובמקרה של אי עמידה במועדים למסירת הבית לדרוש תשלום קנסות מהיזמים.
2. כמו כן, עלות האובייקט עשויה להשתנות, בעוד שהקואופרטיב אינו מפתח, הוא רק לקוח, מה שאומר שניואנסים והפתעות בלתי צפויות ברורים לאחר מכן.

בשרשרת מערכות יחסים זו עלולים להיווצר מצבים שונים ובלתי צפויים.

מתי ובאילו מקרים זה מורכב?

הסכם בין הקואופרטיב לדיור לבין הבעלים נכרת מיד עם ההצטרפות לקואופרטיב. אזרחים הופכים לבעלי מניות ופטורים ממיסים.

לאחר שנחתם הסכם על השתתפות ב, לרוכש מסופקים תשלומים לתקופה ארוכה, אינו מוגבל בשום דבר. בעל המניות יכול להמשיך לשלם תרומות כשהוא כבר מתגורר בדירתו, וזה יתרון של תכנית זו, ואלטרנטיבה טובה למשכנתא.

הליך רישום המקרקעין אינו מעורר קשיים, שכן הוא אינו טעון רישום במדינה. איברים

זכויות בעלי המניות מפורטות ב, נוצרה עוד לפני שהצטרפו אזרחים לקואופרטיב. האמנה מפרטת את גובה ההפקדות, תדירות תשלומן וכן את תנאי היציאה מהאגודה, הסכומים שעל בעל המניות להחזיר ללא פשרות. אבל זה אידיאלי, יש הרבה מלכודות.

עם מי קואופרטיב הדיור מתקשר בהסכם?

הסכמים נכרתים עם מפתחים, שלא כמו DDUs, אין הגבלות מיוחדות. בנוסף ליזמים, משקיע שיתופי יכול לגבות כסף, ונערך ביניהם הסכם השתתפות בקואופרטיב דיור בעלות סופית ייעודית של דירות.

פעילותן של אגודות דיור אינה נקבעת בחוק ההגנה על זכויות הצרכןלפיכך, אם יתגלו הפרות, בית המשפט אינו מתחייב לשקול אותן.

סוגי תיעוד

מפתחים מציעים צורות שונות של הסכמים. מחיר המקרקעין, רמת הסיכונים האפשריים וההפסדים תלויים בסוג (טופס).

הטפסים המהימנים ביותר נחשבים ל-DDU על פי חוק 214-F3, ההסכם נכרת על ידי היזם ובעל המניות, כמו גם קואופרטיב הדיור. שני הסוגים אינם כפופים לרישום המדינה, כך שאתה יכול לצפות לכל דבר ממפתחים חסרי מצפון.

ניתן גם לרכוש בניין חדש על ידי:

• עריכת הסכם הלוואה;
• תשלום באמצעות חשבונות;
• הסכם רכישה ומכירה ערוך מראש;
• הסכמי השתתפות בהון;
• הסכמים להמחאת זכויות צרכנים.

כל המינים אינם רשומים, מה שאומר שהם אינם מוגנים על ידי המדינה. לא נאסר על אזרחים להתקשר בעסקאות או לבחור כל סוג של חוזה שהוא חוקי לחלוטין, אבל הסיכונים הופכים גבוהים בהרבה.

איך להסיק?

הסכם דיור עם הצטרפות לקואופרטיב דיור הוא חובהתנאי להסדרת היחסים הבאים בין שני הצדדים לעסקה.

תנאי האינטראקציה נקבעים בשלב הראשוני, הזכויות והחובות של הצדדים נקבעות בחוזה.

המסמך מנוסח בשני עותקים, הן נציגי הקואופרטיב לדיור והן בעלי דירות בודדות, כלומר בעלי מניות, יכולים להחזיק, לנהל, להחזיק ולהעביר נכסים.

תחומי האחריות של הקואופרטיב כוללים:

• תחזוקת בית;
• תחזוקת הבית;
• ביצוע תשלומים עבור שירותים, לבקשת הבעלים.

תחומי האחריות של הבעלים או חבר הקואופרטיב כוללים:

• שמירה על מרחב המגורים במצב תקין;
• עמידה בתקנות הבטיחות;
• תשלום בזמן של תשלומים עבור שירותים, עלויות הקשורות לתיקונים וצרכים אחרים של הבית;
• שיפוץ הדירה אפשרי רק באישור הקואופרטיב.

בעת חתימה על מסמך שני הצדדים יכולים להשלים ולשנות אותו. עם סיום החוזה, תחומי האחריות של הבעלים כוללים כריתת חוזה דומה עם ארגון אחר והקצאת התחייבויות מסוימות לו.

הדרכה שלב אחר שלב

1. בררו עם מי בדיוק תצטרכו לחתום על הסכם שיתוף הדיור(ניתן להוריד דוגמה למעלה). שימו לב למוניטין של מפתחים ומשקיעים.
2. בקש הסכם שיש לערוך בין קואופרטיב הדיור ליזמים, עיין במסמכים. חייב להיות סעיף הקובע מהם הסיכונים במקרה של הפסקת ההתקשרות בין הקואופרטיב לדיור לחברה עקב התחייבויות שלא מולאו של הקואופרטיב. ליזם יש זכות לסרב להעברת דירות, גם אם הדבר נקבע בחוזה.
3. בדוק את האפשרויות שלך כבעל מניות, איזו דירה לפי אזור, קומה, חלקה הקואופרטיב צריך להציג בפניכם.
4. 
   בדוק את התיעוד עם המפתח, בקשו לראות את תעודת הבעלות על הקרקע המיועדת לבניית בית, היתר הפיתוח, תקופת תוקפו וההכרזה על הפרויקט.
5. בררו אם קואופרטיב הדיור שבחרתם פושט רגל. נסו להבטיח את מעמדכם כבעלי מניות על ידי הגשת בקשה לקואופרטיב הדיור והצטרפות לחבר בו. בקשתך צריכה להיבדק ולאשר על ידי חברי הקואופרטיב. תידרש לשלם דמי חבר.
6. עליך לעמוד בכל תנאי הקואופרטיב לדיור הקבועים באמנה, אחרת אתה עלול להיות מגורש אוטומטית, מה שאפילו לא תדע בוודאות.
7. מתן תרומת מניה אין פירושו כריתת הסכם, העסקה בטלה, בית המשפט רשאי לפסוק שלא לטובתך.
8. מטעמי בטיחות מניואנסים בלתי צפויים דורשים קבלה מאושרתשאתה באמת בעל מניות ושילמת את התרומה.
9. שמור את הקבלות שלךלתשלומים הבאים, יעד ודמי חבר.
10. שימו לב לנושא החוזהבמסמך. מה יקבל בעל המניות בסופו של דבר יש לציין בבירור. גלה כיצד תתבצע העברת הנדל"ן העתידי.
11. כל הנקודות חייבות לבוא לידי ביטוי באמנה. בחתימה על החוזה אתה מסכים לכל הנקודות, אז קודם כל קרא בעיון את האמנה, אולי לפנות לעורך דין לבירור. במקרים חריגים במהלך הליכים משפטיים, לא תוכל לטעון בבורות, כי קראת את תנאי החוזה וחוק יסוד אגודות דיור?
12. למד את החוקלדעת כיצד לפעול במקרה של התפתחות לא חיובית של המצב.

    בפועל, בעלי מניות כמעט ולא מצליחים לקבל פיצויים באמצעות בית המשפט אם מסירת בית מתעכבת, וכן לדרוש פיצויים מקואופרטיבים לדיור במקרה של אי עמידה בתנאי ההסכם.

13. 
    לקואופרטיב יש זכות להגדיל את עלות הדיור למ"ר. הערה, יש לציין את עלות הבנייה בחוזה ולקבוע. קואופרטיב יכול לגבות כספים נוספים כדין רק אם החלטה כזו תתקבל באסיפה. כל זה חייב להיעשות בצורה גלויה כדי שיהיו עדים שיתמכו בהחלטה להגדיל את התרומות.
14. גלה מי ישלם עבור שירותים, לעתים קרובות חובה כזו נלקחת על ידי הקואופרטיב לדיור, ולאחר מכן מנוכה מבעלי המניות. עם זאת, עוברים חודשים רבים מהפעלת הבית ועד כניסת הדיירים. אז על מה תשלם אם לא תשתמש בשירותים עדיין?
15. למד באילו תנאים אתה יכול לעזוב קואופרטיב דיור, על החוזה להכיל סעיף זה. הבסיס להדרתך ממספר בעלי המניות הוא אי עמידה בהתחייבויותיך, עיכוב בהפקדות של יותר מחודש, עבור כל יום איחור ייתכן שתידרש לשלם עד 0.2% מהקנס.
16. ניתן לעזוב את הקואופרטיב אם מועדי הבנייה מתעכביםאו שאינם מרוצים מהמפתח, זה עניין וולונטרי. יחד עם זאת, תקבלו את תשלום המניות שלכם בחזרה, אך ייתכן שלא תראו את דמי הכניסה והחברים אם חברי הקואופרטיב ימצאו ולו רמז קטן לא לשלם להם, למשל, עבור קנס, עלייה פתאומית של חשבונות חשמל וכו'.
17. חלק מקואופרטיבים לדיור יכולים לעכב עד 10% עבור מה שנקרא צרות העבודה שלהם. יש הרבה מלכודות בהצטרפות לבעל מניות יש פחות זכויות מאשר, למשל, לבעל מניות בנאמנות פרטית. בעל המניות אינו יכול לשנות את הסעיפים בחוזה ומתקשה להגן על האמת בבית המשפט במקרה שהדיור המובטח לא יתקבל.
18. בְּהֶחלֵט, לא כל היזמים רוצים לשתף פעולה עם שיתופי דיוררק כדי לרמות. יש פחות איסוף מסמכים ורישומי רישום, מה שבהחלט מושך גם מפתחים וגם בעלי מניות. בשל רישום הדירות המהיר, היעדר רישום ברשויות הממשלתיות, גדל אחוז הסוגיות הבלתי פתורות, הסיכונים והניואנסים השונים למדינה אין אפשרות להגן על בעל המניות, משום שהצטרף לקואופרטיב מרצונו.
19. 
    לפני ההצטרפות, למד היטב את כל התיעוד, שימו לב לכל הפרטים בחתימת החוזה, דרשו ראיות תיעודיות לכל פעולות הקואופרטיב לדיור, הכינו את עצמכם נפשית לכך שאתם אחראים לעצמכם.

במקרים מסוימים, עדיף להצטרף ל-DDU להסתבך עם קואופרטיב דיור הוא עסק מסוכן. התייעצו עם עורך דין מנוסה, שמרו על עבודתם של שיתופי דיור ויזמים כאחד עד שתעברו לדיור המיוחל שלכם.

ניואנסים של כריתת הסכם ורישום

בהצטרפות לקואופרטיב בעלי המניות אינם מבוטחים מפני מכירה חוזרת של המטרים הרבועים שלהם לצדדים שלישיים, מאחר שההסכם אינו רשום ב-Rosreestr. הם גם לא יכולים להשפיע על מסגרת זמן הבנייה, גובה התשלום עבור הדירה העתידית אינו קבוע בשום צורה וייתכנו תשלומי יתר גדולים. במידה ומחיר חומרי הבניין יעלה, גם אם הסכום הכולל קבוע, עשויות לעלות התרומות של בעלי המניות בקואופרטיב הדיור, ואין צורך בהסכמת בעל המניות, כלומר לפי שיקול דעתו.

לאדם בור ללא השכלה משפטית קשה להבין את כל הניואנסים והפרטים שקבע קואופרטיב הדיור, וכל ארגון ציבורי והתנדבותי קובע בו כללים משלו. בהצטרפות לקואופרטיב, אתה יכול להסתבך בצרות רבות אם לא תקבל קודם עצות ממומחה מנוסה שמבין בעניין הזה.

תיעוד חלקת הקרקע המיועדת לבנייה מחייב אימות נפרד, היו מקרים רבים שבהם יזמים בנו בתים על שטח שלא הותר לפי חוק לפיתוח. עובדי Rosreestr לא נתנו לכך אישור בעלי המניות פשוט הוטעו, נותרו ללא כספים ופשוט הונו.

לפני ההצטרפות לקואופרטיב, חשוב לבדוק את כל המסמכים שברשותו, רצוי יחד עם עורך דין.

אתר הבנייה חייב להיות שייך לקואופרטיב, להיות רכושו עם מסמכי בעלות השכרה אפשרית, אך טומנת בחובה השלכות שליליות.

יהיו פחות בעיות אם אתה קונה בית משני, בבית שנבנה כבר, עם חלק בתשלום, בעת פתרון כל הסוגיות המשפטיות והארגוניות.

אתה יכול להיות חבר בקואופרטיב, או שאתה יכול לסרב. אם תצטרפו, תוכלו לקחת חלק בחיי החברה של הבית, לפתור במשותף סוגיות בנושא תיקונים ותחזוקת הבית, למרות שהכל נתון לשיקולכם. אם החלק שולם על ידי הבעלים הקודמים של הדירה, הניואנסים אינם נכללים, אתה יכול לחיות בשלום.

אבל מה אם הכל לא כל כך חלק?? מדוע היזם היום בכל מקום, בדרכים ותחבולות שונות, מנסה למשוך אזרחים להצטרף לקואופרטיב? זה רווחי פשוט אין שליטה על מפתחים חסרי מצפון. אם הקואופרטיב שוכר קבלן חיצוני, אזי במקרה של אי הסכמה עם היזם, לחברת הבנייה יש זכות שלא להעביר את הבית שנבנה לקואופרטיב הדיור עד למילוי התחייבויות המימון ותשלום הכספים במלואם.

עם בעיות כאלה, בעל המניות עלול פשוט להישאר חסר בית. גם אם החוזה עם הקואופרטיב יופסק לא ניתן לקבל את כספך בחזרה במהירות, הכספים יוחזרו רק לאחר מכירת המונים שלך, תוך התחשבות בכל הקנסות והעונשים. כל זה עלול להימשך שנים, תפסיד חלק מהכספים המושקעים, אתה עלול להמתין זמן רב לכספי הרווחים שלך שכבר הושקעו קודם לכן

קואופרטיב דיור: לפתרון בעיית הדיור, ראה את הסרטון הבא:

אם אתה מוצא שגיאה, אנא סמן קטע טקסט ולחץ Ctrl+Enter.

קניית דירה במסגרת תכנית שיתופית לדיור כרוכה כיום בסיכונים רבים, שכן ההגנה המשפטית של המשתתפים אינה מוסדרת למעשה על ידי המדינה. עורך הדין המוביל של משרד עורכי הדין Via lege, דניס ארטמוב, סיפר לפורטל האתר על המורכבויות של תוכנית זו ועל הדרכים למזער סיכונים.

מה זה קואופרטיב דיור

קואופרטיב לבניית דיור (HBC) הוא ארגון ללא מטרות רווח המאגד צרכנים מרצון על בסיס חברות לרכישת (בניית) דיור על ידי מיזוג מניות במזומן. במקרה זה, ניתן להיעזר בקואופרטיבים לדיור לניהול הבית.

תוכנית שיתופי הדיור נוצרה בתקופת ברית המועצות. בשנת 1959, לאחר הפסקה של 20 שנה, על פי החלטה של ​​מועצת השרים של ה-RSFSR, הותר שוב.

אז התאחדו עובדים ועובדים במקום עבודתם בקואופרטיב דיור של יזמים בודדים עם הזכות שלאחר מכן לרכוש דירות כרכוש פרטי. נעשה שימוש פעיל גם ב"שיטת גורקי" ("samstroy", שהומצאה בגורקי, ניז'ני נובגורוד המודרנית), שבה חברי הקואופרטיב עצמם היו מעורבים ישירות בבנייה כדי להאיץ ולהפחית את עלות התהליך.

ראוי לציין כי בתים שנבנו באמצעות אגודות דיור הוכרו כאיכותיים יותר מנדל"ן שנבנה על ידי המדינה, שכן פרויקט הבנייה ומיקומו של המתקן החדש נקבעו על ידי הנהלת המפעל שעל בסיסו נקבעו הדיור. קואופרטיב היה מאורגן. כמובן שלעיתים קרובות גם המנהלים היו בין המשתתפים בקואופרטיב, ולכן עשו כל מאמץ לבנות דיור טוב.

לפני קריסת ברית המועצות, מערכת שיתופי הדיור נותרה כמעט ללא שינוי. ותנופת הבנייה על פי תכנית זו התרחשה בשנות ה-80. מעניין שעד היום, בבתים רבים שנבנו אז, פועלים קואופרטיבים לדיור כצורת ניהול.

באותה תקופה התגלה צורך דחוף בהסדרת האגודות השיתופיות על ידי המדינה. זה בא לידי ביטוי בפרק 5 של קוד הדיור של ה-RSFSR משנת 1983 (על פעילות קואופרטיבים לדיור), וכן באימוץ חוק 1988 "על שיתוף פעולה בברית המועצות".

לאחר התמוטטות ברית המועצות, פרק 4 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית על ישויות משפטיות נתן מקום לקואופרטיבים לדיור (סעיף 116).

הרגולציה החוקית של הפעילות של שיתופי דיור קיבלה את צורתה הנוכחית בשנת 2004 עם אימוץ קוד הדיור של הפדרציה הרוסית.

לקואופרטיבים מודרניים לדיור יש מספר הבדלים חשובים מארגונים סובייטיים דומים.

ראשית, יש לציין ששיטת מימון פרויקטים מסוג זה השתנתה מהותית. בעבר הוקצו כספים לבנייה על ידי המדינה בצורת הלוואה, אותה החזירו משתתפים בקואופרטיבים לדיור כ-15 שנים לאחר סיום בניית הבית.

כעת נאספים הכספים הדרושים לבניית נדל"ן במהלך תהליך העבודה. במילים אחרות, הפיתוח מתבצע באמצעות הכסף הזמין של בעלי המניות. גם למטרות אלו יכול הקואופרטיב לקחת הלוואות מסחריות. ניתן לומר שהצטרפות לקואופרטיב דיור כיום היא דרך לרשום 100% תרומה במזומן מהרוכש לקבלת דירה מוגמרת לאחר מכן.

הבדל משמעותי נוסף הוא שהקואופרטיבים הסובייטיים יכלו להיות מורכבים רק מעובדי המיזם שעל בסיסו נוצר קואופרטיב הדיור. כיום, ארגונים כאלה יכולים לכלול מספר בלתי מוגבל של משתתפים, אשר לכל יחידים וישויות משפטיות, ואזרחים של מדינות אחרות יש את הזכות להפוך.

הקואופרטיב הסובייטי רמז לבניית בית ספציפי (ספציפי), ללא חלוקה מוקדמת של דירות בין המשתתפים. ההחלטה מי יקבל איזו דירה התקבלה עם סיום הבנייה על סמך תוצאות של הגרלות.

כיום, שיתופי הדיור הרחיבו תפקידים: זה יכול לרמוז לא רק על בניית בית חדש ספציפי, אלא גם על רכישת דירות על ידי חברי האגודה בבניינים חדשים אחרים ואף על רכישת דיור משני במסגרת הסכם רכישה ומכירה. הדירות מוקצות מראש.

אבל שיתופי דיור עדיין משמשים לניהול הבית.

ראוי לציין כי רוב היזמים משתמשים בקואופרטיבים לדיור לבניית בתים בודדים, תוך מכירת שאר הנכס במסגרת הסכמי השתתפות בהון עצמי. באזור מוסקבה, תוכניות שיתופיות דיור משמשות לא רק לבניית בנייני דירות, אלא גם לבניית קהילות קוטג' ובתי עיר.

אחד היתרונות החשובים ביותר של רכישת נדל"ן בבניינים חדשים באמצעות המערכת השיתופית לדיור הוא, ככלל, עלות הדירה הנמוכה יותר.

למעשה, המחירים למ"ר בבניינים חדשים יכולים להיות שונים באופן משמעותי, גם אם הבניינים בעלי אותה רמת נוחות, שכן הם תלויים בגורמים רבים. אלה כוללים: מיקומו הטריטוריאלי של הבית, הנגישות התחבורתית שלו, גינון הסביבה, המוניטין העסקי של היזם וכו'.

אבל מכירת נדל"ן באמצעות הסכמים על השתתפות בבנייה משותפת היא הפחות מסוכנת, ולכן העלות של דירות כאלה לרוב גבוהה יותר.

בתכניות שיתופיות לדיור, נעשה שימוש לרוב בהקצאת מניה, המקבילה להמחאת זכויות בדירה. כך, טכנית, תוכלו להרוויח מעליית מחירי הנדל"ן על ידי הצטרפות לקואופרטיב ולאחר מכן למכור מחדש את הדירה. כמו כן, ניתן לרשום בעלות על דירה בבניין שכבר הוקם על ידי קואופרטיב דיור, ולאחר מכן למכור אותה במסגרת הסכם רכישה ומכירה.

הצלחתן של מניפולציות מסוג זה תלויה בתנודות המחירים בשוק הנדל"ן, אותן מומלץ לרוכש ללמוד לפני שמשקיעים כסף. כמו כן, תחילה עליך לפנות לייעוץ ממומחה מוסמך.

סיכונים ברכישת דיור במסגרת התכנית השיתופית לדיור

רכישת דירה במסגרת קואופרטיב דיור כרוכה כיום בסיכונים רבים, שכן ההגנה המשפטית של משתתפי קואופרטיב הדיור במקרה של מצבים כמו בנייה לטווח ארוך או בנייה באיכות ירודה כמעט שאינה מוסדרת על ידי המדינה.

לפיכך, לפי סעיף 124 לחוק הדיור, בהצטרפות לקואופרטיב דיור, הבסיס לרכישת דירה הוא חברות בקואופרטיב עצמו. והתנאים המשפטיים להשתתפות כאמור נקבעים רק בהסכם ההצטרפות לקואופרטיב הדיור ואמנתו, שתוכנו בא לידי ביטוי בחקיקה באופן כללי בלבד.

יתרה מכך, ככלל, כאשר משתתף חדש מצטרף לקואופרטיב, אמנת קואופרטיב הדיור כבר פותחה ואומצה, והסכם ההצטרפות אינו נתון לשינויים, שכן מדובר בשינוי של הסכם ההצטרפות, כלומר הוא יכול ייחתם אך ורק בנוסח המוצע.

מבחינת אבטחה, צורות אחרות של הסכמי בנייה משותפת (DDU, הסכמים מקדימים) מבטיחות ביטחון רב בהרבה, שכן הם מוסדרים על ידי החוק הפדרלי "על השתתפות בבנייה משותפת..." והחוק הפדרלי "על הגנת הצרכן זכויות."

תנאי ה-DDU מוסדרים במדויק בחוק הפדרלי "על השתתפות בבנייה משותפת...", המגן על הקונה ונוטל על עצמו את אחריותו של היזם במקרה של סיכונים.

סעיף 16 לחוק הפדרציה הרוסית "על הגנת זכויות הצרכן" הופך כל סעיף בחוזה לפסול אם הוא סותר חוק זה. גם אם לטענת ה-DDU אחריות היזם קטנה ביותר או לא קיימת, זכותו של הרוכש להתייחס לסעיפי חוק תשלום קנסות בגין איחור במסירת דיור ואחריות בגין בנייה באיכות ירודה. .

למשתתפים בקואופרטיבים לדיור אין זכויות כאלה, שכן היחסים בינם לבין הקואופרטיב נבנים על בסיס התאגדות וולונטרית. לפיכך, המשתתפים יכולים לבסס את דרישותיהם רק על האמנה ועל אמנת ההצטרפות.

זה אושר בהחלטת מליאת בית המשפט העליון של הפדרציה הרוסית מיום 28 ביוני 2012 מס' 17 "על בחינת בתי המשפט בתיקים אזרחיים בסכסוכים בנוגע להגנה על זכויות הצרכן".

בנוסף, חברי קואופרטיב עשויים להידרש לתרום תרומות נוספות במקרה של חדלות פירעון פיננסית של הפרויקט. זה נובע מסעיף 16 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית.

לפיכך, ניתן להסיק כי הסיכונים המשפטיים של חברת בנייה בתכנית שיתופית לדיור נמוכים משמעותית מהסיכונים של משתתף שיתופי, ופנייה לבית המשפט עם הסכם על השתתפות בבנייה משותפת פשוטה ורווחית יותר עבור הרוכש באופן לא פרופורציונלי. מאשר בהסכם להצטרף לקואופרטיב דיור.

יש לומר כי כל הכוח בקואופרטיב הדיור שייך לדירקטוריון הקואופרטיב, הקשור כדין עם היזם. בהקשר זה, כאשר מתעוררות בעיות, לרוב קשה מאוד לרוכש להביאן לפתרון במסגרת הקואופרטיב לדיור.

הקונה יכול לפנות לבית המשפט. אך בתי המשפט מפרשים מילולית את הוראות אמנת שיתופי הדיור ואת תנאי ההסכם על ההצטרפות לקואופרטיב הדיור, שפועלים, ככלל, לטובת היזם, ולא הרוכש.

לכן, במקרה של בנייה לטווח ארוך או בנייה לא איכותית, לרוכש לא נותר אלא לעזוב את הקואופרטיב לדיור, תוך החזרת הכסף ששולם בניכוי קנסות ודמי חבר.

התנאים להטלת קנסות בגין עזיבת קואופרטיב דיור וסכומם נקבעים בהסכם ההצטרפות לקואופרטיב הדיור ובאמנתו. גם אם חבר קואופרטיב ייאלץ לעזוב את הארגון בשל אשמתו של היזם, בשל חוסר מעמד צרכני, הוא אינו יכול לערער במלואו על קנסות אלו בבית המשפט. הדבר היחיד שאתה יכול לנסות לעשות הוא להקטין את גודלם על ידי הוכחת אשמתה של חברת הבנייה.

עם זאת, למרות כל החסרונות הברורים הללו לרוכשים, בשל העובדה שהתכנית השיתופית לדיור מוכרת כחוקית לחלוטין, היא נהוגה לעתים קרובות למדי.

כמובן, אנשים רבים כבר מבינים את כל הסיכונים האפשריים הכרוכים בהצטרפות לקואופרטיב דיור, ולכן כדי למשוך משתתפים, יזמים משתמשים ביתרונות נוספים של נדל"ן כזה: למשל, מחירים נמוכים לדירות, אטרקטיביות גבוהה ומקוריות של פתרונות אדריכליים, תשתיות מפותחות. באזורים שמסביב (מגרשי ספורט, גני ילדים, פארקים, חנויות), המוניטין העסקי שלך וכו'.

מזעור סיכונים בהצטרפות לקואופרטיב דיור

לאחר שהחלטתם לרכוש נדל"ן במסגרת התכנית השיתופית לדיור, עליכם לנסות למזער סיכונים אפשריים כבר בתחילת הדרך - בשלב החתימה על הסכם ההצטרפות לקואופרטיב.

ראשית, הקונה צריך לברר בפירוט עם איזה מפתח בפועל הוא מתעסק ואת הנתונים החשובים ביותר על החברה הזו - מי הבעלים והמייסד שלה.

לאחר מכן כדאי לברר האם ליזם יש שותפים פיננסיים מרכזיים (תאגידים פיננסיים, בנקים, משקיעים זרים), כמה פרויקטים ביצעה החברה ואילו ביקורות יש עליהם, למצוא מידע על ניהול קואופרטיב הדיור והשותפים הפיננסיים שלו. .

מומלץ לשים לב האם הבנקים מעניקים משכנתאות לרכישת נכס זה. אינדיקטור זה משמעותי למדי, שכן הבנקים הם בעלי עניין, ואם מתעוררות בעיות כלשהן, הם אלה שצריכים להתמודד עם שיתופי דיור. לפיכך, בנק שעוסק באופן מקצועי בהלוואות נדל"ן לא סביר שייתן משכנתא לנכס שידוע כבעייתי.

שנית, עדיין ניתן לנסות לכלול בהסכם הצטרפות לקואופרטיב הדיור תוספת באחריות הקואופרטיב לדיור במקרים של איכות בנייה ירודה ואיחור במסירת הבית, וכן להוציא ממנו קנסות על עזיבה. הקואופרטיב.

במקרה זה, החוזה חייב להכיל את הנקודות הבאות (רשימתן רחבה יותר מהמפורט בחקיקה):

תנאים לפרישת המשתתף מקואופרטיב הדיור;

הליך וגובה תשלום התשלומים לקואופרטיבים לדיור;

תקופת אחריות לנכס הנרכש;

נכס מוגדר בבירור לו זכאי הרוכש על פי תיעוד הפרויקט;

דרישות לאיכות המקרקעין הנבנים ואחריות שיתופי דיור להפרתם;

מועדי בנייה ואחריות שיתופי דיור בגין הפרתם.

אם תקופת הבנייה מתעכבת, לרוכש הזכות לבקש מהוועד השיתופי לדיור מידע מלא ומהימן על התקדמות הבנייה. במקרה זה יש צורך לשלוח את הבקשה בכתב תוך ציון השאלות בצורה ברורה ככל האפשר ומסירתה לחתימה ליו"ר הקואופרטיב לדיור או שליחתה במכתב יקר ערך עם הודעת מסירה ורשימת קבצים מצורפים.

מאחר שזכויות המשתתפים בקואופרטיב הדיור במקרקעין אינן רשומות ברוזריסטר, הסיכון ל"מכירה כפולה" של דירה עולה משמעותית.

במקרה של "מכירה כפולה", על הקונה להודיע ​​על כך באופן רשמי להנהלת הקואופרטיב לדיור, ולאחר מכן להגיש הצהרה על הונאה הקשורה למכירה כפולה של דירות, בהתאם לסעיף 159 לחוק הפלילי של הפדרציה הרוסית, לרשויות אכיפת החוק.
במקביל, יש להגיש לבית המשפט כתב תביעה לביטול ההסכמה החוזרת להצטרפות לקואופרטיב הדיור וכן לעיקול הזכויות במקרקעין (כדי שלא יימכרו מחדש).

כמובן שאם מתעוררים קשיים כלשהם, קודם כל הקונה צריך לפנות לעורך דין מוסמך. העובדה היא שקשה למדי לנסח בצורה נכונה את שלב קדם המשפט של סכסוך בעצמך, והחלטת בית המשפט לטובת התובע תלויה במידה רבה בכך.