איך בודקים את מוכר הדירה. מה לבדוק לפני רכישת דירה בשוק המשני. אנחנו בודקים את המסמכים של הדירה

למרבה הצער, שוק הדיור המשני הוא בית הגידול המועדף ביותר על נוכלי דירות. לאחר שהחליט לרכוש נכס כזה, על הרוכש להיות ערני וזהיר ביותר. האפשרות הטובה ביותר לבדיקת טוהר המידות של עסקה היא מעקב מלא אחר התיעוד של חפץ הרכישה והמכירה. אם תפנה לסוכנות, מומחים בהחלט יבדקו את כל המסמכים לפני סיום העסקה. עם זאת, רצוי שלרוכש תהיה הבנה ברורה כיצד לבדוק את הדירה לפני הקנייה ועל מה הוא משלם לסוכנים שכר טרחה.

מדוע לבדוק דירה באופן חוקי לפני הקנייה?

אם הנכס הנרכש ברור מבחינה משפטית, איש לאחר השלמת העסקה לא יוכל לערער על חוקיותו. תזה זו תקפה רק אם היא נקבעה במדויק: הבעלים הקודם קיבל את הזכויות בנכס בהתאם לחוק ולדירה אין מה שנקרא שעבודים.

במהלך תהליך האימות עלולות להיווצר מלכודות שונות. עדיף לקונה לברר עליהם מראש, כי הוא עומד להיפרד מסכום כסף לא מבוטל.

בדיקת ניקיון משפטי של דירה - הנחיות שלב אחר שלב

כדי למנוע דאגות מיותרות ועלויות אפשריות של ליטיגציה, למד שלב אחר שלב את השלבים הנדרשים בעת בדיקת טוהר המידות המשפטי של חפץ. המשימה העיקרית היא להבין בבירור אילו מסמכים יש לבדוק לפני רכישת דירה.

בַּעֲלוּת

שלב האימות הראשון שצריך לנקוט על ידי הקונה או הסוכן המייצג את האינטרסים שלו. זה עשוי להיות הסכם מתנה, החלפה, רכישה ומכירה, השכרה, או תעודה המאשרת את הזכות לירושה.

סלעים מתחת למים: לפעמים הבעלים מוכר בדחיפות דירה, שלפי מסמכים הורישה או ניתנה לו לאחרונה על ידי גורם חיצוני - זו סיבה רצינית להיזהר. אופציה אפשרית כאשר המוכר מציג החלטת בית משפט שנכנסה לתוקף. בכל אחד מהמקרים המפורטים, טרח לבדוק היטב את האותנטיות של כל הניירות. תיקונים ומחיקות אינם מותרים בהם, וחתימות האחראים חייבות להיות נוכחות משני הצדדים.

מסמכים אחרים לבדיקה

בקשו מהבעלים להציג תמצית ממרשם המדינה המאוחדת. כמו כן, לפני הרכישה תוכלו לבדוק את הדירה בעצמכם דרך רוסרייסטר באמצעות כתיבת בקשה, תשלום אגרה ומתן תעודה מזהה.

סלעים מתחת למים: רק הבעלים יכול לקבל תמצית מורחבת עם היסטוריה מפורטת של החפץ, ולכן עדיף לבקש ממנו את המסמך. ייתכן שלא יהיו נתונים על מקרקעין עתיקים משנת 1998 במאגר Rosreestr - זהו אישור ישיר לטוהר המידות המשפטי של הדירה. אם מסיבה כלשהי יש לך ספק, שלח בקשה למחלקת מדיניות דיור, זה בחינם.

בדיקת הדירה לפי BTI

אנחנו מדברים על תוכנית טכנית ודרכון קדסטרלי, המשקף את הפרמטרים של הדיור ומציין את כל השיפוץ החוקי.

סלעים מתחת למים: הסכמה לבנייה מחדש ניתנת על ידי השירות העירוני. אחרת, הם נחשבים לא חוקיים, מה שיכול להביא הרבה בעיות לבעלים החדשים.

"חבטות" של המוכר

בעת הקנייה, אתה צריך לבדוק לא רק את הדירה. כדאי לפנות למי שהעמיד אותו למכירה. אז לבקש מהמוכר להראות את הדרכון שלך זה די מתאים. אתה יכול לזהות אדם באמצעות פרטי הדרכון שלו באתר הרשמי של שירות ההגירה הפדרלי של רוסיה.

סלעים מתחת למים: נקודה חשובה בעת בדיקת מוכר היא מידע על כשירותו המשפטית. לכל הפחות, אתה יכול לראיין את השכנים שלך, אם כי אדם מתאים יכין בעצמו סט של מסמכים כאלה כדי להבטיח את שקיפות העסקה.

בדיקת זכויות צדדים שלישיים

בקש תמצית מפורטת מפנקס הבית. למשל, רשויות האפוטרופסות אחראיות להגן על זכויותיהם של קטינים. גם האינטרסים של אנשים העוברים טיפול אשפוז ממושך, בבית אבות או בבית מוסד, מוגנים על ידי המדינה. במידה והמוכר נשוי, יש לוודא כי בן הזוג השני אינו מתנגד לעסקה.

סלעים מתחת למים: לפעמים אנשים שנחשבו נעדרים תובעים פתאום רכוש לאחר מכירתו. אם עולה מידע כזה, כדאי לבדוק אותו ביסודיות או אפילו להמשיך ולחפש אפשרות נקייה יותר מבחינה חוקית.

היזהר ודאג לבטיחות

כאשר בודקים את הטוהר המשפטי של כל עסקה, זכרו תמיד לגבי גבינה חינם במלכודת העכברים. אם נתקלתם באופציה בעלות מופחתת בעליל, חשבו כמה פעמים האם כדאי להסתבך בהרפתקה כזו. היזהר כפליים אם בתהליך התקשורת עם המוכר אתה שם לב כיצד הוא מתעסק כל הזמן, נמנע מלענות על שאלות פשוטות וממהר להשלים את העסקה.

סיפורי חיים

בילינו זמן רב בחיפוש אחר דירת שני חדרים לילדים שלנו, ועכשיו צצה אופציה משתלמת. הבעלים אמר שהוא קבר את אביו לפני שבעה חודשים, ומוכר את הדירה מתחת לשווי השוק, רק כדי להיפטר במהירות מזיכרונות עגומים. אשתי ואני לא בקיאים בנושאים משפטיים, אז פנינו לעזרה של מומחים בתחום הנדל"ן. עורך דין מהחברה יעץ לנו לקחת הפסקה במשא ומתן בזמן שהוא הגיש כמה בקשות. ולא בכדי! התברר כי בדירה היה רשום בעבר קרוב משפחה, שנמצא כעת בכלא. לאחר חזרתו מהכלא, הוא יכול להגיש בקשה לדיור באופן חוקי. טוב שהלכנו למקצוענים! כעת בתי וחתי גרים בדירה נפלאה נקייה מבחינה חוקית שהסוכנות מצאה עבורנו.

קנייה ומכירה היא עסקה נפוצה המאפשרת למכור ולרכוש נכס תמורת תשלום מסוים. לרוב נושא החוזה הוא מקרקעין. בעת כריתת חוזה, נדרשת ערנות מיוחדת, שכן ניתן להיתקל ברמאים. לכן, חשוב מאוד לדעת כיצד לבדוק דירה לפני הקנייה. היום נדבר על כך ביתר פירוט, ותוכלו לבדוק באופן עצמאי את הדירה על טוהר משפטי.

כאשר עולה השאלה של בדיקת דירה לפני רכישה, הרוכשים חושבים כיצד לעשות זאת בצורה הטובה ביותר - בעצמם או באמצעות עורך דין, וכמה עולה לתמוך ברכישה ומכירה של דירה? כמובן, האפשרות הטובה ביותר תהיה לערב מומחה, אבל רק מנוסה.

הוא בקיא בעניינים משפטיים, ביצע עסקאות יותר מפעם אחת ומיד יחשוד אם העסקה תבוצע על ידי רמאים. אבל צריך לשלם עבור שירותי בדיקת דירה לפני רכישה דרך עורך דין. זהו חיסרון עבור קונים רבים.

אתה יכול גם לבדוק את זה בעצמך. אבל לפני זה, אתה צריך להתכונן בזהירות וללמוד את החקיקה. אבל אתה לא צריך להוציא יותר על שירותים משפטיים, וזה מה שמושך את רוב הקונים.

עם זאת, לא כל אדם יכול להגן על עצמו לחלוטין ממוכרים חסרי מצפון ולהיות בטוח שהדירה נקייה. לכן עדיף לשלם לעורך דין ולישון בשקט.

כמה עולה לתמוך בעסקת רכישה ומכירה של דירה? עלות בדיקת הנאותות משתנה בהתאם למשרד או לאדם הספציפי, כמו גם לאזור בו נמצא עורך הדין. לדוגמה, במוסקבה, תמיכה מלאה עולה כ -50 אלף רובל.

אילו מסמכים צריך לבדוק לפני רכישת דירה?

לפני חתימה על הסכם רכישה ומכירה של נכס מקרקעין, כדאי לבקש מהבעלים רשימה מסוימת של ניירות. אם אין למוכר מה להסתיר, אז הוא לא יתנגד לרעיון זה. אם האזרח המוכר את הנכס מתנגד לכך, אז אסור להיכנס עמו לעסקה.

רשימת הדברים שצריך לבדוק מהמסמכים היא כדלקמן:

• תעודה המאשרת את בעלות המוכר על נושא העסקה.
• מסמכים לדירה, שהפכו לבסיס להעברת הבעלות למוכר. זה יכול להיות הסכם מתנה, צוואה, תעודת הפרטה וכו'.
• תמצית מרשם המקרקעין של המדינה המאוחדת. זה מאפשר לך לברר על כל התנועות של הנכס.
• מידע מפנקס הבתים. זה מציין אם יש אנשים רשומים בדירה.
• מסמך המאשר שאין למוכר חובות לשירות השירות.
• אישור רפואי המעיד על כשירותו המשפטית של בעל הנכס. הם מחלקים את זה במרפאה הנרקו-פסיכונורולוגית.

מבין המסמכים הללו, החשוב ביותר הוא התמצית ממרשם המקרקעין של המדינה המאוחדת. זה המאפשר לך לוודא שהמוכר הוא אכן הבעלים החוקיים של מקום המגורים. מסמך זה מופק בשתי צורות: פשוטה ומורחבת.

באפשרות הראשונה מצויין רק מידע אישי על בעל הדירה, ובשנייה נרשמים כל ההיסטוריה של הנכס, החל מרישומו הראשון ב-Rosreestr. כלומר, בעזרתו תוכלו לברר על כל הבעלים הקודמים של הנכס.

איך קונה יכול לבדוק דירה בעצמו?

די קל לבדוק את המסמכים בעת רכישת דירה בעצמך.

דרכונים של מוכרים

בעת עריכת הסכם רכישה ומכירה יש לבקש מהצד השני דרכון ולבדוק היטב את הנתונים הכלולים בהסכם עם המקור. בעת שינוי תעודת זהות, המידע התקף בעבר נרשם בסוף.

במידת האפשר, לפני החתימה על החוזה, עליך ליצור עותק של הדרכון של המוכר ולשלוח אותו לרשות ההגירה כדי לאמת את מקוריות המסמך. זה יאפשר לך להיות בטוח לחלוטין בתוקף הדרכון שלך.

בַּעֲלוּת

אישור רישום בעלות יעזור לכם לברר האם הצד השני הוא הבעלים של הדירה הנרכשת. אתה צריך לבדוק את זה בזהירות עבור זיוף. יש להכין את המסמך הזה על נייר מוטבע, יש לו מספר משלו, ואין בו כל פגם: תיקונים, שגיאות הקלדה, מחיקות.

אם יש לך ספק לגבי תוקף התעודה, תוכל לפנות למשרד רוזריסטר על מנת לאמת את האותנטיות.

תפיסה ושעבוד

שעבוד הוא הגבלה על זכות הבעלות של בעל נכס. לא סביר שמישהו ירצה לרכוש דירה, מתוך ידיעה שלא יוכל לנהל אותה במלואה. דיור נחשב למשועבד אם הוא עצור, משועבד או מושכר לאנשים אחרים.

בעת רכישת דירה ניתן לבדוק את קיומו של שעבוד רק באמצעות תמצית ממרשם המקרקעין של המדינה המאוחדת. כדי להשיג אותו, עליך לבקר ברשות רוזריסטר או במרכז הרב-תכליתי.

דרכון קדסטרלי

דרכון קדסטרלי נדרש בעת סיום מכירה או רכישה. לפיכך, המוכר מחויב לספקו. כאשר אתם מקבלים את המסמך, עליכם לבדוק את הנתונים שבו עם הכתוב בהסכם. אם בוצע שיפוץ, אך אין רישומים בדרכון, עליך לדרוש מהצד השני להנפיקו מחדש. קרא עוד על למה ולמה זה נחוץ בפוסט מיוחד.

הסכמת בן הזוג

אם הדירה הנמכרת היא רכוש שנרכש במשותף של בני זוג נשואים רשמית, אזי ניתן למכור אותה רק אם מתקבלת הסכמת הבעל/האישה להשלמת העסקה. לכן, כדאי לבדוק האם המוכר נמצא בקשרי נישואין והאם הוא הבעלים המלא של בית המגורים.

אנשים רשומים

אם יש בדירה אנשים שיש בה רישום, זכותם המלאה להתגורר בה. לכן כדאי לבדוק לפני הסכם הרכישה והמכירה שאין צדדים שלישיים. לשם כך יש לבקש תמצית מפנקס הבית. זה מציין את כל האנשים הרשומים.

היעדר שוכרים בדירה לא אומר שאף אחד לא רשום בה. קטגוריות מסוימות של אזרחים עשויות להופיע בפתאומיות ולהצהיר על כוונתן לגור בכתובת הרישום שלהן.

אלה כוללים את האנשים הבאים:

1. מורשע המרצה עונש מאסר.
2. מטופלים העוברים טיפול במרפאה פסיכו-נוירולוגית.
3. אנשי צבא מגויסים.
4. אזרחים קטינים המתגוררים במוסדות חינוך.
5. אנשים המתגוררים בבתי אבות.

יש לציין מידע על אנשים רשומים בהסכם הרכישה והמכירה.

חובות שירות

כדי לבדוק שאין חוב לדיור ולשירותים הקהילתיים, יש לבקש מהבעלים לספק אישור ממשרד השיכון המאשרת עובדה זו.

תשומת הלב! כאשר המוכר מציג את המסמך, יש לשים לב לתאריך. תשלומים עבור שירותים חייבים להתבצע עד החודש האחרון, אחרת החובות יעברו לבעלים החדש.

סיכונים לדירה שעברה בירושה

אם המוכר קיבל את בית המגורים בירושה, אז קיים סיכון שיהיו לו יורשים אחרים. עובדה זו ניתנת לאימות באמצעות הנוטריון בו התנהל תיק הירושה.

הנוטריון ימסור אישור המאשר כי אין זכאים נוספים לירושה. אבל עורך הדין יוציא את המסמך רק בנוכחות המוכר.

סיכונים בעסקאות עם קטינים

במידה וילד מתחת לגיל 18 רשום בדירה הנמכרת, לא ניתן יהיה למכור אותה ללא אישור רשות האפוטרופסות והנאמנות. לכן, חשוב לבדוק האם לצד השני יש ילדים קטינים. אם כן, בקש אישור בכתב מהסוכנות הממשלתית. אחרת, רשות רוזריסטר לא תקבל את הבקשה לרישום זכויות קניין.

קרא עוד על כך בפוסט מיוחד.

בדיקת נאותות המוכר

החקיקה האזרחית קובעת כי ניתן לבצע עסקאות בכפוף לנוכחות חובה של כשירות משפטית מלאה של האדם. כאשר היכולת מוגבלת או נעדרת, יש לעמוד בתנאים מסוימים כדי שהחוזה ייחשב חוקי.

לכן יש לבדוק האם המוכר יכול לנהל את מעשיו באופן מלא. לשם כך, עליך לבקש מהצד השני לספק אישור ממכון פסיכו-נוירולוגי על מצב בריאותו.

בדרך כלל, אישור זה נדרש אם אחד הבעלים הוא מבוגר מאוד.

כיצד לבדוק נכון דירה ברוזריסטר באמצעות האינטרנט: הוראות שלב אחר שלב

כדי לבדוק במהירות נכס דרך האינטרנט, עליך לבצע את השלבים הבאים:

לאחר מכן, מידע על הנכס ישוחרר באופן מיידי.

5 סוגי ההונאה המובילים של דירות בשוק המשני

לרוב, דירות נרכשות בשוק המשני. אם בעת רכישת בניינים חדשים יש ערובה מסוימת ליושרה של היזם, אז בשוק המשני אתה לא יודע למי תצטרך לפנות. בימינו, קונים נופלים לעתים קרובות לידיהם של רמאים, ורוכשים חבורה של בעיות יחד עם נדל"ן.

ישנם סוגים הבאים של פעולות הונאה בעת ביצוע עסקת רכישה ומכירה של דירה. עורכי דין מתעקשים שצריך להכיר אותם כדי לא להיתפס.

מוכר עם דרכון מזויף

התוכנית במקרה זה היא כדלקמן: עבריינים שוכרים מקום מגורים, בוחרים בעלים המתגורר ביישוב אחר או נעדר זמן רב. בעת עריכת הסכם שכירות, הם מבקשים מהבעלים לתת להם דרכון כדי שיוכלו ליצור עותק.

אחר כך הם מדביקים תמונה של אחד התוקפים על התמונה שלו, עושים עותק ומחזירים את הדרכון לבעלים. לאחר מכן, הרמאים, באמצעות צילום, מקבלים כפילויות של מסמכי כותרת ומתחילים למכור. לאחר קבלת הכספים, המוכרים נעלמים ללא עקבות.

כתוצאה מתכנית כזו, אזרח שמחליט לרכוש דירה נותר בלעדיה ובלי כסף. הרי גם אם העסקה תוכרז כפסולה, לא יהיה ממי לגבות את הכספים החסרים. בעל הנכס לא יסבול רכושו יחזור.

מכירת דירה שנרכשה מאדם שאינו מודע למעשיו

לעתים קרובות, הרמאים בוחרים קורבנות מגמלאים בודדים, אזרחים הסובלים מהפרעות נפשיות, נטילת סמים או התמכרות לאלכוהול. בדרך כלל, הסכם רכישה ומכירה נכרת עם אנשים כאלה בתשלום מינימלי או אפילו נערך הסכם תרומת מקרקעין.

אך עסקאות אלו עשויות להכריז לאחר מכן כבלתי חוקיות. לכן, התוקפים מתחילים לטשטש את עקבותיהם. הם עושים זאת באמצעות מספר מכירות חוזרות של נכסים. העסקאות מבוצעות במרווחים של לא יותר משנה. לכן, כדאי להיזהר אם המוכר קנה דירה רק לאחרונה וכבר מוכר אותה.

הסתרת זכאים לירושה

רכישת נכס מקרקעין שעבר למוכר דרך ירושה היא העסקה המסוכנת ביותר. תוקפים מסוגלים לאלץ אזרח לכתוב צוואה, המציינת רק את שמם על רכוש מסוים.

מכירת מקרקעין במסגרת ייפוי כוח כוזב

הסכמה לרכישה ולמכירה באמצעות פרוקסי היא סיכון עצום. הרי לרמאים יש אפשרות לזייף מסמך או להשתמש בייפוי כוח שבוטל על ידי בעל המקרקעין. התוצאה של תכנית זו היא רגילה: המפרים מקבלים כסף, הקונה נותר ללא דירה וללא כספים.

קבלת מקדמה

העברת מקדמה מבטיחה שהקונה בהחלט ירכוש את הנכס. אבל לא במקרה של רמאים. התכנית היא כדלקמן: העבריין מראה את הדיור לקונה, ולאחר מכן נכרת הסכם רכישה ומכירה ראשוני ומועברת מקדמה.

לאחר קבלת הכספים, הבעלים הכוזב נעלם יחד עם הכסף. עבור הונאה כזו, תוקף צריך רק לזייף מסמכי כותרת.

לפיכך, בהחלט כדאי לבדוק את הדירה לפני הרכישה. יש סיכון גדול להישאר בלי כסף ובלי דיור. אם אינך בטוח שהאימות העצמאי הצליח, עליך לפנות לעורך דין מנוסה.

אם אתה זקוק לעזרתו של עורך דין מהימן או זקוק למשכנתא, אנא הירשם לייעוץ חינם דרך היועץ המקוון שלנו. אנו נתקשר אליך בחזרה ונבדוק את המסמכים על טוהר המידות והעדר תוכניות הונאה.

אנא דרג את הפוסט ועשה לו לייק.

רכישת דיור בשוק הנדל"ן המשני כרוכה בסיכונים רבים. כדי לא ליפול למלכודת הרמאים, לפני סיום עסקה צריך לבדוק את הדירה על טהרת החוק. חברות נדל"ן רבות מציעות שירות זה. אנו נספר לכם כיצד לבדוק באופן עצמאי את הדירה, הבעלים והמסמכים לניקיון לפני רכישת בית.

○ בדיקה עצמאית של "ניקיון הדירה".

אין צורך לפנות למתווכים כדי לבדוק. אתה יכול לבצע את כל הפעולות הנדרשות בעצמך. בשלב הראשוני יש לבקש ולבדוק מסמכים.

○ אילו מסמכים מאשרים בעלות.

אתה יכול לאשר שהבעלות נרשמה באופן חוקי באמצעות אחד מהמסמכים הבאים:

• חוזה מכר, החלפה, שכירות.
• תעודת ירושה.
• מעשה נתינה.
• תעודת הפרטה.
• החלטת בית המשפט המכירה בזכויות הבעלות.

על המוכר להחזיק באחד מהמסמכים הללו בנוסף לתעודת הבעלות או תמצית מרשם המקרקעין של המדינה המאוחדת (אם הזכות נרשמה מאז 2017).

○ אילו מסמכים לבקש מהמוכר.

בנוסף למסמך המספק את הבסיס להופעת זכויות קניין, על המוכר לספק לך:

• דרכון כללי ומסמך זיהוי שני (לדוגמה, רישיון נהיגה).
• תעודת בעלות או תמצית ממרשם המקרקעין של המדינה המאוחדת.
• תמצית מורחבת ממרשם המקרקעין של המדינה המאוחדת.
• חלץ מפנקס הבית.
• תכנית טכנית של הדירה.
• דרכון קדסטרלי.
• תמציות מחשבונות אישיים אליהם מועברים תשלומים עבור שירותי שירות.
• אישורים ממרפאות פסיכו-נוירולוגיות וטיפול תרופתי (אם למוכר אין רישיון נהיגה).

כדי להגן על עצמך, עליך לבדוק היטב את כל המסמכים לעיל. בקש מקוריים. הם לא צריכים להראות שום סימני תיקון או כתמים. אם יש כאלה, יש צורך באישור נוטריוני על השינויים שנעשו. בדוק אם יש חתימות וחותמות של סוכנויות ממשלתיות.

○ היכן ליצור קשר.

את המסמכים הדרושים ניתן לקבל רק על ידי הבעלים הנוכחי או מי מטעמו על בסיס ייפוי כוח נוטריוני.

כדי לקבל תמצית מפנקס הבתים עם רשימת כל האזרחים הרשומים בדירה, יש לפנות לחברת הניהול המשרתת את הבית או לסניף הטריטוריאלי של FMS.

תמצית מורחבת ממרשם המדינה המאוחדת עם נתונים של 20 השנים האחרונות מונפקת על ידי Rosreestr או MFC. ניתן להזמין מסמך זה גם מרחוק באתר הרשמי של Rosreestr.

אם למוכר אין תיעוד טכני, או שהוא אינו תואם את המציאות, עליך לפנות ל-BTI או ל-MFC כדי לקבל את המסמכים הדרושים.

○ אילו נתונים צריך לבדוק.

אתה צריך לשים לב למאפיינים הבאים:

1. מספר האנשים הרשומים בחלל מגורים זה. חשוב לברר האם בין האזרחים הרשומים יש מי שאינם מתגוררים בפועל עקב שירות צבאי, מטופלים במרפאה פסיכיאטרית, מתגוררים בבית אבות או מרצים עונש מאסר.
2. זמינות של חובות לתשלום עבור דיור ושירותים קהילתיים.
3. הסבירות לתביעות לזכויות קניין מאנשים אחרים.
4. האם בוצע שיפוץ כלשהו? אם כן, האם כל המסמכים ערוכים על פי חוק?
5. האם נרשמו אזרחים קטינים והאם הם רשומים כעת? אם הם שוחררו בעבר, ודאו שזכויותיהם אינן מופרות.
6. נוכחות של שעבודים. אם הדירה מושא משכון, מושכרת, נמצאת במעצר וכדומה, קיימת אפשרות לסירוב רישום ממלכתי של העסקה.
7. מידע על בניין דירות. חשוב לברר האם המבנה מתוכנן להיהרס בזמן הקרוב, האם הוא לא בטיחותי, מתי הבית הופעל, האם בוצעו תיקונים ומתי יבוצעו עבודות חדשות.

בואו נספר לכם ביתר פירוט מה בדיוק צריך לבדוק.

○ זכויות של צדדים שלישיים למרחב מחיה.

בשלב זה של האימות יידרשו ארבעה מסמכים - תעודת בעלות, בסיס להופעת זכויות קניין, תמצית מורחבת ממרשם המקרקעין של המדינה המאוחדת ותמצית מפנקס הבתים. אם הבעלות נרשמה לאחר ינואר 2017, ייתכן שהתעודה הרגילה לא תהיה זמינה. במקרה זה, עובדת הרישום מאושרת על ידי תמצית ממרשם המדינה המאוחדת.

יש לוודא כי זכויות הקניין הושגו כחוק. למד היטב את המסמך המספק את הבסיס ליצירת זכויות - מועד תוקף, תנאים מיוחדים, תקינות הביצוע.

נדרשת זהירות מיוחדת לבדיקת חוקיות הזכויות אם הדירה עברה בירושה למוכר. אם הופרו זכויותיהם של יורשים אחרים, הם יכולים להגיש תביעה לחלוקה מחדש של הירושה.

טוב אם המוכר רכש בעלות לפני יותר משלוש שנים. במקרה זה, אין כמעט סיכוי שהעסקה שלך תהיה ערעור בעתיד. זה נקבע במשפט האזרחי.

• סעיף 1 לאמנות. 181 הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית:
• "תקופת ההתיישנות של תביעות להחלת השלכות פסלות עסקה בטלה והכרזת עסקה כזו כפסולה היא שלוש שנים. תקופת ההתיישנות לתביעות אלו מתחילה מיום תחילת ביצוע העסקה בטלה, ובמקרה של הגשת תביעה על ידי מי שאינו צד לעסקה, מהיום בו נודע או היה עליו לאדם זה. ידוע על תחילת ביצועו".

אם הדירה הופרטה בעבר, חשוב לברר האם היו משתתפים נוספים בתהליך זה. למוכר חייב להיות סירוב רשמי ממנו להשתתף בהפרטה.

הנקודה החשובה השנייה היא אנשים רשומים. מידע על אזרחים רשומים כלול בתמצית מפנקס הבתים. באופן אידיאלי, יש לבטל את הרישום של כל התושבים. כשמישהו רשום בזמן הבדיקה יש לוודא שלא יהיו בעיות בהפרשה. אם מישהו רשום, אך נמצא כעת בכלא, בבית אבות וכדומה, עדיף לסרב לרכוש דירה זו. אזרחים כאלה עשויים להגיש בקשה לדיור בעתיד.

הנקודה השלישית היא נוכחותם של שעבודים. מידע זה כלול בתמצית ממרשם המדינה המאוחדת. אסור שהדירה תהיה מושא למשכנתא, תפיסה, שכירות או שכירות. אחרת, ייתכן שהעסקה שלך לא תירשם ב-Rosreestr, אך גם אם זה יקרה, זכויותיך כבעלים יוגבלו על ידי זכויותיהם של צדדים שלישיים.

○ היסטוריה של הדירה.

כל הנתונים על חילופי בעלים, סיום עסקאות ביחס לדירה, מעצרים, מחלוקות ושעבודים מצויים בתמצית המורחב ממרשם המקרקעין של המדינה המאוחדת. למה כדאי לשים לב היטב?

אם הדירה החליפה בעלים תדיר על סמך הסכמי רכישה ומכירה, סביר להניח שישנן כמה בעיות משפטיות והמוכר מנסה להטעות אותך. עדיף למצוא אפשרות השקעה אחרת.

אם הדירה הייתה נתונה למחלוקות או לתפיסות בשלוש השנים האחרונות, בקשו מהמוכר למסור החלטות בית המשפט שנכנסו לתוקף משפטי. כך תוודא שבאמת תהיה לו הזכות למכור את הנכס.

גם המחיר שנקבע לדירה חשוב. אם הוא נמוך משמעותית מהצעות דומות בשוק, זה אומר שהבעלים רוצה למכור אותו כמה שיותר מהר. וזה משהו שצריך לחשוב עליו. סביר להניח שבוצעה פשע בדירה או שהיא אינה נקייה מבחינה חוקית.

כיצד לבדוק את ניקיון הדירה בעת רכישה באמצעות מסמכים, אם לרכישת שטחי מגורים הן בשוק המשני והן בשווקים הראשוניים יש סיכונים פוטנציאליים משלה?

בהתאם למצב, על הרוכש ללמוד לשים לב לפרטים בניירות רשמיים ולדרוש מהמוכר לספק תיעוד נוסף, שבלעדיו לא ניתן לערוך סקירה משפטית עצמאית של העסקה.

מדוע יש צורך לבדוק את טוהר העסקאות?

לכל רוכש מומלץ בחום לבדוק את הדירה על טוהר המידות לפני הרכישה. במהלך רכישת שטחי מגורים עלולים להתעורר סוגיות שנויות במחלוקת ומצבי עימות (למשל, ערעור על הזכות לדיור). לכן, על מנת למנוע בעיות, מסמכי הדירה וההיסטוריה שלה נבדקים באופן יסודי על ידי הצדדים לעסקה, לרוב בסיוע אנשי מקצוע (סוכני נדל"ן).

העילות למחלוקות בנושא זכויות דיור הן:

• הופעתו של אזרח שנעדר בעבר (המוכר כנעדר או מרצה בכלא) שהיה בעבר רישום בכתובת נתונה;
• ביטול רישום של ילדים קטינים הרשומים בחצרי מגורים ללא הסכמת רשויות האפוטרופסות;
• הכרה שיפוטית בבעלים הקודם כבלתי כשיר (למשל, עקב התמכרות לסמים, אלכוהוליזם, זקנה וכו');
• ניסיונות לחלוקת שטחי מגורים לאחר גירושין בין בני זוג לשעבר;
• מחלוקת בין יורשים קודמים של דיור;
• הפרטה שגויה של דירה;
• הסתרת מידע על אנשים הרשומים בכתובת נתונה.

תקופת ההתיישנות המרבית לביטול עסקאות הנוגעות למקרקעין היא 3 שנים. לאחר מכן, לאזרח שקנה ​​את הבית לא אמורים להיות דאגות לגבי זכויות הקניין שלו.

שיטות אימות

ישנן שלוש דרכים לאשר באופן עצמאי את הניקיון של בית המגורים הנרכש:

• בדיקת מסמכי המוכר;
• בדיקת איכות והיסטוריה של הבית;
• בדיקת נוכחות או היעדר זכויות דיור של צדדים שלישיים.

ברוב המקרים, די בבדיקת מקוריות התיעוד הדרוש לביצוע רכישה והיעדר שגיאות בו. עם זאת, כדי לעמוד על טוהר המידות המשפטי של העסקה, מומלץ לבחון את כל שלוש האפשרויות הנ"ל.

אימות מוכר

יש לבדוק את הבעלים של בית המגורים בקפידה לא פחות מאשר מושא כל עסקה עצמה. זה יעזור למנוע סיכונים אפשריים (לדוגמה, מכירת דיור באמצעות מסמכים כוזבים, כתובות מזויפות וכו').

מסמכים לבדיקה:

• דַרכּוֹן;
• תעודת כשירות משפטית של המוכר;
• ייפוי כוח ותעודת זהות של נציגים.

את הנקודה השנייה יכול למלא רק בעל הנכס, בנטילת אישור ממרכז טיפול תרופתי או פסיכו-נוירולוגי. הנייר מונפק לפי בקשה באותו יום אם יש לך דרכון.

אישור טוהר מידות לא תמיד מחייב מילוי נקודה זו, אולם ישנם מקרים תכופים של סיום משפט של העסקה עקב הכרה של בעל הנכס לשעבר כפסול דין לחלוטין או במועד החתימה על הניירות.

קל לאמת את האותנטיות של הדרכון באמצעות האתר הרשמי של שירות ההגירה הפדרלי של הפדרציה הרוסית, עם זאת, המידע שסופק הוא למטרות מידע בלבד. כדי לאמת את המסמך באופן חוקי, עליך לפנות באופן עצמאי למשרד הדרכונים במקום הרישום של האזרח.

המצב קצת יותר מסובך כאשר מכירת דירה מתבצעת באמצעות נציג, מכיוון שבמקרה זה אתה צריך לוודא את האותנטיות של לא רק הדרכון שלו, אלא גם ייפוי כוח נוטריוני (סעיף 185.1 לחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית). כדי לבדוק זאת (ואת סמכויותיו של הנוטריון המאשר), יש לפנות ללשכת הנוטריון.

בדיקת תיעוד לדיור

סוגי ההונאה הנפוצים ביותר בעת רכישת שטחי מגורים הם מכירתו למספר קונים באמצעות מסמכים כפולים או מכירה באמצעות ניירות גנובים. כדי למנוע את הסיכון של הונאה, עליך לבצע בדיקה משפטית עצמאית של ההיסטוריה והתיעוד של איכות הדיור, כלומר:

• תמצית שנלקחה מ-Rosreestr (פסקה 14 הראשונה של סעיף חוק פדרלי מס' 122 משנת 1997, 21 ביולי);
• כתבי כותרת (סעיף 17 לחוק הפדרלי מס' 122).

מאז 2015, התעודה שהונפקה על ידי רישום זכויות הדיור של המדינה המאוחדת ניתנת בצורה של מסמך נייר ללא כל דרגות הגנה (לדוגמה, ללא סימני מים) על נייר מכתבים רשמי. במקרה זה, אין צורך בהחלפת תעודות בסגנון ישן.

התמצית מ-Rosreestr חייבת להיות עדכנית והיא יכולה לעזור לקונה להתחקות באופן עצמאי אחר ההיסטוריה של הנכס במהלך 10-15 השנים האחרונות. כמו כן, הוא מכיל מידע על כל סכסוכי הרכוש הקשורים למקום זה, גודל שטח הדיור, מידע על בעל זכויות היוצרים וכו'.

לפני שאתם קונים נכס למגורים, ודאו שהוא בבעלות המוכר באופן מלא ומובטח. לשם כך, על בעל הדירה להחזיק ביד אחד מהחוזים הבאים:

• קצבאות;
• סַחַר חֲלִיפִין;
• רכישה ומכירה;
• תרומות;
• הַפרָטָה;
• תעודות ירושה;
• החלטת בית משפט משפטי.

כל תיקון במסמכים חייב בחתימת כל האזרחים המשתתפים בעסקה וכן חותמת וחתימה של נוטריון, אם הוא מעורב.

אתה תמיד צריך לבדוק את עובדת רישום המדינה של חוזים ואת תאריך כריתתם. אם הבעלים החדש מוכר את הבית מהר מדי, זו עשויה להיות סיבה לחשוד בהונאה.

אין זכויות של צדדים שלישיים לשטח מגורים

בדיקה עצמאית של הניקיון המשפטי של דירה כרוכה גם בחיפוש אחר מידע על צדדים שלישיים שעלולים בסופו של דבר לתבוע את הדיור. ניתן למצוא נתונים אלה בזכות תמציות עדכניות מ-Rosreestr ומרשם הבית.

לכן, לפני החתימה על חוזה לרכישת מקום מגורים, אתה צריך לקבל לא רק את שני האישורים האלה, אלא גם הסכמה נוטריונית בכתב מכל הבעלים (לדוגמה, בן הזוג השני, לפי החלק השלישי של סעיף 35 של ה-RF IC).

ניתן לקבל תמצית ממרשם המדינה המאוחדת תוך חמישה ימים, אך הרלוונטיות שלו תקפה לכמה ימים בלבד. מסמך זה מאפשר לברר על כל העסקאות השוטפות הקשורות לנכס זה (למשל, האם יש עליו שעבודים).

ה-EIRC מנפיק תמציות מפנקס הבתים באותו יום שבו בעל הדירה פונה עם בקשה, SNILS ודרכון. בעזרתו תוכלו לברר על אזרחים הרשומים בכתובת זו.

אם יש ילדים קטינים רשומים, בנוסף להסכמת הוריהם, ייתכן שיידרש אישור ממוסד החינוך הציבורי המפקח על קיום האינטרסים שלהם.

נוכחות של בן זוג רשמי עם המוכר פירושה שיש צורך לקבל את הסכמתו לעסקה שאושרה על ידי נוטריון, אחרת המכירה עלולה להיכרז כפסולה תוך שנה (חלק שלישי של סעיף 35 של RF IC).

קניית דיור בשוק הראשוני

בדיקת הטוהר המשפטי אינה הכרחית אם הסכם ההשתתפות במניות נחתם בהתאם לחוק הפדרלי מס' 214 משנת 2004 ב-30 בדצמבר, המגן על האינטרסים של הקונה ומבטיח רישום זכויות הקניין ב-Rosreestr.

כל חוזה אחר במהלך תקופת הבנייה הבלתי גמורה עשוי לייצג עסקה מסוכנת.

עדיין יש לך שאלות? כתבו את שאלתכם בטופס למטה וקבלו ייעוץ משפטי מפורט: