רגע כריתת הסכם ההשתתפות במניות. איך לערוך נכון הסכם להשתתפות משותפת בבנייה? נסיבות בלתי צפויות ומועדים

עדכון אחרון: 21/01/2019

בעת רכישת דירה עבור הסכם השתתפות בשיתוף (DPA)הקונה הופך כדין למשקיע שותף בבניית הבית. אבל מה DDUהאם הוא שונה מהותית מסוגים אחרים של הסכמי השקעה משותפת בבנייה?

הסכם השתתפות משותפת בבניית בניין דירות- זהו סוג ההסכם היחיד למימון שיתוף בבניית דיור עירוני על ידי אזרחים, הקבוע ישירות בחוק ( יחידים, בעלי מניות). החוק גם מפרט שיש ליישם חוזה מסוג זה מפתחיםלמשוך כסף מהאוכלוסייה לבניית בנייני דירות למגורים (נפתח בלשונית חדשה.">סעיף 2, סעיף 1, חוק פדרלי-214).

במילים אחרות, כל יחיד או גוף משפטי נותן כסף עבור בניית דירה ספציפית בבניין בבנייה ( הָהֵן. דירות עם פרמטרים נתונים ומיקום נתון בתוך הבית), ולאחר סיום הבנייה מקבל מ מפתחבדיוק הדירה הזו.

שינויים אחרונים בחקיקה מבחינת התנחלויות בעלי מניות עם מפתחיםעל ידי הסכמי השתתפות בהון (EPA), החל משנת 2019 - מתוארים להלן.

סוגים אחרים של הסכמים לרכישת דירות מ מפתח/בונהאין להם את המסגרת החוקית המסדירה את התנאים לגיוס כספים לבניית דיור, ואחריות מפתחעבור הכסף שגויס. למרות שסוגים אחרים של חוזים מותרים במשפט האזרחי, הם מסדירים יחסים שונים לחלוטין ( בניגוד ל-DDU), למשל, היחסים בין מלווה ללווה, או היחסים בין משקיע כללי למשקיעים שותפים, כאשר המשקיע השותף נוטל על עצמו את כל הסיכונים המסחריים של המיזם ( בְּנִיָה).

לדוגמה, הסכם צבירהבתיק, מרמז גם על יחסים שונים לחלוטין בין הצדדים. הקונה כאן אינו מתקשר עם מפתחבאופן כללי, אבל מעביר כסף לארגון ללא מטרות רווח ( שיתופי), חלק ממנו ( הָהֵן. בעל מניות) הוא עצמו, ובהתאם, נושא בכל הסיכונים של הקואופרטיב כמשקיע הכללי של הבנייה.

בניגוד לכל שאר הסכמי רכישת הדירה, אין זה מרמז שהרוכש הוא שותף מסחרי מפתח, ולכן מספק מיוחד ( הפחתת סיכון) תנאים, ומעמיד אותו בעמדה מיוחסת על מפתח. בחלקו דומה הדבר לתנאים המיוחסים של מפקיד בבנק, כאשר הוא מעביר כספים לפיקדון בתנאים ברורים, מבלי להיות שותף לבנק ומבלי להשתתף בסיכונים המסחריים שלו.

הסכם השתתפות בהון (PAA)חייב בהכרח להכיל מידע שהוא מנוסח ומסתיים בהתאמה מלאה לסטנדרטים המתוארים ב..

דוגמה של הסכם השתתפות בהון (DPA)ניתן להוריד מהקישור בהמשך המאמר.

תנאי ההסכם על השתתפות משותפת בבנייה

DDUחייב להכיל מספר תנאים חיוניים (חובה). , ללא נוכחות של לפחות אחד מהם, החוזה נחשב כלא נכרת ( ייפתח בכרטיסייה חדשה.">סעיף 4, סעיף 5, סעיף 4 של החוק הפדרלי-214).

בפרט, ל תנאים חיונייםהסכמי השתתפות בשיתוףלְסַפֵּר:

• הגדרה/זיהוי של אובייקט בנייה משותף ספציפי ( דירה - שטחה, פריסה, קומה ומיקומה בקומה), על פי תיעוד התכנון מפתח;
• זמן בנייה ( מועד אחרון להפעלת הבית והעברת הדירה לבעל המניות);
• מחיר חוזה, תנאים והליך תשלום ( באופן מיידי או בתשלומים);
• תקופת אחריות לדירה המועברת לבעל המניות;
• ציון באיזה אופן מפתחמבטיחה את מילוי התחייבויותיה על פי החוזה ( חוזה ביטוח, הפקדות לקרן הפיצויים או חשבונות נאמנות - עוד על כך בהמשך).

יתר על כן, אם מפתחמפר את המועדים שנקבעו להעברת הדירה, אז הוא משלם לבעל המניות עוֹנֶשׁ (עונשים ) עבור כל יום של עיכוב, בסכום של ( עבור יחידים) מאה וחמישים משיעור המימון מחדש הנוכחי של הבנק המרכזי של הפדרציה הרוסית (נפתח בכרטיסייה חדשה."> סעיף 2, סעיף 6, חוק פדרלי-214).

יכולות DDU כאלה הן כלי יעיל להגנה עצמית של הקונה, ותמריץ טוב עבור מפתחתתנהג יפה.

אתה יכול לקרוא את תעודת הרישום הרשמית של המוסד החינוכי לגיל הרך ( אתר ממשלת מוסקבה).

תשלומים במסגרת הסכם ההשתתפות במניות

תשלום מחיר ההסכם על השתתפות משותפת בבנייה (DDU)צריך לקרות לאחר מסקנותיו ו לאחר הרישום שלו ב Rosreestr. הליך תשלום זה מצוין במפורש ב'נפתח בכרטיסייה חדשה'.">סעיף 3, סעיף 5, חוק פדרלי מס' 214.

תשלומים במסגרת DDU מתבצעים בצורה שאינה במזומן - מחשבון הקונה לחשבון חברת הבנייה.

בעל המניות יכול לייצר תשלום עבור DDUבבת אחת או בשלבים ( ביצוע תשלומים בתשלומים), תלוי ב כיצד מצוינים תנאי תשלום אלו בחוזה? . במקרה זה, איחור בתשלום על ידי בעל המניות עלול להביא לתשלום קנס עבורו, ואיחור של למעלה מחודשיים מקנה זכות. למפתחלסיים את החוזה באופן חד צדדי DDU.

משנת 2017 הוכנסה בחוק אפשרות תשלום חלופית הסכמי השתתפות בשיתוף (DPA)- דרך חשבון נאמנות . מנגנון החשבון נועד להגן על האינטרסים של בעלי המניות, ומבטיח להם החזר של הכסף שהושקע במקרה של הפרה מפתחהתחייבויות לפי DDU (לפרטים נוספים על כך, עיין בקישור).

ומ-07/01/2019 תשלום של DDU באמצעות חשבונות נאמנותהופך להיות חובה עבור כולם מפתחים (זו דרישה חוקית), אבל רק אם אם ה-DDU הראשון הפרויקט נרשם לאחר תאריך זה.

בין היתר לרכישת דירות ב הסכם השתתפות במניותגם הבנקים נאמנים; סוג זה של חוזהרכישות בנינים חדשים, מנקודת מבטם של הבנקים, טומן בחובו סיכונים מינימליים. בהתאם, זה עם סוג זה של חוזה שאתה יכול לקחת את הרווחי ביותר.

סרטון: הסכם השתתפות בשיתוף. נקודות חשובות

- כמה ניואנסים של הסכמי השתתפות בהון (EPA): מה חייב להיות שם ולמה לשים לב במיוחד.

יחד עם זאת, על הקונה לזכור זאת לפחות DDUוהוא ההסכם הבטוח ביותר למימון שיתוף בנייה, אבל עדיין זה לא מבטיח לבעל המניות כי מפתחתעמוד בהתחייבויותיה ללא דופי ובתנאים המפורטים בחוזה. היא גם לא מבטיחה שהבנייה לא תיפסק, וחברת הפיתוח לא תכריז על עצמה כפושטת רגל.

יתר על כן, כולם מפתחמנסח אותם בדרכו שלו ( במסגרת דרישות החוק הפדרלי-214), מנסה להפחית את האחריות לסעיפים מסוימים בחוזה ( לפרטים נוספים, עיין בקישור).

ומאז ינואר 2017, מפתחים נדרשים לפרסם באתרים שלהם פרויקט DDUעל מנת שכל בעל מניות פוטנציאלי יוכל להכיר את תנאי ההסכם מראש.

מהי ההגנה על בעלי הון בעת ​​כריתת הסכם מראש?

המסקנה העיקרית היא: הסכם השתתפות בהון (PAA), בהשוואה לסוגי הסכמים אחרים, מקנה לבעל המניות הרבה יותר זכויות ביחס לתביעת הדירה. וההגנה הפיננסית של בעלי המניות מתבטאת בכך שמסקנת ה-DDU נותנת להם אפשרות לפצות על הפסדים ונזקים במקרה של הפרה מפתחמהחובות שלהם. לרשימה של אמצעים פיננסיים ספציפיים, עיין בקישור המצורף.

תיקונים תקופתיים בחוק FZ-214להגדיל כל הזמן אחריות מפתחיםובהתאם, להגן יותר ויותר על האינטרסים של בעלי המניות. למשל, השקעות בבניית דיור כספי בעלי המניות מוגנים במנגנונים הבאים:

• משנת 2014 - חובה;
• מ-2017 - יצירת סינגל;
• משנת 2019 – תנאי חובה להתנחלויות הסכמי השתתפות בשיתוףבאמצעות קרנות מיוחדות, שבהן הכספים של בעלי המניות נמצאים תחת הגנת הבנקים ו-DIA ( סוכנויות ביטוח פיקדונות).

כל "מנגנוני הבטיחות" הללו מתוארים ביתר פירוט בהערות נפרדות בקישורים המסופקים.

לגבי איזו אפשרות "ביטוח" נבחרה, מפתחחייב לכתוב בכתביו, שפורסם על ידו לכל אחד מפרויקטי הבנייה שלו.

הגנה נפרדת לבעל מניות שהתקשר ב-DDU היא זכותו להחזיר את הכסף ששולם עבורו וריבית עבור השימוש בכסף זה ( פרטים נוספים - היכנסו לקישור).

אתה יכול גם להוסיף שאם בעל המניות הוא יחיד, אז הקשר שלו עם מפתחחל גם חוק הגנת הצרכן (בחלק שאינו מוסדר בחוק הפדרלי-214).

"סודותיו של מתווך":

איך זה קורה תהליך רכישת בניין חדשובפרט, תהליך כריתת הסכם עם מפתח, המתואר בפירוט אצלנו ייפתח בחלון מוקפץ."> הוראות שלב אחר שלב (מפה אינטראקטיבית, נפתחת בחלון מוקפץ).

מהו DDU בעת רכישת דירה בפדרציה הרוסית בשנת 2019 מצוין בפירוט בחקיקה הפדרלית.

קוראים יקרים! המאמר מדבר על דרכים טיפוסיות לפתרון בעיות משפטיות, אך כל מקרה הוא אינדיבידואלי. אם אתה רוצה לדעת איך לפתור בדיוק את הבעיה שלך- צור קשר עם יועץ:

בקשות ושיחות מתקבלות 24/7 ו-7 ימים בשבוע.

זה מהיר ו בחינם!

לדעת את כל הניואנסים הזמינים, אתה יכול לבטל את האפשרות ליפול למפתחים חסרי מצפון.

אזרחים רוסים רבים לוקחים חלק בבנייה משותפת במטרה לרכוש נדל"ן משלהם.

לאחר שהביעו רצון לרכוש דירה, רבים מתחילים לשאול את השאלה – מהו ה-DDU בקניית דירה ומה זה נותן להם? הבה נשקול את הנושא הזה ביתר פירוט.

נקודות חשובות

הסכם השתתפות בהון (EPA) מרמז על ניואנסים רבים שאתה צריך לדעת עליהם כדי למזער את הסיכונים של נפילה לרמאים.

תנאים נדרשים

אנשים רבים לא יודעים מה זה DDU כאשר קונים דירה בבניין חדש? הגדרת "DDU" פירושה רכישת נדל"ן למגורים בבניין דירות בהקמה על ידי השקעת כספים עד להפעלתו.

בפרט, הוראותיו מספקות הזדמנות להגן על האינטרסים, הרכוש והפיקדונות של בעלי המניות שהשקיעו את חסכונותיהם בבנייה.

בהתאם לתקנות המפורטות בו, כפי שתוקנו לאחרונה בדצמבר 2004, ליזמים זכות חוקית למשוך משאבים כספיים מאזרחים שהחליטו להשתתף בבנייה בתנאים ספציפיים.

מה המשמעות של DDU בקניית דירה?

על פי החקיקה של הפדרציה הרוסית, המשתתפים בבנייה משותפת הם:

על פי חוק פדרלי מס' 214, ה-DDU חייב לכלול מידע לגבי אתר הבנייה.

האובייקט יכול להיות:

• מגורים;
• וחצרים שאינם למגורים.

בנוסף, לרוב הם כוללים רכוש משותף, בפרט: עליות גג, גרמי מדרגות וכדומה.

השוואה להסכם רכישה ומכירה

עד לתקופת כניסת הנכס להפעלה, זכות החתימה החוקית ליזמים בלבד.

לגבי עסקאות עם מקרקעין מוכנים, במצב זה זה חל.

הפעולות המשפטיות העיקריות המסדירות נושא זה נחשבות ל:

יצוין כי היתרון המרכזי ברכישת מקרקעין בבניין חדש על פי ההסכם החתום נחשב למוכנות הדיור לאכלוס וכן בעובדת רישום הבעלות על ידי היזם.

במילים אחרות, אין צורך לבזבז את הכסף והזמן שלך על הליכים בירוקרטיים רבים.

כיצד להימנע מסיכונים אפשריים

בתהליך החתימה על הסכם השתתפות במניות אזרחים ממילא חושפים את עצמם לסיכונים, שכן אי אפשר לחזות את כולם.

יחד עם זאת, בשלבים הראשונים של סיום עסקה, יכולים הרוכשים לגלות ערנות ולבטל את האפשרות לאי הבנות שונות.

• לקרוא ביקורות על מפתחים של בעלי מניות בעבר באינטרנט;
• להכיר את ההיסטוריה של היזם;
• גלה מהי רמת האמון שיש לחברת הבנייה.

חשוב ביותר לקרוא בעיון את נוסח החוזה. בפרט, עליך לבדוק:

• תקופת מסירת החפץ;
• מחיר עלות הנכס הנרכש;
• תוכנית הבית.

בנוסף, עליך לבדוק אם החוזה נחתם על ידי נציגים מורשים של היזם.

חשוב לזכור שללא נוטריון, לדירקטורים הכלליים של החברה יש זכות לחתום על חוזים כאלה. לאנשים אחרים אין זכות חוקית כזו.

אם אינכם בטוחים בהתמודדות עם ניואנסים כאלה בעצמכם, מומלץ להיעזר בעורכי דין מוסמכים.

יש לשים לב לכך שאין צורך להעביר את עותק ההסכם שלך לצדדים שלישיים. יש לשמר אותו גם לאחר סיום הבנייה והפעלת המתקן.

זאת, בשל העובדה שהחוזה משמש בסיס ראיות עיקרי שניתן לעשות בו שימוש בגוף שיפוטי במהלך יישוב סכסוכים שהתגלעו.

הוראות שלב אחר שלב להשלמת עסקה

על אזרחים המחליטים לקחת חלק בבנייה משותפת לחתום על הסכם מתאים.

על פי הנורמות של החקיקה הרוסית, עליה להציג בהכרח:

• מידע מפורט לגבי הנכס המציין את הפרמטרים הגיאומטריים של הבית וחצרי המגורים בנפרד בהתאם לתיעוד התכנון המקובל;
• תקופת הפעלת המתקן;
• העלות המלאה של פרויקט הבנייה, לרבות כללי פירעון התחייבויות החוב על יתרת הסכום לאחר המקדמה;
• התחייבויות ערבות למסירת בניין הדירות הבנוי בצורה תקינה. בנוסף, עליך להפנות למסמכים רגולטוריים וטכניים;
• מידע בדבר אחריותו של כל צד שעלולה להיווצר במקרה של אי מילוי התחייבויותיו.

חשוב לזכור שבבנייה מושקעים כספים מתקופת החתימה על החוזה.

בעלי המניות מקבלים זכויות בעלות על הנכס לאחר הזמנתו, אם התקיימו כל תנאי ההסכם החתום.

הבסיס המרכזי למתן תעודת בעלות נחשב ל:

• עובדת הזמנת מקרקעין;
• היווצרות מעשה של קבלה והעברת חצרים למגורים.

בהתבסס על זה, המנגנון הוא כדלקמן:

1. בחירה .
2. בדיקת תיעוד לקביעת חוקיות פעילותו.
3. חתימה על הסכם השתתפות במניות.
4. הזמנת מקרקעין.
5. תפאורה .

יש לזכור זאת כדי למזער את הסיכונים של אי הבנות שונות.

שיוך מקרקעין במסגרת הסכם השתתפות בהון

הענקת זכויות במקרקעין אפשרית רק אם הסכם ההשתתפות המשותפת כבר נרשם ברוזריסטר ולפני תקופת העברת בית המגורים לבעל המניות (לפני החתימה).

הסיבות העיקריות למשימה הן:

• הפרת תקופות מסירה של מקרקעין;
• זיהה איכות לקויה של מגורים;
• סבירות גבוהה של היזם, או שהוא כבר הודיע ​​על עובדה זו;
• לצורך יצירת הכנסה.

המאפיין העיקרי של סוג ההסכם הנדון הוא שניתן להציג בפני היזם הישיר את הדרישה לתיקון מקרקעין באיכות ירודה, אך לא בפני הבעלים הקודם, שכן הוא לא נטל על עצמו התחייבויות כאמור בהתאם.

על בסיס זה, לא ניתן לסיים את ההסכם למסירת זכויות תביעה ולהחזיר את הפקדת הכספים.

בפרט, יש רק מוצא אחד:

1. המתן עד שהמתקן יופעל.
2. רישום זכויות קניין במקרקעין.
3. ליישם אותה בהתאם להסכם הרכישה והמכירה.

כדי למזער סיכונים בעתיד לבטל את תוקף ההקצאה, עליך לעיין היטב בתנאי ההסכם עבור:

בנוסף, עליכם לשים לב לכך שאם אתם רוכשים נדל"ן עם משכנתא, תצטרכו בנוסף לקבל אישור ממוסד בנקאי.

ניואנסים מתעוררים

בתהליך עריכת וחתימה על הסכם השתתפות במניות עלולים לצוץ ניואנסים שונים שעליכם להיות מודעים אליהם על מנת למזער את הסיכונים לאי הבנה.

בפרט, אתה צריך לדעת את הכללים להחזרה במסגרת DDU, כמו גם את הצורך בתמיכה משפטית.

אפשרות להגשת ניכוי מס

לאזרחי רוסיה יש את הזכות החוקית לסמוך על קבלת ניכוי רכוש אם הם רוכשים נדל"ן בהתאם להסכם השתתפות במניות חתום.

הזכות לפיצוי נוצרת מתקופת החתימה על ידי בעלי המניות.

תמיכה משפטית בעסקה

ליווי של עורך דין מוסמך נחוץ רק אם האזרחים אינם מסוגלים להעריך באופן עצמאי את הקשר המשפטי שהם מתכננים להיכנס אליו ובמקביל לשקול את כל הזכויות והחובות הקיימות שנטלו על עצמם, כמו גם את הסיכונים הסבירים של העסקה.

סרטון: טעויות בקניית דירה בבניין חדש

במילים אחרות, אם עולות שאלות או ספקות שונים במהלך חתימה על הסכם השתתפות במניות, אי אפשר להסתדר בלי סיוע של עורכי דין מוסמכים.

זאת על מנת שניתן יהיה להעריך את כל ההשלכות המשפטיות של החתימה על העסקה.

כאשר פונה לעורך דין לעזרה, הוא:

• ינתח את חוקיות פעילותו של היזם שעמו מתכנן בעל המניות לחתום על הסכם;
• ילמד את ההסכם העתידי להימצאותן של מלכודות שונות;
• ילווה את העסקה בכל שלביה, עד לחתימה על תעודת הקבלה.

הרבה אנשים רוצים לקנותנדל"ן זול יותר משווי השוק. אחת ההזדמנויות לחסוך ברכישה שלך היא DDU.חינוך לגיל הרך בבניין חדש: מה זה?, האם אפשר לערוך חוזה עכשיו ומה לעשות כדי להשיג דיור - נספר לך במאמר.

מה זה DDU

DDU - הסכם השתתפות בהוןבבניית בניין דירות. זה מסתיים בין היזם לבעלים העתידי. על פי ההסכם, מחויבים בעלי המניות לשלם ליזם סכום מסוים, וכןמפתח מחויבת להשתמש בכסף זה לבנייה ולהעביר את הנכס המוגמר לבעלות בעלי המניות. על פי ההסכם, אתה יכול לקנות DDUדִירָה , חדר נפרד או מקום שאינו למגורים.

הסכם בניה משותפתמוסדרחוק פדרלי מס' 214 "על השתתפות בבנייה משותפת של בנייני דירות ונדל"ן אחר ועל תיקונים לפעולות חקיקה מסוימות של הפדרציה הרוסית." המסמך מציג 27 מאמרים. ב-1 ביולי 2018 נכנסו לתוקף שינויים בחוק המבטלים למעשה את הסכם הבנייה המשותפת.

מה כולל האיסור על חינוך לגיל הרך מ-2018?? למעשה, שום דבר לא ישתנה עבור בעלי המניות - הם גם ישלמו כסף ויקבלו מפתחות לדירות, אבל כעת הכסף של המשקיעים יהיה מוגן. הממשלה הסבירהמה יקרה במקום חינוך לגיל הרך בעתיד: חשבונות נאמנות. כעת בעלי המניות יעבירו כסף לחשבון בנק המממן את הבנייה, ויזמים יקבלו אותו רק לאחר שיעבירו את הבעלות על הנכס. אם היזם יפשוט את הרגל, בעלי המניות יקבלו את הכסף בחזרה.

חברות שרשמו הצהרות פרויקטים לפני כניסת השינויים לתוקף יכולות להשתמש בהסכמי השתתפות בהון בבנייה עד 1 ביולי 2019. כלומר, אם היזם קיבל היתר בניה לפני 1 ביולי 2018 או התקשר בחוזה ראשון לפני מועד זה, תוכלו להתקשר עמו ב-DDU.

יתרונות וחסרונות של הסכם השתתפות בהון

בנוסף ל-DDU, הסכם רכישה ומכירה רגיל וקואופרטיב דיור משמשים לרכישת נדל"ן בשוק הראשוני. הסכם הרכישה והמכירה מסתיים כשהבית כבר הוזמן - ניתן להיכנס מיד לדירה, להירשם, ולרשום בעלות. קואופרטיב דיור - הסכם של קואופרטיב לבניית דיור. זה דומה ל-DDU, אבל רשמית אתה הופך לבעל מניות - אתה מצטרף לקהילה של אנשים שהולכים לבנות בית. עם זאת, אין מועדי בנייה ברורים או קנסות להגדלתם.

שיתופית או בניין מגורים: מה עדיף?- כל אחד מחליט בעצמו. בהרשמה לטיפול פגקונים מוגנים יותר מפני חברות חסרות מצפון, וקואופרטיבים לדיור מציעים הטבות גדולות יותר בהשוואה לקואופרטיבים לדיור ציבורי.

קניית דירה במסגרת DDU: כיצד לבדוק את המפתח

אם אתם מתכננים להשתמש בהסכם השתתפות בהון בעת ​​רכישת דירה בשוק הראשוני, בדקו את היזם. כך תגן על עצמך מפני חברות חסרות מצפון. כדי לברר את כל המידע על המפתח:

🔸 דפדוף הצהרת הפרויקט של היזם.זה צריך להיות זמין לציבור באתר החברה. אם הוא לא קיים, בקש הצהרת פרויקט - היזם מחויב למסור אותה לפי דרישה. המסמך מכיל תיאור מפורט של הפרויקט, עיתוי ביצועו ומטרת הבנייה.

🔸 בדוק את זה האם החברה נמצאת בפשיטת רגל.אפשר לעשות את זהבאתר האינטרנט של המרשם הפדרלי המאוחד של מידע על פשיטת רגל . הכניסו את שם החברה - אם זה לא קיים ברישום, זה טוב. אם החברה פתחה בהליכי פשיטת רגל, אל תחתמו על ההסכם, אחרת תפסידו כסף.

🔸 בדוק את זה האם יש תביעות נגד החברה?זה יכול להעשותבארון תיקים אלקטרוני אתר האינטרנט של בתי המשפט הפדרליים לבוררות. כאן כדאי לקחת בחשבון חשובנִימָה - ככל שהיזם גדול יותר, כך גדל הסבירות שיוגשו נגדו תיקים משפטיים. העריכו את המהות – מדוע החברה נתבעת, כמה תיקים פתוחים, אילו החלטות התקבלו בסכסוכים קודמים.

🔸 בדוק את זה האם החברה רשומה כישות משפטית.על פי החוק, כל היזמים חייבים להיות רשומים. היכנסלאתר של שירות המס הפדרלי ולבקר במרשם המאוחד של ישויות משפטיות. אם החברה לא שם, סרב לרכוש.

🔸 מצא ביקורות על המפתח באינטרנט.לדוגמה, בקר בפורומים של בעלי מניות, קרא ביקורות באתרים עצמאיים של צד שלישי, והעריך את המוניטין של החברה בדירוגים שונים.

איך להלחין ולמה לשים לב ב-2018שָׁנָהבהסכם DDU

החקיקה מסדירה את צורת ההסכם להשתתפות משותפת בבנייה כאשרלִרְכּוֹשׁ נדל"ן. על פי דרישות מס' 214-FZ, ההסכם חייב להיעשות בכתב והוא כפוף לרישום מדינה חובה ב-Rosreestr.מסמך נחשב לסיום מרגע הרישום. ההסכם מנוסח בשלושה עותקים: האחד נשאר אצל בעל המניות, השני אצל היזם, והשלישי שמור ב-Rosreestr. כל העותקים חייבים להיות חתומים; לכולם יש תוקף משפטי שווה.

חינוך לגיל הרך חייב להיותתיאור מפורט של האובייקט - תוכנית של האובייקט עם תצוגה גרפית של מיקומם של חלקים מחצרי המגורים, מידע על הצהרת הפרויקט, ייעוד, שטח כולל וקומה, מספר ושטח החדרים ומידע נוסף. כל הדרישות מפורטות בסעיף 4, סעיף 4.1 חוֹק. בנוסף למידע זה, על החוזה להכיל:

📜 מועד אחרון ליזם להעביר את פרויקט הבנייה המשותפת למשתתף הבנייה המשותפת- המועד בו מתחייבת החברה להפעיל את הבית;

📜 מחיר החוזה, התנאים וההליך לתשלום שלו- עלות רכישת מקרקעין במסגרת ה-DDU, פרטים לתשלומים, דרישות להליך התשלום;

📜 השמות המלאים של הצדדים- שם ופרטים בסיסיים של הישות המשפטית, שם משפחה, שם פרטי, פטרונות ופרטי דרכון של בעל המניות;

📜 תקופת אחריות לפרויקט בנייה משותף- לרוב אחריות הבית היא 5 שנים.

יתרה מכך, כל התנאים המפורטים ב-DDU חייבים להתאים למידע בהצהרת הפרויקט בעת החתימה. אם ההסכם מכיל מידע אחד, וההכרזה - אחר, הוא מוכרז כפסול על פי תביעת בעל המניות.

כמו במסמכים אחרים, ה-DDU כפוף לדרישות הסטנדרטיות. יש לציין את מועד כריתת החוזה וכן פרטים, תמלול וחתימות של שני הצדדים.

חָשׁוּב! ה-DDU יכול להיות חתום על ידי המנהל הכללי של החברה או מי שניתן לו ייפוי כוח נוטריוני מטעם המנהל הכללי. אם החוזה אינו חתום על ידי המנהל, בקשו ייפוי כוח. אם זה לא שם, עדיף לסרב לעסקה.

❗❗ ניואנס חשוב נוסף - ליזם יש זכות לקבל כסף רק לאחר סיום הסכם. אם הוא מבקש לשלם חלק לפני החתימה, עדיף לסרב לעסקה.

כיצד לרשום מרכז טיפול בילדים ב-Rosreestr

הסברנו מה המשמעות של השתתפות בהון בקניית דירה?. אך חתימה על הסכם אין פירושה קבלת זכות לתבוע מקרקעין. כדי שהעסקה תתבצע, עליך לרשום את ה-DDU ב-Rosreestr. דרישות הרישום מפורטים בסעיף 47 מס' 218-FZ "על רישום מקרקעין ממלכתי".

כדי לרשום DDU, בקר ב-MFC או ב-Rosreestr יחד עם נציג של היזם. שלם את אגרת המדינה - הסכום שלו הוא 350 רובל ליחידים ו-6,000 רובל עבור ישויות משפטיות. כתוב בקשה לרישום החוזה וספק את המסמכים הבאים:

📓זיהוי- דרכון של אזרח הפדרציה הרוסית - ממך ומידע על החברה מנציג היזם;

📔 קבלה מקורית על תשלום חובת המדינה- ניתן לקבל פרטים מכל MFC או Rosreestr;

📘 היתר בנייה- היזם רשאי שלא לספק זאת, ובמקרה זה Rosreestr עצמה תבקש את המסמכים הדרושים;

📙 תוכנית של בניין דירות בהקמהציון מספר מקומות החניה, לא למגורים, חצרים למגורים ומידע אחר;

📕 הצהרת הפרויקט- למפתח יש גם את הזכות שלא למסור אותו, Rosreestr תקבל מידע ממקורות אחרים;

📒 מסקנה של הרשות הרגולטוריתעל עמידה של היזם והצהרת הפרויקט בדרישות מס' 214-FZ, שהונפקו לא לפני 60 יום לפני רישום ה-DDU הראשון ממש - גם היזם אינו חייב לספק אותו;

📓 הסכם ערבות להתחייבויות היזם, שגודלו של ההון המורשה אינו עומד בדרישות מס' 214-FZ.

אם אינך בעל המניות הראשון שמתקשר בהסכם עם היזם, ייתכן שהוא לא ימסור מספר מסמכים. הם מאוחסנים בקובץ הרישום, ועובד Rosreestr יוכל להסתכל עליהם.

מה לעשות לאחר רישום מוסד חינוכי לגיל הרך ב-Rosreestr- איך להשיג דיור

מכירות על ידי DDU בבניית בתיםמתרחש לאחר הפעלת המתקן. כלומר, לאחר רישום מוסד חינוכי לגיל הרך ברוזריסטר, עליך להמתין לזמן המצוין בו. כאשר יתקרב המועד הקבוע בחוזה, היזם יכניס את הבית לפעולה ויערוך את המסמכים הדרושים. כך למשל, הוא יערוך פרוטוקול על חלוקת שטחי מגורים ומסחר, יערוך ויקבל דרכון טכני מה-BTI, יקבל אישור להפעיל, ירשום את החפץ ב-Rosreestr ויקצה לו כתובת דואר. לאחר מכן הוא יודיע לכם על הכנת המסמכים, ימסור את המפתחות ויציע לחתום על תעודת קבלת הדירה.

כדי לרשום בעלות על מקרקעין, יהיה עליך לפנות שוב ל-Rosreestr. על היזם לספק לסוכנות הממשלתית:

📌 דרכון של אזרח הפדרציה הרוסית.

📌 הסכם על השתתפות משותפת בבנייה.

📌 תעודת קבלה והעברת הדירה.

📌 אישור עמלה- יש לקבל אותו מהיזם אם המסמך נדרש על ידי Rosreestr. ככלל, במועד ההזמנה לקבלת דירה, עובדי המחלקה כבר קיבלו את המסמך הזה.

📌 קבלה על תשלום חובת המדינה.

האגרה עבור רישום זכויות קניין היא 2,000 רובל.

הבקשה שלך תיבדק תוך 10 ימי עבודה. לאחר מכן, בקר ב-Rosreestr בתאריך המיועד - העובד יחזיר את המסמכים המקובלים ויוציא תמצית מרשם המקרקעין של המדינה המאוחדת המאשרת את בעלותך.

מלכודות בחינוך לגיל הרך

הקצאת DDU - מה זה?

על פי החוק, בעל המניות יכול להעביר את זכויות התביעה שלו על פי הסכם DDU לצד שלישי. במקרה זה, הצד השלישי ישלם לבעל המניות את שווי החוזה או יותר אם ערך המקרקעין עלה במהלך התקופה בה התקיים החוזה. בעל המניות יקבל את הכסף, לצד השלישי תהיה הזכות לתבוע את הנכס.

יש לרשום את ההמחאה: נכרת הסכם נפרד - המחאה - בין הממחים ומקבלים את זכויות התביעה. זה גם מפרט את המועדים לתשלום כסף, והוא גם צריך להיות רשום ב-Rosreestr. ישנן מספר דרישות למטלה - ניתן להנפיק אותה רק אם:

✅ בעל המניות שילם ליזם את מלוא הסכום במסגרת DDU;

✅ תעודת קבלת הדירה לא נחתמה;

✅ העסקה סוכמה עם הבנק אם הדיור נרכש במשכנתא;

✅ בעל המניות לא העביר בעבר את זכויותיו לאדם אחר.

במידה ובעל המניות הקודם לא שילם את מלוא הסכום ליזם, ניתן להוציא את ההקצאה רק בהסכמת החברה המפתחת.

בעת רכישה במסגרת הסכם הקצאה מאדם פרטי, הקונה אינו יכול לקבל הטבות על משכנתא בתמיכת המדינה. אם הנכס מועבר לגוף משפטי, ההטבות נשארות.

מה לעשות אם היזם פושט רגל במסגרת ה-DDU

אם היזם החל בהליכי פשיטת רגל, חשוב לברר זאת בזמן. פנה למנהל פשיטת הרגל והכנס את תביעותיך לפנקס הנושים. יש לעשות זאת תוך 30 יום בשלב התצפית או 60 יום בשלב פשיטת הרגל ממועד פרסום המידע הרשמי על תחילת ההליך.

היזם יחויב להחזיר את הכספים ששילמתם לו אם לא ישלים את הבנייה, או להעביר את הנכס לבעלותכם.

מה לעשות אם היזם מפר מועדים או לא מנפיק מסמכים

אם היזם מאריך בכוונה את המועד להוצאת מסמכים או החמיץ את המועד להפעלת המתקן, יש לפנות לבית המשפט. בית המשפט יחייב אותו להנפיק את המסמכים הדרושים לרישום העסקה, לקבוע מועד מדויק למסירת החפץ או לפסוק פיצוי בגין החמצת מועדים.

התכונן להציג את הסכם DDU בבית המשפט אם היזם מחמיץ את המועדים. אם אינך מספק מסמכים, ספק הוכחה שניתן היה להנפיק אותם מוקדם יותר. הסיכוי שתביעתך תתקבל יהיה גבוה יותר אם תגיש תלונה ייצוגית עם מספר בעלי מניות אחרים.

האם ניתן לרשת את זכות התביעה במסגרת DDU?

אם בעל המניות שהתקשר בהסכם DDU עם היזם נפטר, זכותו לתבוע בעלות על הנכס יכולה לעבור בירושה. במקרה זה, עליך לספק למפתח ול-Rosreestr מסמכים המאשרים את זכויות הירושה שלך. לשם כך יש לפנות לנוטריון ולבצע את הליך "פתיחת ירושה".

אם יש לבעל המניות מספר יורשים, תחולק ביניהם זכות התביעה, אלא אם צוין אחרת בצוואה. היורשים יקבלו חלקים שווים בדירה החדשה.

אם ה-DDU מונפק באמצעות כספי אשראי

אם לקחתם הלוואה עבוררְכִישָׁה נדל"ן במסגרת הסכם DDU, זה חייב לבוא לידי ביטוי במסמכים. הסכם ההלוואה יצטרך להימסר ליזם על מנת לרשום את השימוש בכספי ההלוואה ב-DDU, וב-Rosreestr בעת רישום ה-DDU, רישום זכויות קניין.

אם לא תשלמו לבנק את הכספים על ההלוואה, הוא יקבל את זכות התביעה, אלא אם נקבע אחרת בהסכם ההלוואה.

אם ה-DDU מונפק עבור קטין

הסכם על השתתפות משותפת בבנייה יכול להתבצע לקטין. במקרה זה, נציגיו המשפטיים הם הוריו או האפוטרופוסים שלו. הם חותמים על ההסכם, תוך ציון במסמך מידע על הקטין - נתוני תעודת לידה, שם משפחה, שם פרטי, פטרונימי, תאריך לידה. גם נציגים משפטיים רושמים בעלות במרשם. במקרה זה, תעודת הלידה של הילד מתווספת לרשימה הסטנדרטית של מסמכים לרישום זכויות קניין. הוא הופך לבעלים המלא של הנכס.

כאשר בוחנים את האופציה של רכישת בית הסכם השתתפות במניות(DDU) "קונה" פוטנציאלי צריך לקחת בחשבון את ההבדל שבעסקה זו לא יהווה מכירהככזה.

רָאשִׁי הֶבדֵלהוא שתחת ה-DDU לא הדירה עצמה נרכשת, אלא זכות תביעהעליה בעתיד, בעוד שנושא הסכם הרכישה והמכירה הוא מקרקעין - דירה.

אם במהלך הרכישה והמכירה, הדיור הנרכש מועבר לקונה מיד לאחר מעשה, אזי עם ה-DDU יש להמתין לסיום הבנייה, הפעלת הבית והעברת הנכס על ידי היזם. . רק לאחר השלמת השלבים שצוינו, ל"קונה" תהיה הזכות בַּעֲלוּתלדיור קנוי.

מאז 2019, כל המפתחים נדרשים לעבור לעבוד עם בנקאות מיוחדת חשבונות נאמנות. לפיכך, הוא לא יוכל להשתמש ב-DDU כבסיס לרכישת דירה. ליזם אין זכות שימוש בכספי בעלי המניות עד הבית לא יופעל.

מהו הסכם DDU בקניית דירה?

לרוב, רכישת נדל"ן והשתתפות בבניית בניין דירות מובנים כדרך אחת ויחידה לרכישת בעלות על נדל"ן.

להבנה מלאה יותר של ההבדלים בין הסכמי רכישה ומכירה והסכמי השתתפות בהון, מובאת טבלה השוואתית להלן.

סיכונים ברכישת דירה במסגרת הסכם שיתוף בבנייה

כאשר רוכשים נכס בשלב הבנייה, צריך לשים לב איזה חוזה נחתםבין הצדדים. מתבססת השתתפות בבנייה משותפת.

בשל העובדה שרק הסכם זה הוא מסמך בעלות, המסקנה הסכם השתתפות ראשוני במניות(PDDU) אינו כרוך ברכישת זכויות בדירה בעתיד.

במשמעות החוק, כל הסכם מקדמי מהווה התחייבות לכריתת הסכם עיקרי (למשל, העברת רכוש או מתן שירותים) בעתיד בתנאים ובתנאים שנקבעו בהסכם המקדמי ( סעיף 429 לקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית).

עם אימוץ התיקונים לחוק הפדרלי מס' 214, הפעילות של היזם החלה להיות בשליטה קפדנית יותר על ידי המדינה. הסיכון הפיננסי של בעלי המניות ירד - כספים המגיעים מאזרחים ומישויות משפטיות. אנשים מאוחסנים בחשבונות נאמנות מיוחדים. ליזם תהיה גישה אליהם רק לאחר כניסת הבניין לפעולה ורישום בעלות ממלכתי על דירה אחת לפחות.

בעוד שהכסף מאוחסן בחשבונות נאמנות, הוא מבוטח על ידי חברה שנוצרה במיוחד הקרן להגנת זכויות האזרח- משתתפים בבנייה משותפת. הוא מבטיח הגנה מפני הפסדים כספיים במקרה של פשיטת רגל של היזם. באתר הקרן ניתן גם לצפות במידע על דיור בבנייה או מידע על היזם.

להשתתפות משותפת בבניית בניין דירות אפשר סיכונים מסוגים שונים:

• כַּספִּי;
• לגבי איכות הדירה;
• רישום זכויות קניין;
• הגדלת מסגרת הזמן להפעלת בית וכו'.

אי עמידה בלוחות זמנים לבנייה

אחד הסיכונים הנפוצים ביותר של השתתפות בהון בבנייה הוא בניין דירות. תהליך הבנייה עשוי להימשך מספר חודשים או להיעצר לחלוטין.

הסיבות עשויות לכלול נסיבות הקשורות לדברים הבאים:

• למפתח אין מספיק כספים עצמייםלסיום הבנייה. בהקשר זה הוא מסתמך על שימוש בכספים שנרכשו ממכירת דירות, אך אינו מביא בחשבון את הגורמים הכלכליים המשפיעים על שווי המקרקעין.
• הכספים ששולמו על ידי בעלי המניות משמשים השלמת בניית מתקנים אחרים.
• קבלניםאינם עומדים בהתחייבויותיהם מסיבות שונות, דבר הגורם לבעיות באספקת חומרי בניין.

כדי למנוע מקרה כזה, על הצדדים, בהסכמה על תנאי החוזה, לציין תאריך לוח שנה(או רבע) סיום בנייה ומסירת הבית.

לפיכך, לבעל המניות, אחרת, תהיה הזכות לדרוש:

• (סעיף 2 של סעיף 6 לחוק הפדרלי-214);
• או אם העברת הדירה מתעכבת יותר מחודשיים או שהבנייה הופסקה (סעיף 1, חלק 1.1, סעיף 9 של החוק הפדרלי-214).

אם היזם יתעכב בהפעלת המתקן, הוא יצטרך לשלם את הקנס, גם אם הוא מזהיר מראש את בעלי המניות.

שינויים בהצהרת הפרויקט של היזם

הצהרת הפרויקט היא מסמך חובה בבניית בניין דירות, בו מכיל החלק הראשון מידע על המפתח, והשני - פרויקט בנייה.

בתהליך הרישום נבדק חפץ הבניה המשותפת על היעדר חוזים אחרים שנרשמו עבורו.

רישום בעלות על פרויקט בניה משותפת

בעיות המתעוררות לבעל מניות בעת רישום זכויות קניין עלולות להיגרם מהדברים הבאים:

• היזם לא עמד בהתחייבויותיו למשקיעי המדינה התחייבויות;
• מפתח לא הכין מסמכיםהכרחי לרישום זכויות קניין.

אם מסיבה כלשהי היזם לא יעביר הרשאה להפעיל בניין דירות, רישום ממלכתי של זכויות הבעלות של בעל המניות אינו אפשרי (הדירה היא פרויקט בנייה שלא נגמר).

במקרה זה יש צורך לדרוש הכרה בזכויות הקניין מבחינה שיפוטיתעל בסיס מסמכים זמינים: הסכם השתתפות בהון, מסמכי תשלום, אישור קבלת דירה.

מהן הסכנות בשיוך דירה בבניין חדש במסגרת ה-DDU?

הענקת זכויות (הסכם המחאה) לדירה אפשרית כאשר הסכם השתתפות המניות רשום ברוזריסטר ולפני העברת הדירה לבעל המניות (חתימה על תעודת קבלת הדירה).

לסיבות ליישום הקצאת זכויותלְסַפֵּר:

• אי מסירת הבית בזמן;
• איכות דיור ירודה;
• פשיטת רגל של היזם;
• קבלת רווח.

מאפיין של הסכם ההקצאה הוא שלבעלים החדש יש את הזכות להגיש דרישות לתיקון דיור באיכות ירודה רק למפתח, אך לא לבעלים הקודם, שכן זה לא היה חלק מתפקידיו (סעיף 390 לקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית).

כך, אי אפשר לסיים את הסכם ההקצאה ולהחזיר את הכסף ששולם - יש רק מוצא אחד: לחכות למסירת הנכס, לרשום בעלות על הדירה ולמכור אותה בחוזה מכר.

כדי להבטיח שהמשימה לא תוכר לאחר מכן לא חוקיולא יתעוררו בעיות בעתיד, על "רוכש" הזכויות לקרוא בעיון את תנאי הסכם ההשתתפות בהון עבור:

• משלמים את המחירהסכם מלא של הבעלים הקודם (מאושר במסמכים על קיזוז תביעות הדדיות עם היזם);
• כּוֹרַח הסכמה בכתב של היזםלמשימה. אם תנאי כזה לא מתקיים בחוזה, עדיין יש צורך להודיע ​​ליזם בכתב על המשימה.
• אם , אז זה יידרש אישור הבנק.

בדומה לרצון לרכוש דירה במסגרת הסכם השתתפות משותפת, בעת הענקת זכויות קיים חשש למכירה כפולה של הנכס. כדי למנוע זאת, אין להתקשר בהסכם רכישה ומכירה מקדים. החוזה למסירת זכויות תביעה כפוף לחובה רישום מדינה.

אם בעל המניות מחליט למכור את הדירה באמצעות המחאה לפי ה-DDU, כל הזכויות והחובות לפי חשבון הנאמנות מועברות לבעל המניות החדש.

DDU הוא הסכם להשתתפות משותפת בבנייה; הוא נחשב לאחת הדרכים הפופולריות ביותר לרכוש דיור בשוק הראשוני מיזם. הספציפיות של הסכם כזה היא שמשתתף הבנייה אינו מקבל את שטח המגורים עצמו, אלא רק את הזכות לקבלו לאחר סיום הבנייה והפעלת הבית. בתמורה מתחייב בעל המניות לשלם את הסכום הנקוב בהסכם.

תכונות ותנאי ההסכם

הסכם ההשתתפות בהון חייב בהכרח לכלול סעיפים המציינים את פרויקט הבנייה, תקופת הזמנתו, הנוהל ותנאי התשלום, תקופת האחריות וכן נתונים על הבטחת מילוי ההתחייבויות שהתחייבו.

הבה נשקול את הפרטים של תנאים אלה:

• נושא ההסכם הוא דירה, שיש להעבירה לרשות בעל המניות לפי בקשתו;
• על המסמך להכיל מאפיינים ונתונים מפורטים של החפץ, כגון השטח העיצובי של הדירה, מיקומה בבניין רב קומות ומספר הקומות, חתך או מספר ציר.

הצדדים להסכם הם החברה היזמית והמשתתף בבניה משותפת.

היזם הוא חברה המחזיקה במגרש בחכירה, חכירה משנה או שימוש חופשי. באתר זה, החברה משתמשת בכספים שגויסו מבעלי המניות לבניית בניין דירות או נדל"ן אחר.

הצד השני הוא אזרח או גוף משפטי המשקיע כספים בבניית בניין רב קומות, במטרה לקבל בהמשך בעלות על דירה בתשלום בבניין זה.

למעשה, ה-DDU מסתכם בין היזם לאזרח כי ארגון הבנייה יבנה בניין מגורים על חשבון הכספים שיתרמו בעלי המניות. רגע השלמת הסכם כזה הוא העברת מקרקעין לבעלות בעל המניות וביצוע מסמכי בעלות.

כתוצאה מכך, ה-DDU מספק את הדרישות החובה הבאות:

• ביצוע הסכם בכתב בין היזם למשתתף בבניה משותפת;
• ביצוע סכום אחד או תשלומים תקופתיים לחפץ המקרקעין בהקמה;
• רישום ממלכתי של זכויות בעלות על דירה לאחר שהבית הוזמן והוכנס לפעולה.

מהות הבנייה המשותפת

בניה משותפת מרמזת על סוג מסוים של בניה כאשר אין ליזם מספיק משאבים כספיים לבנייה מלאה של בניין מגורים רב קומות. עם זאת, יש לו מגרש, קנוי או מושכר, פרויקט בנייה וכל האישורים הנדרשים לבניית בית.

היזם יכול להשתמש בתוכנית כזו גם אם הוא לא רוצה להמשיך למכור דירות. עם DDU, הדירות כבר משולמות באופן חלקי או מלא על ידי בעלי הבתים העתידיים.

הצדדים מלכתחילה, לפני החתימה על החוזה, דנים בכל הניואנסים המשמעותיים של הנכס, לרבות העלות, הכתובה בחוזה.

בסדר נפרד, יש צורך לשקול את מושג השיתוף. הרי כסף תורמים מבעלי המניות עבור דיור שבעצם עדיין לא קיים. לעניין זה עורך היזם תיעוד עיצובי או תכנית, המציינים בבירור את מספר הדירות ומיקומן בכל קומה.

בסרטון על תכונות הסכם ההשתתפות בהון

מבחינה משפטית, חפצי מקרקעין מסוג זה יקבלו את המעמד המתאים לאחר הפעלת הבניין. מסיבה זו, אובייקטים כאלה מצוינים בחוזה כחלקו של כל משתתף בבניין המגורים בהקמה. כלומר, המהות של תפיסת ההשתתפות המשותפת בבנייה היא שאזרחים שאין להם מספיק כסף לרכישת דירה יכולים להעניק תרומות חודשיות לבניית דיור, ולהורות לחברת הבנייה לבנות דיור מכספם.