A részesedési szerződés megkötésének pillanata. Hogyan kell megfelelően megkötni az építésben való megosztott részvételről szóló megállapodást? Előre nem látható körülmények és határidők

Utolsó frissítés: 2019.01.21

Lakás vásárlásakor Részvényrészesedési megállapodás (DPA) A vevő legálisan társbefektetővé válik a ház építésében. De mit DDU Alapvetően különbözik a többi építési társbefektetési megállapodástól?

Megállapodás társasház építésében való megosztott részvételről- ez az egyetlen olyan típusú megállapodás, amely a polgárok városi lakásépítésének társfinanszírozására vonatkozik, amelyet közvetlenül a törvény ír elő ( magánszemélyek, részvényesek). A törvény azt is előírja, hogy ilyen típusú szerződést kell alkalmazni Fejlesztők hogy pénzt vonzzon a lakosságtól lakóépületek építésére (Új lapon nyílik meg."> 214. szövetségi törvény 1. cikkének 2. cikkelye).

Más szavakkal, bármely természetes vagy jogi személy pénzt ad egy adott lakás építésére egy épülő épületben ( azok. lakások adott paraméterekkel és adott helyen a házon belül), az építkezés befejezése után pedig től kap Fejlesztő pontosan ez a lakás.

Legutóbbi jogszabályi változások települések tekintetében részvényesekkel FejlesztőkÁltal Tőkerészesedési megállapodások (EPA), 2019-től – az alábbiakban ismertetjük.

Egyéb típusú lakásvásárlási szerződések -tól Fejlesztő/Építő nem rendelkeznek azzal a jogi kerettel, amely szabályozza a lakásépítéshez szükséges pénzfelvétel feltételeit és a felelősséget Fejlesztő az összegyűjtött pénzért. Bár a polgári jogban más típusú szerződések is megengedettek, ezek teljesen más viszonyokat szabályoznak ( ellentétben a DDU-val), például a hitelező és a hitelfelvevő közötti kapcsolat, vagy az általános befektető és a társbefektetők közötti kapcsolat, amikor a társbefektető átvállalja a vállalkozás összes kereskedelmi kockázatát ( Építkezés).

Például, felhalmozási megállapodás ebben az esetben a felek között teljesen eltérő viszonyokat is feltételez. A vevő itt nem lép kapcsolatba Fejlesztőáltalában, de pénzt utal át egy nonprofit szervezetnek ( szövetkezet), amelynek egy része ( azok. részvényes) ő maga, és ennek megfelelően viseli a szövetkezet minden kockázatát az építkezés általános beruházójaként.

Az összes többi lakás adásvételi szerződéstől eltérően ez nem jelenti azt, hogy a Vevő kereskedelmi partner Fejlesztő, ezért speciális ( kockázat csökkentése) feltételeket, és kiváltságos helyzetbe hozza őt Fejlesztő. Ez részben hasonló a banki betétes kiváltságos feltételeihez, amikor világosan meghatározott feltételekkel utal át pénzt betétre anélkül, hogy a bank partnerévé válna, és nem venne részt annak kereskedelmi kockázataiban.

Tőkerészesedési megállapodás (PAA) szükségszerűen tartalmaznia kell azt az információt, hogy azt a ..-ban leírt szabványokkal teljes mértékben összhangban állították össze és kötötték meg.

Minta a tőkerészesedési megállapodásból (DPA) letölthető a cikkben található linkről.

Az építésben való megosztott részvételről szóló megállapodás feltételei

DDU számot kell tartalmaznia elengedhetetlen (kötelező) feltételek , amelyek közül legalább egy jelenléte nélkül a szerződés meg nem kötöttnek minősül ( Új lapon nyílik meg.">214-es szövetségi törvény 4. cikkelyének 5. cikkelye).

Különösen, hogy lényeges feltételek Részesedési megállapodások viszonyul:

• Egy adott megosztott építési objektum meghatározása/azonosítója ( lakás - területe, elrendezése, emelete és elhelyezkedése az emeleten), a tervdokumentáció szerint Fejlesztő;
• Építési idő ( a ház üzembe helyezésének és a lakás tulajdonosnak történő átadásának határideje);
• Szerződéses ár, feltételek és fizetési mód ( azonnal vagy részletekben);
• A részvényesre átruházott lakás garanciális ideje;
• Jelzés milyen módon Fejlesztő biztosítja a szerződésben vállalt kötelezettségeinek teljesítését ( biztosítási szerződés, kártérítési alapba történő befizetés vagy letéti számlák – erről bővebben alább).

Sőt, ha Fejlesztő megszegi a lakásátruházásra megállapított határidőket, akkor fizet a részvényesnek büntetés (büntetéseket ) minden késedelmes napra, összegben ( magánszemélyek számára) az Orosz Föderáció Központi Bankja jelenlegi refinanszírozási kamatának százötvenedik része (Új lapon nyílik meg."> 2. cikk, 6. cikk, szövetségi törvény-214).

Az ilyen DDU képességek hatékony eszközei a Vevő önvédelmének, és jó ösztönzést jelentenek Fejlesztő viselkedj jól.

Az óvodai nevelési-oktatási intézmény hivatalos regisztrációs igazolása olvasható ( A moszkvai kormány honlapja).

Részvényrészesedési Szerződés szerinti kifizetések

Az építkezésben való megosztott részvételről szóló megállapodás (DDU) árának kifizetése meg kell történnie után következtetéseit és után a regisztrációját Rosreestr. Ezt a fizetési eljárást kifejezetten a Megnyílik új lapon tartalmazza.">214. sz. szövetségi törvény 5. cikkének 3. szakasza.

A DDU szerinti kifizetések készpénzmentes formában történnek - a Vevő számlájáról az építőipari cég számlájára.

A részvényes termelhet DDU fizetés egyszerre vagy szakaszosan ( részletekben történő fizetés), attól függ Hogyan szerepelnek ezek a fizetési feltételek a szerződésben? . Ebben az esetben a részvényes fizetési késedelme kötbér fizetését vonhatja maga után, és a 2 hónapnál hosszabb késedelem jogot ad A fejlesztőnek egyoldalúan felmondja a szerződést DDU.

2017 óta a törvény alternatív fizetési lehetőséget vezet be Részvényrészesedési megállapodások (DPA)- keresztül letéti számlára . A számlamechanizmus célja a részvényesek érdekeinek védelme, és jogsértés esetén garantálja számukra a befektetett pénz visszatérítését. Fejlesztő szerinti kötelezettségek DDU (Erről bővebben a linken olvashat).

És 2019.07.01-től DDU letéti számlákon keresztül történő kifizetése mindenki számára kötelezővé válik Fejlesztők (ez törvényi előírás), de csak akkor, ha ha az első DDU a projektet ezen időpont után jegyezték be.

Többek között lakások vásárlására a Részvényes részvételi megállapodásA bankok is lojálisak; ezt a típusú szerződést vásárlások új épületek, a bankok szempontjából minimális kockázatot hordoz. Ennek megfelelően az ilyen típusú szerződésekkel hozhatja meg a legjövedelmezőbbet.

VIDEÓ: Részvételi megállapodás. Fontos pontok

— A tőkerészesedési megállapodások (EPA) néhány árnyalata: minek kell lennie, és mire kell különös figyelmet fordítani.

Ugyanakkor a Vevőnek szem előtt kell tartania, hogy legalább DDUés ez a legbiztonságosabb megállapodás az építkezés társfinanszírozására, de mégis nem garantálja a részvényesnek, hogy Fejlesztő kötelezettségeit hibátlanul és a szerződésben meghatározott határidőn belül teljesíti. Azt sem garantálja, hogy az építkezés nem áll le, és a fejlesztő cég nem megy csődbe.

Ráadásul mindenki Fejlesztő a maga módján fogalmazza meg őket ( a 214-es szövetségi törvény követelményeinek keretein belül), megpróbálja enyhíteni a felelősséget a szerződés egyes pontjaiért ( további részletekért lásd a linket).

2017 januárja óta pedig a fejlesztőknek közzé kell tenniük webhelyeiken DDU projekt hogy minden potenciális részvényes előzetesen megismerkedhessen a megállapodás feltételeivel.

Milyen védelmet élveznek a részvényesek az előre fizetett szerződés megkötésekor?

A fő következtetés a következő: Tőkerészesedési megállapodás (PAA), más típusú megállapodásokhoz képest sokkal több jogot biztosít a részvényesnek a lakás követelésével kapcsolatban. A részvényesek pénzügyi védelme pedig abban fejeződik ki, hogy a DDU megkötése lehetőséget ad számukra a veszteségek és károk megsértése esetén történő kompenzálására. Fejlesztő kötelezettségeikről. A konkrét pénzügyi intézkedések listáját lásd a megadott linken.

Időszakos törvénymódosítások FZ-214 folyamatosan növeli a felelősséget Fejlesztőkés ennek megfelelően egyre inkább védik a részvényesek érdekeit. Például lakásépítési beruházások A részvényesek pénzét a következő mechanizmusok védik:

• 2014-től – kötelező;
• 2017-től - kislemez létrehozása;
• 2019-től – az elszámolások kötelező feltétele Részesedési megállapodások speciális alapokon keresztül, ahol a részvényesek pénzeszközei a bankok és a DIA védelme alá tartoznak ( Betétbiztosítási ügynökségek).

Mindezen „biztonsági mechanizmusok” részletes leírása a hivatkozásokon található külön megjegyzésekben található.

Arról, hogy melyik „biztosítási” lehetőséget választották, Fejlesztő köteles beírni az általa közzétett minden egyes építési projektjére.

A DDU-t kötött részvénytulajdonos külön védelmet nyújt az érte kifizetett pénz és a felhasználás után járó kamatok visszatérítéséhez ( további részletek - kövesd a linket).

Azt is hozzáteheti, hogy ha a részvényes magánszemély, akkor a vele való kapcsolata Fejlesztő is érvényes Fogyasztóvédelmi törvény (a 214-es szövetségi törvény által nem szabályozott részben).

"EGY INGATLANOZÓ TITKAI":

Hogyan történik új épület vásárlásának folyamataés különösen a megállapodás megkötésének folyamata Fejlesztő, részletesen le van írva a mi Megnyílik egy felugró ablakban."> ÚTMUTATÓ LÉPÉSRE LÉPÉSRE (interaktív térkép, felugró ablakban nyílik meg).

A szövetségi jogszabályok részletesen meghatározzák, hogy mi a DDU, ha 2019-ben lakást vásárol az Orosz Föderációban.

Kedves olvasóink! A cikk a jogi problémák megoldásának tipikus módjairól szól, de minden eset egyedi. Ha tudni akarod, hogyan pontosan megoldja a problémáját- vegye fel a kapcsolatot tanácsadóval:

A JELENTKEZÉSEKET ÉS HÍVÁSOKAT 24/7 és a hét minden napján.

Ez gyors és INGYEN!

Az összes elérhető árnyalat ismeretében kiküszöbölheti annak lehetőségét, hogy a gátlástalan fejlesztőkbe essen.

Sok orosz állampolgár vesz részt közös építkezésben, saját ingatlanvásárlás céljából.

Miután kifejezte vágyát egy lakás vásárlására, sokan felteszik a kérdést - mi a DDU lakásvásárláskor, és mit ad nekik? Tekintsük ezt a kérdést részletesebben.

Fontos pontok

A tőkerészesedési megállapodás (EPA) számos árnyalatot tartalmaz, amelyekről tudnia kell, hogy minimálisra csökkentse a csalókba esés kockázatát.

Kötelező feltételek

Sokan nem tudják, mi az a DDU, amikor új épületben vásárolnak lakást? A „DDU” definíciója egy épülő társasházban lakóingatlan vásárlását jelenti források befektetésével az üzembe helyezésig.

Rendelkezései különösen lehetőséget adnak a saját megtakarításaikat az építőiparba fektetett részvényesek érdekeinek, vagyonának és betéteinek védelmére.

Az ott meghatározott, legutóbb 2004 decemberében módosított Szabályzattal összhangban a fejlesztőknek törvényes joguk van pénzügyi forrásokat vonzani azoktól a polgároktól, akik úgy döntöttek, hogy meghatározott feltételek mellett részt vesznek az építésben.

Mit jelent a DDU lakásvásárláskor?

Az Orosz Föderáció jogszabályai szerint a közös építkezés résztvevői:

A 214. számú szövetségi törvény értelmében a DDU-nak tartalmaznia kell az építkezéssel kapcsolatos információkat.

Az objektum lehet:

• lakó;
• és nem lakás céljára szolgáló helyiségek.

Ezenkívül gyakran tartalmaznak közös tulajdont, különösen: padlástereket, lépcsőházakat stb.

Összehasonlítás az adásvételi szerződéssel

Az ingatlan üzembe helyezéséig a fejlesztőknek csak aláírási joguk van.

Ami a kész ingatlanokkal történő tranzakciókat illeti, ebben a helyzetben ez érvényes.

Az ezt a kérdést szabályozó fő jogi aktusok a következők:

Meg kell jegyezni, hogy az aláírt szerződés szerinti új épületben történő ingatlanvásárlás legfőbb előnye a lakás birtokbavételre való készenléte, valamint az a tény, hogy a fejlesztő a tulajdonjogot bejegyezte.

Más szóval, nem kell pénzt és időt költeni számos bürokratikus eljárásra.

Hogyan kerüljük el a lehetséges kockázatokat

A részvényrészesedési megállapodás aláírása során a polgárok mindenképpen kockázatoknak teszik ki magukat, mivel mindezt lehetetlen előre látni.

Ugyanakkor a tranzakció megkötésének kezdeti szakaszában a vásárlók kimutathatják éberségüket, és kiküszöbölik a különböző félreértések lehetőségét.

• olvassa el a múltbeli részvényesek fejlesztőiről szóló véleményeket az interneten;
• ismerkedjen meg a fejlesztő történetével;
• megtudja, milyen szintű bizalom van az építőipari cégben.

Rendkívül fontos, hogy figyelmesen olvassa el a szerződés szövegét. Különösen ellenőriznie kell:

• a tárgy szállítási ideje;
• a vásárolt ingatlan önköltségi ára;
• ház terve.

Ezenkívül ellenőriznie kell, hogy a szerződést aláírták-e a fejlesztő meghatalmazott képviselői.

Fontos megjegyezni, hogy közjegyző nélkül a társaság vezérigazgatói jogosultak ilyen szerződéseket aláírni. Más személyeknek nincs ilyen törvényes joguk.

Ha nem bízik abban, hogy önállóan kezelje az ilyen árnyalatokat, javasoljuk, hogy kérjen segítséget képzett ügyvédektől.

Ügyelni kell arra, hogy a szerződés másolatát nem kell harmadik félnek átadni. Az építkezés befejezése és a létesítmény üzembe helyezése után is meg kell őrizni.

Ennek oka az a tény, hogy a szerződés szolgál a legfőbb bizonyítékalapként, amely felhasználható a bírói testületben a felmerült viták megoldása során.

Lépésről lépésre szóló utasítások a tranzakció végrehajtásához

Azoknak a polgároknak, akik úgy döntenek, hogy részt vesznek a közös építkezésben, megfelelő megállapodást kell aláírniuk.

Az orosz jogszabályok normái szerint szükségszerűen fel kell tüntetnie:

• az ingatlanra vonatkozó részletes tájékoztatás a ház és a lakóhelyiség geometriai paramétereinek külön feltüntetésével az elfogadott tervdokumentáció szerint;
• a létesítmény üzembe helyezésének időszaka;
• az építési beruházás teljes költsége, beleértve az előleg után fennmaradó összegre vonatkozó adóssági kötelezettségek visszafizetésének szabályait;
• jótállási kötelezettségek az épített bérház megfelelő formában történő leszállításáért. Ezenkívül hivatkoznia kell a szabályozási és műszaki dokumentumokra;
• az egyes felek kötelezettségeinek elmulasztása esetén felmerülő felelősségére vonatkozó információk.

Fontos megjegyezni, hogy a pénzeszközöket a szerződés aláírásának időszakától kezdve fektetik be az építésbe.

A részvényesek tulajdonjogot kapnak az ingatlanra az üzembe helyezést követően, ha az aláírt szerződésben foglalt valamennyi feltétel teljesült.

A tulajdonjogról szóló igazolás kiállításának kulcsfontosságú alapja a következő:

• ingatlan használatbavételének ténye;
• a lakóhelyiségek átvételéről és átadásáról szóló okirat megalkotása.

Ennek alapján a mechanizmus a következő:

1. Választás.
2. Dokumentáció ellenőrzése tevékenysége jogszerűségének megállapítása érdekében.
3. Részvényrészesedési szerződés aláírása.
4. Ingatlan üzembe helyezése.
5. Dekoráció .

Ezt nem szabad elfelejteni, hogy minimálisra csökkentsük a különböző félreértések kockázatát.

Ingatlan engedményezése tőkerészesedési szerződés alapján

Az ingatlanjogok átruházása csak akkor lehetséges, ha a megosztott részesedésről szóló megállapodást már bejegyezték a Rosreestr-ben, és a lakóhelyiség részvényesre történő átruházása előtt (az aláírás előtt).

A megbízás fő okai a következők:

• az ingatlanszállítási határidők megsértése;
• megállapították, hogy a lakóhelyiségek minősége nem megfelelő;
• nagy valószínűséggel a fejlesztő, vagy már bejelentette ezt a tényt;
• bevételszerzés céljából.

A szóban forgó megállapodás típusának fő jellemzője, hogy a rossz minőségű ingatlan javítására vonatkozó követelményt a közvetlen építtetőnek lehet előadni, de a korábbi tulajdonosnak nem, mivel az nem vállalt ilyen kötelezettséget.

Ez alapján a követelési jog átruházására vonatkozó szerződés felmondása és a pénzeszköz visszafizetése lehetetlen.

Konkrétan egyetlen kiút van:

1. Várja meg a létesítmény üzembe helyezését.
2. Ingatlan tulajdonjogának bejegyzése.
3. Az adásvételi szerződésnek megfelelően hajtsa végre.

Annak érdekében, hogy a jövőben minimalizálja a megbízás érvénytelenítésének kockázatát, alaposan át kell tekintenie a szerződés feltételeit:

Ezenkívül figyelnie kell arra a tényre, hogy ha jelzáloghitellel vásárol ingatlant, további engedélyt kell kérnie egy bankintézettől.

Felmerülő árnyalatok

A részvényrészesedési szerződés megkötése és aláírása során különféle árnyalatok merülhetnek fel, amelyekkel tisztában kell lennie a félreértések kockázatának minimalizálása érdekében.

Különösen ismernie kell a DDU szerinti visszatérés szabályait, valamint a jogi támogatás szükségességét.

Lehetőség adókedvezmény benyújtására

Oroszország állampolgárainak törvényes joguk van ingatlanlevonásra számítani, ha ingatlant vásárolnak az aláírt részesedési szerződés alapján.

A kártalanítás joga a részvényesek aláírásának idejétől keletkezik.

A tranzakció jogi támogatása

Képzett jogász kísérete csak akkor szükséges, ha a polgárok nem tudják önállóan felmérni az általuk megkötni kívánt jogviszonyt, és egyidejűleg mérlegelni az összes fennálló jogot és vállalt kötelezettséget, valamint az ügylet valószínű kockázatait.

Videó: hibák új épületben lakásvásárláskor

Más szóval, ha a részvényrészesedési szerződés aláírása során különféle kérdések, kétségek merülnek fel, képzett jogászok segítsége nélkül nem lehet.

Ennek célja az ügylet aláírásának valamennyi jogi következményének felmérése.

Amikor ügyvédhez fordul segítségért:

• elemzi a fejlesztő tevékenységeinek jogszerűségét, akivel a részvényes megállapodást kíván kötni;
• tanulmányozni fogja a jövőbeni megállapodást a különféle buktatók jelenlétére vonatkozóan;
• a tranzakciót minden szakaszában, az átvételi igazolás aláírásáig kíséri.

Sokan szeretnének vásárolni ingatlan piaci értékénél olcsóbb. Az egyik lehetőség a vásárlás megtakarítására a DDU.Óvodai nevelés új épületben: mi az?, lehetséges-e most szerződést kötni, és mit kell tenni a lakás megszerzéséhez - a cikkben elmondjuk.

Mi az a DDU

DDU - részvényrészesedési megállapodásbérház építésénél. Ezt a fejlesztő és a leendő tulajdonos köti meg. A megállapodás szerint a részvényesek bizonyos összeget kötelesek fizetni a fejlesztőnek, ill fejlesztő köteles ezt a pénzt építésre fordítani és a kész ingatlant részvényesek tulajdonába adni. A megállapodás értelmében DDU-t vásárolhat lakás , külön helyiség vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség.

Közös építési megállapodás szabályozott 214. sz szövetségi törvény „A társasházak és egyéb ingatlanok közös építésében való részvételről, valamint az Orosz Föderáció egyes jogalkotási aktusainak módosításáról.” A dokumentum 27 cikket mutat be. 2018. július 1-jén olyan törvényi változások léptek életbe, amelyek gyakorlatilag megszüntetik a közös kivitelezési szerződést.

Mit jelent az óvodai nevelés tilalma 2018-tól?? Valójában semmi sem fog változni a részvényesek számára – ők is fizetnek pénzt és kapnak kulcsokat a lakásokhoz, de most a befektetők pénze védve lesz. A kormány kifejtettemi lesz a jövőben az óvodai nevelés helyett: letéti számlák. Most a részvényesek az építkezést finanszírozó bankszámlára utalnak pénzt, a fejlesztők pedig csak az ingatlan tulajdonjogának átruházása után kapják meg. Ha a fejlesztő csődbe megy, a részvényesek visszakapják a pénzt.

Azok a cégek, amelyek a változások életbe lépése előtt regisztráltak projektnyilatkozatot, 2019. július 1-ig használhatják a tőkerészesedési szerződést az építőiparban. Vagyis ha a fejlesztő 2018. július 1-je előtt kapott építési engedélyt, vagy ez előtt az időpont előtt megkötötte az első szerződést, akkor DDU-t köthet vele.

A tőkerészesedési megállapodás előnyei és hátrányai

Az elsődleges piaci ingatlanvásárláshoz a DDU mellett rendes adásvételi szerződés és lakásszövetkezet történik. Az adásvételi szerződés akkor jön létre, amikor a házat már üzembe helyezték - azonnal beköltözhet a lakásba, bejegyezheti, tulajdonjogot nyilváníthat. Lakásszövetkezet - lakásépítő szövetkezet megállapodása. Hasonló a DDU-hoz, de formálisan részvényessé válik – csatlakozik egy olyan közösséghez, akik házat fognak építeni. Nincsenek azonban egyértelmű kivitelezési határidők vagy büntetések ezek növelésére.

Lakásszövetkezet vagy lakóépület: melyik a jobb?- mindenki döntse el maga. Koraszülöttgondozásra történő regisztrációkor vásárlók jobban védettek a gátlástalan társaságokkal szemben, és a lakásszövetkezetek nagyobb előnyöket kínálnak az állami lakásszövetkezetekhez képest.

Lakásvásárlás DDU alatt: hogyan lehet ellenőrizni a fejlesztőt

Ha tőkerészesedési megállapodást kíván kötni az elsődleges piacon lakásvásárláshoz, ellenőrizze a fejlesztőt. Így megvédheti magát a gátlástalan cégektől. A fejlesztővel kapcsolatos összes információ megtudásához:

🔸 Böngésszen fejlesztő projektnyilatkozata. Nyilvánosan elérhetőnek kell lennie a vállalat honlapján. Ha nincs, kérjen projektnyilatkozatot - azt kérésre a fejlesztő köteles megadni. A dokumentum részletes leírást tartalmaz a projektről, a megvalósítás ütemezéséről és a kivitelezés céljáról.

🔸 Nézd meg hogy a cég csődben van-e. Meg lehet csinálniaz Egységes Szövetségi Csődinformációs Nyilvántartás honlapján . Írja be a cég nevét - ha nincs a nyilvántartásban, az jó. Ha a cég csődeljárást indított, ne írja alá a megállapodást, különben pénzt veszít.

🔸 Nézd meg Vannak perek a cég ellen? Ezt meg lehet tennielektronikus iratszekrényben a Szövetségi Választottbíróságok honlapja. Itt érdemes egy fontosat figyelembe venniárnyalat - minél nagyobb a fejlesztő, annál nagyobb a valószínűsége annak, hogy jogi perek indulnak ellene. Értékelje a lényeget - miért perlik a céget, hány ügy van folyamatban, milyen döntések születtek a korábbi vitákban.

🔸 Nézd meg hogy a cég jogi személyként van-e bejegyezve. A törvény szerint minden fejlesztőnek regisztrálnia kell. Bejöna Szövetségi Adószolgálat webhelyére és keresse fel a jogi személyek egységes nyilvántartását. Ha a cég nincs ott, tagadja meg a vásárlást.

🔸 Találd meg vélemények a fejlesztőről az interneten. Látogassa meg például a részvényesi fórumokat, olvassa el a véleményeket harmadik felek független webhelyein, és értékelje a vállalat hírnevét különböző minősítésekben.

Hogyan kell komponálni ésmire kell figyelni 2018-banéva DDU megállapodásban

A jogszabály az építésben való megosztott részvételre vonatkozó megállapodás formáját szabályozza, amikor Vásárlás ingatlan. A 214-FZ számú követelményei szerint a megállapodást írásban kell megkötni, és kötelező állami regisztrációhoz kötött a Rosreestr. Dokumentum a regisztráció pillanatától megkötöttnek minősül. A megállapodást három példányban készítik: az egyik a részvényesnél, a másik a fejlesztőnél marad, a harmadik pedig a Rosreestrben őrzik. Valamennyi másolatot alá kell írni, mindegyik egyenlő jogi erővel bír.

Az óvodai nevelésnek rendelkeznie kellaz objektum részletes leírása - az objektum terve a lakóhelyiségek részeinek elhelyezkedésének grafikus megjelenítésével, a projekt nyilatkozatával, céljával, teljes és alapterületével, a szobák számával és területével, valamint egyéb információkkal. Az összes követelményt a4. cikk, 4.1 törvény. Ezen információkon kívül a szerződésnek tartalmaznia kell:

📜 határidő, amíg a fejlesztő a közös építési projektet átadja a közös építési résztvevőnek- az időpont, ameddig a cég vállalja a ház üzembe helyezését;

📜 szerződéses árat, fizetési feltételeit és eljárását- a DDU szerinti ingatlanvásárlás költsége, a kifizetések részletei, a fizetési eljárás követelményei;

📜 a felek teljes neve- a jogi személy neve és alapvető adatai, a részvényes vezetékneve, keresztneve, apanév és útlevél adatai;

📜 közös építési projekt garanciális ideje- leggyakrabban az otthoni garancia 5 év.

Ezenkívül a DDU-ban meghatározott összes feltételnek meg kell felelnie az aláíráskor a projektnyilatkozatban szereplő információknak. Ha a megállapodás egy információt tartalmaz, a nyilatkozat pedig egy másikat, akkor a részvényes követelésére érvénytelennek nyilvánítják.

A többi dokumentumhoz hasonlóan a DDU-ra is szabványos követelmények vonatkoznak. Fel kell tüntetni a szerződéskötés időpontját, valamint mindkét fél adatait, átiratát és aláírását.

Fontos! A DDU-t aláírhatja a társaság vezérigazgatója, vagy olyan személy, akinek a vezérigazgató nevében közjegyzői meghatalmazást adtak ki. Ha a szerződést nem az igazgató írja alá, kérjen meghatalmazást. Ha nincs ott, jobb megtagadni az üzletet.

❗❗ Egy másik fontos árnyalat - a fejlesztőnek csak a megállapodás megkötése után van joga pénzt elfogadni. Ha az aláírás előtt egy rész kifizetését kéri, jobb, ha megtagadja az üzletet.

Hogyan lehet regisztrálni egy gyermekgondozási központot a Rosreestr

Elmagyaráztuk Mit jelent a tőkerészesedés lakásvásárláskor?. De a megállapodás aláírása nem jelenti az ingatlanigénylési jog megszerzését. A tranzakció lebonyolításához regisztrálnia kell a DDU-t a Rosreestr. A regisztrációs követelményeket a 47. cikk, 218-FZ "Az ingatlanok állami nyilvántartásáról."

DDU regisztrálásához keresse fel az MFC-t vagy a Rosreestr-t a fejlesztő képviselőjével együtt. Fizesse be az állami díjat - annak összege magánszemélyek esetében 350 rubel, jogi személyek esetében 6000 rubel. Írjon kérelmet a szerződés bejegyzésére, és nyújtsa be a következő dokumentumokat:

📓azonosítás- az Orosz Föderáció állampolgárának útlevele - Öntől és a céggel kapcsolatos információk a fejlesztő képviselőjétől;

📔 eredeti bizonylat az állami illeték befizetéséről- részletek beszerezhetők bármely MFC-től vagy Rosreestr-től;

📘 építési engedély- előfordulhat, hogy a fejlesztő nem biztosítja, ebben az esetben a Rosreestr maga kéri a szükséges papírokat;

📙 egy épülő bérház terve a parkolóhelyek, nem lakáscélú, lakóhelyiségek számának és egyéb információk feltüntetésével;

📕 projekt nyilatkozat- a fejlesztőnek joga van nem megadni, a Rosreestr más forrásokból kap információkat;

📒 a szabályozó hatóság következtetése a fejlesztőnek és a projektnyilatkozatnak a 214-FZ számú követelményeinek való megfeleléséről, amelyet legkorábban 60 nappal a legelső DDU regisztrációja előtt állítottak ki - a fejlesztő szintén nem köteles megadni;

📓 garanciaszerződés a fejlesztő kötelezettségeire, amelynek jegyzett tőkéjének nagysága nem felel meg a 214-FZ.

Ha nem Ön az első részvényes, aki megállapodást köt a fejlesztővel, előfordulhat, hogy nem nyújt be számos dokumentumot. A rendszerleíró adatbázisban tárolódnak, és a Rosreestr alkalmazottja meg tudja nézni őket.

Mi a következő lépés az óvodai oktatási intézmény regisztrációja után a Rosreestr- hogyan lehet lakáshoz jutni

DDU értékesítés házépítésbena létesítmény üzembe helyezése után történik. Azaz, miután regisztrált egy óvodai oktatási intézményt Rosreestrben, meg kell várnia az abban meghatározott időt. A szerződésben meghatározott határidő közeledtével a fejlesztő üzembe helyezi a házat és elkészíti a szükséges dokumentumokat. Például jegyzőkönyvet készít a lakó- és kereskedelmi helyiségek elosztásáról, elkészíti és megkapja a BTI műszaki útlevelét, engedélyt kap az üzembe helyezéshez, regisztrálja az objektumot a Rosreestrnél, és postai címet rendel hozzá. Ezután értesíti Önt az iratok elkészítéséről, átadja a kulcsokat és felajánlja a lakásátvételi okirat aláírását.

Az ingatlan tulajdonjogának regisztrálásához ismét kapcsolatba kell lépnie a Rosreestr-rel. A fejlesztőnek biztosítania kell a kormányhivatal számára:

📌 Az Orosz Föderáció állampolgárának útlevele.

📌 Megállapodás az építkezésben való megosztott részvételről.

📌 A lakás átvételéről és átadásáról szóló igazolás.

📌 Üzembe helyezési engedély- be kell szerezni a fejlesztőtől, ha a dokumentumot a Rosreestr megköveteli. Általános szabály, hogy a lakás átvételére való felhívás időpontjában az osztály alkalmazottai már megkapták ezt a dokumentumot.

📌 Nyugta az állami illeték befizetéséről.

A tulajdonjogok bejegyzésének díja 2000 rubel.

Jelentkezését 10 munkanapon belül elbíráljuk. Ezt követően látogassa meg a Rosreestr-t a megjelölt napon - az alkalmazott visszaküldi az elfogadott dokumentumokat, és kivonatot állít ki az Egységes Állami Ingatlannyilvántartásból, amely megerősíti az Ön tulajdonjogát.

Buktatók az óvodai nevelésben

DDU hozzárendelése – mi ez?

A törvény szerint a részvényes a DDU-szerződésből eredő követelési jogait harmadik személyre engedményezheti. Ebben az esetben a harmadik fél kifizeti a részvényesnek a szerződés értékét vagy annál többet, ha az ingatlan értéke a szerződés fennállása alatt nőtt. A pénzt a részvényes kapja meg, a harmadik fél jogosult az ingatlanra.

Az engedményezést nyilvántartásba kell venni: a követelési jogot engedményezők és elfogadók között külön megállapodás - engedményezés - jön létre. Meghatározza a pénzfizetés határidejét is, és azt is regisztrálni kell a Rosreestrnél. A megbízásnak számos feltétele van – csak akkor adható ki, ha:

✅ a részvényes a DDU keretében a teljes összeget kifizette a fejlesztőnek;

✅ nincs aláírva a lakásátvételi okirat;

✅ a tranzakciót a bankkal egyeztették, ha a lakást jelzáloghitellel vásárolták;

✅ a részvényes korábban nem ruházta át jogait másra.

Ha az előző részvényes nem fizette ki a teljes összeget a fejlesztőnek, a megbízás csak a fejlesztő cég hozzájárulásával adható ki.

Magánszemélytől engedményezési szerződés alapján történő vásárlás esetén a vevő állami támogatással jelzálogkölcsönből nem részesülhet kedvezményben. Ha az ingatlant jogi személynek adják át, az előnyök megmaradnak.

Mi a teendő, ha a fejlesztő csődbe megy a DDU alatt

Ha a fejlesztő csődeljárást indított, fontos, hogy erről időben tájékozódjon. Lépjen kapcsolatba a csődkezelővel, és írja be követeléseit a hitelezői nyilvántartásba. Ezt a megfigyelési szakaszban 30 napon, a csődeljárási szakaszban pedig 60 napon belül kell megtenni az eljárás megindításáról szóló hivatalos tájékoztatás közzétételétől számítva.

A fejlesztő köteles visszaadni az Ön által neki kifizetett pénzt, ha nem fejezi be az építkezést, vagy az ingatlant az Ön tulajdonába adja.

Mi a teendő, ha a fejlesztő megszegi a határidőket, vagy nem ad ki dokumentumokat

Ha a fejlesztő szándékosan meghosszabbítja a dokumentumok kiállításának határidejét, vagy elmulasztotta a létesítmény üzembe helyezésének határidejét, bírósághoz kell fordulni. A bíróság kötelezi őt az ügylet nyilvántartásba vételéhez szükséges iratok kiállítására, a tárgy átadásának pontos határidejének kitűzésére, illetve az elmulasztott határidők megtérítésére.

Készüljön fel a DDU-megállapodás bíróság előtti bemutatására, ha a fejlesztő elmulasztja a határidőket. Ha nem nyújt be dokumentumokat, igazolja, hogy azokat korábban is kiadhatták. Nagyobb az esélye annak, hogy követelését kielégítik, ha csoportos keresetet nyújt be több másik részvényessel.

Lehetséges-e a DDU szerinti követelési jog öröklése?

Ha a fejlesztővel DDU-szerződést kötött részvényes meghal, az ingatlan tulajdonjogát örökölheti. Ebben az esetben át kell adnia a fejlesztőnek és a Rosreestrnek az öröklési jogait igazoló dokumentumokat. Ehhez lépjen kapcsolatba egy közjegyzővel, és végezze el az „öröklés megnyitásának” eljárását.

Ha a részvényesnek több örököse van, a követelési jog – ha a végrendelet másként nem rendelkezik – közöttük oszlik meg. Az örökösök egyenlő arányban részesülnek az új lakásban.

Ha a DDU-t hitelalap felhasználásával bocsátják ki

Ha hitelt vett fel arra beszerzés ingatlan DDU szerződés alapján, ennek tükröződnie kell a dokumentumokban. A kölcsönszerződést át kell adni a fejlesztőnek, hogy rögzítse a hitelalapok felhasználását a DDU-ban, és a Rosreestrben a DDU regisztrálásakor, a tulajdonjogok bejegyzésekor.

Ha nem fizeti ki a banknak a kölcsönből származó összeget, az igénylési jogot kap, hacsak a kölcsönszerződés másként nem rendelkezik.

Ha a DDU-t kiskorúnak adják ki

Kiskorú részére az építkezésben való megosztott részvételről szóló megállapodás adható ki. Ebben az esetben törvényes képviselői a szülei vagy gyámjai. Aláírják a megállapodást, feltüntetve a dokumentumban a kiskorú adatait - születési anyakönyvi kivonat adatait, vezetéknevet, keresztnevet, apanevet, születési dátumot. A jogi képviselők a tulajdonjogot is bejegyzik a Nyilvántartásba. Ebben az esetben a gyermek születési anyakönyvi kivonata hozzáadódik a tulajdonjogok bejegyzéséhez szükséges dokumentumok standard listájához. Ő lesz az ingatlan teljes tulajdonosa.

A lakásvásárlás lehetőségének mérlegelésekor részesedési részesedési megállapodás(DDU) a potenciális „vevőnek” figyelembe kell vennie azt a különbséget, hogy ez a tranzakció nem minősül eladásnak mint olyan.

Fő különbség az, hogy a DDU alatt nem magát a lakást veszik meg, hanem követelési jog rajta a jövőben, míg az adásvételi szerződés tárgya ingatlan - lakás.

Ha az adásvétel során a megvásárolt lakás azonnal a vevőhöz kerül, akkor a DDU-val meg kell várni az építkezés befejezését, a ház üzembe helyezését és az ingatlan fejlesztő általi átadását. . A „vevő” csak a meghatározott szakaszok teljesítése után jogosult arra tulajdonjog vásárolt lakásra.

2019 óta minden fejlesztőnek át kell állnia a speciális banki szolgáltatások használatára letéti számlák. Ezért a DDU-t nem használhatja lakásvásárlás alapjául. A fejlesztőnek nincs joga a részvényesek pénzeszközeinek felhasználására a házig nem helyezik üzembe.

Mit jelent a DDU-szerződés lakásvásárláskor?

Az ingatlanvásárlást és a társasház építésében való részvételt gyakran az ingatlantulajdon megszerzésének egy és ugyanazon módjaként értelmezik.

Az adásvételi megállapodások és a tőkerészesedési megállapodások közötti különbségek teljesebb megértéséhez az alábbiakban egy összehasonlító táblázat található.

Az építésben megosztott részvételi megállapodás alapján lakásvásárlás kockázatai

Amikor ingatlant vásárol az építési szakaszban, oda kell figyelnie milyen szerződést írnak alá a felek között. A közös építkezésben való részvétel létrejött.

Tekintettel arra, hogy csak ez a megállapodás tulajdoni okirat, a megkötés előzetes részvényrészesedési megállapodás(PDDU) nem vonja maga után lakásjogok megszerzését a jövőben.

A törvény értelmében minden előszerződés kötelezettségként szolgál a jövőben az előszerződésben meghatározott feltételekkel és feltételekkel főszerződés megkötésére (például ingatlan átruházásáról vagy szolgáltatásnyújtásról). Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 429. cikke).

A 214. számú szövetségi törvény módosításainak elfogadásával a fejlesztő tevékenységét az állam szigorúbban ellenőrizte. Csökkent a részvényesek pénzügyi kockázata - állampolgároktól és jogi személyektől származó források. személyeket tárolnak speciális letéti számlákon. A fejlesztő csak az épület üzembe helyezése és legalább egy lakás tulajdonjogának állami bejegyzése után férhet hozzájuk.

Míg a pénzt letéti számlákon tárolják, egy speciálisan létrehozott biztosítás biztosítja Állampolgári Jogvédő Alap- a közös építkezés résztvevői. Védelmet nyújt a pénzügyi veszteségek ellen a fejlesztő csődje esetén. Az Alapítvány honlapján megtekinthetők az épülő lakásokkal kapcsolatos információk vagy a fejlesztővel kapcsolatos információk is.

Lehetőség van társasház építésében való közös részvételre különböző jellegű kockázatok:

• pénzügyi;
• a lakás minőségével kapcsolatban;
• tulajdonjogok bejegyzése;
• a ház üzembe helyezésének időkeretének növelése stb.

Az építési határidők be nem tartása

Az építkezésben való részesedés egyik leggyakoribb kockázata egy bérház. Az építési folyamat több hónapig elhúzódhat, vagy teljesen leállhat.

Az okok közé tartozhatnak a következőkhöz kapcsolódó körülmények:

• A fejlesztőnek nincs elég saját tőke az építkezés befejezéséhez. Ezzel kapcsolatban a lakásértékesítésből megszerzett pénzeszközök felhasználására támaszkodik, de nem veszi figyelembe az ingatlanok értékét befolyásoló gazdasági tényezőket.
• A részvényesek által befizetett pénzeszközöket használják fel egyéb létesítmények építésének befejezése.
• Vállalkozók különböző okok miatt nem teljesítik kötelezettségeiket, ami problémákat okoz az építőanyag-ellátásban.

Az ilyen esetek megelőzése érdekében a feleknek a szerződés feltételeinek megállapodásakor naptári dátumot jelez(vagy negyedév) a ház építésének befejezése és átadása.

Ennek megfelelően a részvényesnek jogában áll követelni:

• (a 214-es szövetségi törvény 6. cikkének 2. szakasza);
• vagy ha a lakás átadása több mint 2 hónapig késik, vagy az építkezés leáll (a 214-es szövetségi törvény 1. cikkelyének 1.1 része, 9. cikk).

Ha a fejlesztő késik a létesítmény üzembe helyezésével, akkor meg kell tennie fizesse ki a büntetést, még akkor is, ha előre figyelmezteti a részvényeseket.

Változások a fejlesztő projektnyilatkozatában

A projektnyilatkozat egy lakóház építésekor kötelező dokumentum, amelyben az első rész tartalmazza információkat a fejlesztőrőlés a második - építkezési terv.

A regisztrációs folyamat során a megosztott építési objektumot ellenőrzik, hogy nincs-e rá regisztrálva más szerződés.

Közös építési projekt tulajdonjogának bejegyzése

A tulajdonosok tulajdonjogának bejegyzése során felmerülő problémákat a következők okozhatják:

• a fejlesztő nem teljesítette az állami befektetőkkel szemben fennálló kötelezettségeit kötelezettségeket;
• fejlesztő nem készített dokumentumokat a tulajdonjog bejegyzéséhez szükséges.

Ha a fejlesztő valamilyen okból nem adja át az engedélyt egy bérház üzembe helyezésére, a részvényes tulajdonosi jogainak állami nyilvántartásba vétele lehetetlen (a lakás egy befejezetlen építési projekt).

Ebben az esetben a tulajdonjogok elismerését kell követelni bíróilag a rendelkezésre álló dokumentumok alapján: tőkerészesedési szerződés, fizetési bizonylatok, lakásátvételi igazolás.

Milyen veszélyekkel jár egy új épületben a DDU hatálya alá tartozó lakás hozzárendelése?

A lakáshoz való jogok átruházása (engedményezési szerződés) akkor lehetséges, ha a részesedési szerződést a Rosreestr-ben bejegyezték, és mielőtt a lakást a részvényesnek adják át (a lakásátvételi igazolás aláírása).

A megvalósítás okaira jogok átruházása viszonyul:

• a ház időben történő szállításának elmulasztása;
• rossz minőségű lakhatás;
• a fejlesztő csődje;
• Nyereség megszerzése.

A megbízási szerződés jellemzője, hogy az új tulajdonosnak jogában áll követelni a rossz minőségű lakások kijavítását. csak a fejlesztőnek, de nem az előző tulajdonosnak, mivel ez nem tartozott a feladatai közé (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 390. cikke).

Így lehetetlen felmondani a megbízási szerződést és visszaadni a kifizetett pénzt - egyetlen kiút van: megvárni az ingatlan átadását, bejegyezni a lakás tulajdonjogát és adásvételi szerződés keretében eladni.

Annak biztosítása, hogy a megbízást később ne ismerjék el érvénytelenés a jövőben nem merül fel probléma, a jogok „szerzőjének” figyelmesen el kell olvasnia a tőkerészesedési megállapodás feltételeit:

• megfizetve az árát az előző tulajdonos teljes körű megállapodása (a fejlesztővel fennálló kölcsönös követelések beszámítására vonatkozó dokumentumokkal megerősítve);
• szükségesség a fejlesztő írásos hozzájárulása megbízásra. Ha a szerződésben ilyen feltétel nem szerepel, akkor is írásban kell értesíteni a fejlesztőt a megbízásról.
• ha , akkor kötelező lesz banki engedély.

Akárcsak a megosztott részvételi megállapodás alapján történő lakásvásárlási szándék esetében, a jogok átruházásakor is fennáll az ingatlan kettős eladásának veszélye. Ennek megelőzése érdekében ne kössön előzetes adásvételi szerződést. A követelés átruházási szerződése kötelező állami regisztráció.

Ha a részvényes úgy dönt, hogy a DDU szerinti engedményezéssel eladja a lakást, a letéti számlával kapcsolatos minden jog és kötelezettség az új részvényesre száll át.

A DDU az építőiparban való megosztott részvételről szóló megállapodás, ez az egyik legnépszerűbb módja annak, hogy a fejlesztőtől lakást vásároljanak az elsődleges piacon. Az ilyen megállapodás sajátossága, hogy az építési résztvevő nem magát a lakóteret kapja meg, hanem csak az építés befejezését és a ház üzembe helyezését követően kapja meg azt. Cserébe a részvényes vállalja a szerződésben meghatározott összeg megfizetését.

A megállapodás jellemzői és feltételei

A tőkerészesedési szerződésnek szükségszerűen tartalmaznia kell az építési projektet, az üzembe helyezés időtartamát, a fizetés módját és feltételeit, a szavatossági időt, valamint a vállalt kötelezettségek teljesítésének biztosítására vonatkozó adatokat.

Tekintsük ezeknek a feltételeknek a sajátosságait:

• a megállapodás tárgya egy lakás, amelyet a részvényes kérésére a tulajdonos birtokába kell adni;
• A dokumentumnak tartalmaznia kell az objektum részletes jellemzőit és adatait, például a lakás tervezett alapterületét, többszintes épületben való elhelyezkedését és az emeletek számát, szakasz- vagy tengelyszámát.

A megállapodás felei a fejlesztő cég és a közös építkezés résztvevője.

A fejlesztő egy olyan cég, amely bérleti, albérleti vagy szabad felhasználású telket birtokol. Ezen az oldalon a társaság a részvényesektől begyűjtött pénzeszközöket bérház vagy egyéb ingatlan építésére használja fel.

A második fél egy állampolgár vagy jogi személy, aki pénzt fektet be egy többszintes épület építésébe, azzal a céllal, hogy a későbbiekben egy fizetős lakás tulajdonjogát szerezze meg ebben az épületben.

Valójában a DDU-t a fejlesztő és a polgár köti meg, hogy az építőipari szervezet a részvényesek által befizetett források terhére lakóépületet épít. Az ilyen megállapodás megkötésének pillanata az ingatlan átruházása a részvényes tulajdonába és a tulajdonjogi dokumentumok végrehajtása.

Ennek eredményeként a DDU a következő kötelező követelményeket írja elő:

• a fejlesztő és a közös építésben résztvevő közötti írásbeli megállapodás végrehajtása;
• egy összegű vagy időszakos kifizetések az épülő ingatlantárgyra;
• egy lakás tulajdonjogának állami bejegyzése a ház üzembe helyezését és üzembe helyezését követően.

A közös építkezés lényege

A közös építés egy meghatározott típusú építkezést jelent, ha a fejlesztőnek nincs elegendő pénzügyi forrása egy többszintes lakóépület teljes megépítéséhez. Van azonban egy vásárolt vagy bérelt telke, egy építési projektje és minden szükséges engedélye van egy ház építéséhez.

A fejlesztő is alkalmazhat ilyen konstrukciót, ha nem akarja folytatni a lakások értékesítését. A DDU-val a lakások árát részben vagy egészben már a leendő lakástulajdonosok fizetik.

A felek kezdetben a szerződés aláírása előtt megbeszélik az ingatlan minden lényeges árnyalatát, beleértve a szerződésbe beírt költséget is.

Külön sorrendben szükséges figyelembe venni a részesedés fogalmát. Hiszen a részvényesek pénzt adnak olyan lakásokért, amelyek valójában még nem léteznek. Ezzel kapcsolatban a fejlesztő tervdokumentációt vagy tervet készít, amely egyértelműen tartalmazza az apartmanok számát és elhelyezkedését az egyes emeleteken.

A videóban a tőkerészesedési megállapodás jellemzőiről

Jogi szempontból az ilyen ingatlantárgyak az épület üzembe helyezése után kapják meg a megfelelő státuszt. Emiatt az ilyen tárgyakat a szerződésben az egyes résztvevők részesedéseként tüntetik fel az épülő lakóépületben. Vagyis az építőiparban való megosztott részvétel koncepciójának lényege, hogy azok a polgárok, akiknek nincs elég pénzük lakásvásárláshoz, havi hozzájárulást fizethetnek a lakásépítéshez, és utasíthatják az építő céget, hogy saját pénzből építsen lakást.