Le moment de la conclusion de l'accord de participation aux actions. Comment bien rédiger un accord de participation partagée à la construction ? Circonstances et délais imprévus

Dernière mise à jour : 21/01/2019

Lors de l'achat d'un appartement pour Accord de participation en actions (DPA) L’acheteur devient légalement co-investisseur dans la construction de la maison. Mais quoi DDU Est-il fondamentalement différent des autres types d’accords de co-investissement dans la construction ?

Accord de participation partagée à la construction d'un immeuble à appartements- c'est le seul type d'accord de cofinancement de la construction de logements urbains par les citoyens, directement prévu par la loi ( particuliers, actionnaires). La loi précise également que ce type de contrat doit être appliqué Développeurs attirer de l'argent de la population pour la construction d'immeubles résidentiels (Ouvre dans un nouvel onglet."> clause 2, article 1, loi fédérale-214).

Autrement dit, toute personne physique ou morale donne de l'argent pour la construction d'un appartement spécifique dans un immeuble en construction ( ceux. appartements avec des paramètres donnés et un emplacement donné à l'intérieur de la maison), et après l'achèvement de la construction reçoit de Développeur exactement cet appartement.

Dernières modifications législatives en termes de règlements actionnaires avec Développeurs Par Accords de participation au capital (EPA), à partir de 2019 – sont décrits ci-dessous.

Autres types de contrats pour l'achat d'appartements à partir de Développeur/Constructeur ne disposent pas du cadre juridique qui réglemente les conditions de collecte de fonds pour la construction de logements et la responsabilité Développeur pour l'argent récolté. Bien que d'autres types de contrats soient autorisés en droit civil, ils régissent des relations complètement différentes ( contrairement à DDU), par exemple, la relation entre un prêteur et un emprunteur, ou la relation entre un investisseur général et des co-investisseurs, lorsque le co-investisseur assume tous les risques commerciaux de l'entreprise ( construction).

Par exemple, convention de cumul dans cette affaire, implique également des relations complètement différentes entre les parties. L'acheteur ici n'interagit pas avec Développeur en général, mais transfère de l'argent à une organisation à but non lucratif ( coopérative), dont une partie ( ceux. actionnaire), il est lui-même et supporte donc tous les risques de la coopérative en tant qu'investisseur général de la construction.

Contrairement à tous les autres contrats d'achat d'appartement, cela n'implique pas que l'acheteur soit un partenaire commercial. Développeur, et fournit donc des ( réduire les risques) conditions, et le place dans une position privilégiée par rapport Développeur. Cela s'apparente en partie aux conditions privilégiées d'un déposant dans une banque, lorsqu'il transfère de l'argent à déposer dans des conditions clairement établies, sans devenir partenaire de la banque et sans participer à ses risques commerciaux.

Accord de participation au capital (PAA) doit nécessairement contenir des informations selon lesquelles il est rédigé et conclu en pleine conformité avec les normes décrites dans ..

Exemple de contrat de participation au capital (DPA) peut être téléchargé à partir du lien plus loin dans l’article.

Termes de l'accord sur la participation partagée à la construction

DDU doit contenir un numéro conditions essentielles (obligatoires) , sans la présence d'au moins un d'entre eux, le contrat est considéré comme non conclu ( S'ouvrira dans un nouvel onglet.">clause 4, clause 5, article 4 de la loi fédérale-214).

En particulier, à conditions essentielles Accords de participation aux actions se rapporter:

• Définition/identification d'un objet de construction partagé spécifique ( appartement - sa superficie, sa disposition, son étage et son emplacement à l'étage), selon la documentation de conception Développeur;
• Temps de construction ( délai de mise en exploitation de la maison et de transfert de l'appartement à l'actionnaire);
• Prix ​​du contrat, conditions et procédure de paiement ( immédiatement ou en plusieurs fois);
• Période de garantie de l'appartement transféré à l'actionnaire ;
• Indication de quelle manière Développeur assure le respect de ses obligations au titre du contrat ( contrat d'assurance, cotisations au fonds de compensation ou comptes séquestres - plus d'informations ci-dessous).

De plus, si Développeur viole les délais fixés pour le transfert de l'appartement, puis il paie l'actionnaire peine (pénalités ) pour chaque jour de retard, à hauteur de ( pour les particuliers) cent cinquantième du taux de refinancement actuel de la Banque centrale de la Fédération de Russie (Ouvre dans un nouvel onglet."> Clause 2, article 6, loi fédérale-214).

De telles capacités DDU constituent un outil efficace pour l’auto-défense de l’acheteur et une bonne incitation à Développeur comporte toi bien.

Vous pouvez lire le certificat officiel d'inscription de l'établissement d'enseignement préscolaire ( Site Internet du gouvernement de Moscou).

Paiements au titre du contrat de participation aux actions

Paiement du prix de la Convention de participation partagée à la construction (DDU) devrait arriver après ses conclusions et après son inscription dans Rosreestr. Cette procédure de paiement est expressément indiquée dans Ouvre dans un nouvel onglet.">Clause 3, article 5 de la loi fédérale n° 214.

Les paiements au titre du DDU sont effectués sous forme non monétaire - du compte de l'acheteur au compte de l'entreprise de construction.

L'actionnaire peut produire paiement pour DDU en une seule fois ou par étapes ( effectuer des paiements échelonnés), selon Comment ces conditions de paiement sont-elles indiquées dans le contrat ? . Dans ce cas, un retard de paiement par l'actionnaire pourra entraîner le paiement d'une pénalité à son encontre, et un retard de plus de 2 mois donne droit Au développeur résilier unilatéralement le contrat DDU.

Depuis 2017, un mode de paiement alternatif a été introduit par la loi Accords de participation aux actions (DPA)- à travers compte séquestre . Le mécanisme de compte vise à protéger les intérêts des actionnaires, et leur garantit le retour de l'argent investi en cas de violation Développeur obligations en vertu DDU (Pour plus de détails à ce sujet, voir le lien).

Et à partir du 01/07/2019 paiement de DDU via des comptes séquestres devient obligatoire pour tout le monde Développeurs (c'est une obligation légale), mais seulement si si le premier DDU le projet a été enregistré après cette date.

Entre autres, pour l'achat d'appartements à Accord de participation aux actionsLes banques sont également fidèles ; ce type de contrat achats nouveaux bâtiments, du point de vue des banques, comporte des risques minimes. C'est donc avec ce type de contrat que vous pourrez tirer le meilleur profit.

VIDÉO : Accord de participation aux actions. Les points importants

— Quelques nuances des accords de participation au capital (APE) : ce qui doit être présent et à quoi il faut prêter une attention particulière.

Dans le même temps, l'Acheteur doit garder à l'esprit qu'au moins DDU et constitue l'accord le plus sûr pour cofinancer la construction, mais il reste néanmoins ne garantit pas à l'actionnaire que Développeur remplira parfaitement ses obligations et dans les termes spécifiés dans le contrat. Cela ne garantit pas non plus que la construction ne s’arrêtera pas et que la société de développement ne se déclarera pas en faillite.

De plus, tout le monde Développeur les formule à sa manière ( dans le cadre des exigences de la loi fédérale-214), en essayant d'atténuer la responsabilité pour certaines clauses du contrat ( pour plus de détails, voir le lien).

Et depuis janvier 2017, les développeurs sont tenus de publier sur leurs sites Web Projet DDU afin que chaque actionnaire potentiel puisse se familiariser à l'avance avec les termes de l'accord.

Quelle est la protection des actionnaires lors de la conclusion d’un accord prépayé ?

La principale conclusion est la suivante : Accord de participation au capital (PAA), par rapport à d'autres types d'accords, donne à l'actionnaire beaucoup plus de droits en ce qui concerne la revendication de l'appartement. Et la protection financière des actionnaires s'exprime dans le fait que la conclusion du DDU leur donne la possibilité d'indemniser les pertes et dommages en cas de violation. Développeur de leurs obligations. Pour une liste de mesures financières spécifiques, consultez le lien fourni.

Modifications périodiques de la loi FZ-214 accroître constamment la responsabilité Développeurs et, par conséquent, protéger de plus en plus les intérêts des actionnaires. Par exemple, les investissements dans la construction de logements L'argent des actionnaires est protégé par les mécanismes suivants :

• à partir de 2014 – obligatoire ;
• à partir de 2017 - création d'un single ;
• à partir de 2019 – une condition obligatoire pour les règlements Accords de participation aux actions via des fonds spéciaux, où les fonds des actionnaires sont sous la protection des banques et de la DIA ( Agences d'assurance-dépôts).

Tous ces « mécanismes de sécurité » sont décrits plus en détail dans des notes séparées sur les liens fournis.

Sur quelle option « assurance » a été choisie, Développeur obligé d'écrire dans le sien, publié par lui pour chacun de ses projets de construction.

Une protection distincte pour un actionnaire qui a conclu un DDU est son droit de restituer l'argent payé pour celui-ci et les intérêts pour l'utilisation de cet argent ( plus de détails - suivez le lien).

Vous pouvez également ajouter que si l'actionnaire est une personne physique, alors sa relation avec Développeur s'applique également Loi sur la protection des consommateurs (dans la partie non réglementée par la loi fédérale-214).

"SECRETS D'UN AGENT IMMOBILIER":

Comment ça se passe processus d'achat d'un nouveau bâtiment et, en particulier, le processus de conclusion d'un accord avec Développeur, décrit en détail dans notre S'ouvrira dans une fenêtre pop-up."> INSTRUCTIONS ÉTAPE PAR ÉTAPE (carte interactive, s'ouvre dans une fenêtre pop-up).

Qu'est-ce qu'un DDU lors de l'achat d'un appartement dans la Fédération de Russie en 2019 est précisé en détail dans la législation fédérale.

Chers lecteurs! L'article parle des moyens typiques de résoudre les problèmes juridiques, mais chaque cas est individuel. Si tu veux savoir comment résoudre exactement votre problème- contacter un conseiller :

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Connaissant toutes les nuances disponibles, vous pouvez éliminer la possibilité de tomber amoureux de développeurs peu scrupuleux.

De nombreux citoyens russes participent à des constructions partagées dans le but d'acquérir leur propre bien immobilier.

Après avoir exprimé le désir d'acheter un appartement, beaucoup commencent à se poser la question : qu'est-ce que le DDU lors de l'achat d'un appartement et que leur apporte-t-il ? Examinons cette question plus en détail.

Les points importants

Un accord de participation au capital (EPA) implique de nombreuses nuances que vous devez connaître afin de minimiser les risques de tomber dans le piège des escrocs.

Conditions requises

Beaucoup de gens ne savent pas ce qu’est le DDU lors de l’achat d’un appartement dans un immeuble neuf ? La définition de « DDU » désigne l'achat d'un bien immobilier résidentiel dans un immeuble en construction en investissant des fonds jusqu'à sa mise en service.

Ses dispositions offrent notamment la possibilité de protéger les intérêts, les biens et les dépôts des actionnaires qui ont investi leur propre épargne dans la construction.

Conformément aux réglementations qui y sont spécifiées, telles que modifiées pour la dernière fois en décembre 2004, les promoteurs ont le droit légal d'attirer des ressources financières auprès des citoyens qui ont décidé de participer à la construction dans des conditions spécifiques.

Que signifie DDU lors de l’achat d’un appartement ?

Selon la législation de la Fédération de Russie, les participants à la construction partagée sont :

Selon la loi fédérale n° 214, le DDU doit inclure des informations concernant le chantier de construction.

L'objet peut être :

• Résidentiel;
• et locaux non résidentiels.

De plus, ils incluent souvent des biens communs, notamment : les greniers, les escaliers, etc.

Comparaison avec le contrat d'achat et de vente

Jusqu'à la période de mise en exploitation de la propriété, les promoteurs n'ont que le droit légal de signer.

Quant aux transactions avec des biens immobiliers prêts à l'emploi, cela s'applique dans cette situation.

Les principaux actes juridiques qui réglementent cette question sont les suivants :

Il convient de noter que le principal avantage de l'achat d'un bien immobilier dans un nouveau bâtiment conformément à l'accord signé est la disponibilité du logement pour l'occupation, ainsi que le fait de l'enregistrement de la propriété par le promoteur.

En d’autres termes, il n’est pas nécessaire de consacrer votre temps et votre argent à de nombreuses procédures bureaucratiques.

Comment éviter les risques possibles

En signant un accord de participation, les citoyens s'exposent de toute façon à des risques, car il est impossible de tous les prévoir.

Dans le même temps, dès les premières étapes de la conclusion d'une transaction, les acheteurs peuvent faire preuve de vigilance et éliminer la possibilité de divers malentendus.

• lire des critiques sur les développeurs d'anciens actionnaires sur Internet ;
• se familiariser avec l'histoire du développeur ;
• découvrez quel est le niveau de confiance de l'entreprise de construction.

Il est extrêmement important de lire attentivement le texte du contrat. Il faut notamment vérifier :

• délai de livraison de l'objet ;
• prix de revient du bien acheté ;
• plan de la maison.

De plus, vous devez vérifier si le contrat est signé par des représentants autorisés du développeur.

Il est important de rappeler que sans notaire, les directeurs généraux de l'entreprise ont le droit de signer de tels contrats. Les autres personnes ne disposent pas d'un tel droit légal.

Si vous n'êtes pas sûr de pouvoir gérer vous-même de telles nuances, il est recommandé de demander l'aide d'avocats qualifiés.

Il faut faire attention au fait que votre copie de l'accord n'a pas besoin d'être cédée à des tiers. Il doit être préservé même après l'achèvement de la construction et la mise en service de l'installation.

Cela est dû au fait que le contrat constitue la principale base de preuve pouvant être utilisée par un organe judiciaire lors de la résolution des litiges survenus.

Instructions étape par étape pour effectuer une transaction

Les citoyens qui décident de participer à la construction partagée doivent signer un accord correspondant.

Selon les normes de la législation russe, il doit obligatoirement afficher :

• des informations détaillées concernant la propriété indiquant les paramètres géométriques de la maison et des locaux d'habitation séparément conformément à la documentation de conception acceptée ;
• période de mise en service de l'installation ;
• le coût total du projet de construction, y compris les règles de remboursement des dettes pour le montant restant après le versement initial ;
• obligations de garantie pour la livraison de l'immeuble construit en bonne et due forme. De plus, vous devez faire référence à des documents réglementaires et techniques ;
• des informations sur la responsabilité de chaque partie qui pourrait naître en cas de manquement à ses obligations.

Il est important de rappeler que les fonds sont investis dans la construction dès la signature du contrat.

Les actionnaires reçoivent des droits de propriété sur le bien après sa mise en service, si toutes les conditions de l'accord signé sont remplies.

La base essentielle pour fournir un certificat de propriété est considérée comme étant :

• fait de mise en service d'un bien immobilier ;
• constitution d'un acte d'acceptation et de transfert de locaux d'habitation.

Sur cette base, le mécanisme est le suivant :

1. Choix .
2. Vérification de la documentation pour déterminer la légalité de ses activités.
3. Signature d'un accord de participation en actions.
4. Mise en service de biens immobiliers.
5. Décor .

Il faut en tenir compte pour minimiser les risques de malentendus divers.

Cession d'un bien immobilier dans le cadre d'un contrat de participation au capital

La cession des droits immobiliers n'est possible que si l'accord de participation partagée a déjà été enregistré à Rosreestr et avant la période de transfert des locaux d'habitation à l'actionnaire (avant la signature).

Les principaux motifs de cession sont :

• violation des délais de livraison des biens immobiliers ;
• identifié une qualité de logement inadéquate ;
• forte probabilité du développeur, ou il a déjà annoncé ce fait ;
• dans le but de générer des revenus.

La principale caractéristique du type d'accord en question est que l'exigence de corriger un bien immobilier de mauvaise qualité peut être présentée au promoteur direct, mais pas au propriétaire précédent, puisqu'il n'a pas pris de telles obligations conformément à.

Sur cette base, il est impossible de résilier le contrat de cession des droits de créance et de restituer le dépôt des fonds.

En particulier, il n'y a qu'une seule issue :

1. Attendez que l'installation soit mise en service.
2. Enregistrez les droits de propriété sur les biens immobiliers.
3. Le mettre en œuvre conformément au contrat d’achat et de vente.

Afin de minimiser les risques d'invalidation future de la cession, vous devez examiner attentivement les termes de l'accord pour :

De plus, vous devez faire attention au fait que si vous achetez un bien immobilier avec une hypothèque, vous devrez également obtenir l'autorisation d'une institution bancaire.

Nuances émergentes

Lors du processus d'élaboration et de signature d'un accord de participation en actions, diverses nuances peuvent survenir dont vous devez être conscient afin de minimiser les risques de malentendu.

Vous devez notamment connaître les règles de retour dans le cadre du DDU, ainsi que la nécessité d'une assistance juridique.

Possibilité de demander une déduction fiscale

Les citoyens russes ont le droit légal de compter sur une déduction foncière s'ils achètent un bien immobilier conformément à un accord de participation aux actions signé.

Le droit à indemnisation naît dès la période de signature par les actionnaires.

Accompagnement juridique de la transaction

L'accompagnement par un avocat qualifié n'est nécessaire que si les citoyens ne sont pas en mesure d'évaluer de manière indépendante la relation juridique qu'ils envisagent d'établir et en même temps de peser tous les droits et obligations existants assumés, ainsi que les risques probables de la transaction.

Vidéo : erreurs lors de l'achat d'un appartement dans un immeuble neuf

Autrement dit, si diverses questions ou doutes surgissent lors de la signature d'un accord de participation en actions, il est impossible de se passer de l'aide d'avocats qualifiés.

Ceci est fait afin de pouvoir évaluer toutes les conséquences juridiques de la signature de l'accord.

Lorsqu’il demande de l’aide à un avocat, il :

• analysera la légalité des activités du promoteur avec lequel l'actionnaire envisage de signer un accord ;
• étudiera le futur accord pour la présence de divers pièges ;
• accompagnera la transaction à toutes les étapes, jusqu'à la signature du certificat de réception.

Beaucoup de gens veulent acheter immobilier moins cher que la valeur marchande. L'une des opportunités d'économiser sur votre achat est DDU.L'éducation préscolaire dans un bâtiment neuf : qu'est-ce que c'est ?, est-il possible de rédiger un contrat maintenant et que faire pour obtenir un logement - nous vous le dirons dans l'article.

Qu'est-ce que le DDU

DDU- accord de participation au capitaldans la construction d'un immeuble à appartements. Elle est conclue entre le promoteur et le futur propriétaire. Selon l'accord, les actionnaires sont tenus de payer au promoteur un certain montant, et développeur est obligé d'utiliser cet argent pour la construction et de transférer la propriété finie à la propriété des actionnaires. Selon l'accord, vous pouvez acheter un DDU appartement , une pièce séparée ou des locaux non résidentiels.

Accord de construction partagée réglementé N° 214 Loi fédérale "Sur la participation à la construction partagée d'immeubles à appartements et d'autres biens immobiliers et sur les modifications de certains actes législatifs de la Fédération de Russie." Le document présente 27 articles. Le 1er juillet 2018, des modifications de la loi sont entrées en vigueur, qui annulent pratiquement le contrat de construction partagée.

Qu’implique l’interdiction de l’éducation préscolaire à partir de 2018 ?? En fait, rien ne changera pour les actionnaires : ils paieront également de l’argent et recevront les clés des appartements, mais désormais l’argent des investisseurs sera protégé. Le gouvernement a expliquéque se passera-t-il à la place de l'éducation préscolaire à l'avenir: comptes séquestres. Désormais, les actionnaires transféreront de l'argent sur un compte bancaire pour financer la construction, et les promoteurs ne le recevront qu'après avoir transféré la propriété de la propriété. Si le promoteur fait faillite, les actionnaires recevront leur argent.

Les entreprises qui ont enregistré des déclarations de projet avant l'entrée en vigueur des changements peuvent recourir aux accords de participation au capital dans la construction jusqu'au 1er juillet 2019. Autrement dit, si le promoteur a reçu un permis de construire avant le 1er juillet 2018 ou a conclu le premier contrat avant cette date, vous pourrez conclure un DDU avec lui.

Avantages et inconvénients d'un accord de participation au capital

En plus du DDU, un contrat d'achat et de vente régulier et une coopérative d'habitation sont utilisés pour acheter un bien immobilier sur le marché primaire. Le contrat d'achat et de vente est conclu lorsque la maison a déjà été mise en service - vous pouvez immédiatement emménager dans l'appartement, vous enregistrer et enregistrer la propriété. Coopérative d'habitation - accord d'une coopérative de construction d'habitations. C'est similaire au DDU, mais formellement, vous devenez actionnaire - vous rejoignez une communauté de personnes qui vont construire une maison. Cependant, il n'y a pas de délais de construction clairs ni de pénalités pour les augmenter.

Coopérative d'habitation ou immeuble résidentiel : quel est le meilleur ?- chacun décide pour lui-même. Lors de votre inscription à un service de prématurité acheteurs sont mieux protégées contre les entreprises peu scrupuleuses et les coopératives d'habitation offrent de plus grands avantages que les coopératives d'habitation publiques.

Acheter un appartement sous DDU: comment vérifier le développeur

Si vous envisagez de recourir à un contrat de participation au capital lors de l'achat d'un appartement sur le marché primaire, renseignez-vous auprès du promoteur. Vous vous protégerez ainsi des entreprises peu scrupuleuses. Pour connaître toutes les informations sur le développeur :

🔸 Parcourir déclaration de projet du développeur. Il doit être accessible au public sur le site Web de l'entreprise. Si ce n'est pas le cas, demandez une déclaration de projet - le développeur est tenu de la fournir sur demande. Le document contient une description détaillée du projet, le calendrier de sa mise en œuvre et le but de la construction.

🔸 Découvrez-le si l'entreprise est en faillite.Ça peut être faitsur le site Web du Registre fédéral unifié d'informations sur les faillites . Entrez le nom de l'entreprise - s'il ne figure pas dans le registre, c'est bien. Si l'entreprise a entamé une procédure de faillite, ne signez pas l'accord, sinon vous perdrez de l'argent.

🔸 Découvrez-le Y a-t-il des poursuites contre l'entreprise ? Ceci peut être faitdans un classeur électronique site Internet des tribunaux fédéraux d'arbitrage. Ici, il convient de considérer un élément important nuancer - plus le promoteur est grand, plus la probabilité que des poursuites judiciaires soient intentées contre lui est grande. Évaluez l'essence - pourquoi l'entreprise est poursuivie, combien de dossiers sont ouverts, quelles décisions ont été prises lors de litiges précédents.

🔸 Découvrez-le si la société est enregistrée en tant que personne morale. Selon la loi, tous les développeurs doivent être enregistrés. Entrezsur le site Internet du Service fédéral des impôts et visitez le registre unifié des personnes morales. Si l'entreprise n'est pas là, refusez d'acheter.

🔸 Trouver avis sur le développeur sur Internet. Par exemple, visitez les forums d’actionnaires, lisez les avis sur des sites tiers indépendants et évaluez la réputation de l’entreprise dans diverses notations.

Comment composer età quoi faut-il faire attention en 2018annéedans l'accord DDU

La législation réglemente la forme de l'accord de participation partagée à la construction lorsque achat immobilier. Selon les exigences du n° 214-FZ, l'accord doit être conclu par écrit et est soumis à un enregistrement obligatoire auprès de l'État auprès de Rosreestr. Document est considérée comme conclue dès l’inscription. L'accord est rédigé en trois exemplaires : l'un reste chez l'actionnaire, l'autre chez le promoteur et le troisième est conservé à Rosreestr. Toutes les copies doivent être signées ; toutes ont la même force juridique.

L'éducation préscolaire doit avoirdescription détaillée de l'objet - un plan de l'objet avec un affichage graphique de l'emplacement de parties des locaux d'habitation, des informations sur la déclaration de projet, le but, la superficie totale et au sol, le nombre et la superficie des pièces et d'autres informations. Toutes les exigences sont spécifiées dansArticle 4, paragraphe 4.1 loi. En plus de ces informations, le contrat doit contenir :

📜 date limite pour le développeur de transférer le projet de construction partagée au participant à la construction partagée- la date à laquelle l'entreprise s'engage à mettre la maison en exploitation ;

📜 prix du contrat, conditions et modalités de paiement- le coût d'achat d'un bien immobilier dans le cadre du DDU, les détails des paiements, les exigences de la procédure de paiement ;

📜 noms complets des parties- nom et coordonnées de base de la personne morale, nom, prénom, patronyme et coordonnées du passeport de l'actionnaire ;

📜 période de garantie pour un projet de construction partagée- le plus souvent la garantie habitation est de 5 ans.

Par ailleurs, toutes les conditions précisées dans le DDU doivent correspondre aux informations contenues dans la déclaration de projet au moment de la signature. Si l'accord contient une information et la déclaration une autre, il est déclaré invalide à la demande de l'actionnaire.

Comme pour les autres documents, le DDU est soumis aux exigences standards. La date de conclusion du contrat doit être indiquée, ainsi que les détails, la transcription et les signatures des deux parties.

Important! Le DDU peut être signé par le directeur général de la société ou par une personne à qui une procuration notariée a été délivrée au nom du directeur général. Si le contrat n'est pas signé par le directeur, demandez une procuration. Si ce n’est pas le cas, il vaut mieux refuser l’accord.

❗❗ Autre nuance importante : le développeur n'a le droit d'accepter de l'argent qu'après avoir conclu un accord. S'il demande à payer une partie avant de signer, il vaut mieux refuser l'accord.

Comment enregistrer une garderie à Rosreestr

Nous avons expliqué Que signifie la participation au capital lors de l’achat d’un appartement ?. Mais signer un accord ne signifie pas recevoir le droit de revendiquer un bien immobilier. Pour que la transaction ait lieu, vous devez enregistrer le DDU auprès de Rosreestr. Les conditions d'inscription sont précisées dans Article 47 n° 218-FZ "Sur l'enregistrement public des biens immobiliers."

Pour enregistrer un DDU, visitez le MFC ou Rosreestr avec un représentant du développeur. Payez la taxe d'État - son montant est de 350 roubles pour les personnes physiques et de 6 000 roubles pour les personnes morales. Rédiger une demande d'enregistrement du contrat et fournir les documents suivants :

📓identification- passeport d'un citoyen de la Fédération de Russie - de votre part et informations sur l'entreprise du représentant du développeur ;

📔 reçu original pour le paiement des droits de l'État- les détails peuvent être obtenus auprès de n'importe quel MFC ou Rosreestr ;

📘 permis de construire- le développeur ne peut pas le fournir, auquel cas Rosreestr demandera lui-même les documents nécessaires ;

📙 plan d'un immeuble à appartements en cours de création indiquant le nombre de places de stationnement, de locaux non résidentiels, résidentiels et d'autres informations ;

📕 déclaration de projet- le développeur a également le droit de ne pas les fournir, Rosreestr recevra des informations d'autres sources ;

📒 conclusion de l'autorité de régulation sur la conformité du promoteur et de la déclaration de projet aux exigences du n° 214-FZ, délivrée au plus tôt 60 jours avant l'enregistrement du tout premier DDU - le promoteur n'est pas non plus obligé de la fournir ;

📓 accord de garantie pour les obligations du promoteur, dont le montant du capital social n'est pas conforme aux exigences du n° 214-FZ.

Si vous n'êtes pas le premier actionnaire à conclure un accord avec le promoteur, celui-ci ne pourra pas fournir un certain nombre de documents. Ils sont stockés dans le fichier de registre et un employé de Rosreestr pourra les consulter.

Que faire ensuite après avoir enregistré un établissement d'enseignement préscolaire à Rosreestr- comment obtenir un logement

Ventes par DDU dans la construction de maisonsa lieu après la mise en service de l'installation. Autrement dit, après avoir enregistré un établissement d'enseignement préscolaire à Rosreestr, vous devez attendre le temps qui y est spécifié. À l'approche de la date limite précisée dans le contrat, le promoteur mettra la maison en service et établira les documents nécessaires. Par exemple, il rédigera un protocole de répartition des locaux d'habitation et commerciaux, établira et recevra un passeport technique du RTC, obtiendra l'autorisation de mise en exploitation, enregistrera l'objet auprès de Rosreestr et lui attribuera une adresse postale. Il vous informera ensuite de l'établissement des documents, vous remettra les clés et vous proposera de signer le certificat de réception de l'appartement.

Pour enregistrer la propriété d'un bien immobilier, vous devrez à nouveau contacter Rosreestr. Le promoteur doit fournir à l'agence gouvernementale :

📌 Passeport d'un citoyen de la Fédération de Russie.

📌 Accord sur la participation partagée à la construction.

📌 Certificat d'acceptation et de transfert de l'appartement.

📌 Autorisation de commissionner- il doit être obtenu auprès du développeur si le document est requis par Rosreestr. En règle générale, au moment de l'invitation à recevoir un appartement, les employés du service ont déjà reçu ce document.

📌 Reçu de paiement des droits de l'État.

Les frais d'enregistrement des droits de propriété sont de 2 000 roubles.

Votre candidature sera examinée dans un délai de 10 jours ouvrés. Après cela, visitez Rosreestr à la date convenue - l'employé vous rendra les documents acceptés et délivrera un extrait du Registre d'État unifié de l'immobilier confirmant votre propriété.

Les pièges de l'éducation préscolaire

Affectation de DDU - qu'est-ce que c'est ?

Conformément à la loi, l'actionnaire peut céder ses droits de créance au titre du contrat DDU à un tiers. Dans ce cas, le tiers paiera à l'actionnaire la valeur du contrat ou plus si la valeur du bien immobilier a augmenté pendant la durée d'existence du contrat. L'actionnaire recevra l'argent, le tiers aura le droit de revendiquer la propriété.

La cession doit être enregistrée : un accord séparé - une cession - est conclu entre ceux qui cèdent et acceptent les droits de créance. Il indique également les délais de paiement et doit également être enregistré auprès de Rosreestr. Il existe un certain nombre d'exigences pour la mission - elle ne peut être délivrée que si :

✅ l'actionnaire a versé au promoteur l'intégralité du montant du DDU ;

✅ le certificat de réception de l'appartement n'a pas été signé ;

✅ la transaction a été convenue avec la banque si le logement a été acheté avec une hypothèque ;

✅ l'actionnaire n'a pas préalablement cédé ses droits à une autre personne.

Si l'actionnaire précédent n'a pas payé l'intégralité du montant au promoteur, la cession ne peut être délivrée qu'avec l'accord de la société promoteur.

Lors d'un achat dans le cadre d'un contrat de cession auprès d'un particulier, l'acheteur ne peut pas bénéficier des avantages d'un prêt hypothécaire bénéficiant du soutien de l'État. Si le bien est transféré à une personne morale, les avantages demeurent.

Que faire si le développeur fait faillite en vertu de la DDU

Si le promoteur a entamé une procédure de faillite, il est important de s'en informer à temps. Contactez l'administrateur de la faillite et inscrivez vos créances au registre des créanciers. Cela doit être fait dans un délai de 30 jours au stade de l'observation ou de 60 jours au stade de la faillite à compter de la date de publication de l'information officielle sur le début de la procédure.

Le promoteur sera obligé de restituer l'argent que vous lui avez payé s'il n'achève pas la construction ou ne transfère pas la propriété à votre propriété.

Que faire si le développeur ne respecte pas les délais ou ne délivre pas de documents

Si le promoteur prolonge délibérément le délai de délivrance des documents ou a dépassé le délai de mise en service de l'installation, adressez-vous au tribunal. Le tribunal l'obligera à délivrer les documents nécessaires à l'enregistrement de la transaction, à fixer un délai précis pour la livraison de l'objet ou à accorder une indemnisation en cas de non-respect des délais.

Préparez-vous à présenter l'accord DDU au tribunal si le développeur ne respecte pas les délais. Si vous ne fournissez pas de documents, fournissez la preuve qu'ils auraient pu être délivrés plus tôt. Les chances que votre réclamation soit satisfaite seront plus élevées si vous déposez un recours collectif auprès de plusieurs autres actionnaires.

Est-il possible d'hériter du droit de réclamation en vertu du DDU ?

Si l'actionnaire qui a conclu un accord DDU avec le promoteur décède, son droit de revendiquer la propriété du bien peut être hérité. Dans ce cas, vous devez fournir au développeur et à Rosreestr des documents confirmant vos droits de succession. Pour cela, contactez un notaire et effectuez la procédure « d’ouverture de succession ».

Si l'actionnaire a plusieurs héritiers, le droit de créance sera réparti entre eux, sauf indication contraire dans le testament. Les héritiers recevront des parts égales dans le nouvel appartement.

Si le DDU est émis avec des fonds de crédit

Si vous avez contracté un emprunt pour acquisition biens immobiliers dans le cadre d'un accord DDU, cela doit être reflété dans les documents. Le contrat de prêt devra être fourni au développeur afin d'enregistrer l'utilisation des fonds du prêt dans le DDU et dans Rosreestr lors de l'enregistrement du DDU, enregistrement des droits de propriété.

Si vous ne payez pas à la banque les fonds du prêt, elle aura le droit de réclamer, sauf disposition contraire du contrat de prêt.

Si le DDU est délivré pour un mineur

Un accord de participation partagée à la construction peut être délivré à un mineur. Dans ce cas, ses représentants légaux sont ses parents ou tuteurs. Ils signent l'accord en indiquant dans le document les informations sur le mineur - données d'acte de naissance, nom, prénom, patronyme, date de naissance. Les représentants légaux inscrivent également la propriété dans le registre. Dans ce cas, l’acte de naissance de l’enfant est ajouté à la liste standard des documents d’enregistrement des droits de propriété. Il devient propriétaire à part entière du bien.

Lorsque vous envisagez l'option d'acheter une maison accord de participation aux actions(DDU) un « acheteur » potentiel doit prendre en compte la différence que cette transaction ne constituera pas une vente en tant que tel.

Principal différence est-ce qu'en vertu du DDU ce n'est pas l'appartement lui-même qui est acheté, mais droit de réclamationà l'avenir, alors que l'objet du contrat d'achat et de vente est un bien immobilier - un appartement.

Si, lors de l'achat et de la vente, le logement acheté est transféré à l'acheteur immédiatement après coup, alors avec le DDU, il faut attendre l'achèvement de la construction, la mise en service de la maison et le transfert de la propriété par le promoteur. . Ce n'est qu'après avoir franchi les étapes spécifiées que « l'acheteur » aura le droit de la possession pour un logement acheté.

Depuis 2019, tous les développeurs sont tenus de travailler avec des services bancaires spéciaux comptes séquestres. Il ne pourra donc pas utiliser le DDU comme base pour acheter un appartement. Le promoteur n'a pas le droit d'utiliser les fonds des actionnaires jusqu'à ce que la maison ne sera pas mis en service.

Qu'est-ce qu'un accord DDU lors de l'achat d'un appartement ?

Souvent, l'achat d'un bien immobilier et la participation à la construction d'un immeuble à appartements sont considérés comme une seule et même manière d'acquérir la propriété immobilière.

Pour une compréhension plus complète des différences entre les contrats d'achat et de vente et les contrats de participation au capital, un tableau comparatif est fourni ci-dessous.

Risques liés à l'achat d'un appartement dans le cadre d'un accord de participation partagée à la construction

Lors de l'achat d'une propriété en phase de construction, vous devez faire attention à quel contrat est en cours de signature entre les parties. La participation à la construction partagée est établie.

Étant donné que seul cet accord constitue un titre de propriété, la conclusion accord préliminaire de participation aux actions(PDDU) n'entraîne pas l'acquisition de droits sur un appartement dans le futur.

Au sens de la loi, tout accord préalable constitue une obligation de conclure un accord principal (par exemple, sur le transfert de propriété ou la prestation de services) à l'avenir dans les conditions et dans les délais prévus par l'accord préliminaire ( Article 429 du Code civil de la Fédération de Russie).

Avec l'adoption d'amendements à la loi fédérale n° 214, les activités du promoteur ont commencé à être contrôlées plus strictement par l'État. Le risque financier des actionnaires a diminué - les fonds provenant de citoyens et de personnes morales. les personnes sont stockées dans des comptes séquestres spéciaux. Le promoteur n'y aura accès qu'après la mise en service du bâtiment et l'enregistrement public de la propriété d'au moins un appartement.

Pendant que l'argent est stocké sur des comptes séquestres, il est assuré par un Fonds de défense des droits des citoyens- les participants à la construction partagée. Il garantit une protection contre les pertes financières en cas de faillite du promoteur. Sur le site Internet de la Fondation, vous pouvez également consulter des informations sur les logements en construction ou des informations sur le promoteur.

Pour une participation partagée à la construction d'un immeuble à appartements, il est possible des risques de diverses natures:

• financier;
• concernant la qualité de l'appartement ;
• enregistrement des droits de propriété;
• augmenter les délais de mise en exploitation d'une maison, etc.

Non-respect des délais de construction

L’un des risques les plus courants liés à la participation au capital dans la construction est celui d’un immeuble à appartements. Le processus de construction peut s'éterniser pendant plusieurs mois, voire s'arrêter complètement.

Les raisons peuvent inclure des circonstances liées aux éléments suivants :

• Le développeur n'en a pas assez fonds propres pour l'achèvement de la construction. À cet égard, il s'appuie sur l'utilisation des fonds provenant de la vente d'appartements, mais ne prend pas en compte les facteurs économiques affectant la valeur des biens immobiliers.
• Les fonds versés par les actionnaires sont utilisés pour achèvement de la construction d'autres installations.
• Entrepreneurs ne remplissent pas leurs obligations pour diverses raisons, ce qui pose des problèmes d'approvisionnement en matériaux de construction.

Pour éviter un tel cas, les parties doivent, lorsqu'elles conviennent des termes du contrat, indiquer une date du calendrier(ou trimestre) achèvement de la construction et livraison de la maison.

Ainsi, l'actionnaire, à défaut, aura le droit d'exiger :

• (clause 2 de l'article 6 de la loi fédérale-214) ;
• ou si le transfert de l'appartement est retardé de plus de 2 mois ou si la construction est arrêtée (clause 1, partie 1.1, article 9 de la loi fédérale-214).

Si le promoteur tarde à mettre l'installation en service, il devra payer la pénalité, même s'il prévient les actionnaires à l'avance.

Modifications dans la déclaration de projet du développeur

La déclaration de projet est un document obligatoire pour la construction d'un immeuble à appartements, dont la première partie contient informations sur le développeur, et le deuxième - projet de construction.

Lors du processus d'enregistrement, l'objet de construction partagé est vérifié pour l'absence d'autres contrats enregistrés pour lui.

Enregistrement de la propriété d'un projet de construction partagé

Les problèmes qui surviennent pour un actionnaire lors de l'enregistrement des droits de propriété peuvent être causés par les éléments suivants :

• le promoteur n'a pas rempli ses obligations envers les investisseurs publics obligations;
• développeur n'a pas préparé de documents nécessaire à l'enregistrement des droits de propriété.

Si, pour une raison quelconque, le promoteur ne transfère pas l'autorisation de mettre en service un immeuble à appartements, l'enregistrement par l'État des droits de propriété de l'actionnaire est impossible (l'appartement est un projet de construction inachevé).

Dans ce cas, il faut exiger la reconnaissance des droits de propriété judiciairement sur la base des documents disponibles : contrat de participation au capital, documents de paiement, attestation de réception de l'appartement.

Quels sont les dangers d’attribuer un appartement dans un immeuble neuf dans le cadre de la DDU ?

La cession des droits (contrat de cession) à un appartement est possible lorsque le contrat de participation aux actions est enregistré à Rosreestr et avant le transfert de l'appartement à l'actionnaire (signature du certificat de réception de l'appartement).

Aux raisons de la mise en œuvre cession de droits se rapporter:

• non-livraison de la maison à temps ;
• mauvaise qualité du logement;
• faillite du promoteur ;
• Recevoir un profit.

Une caractéristique du contrat de cession est que le nouveau propriétaire a le droit de demander la correction d'un logement de mauvaise qualité. uniquement au développeur, mais pas au propriétaire précédent, puisque cela ne faisait pas partie de ses fonctions (article 390 du Code civil de la Fédération de Russie).

Ainsi, il est impossible de résilier le contrat de cession et de restituer l'argent payé - il n'y a qu'une seule issue : attendre la livraison du bien, enregistrer la propriété de l'appartement et le vendre dans le cadre d'un contrat de vente.

Pour s’assurer que l’affectation ne soit pas reconnue ultérieurement invalide et qu'aucun problème ne surgisse à l'avenir, « l'acquéreur » des droits doit lire attentivement les termes de l'accord de participation au capital pour :

• payer le prix accord intégral par l'ancien propriétaire (confirmé par des documents sur la compensation des créances mutuelles avec le promoteur) ;
• nécessité consentement écrit du développeur pour affectation. Si une telle condition n'est pas respectée dans le contrat, il est toujours nécessaire d'informer le développeur par écrit de la mission.
• si , alors il sera nécessaire autorisation bancaire.

Comme pour la volonté d'acheter un appartement dans le cadre d'un contrat de participation partagée, lors de la cession des droits, il existe un risque possible de double vente du bien. Pour éviter cela, vous ne devez pas conclure de contrat d'achat et de vente préliminaire. Le contrat de cession des droits de créance est soumis à l'obligation enregistrement d'état.

Si l'actionnaire décide de vendre l'appartement par cession dans le cadre du DDU, tous les droits et obligations du compte séquestre sont transférés au nouvel actionnaire.

DDU est un accord de participation partagée à la construction, il est considéré comme l'un des moyens les plus populaires d'acheter un logement sur le marché primaire auprès d'un promoteur. La spécificité d'un tel accord est que le participant à la construction ne reçoit pas l'espace de vie lui-même, mais seulement le droit de le recevoir après l'achèvement de la construction et la mise en service de la maison. En contrepartie, l'actionnaire s'engage à payer le montant précisé dans la convention.

Caractéristiques et termes de l'accord

Le contrat de participation au capital doit nécessairement comprendre des clauses indiquant le projet de construction, la période de sa mise en service, la procédure et les modalités de paiement, la période de garantie, ainsi que des données permettant d'assurer le respect des obligations contractées.

Considérons les spécificités de ces conditions :

• l'objet de la convention est un appartement, qui doit être transféré en possession de l'actionnaire à sa demande ;
• Le document doit contenir des caractéristiques et des données détaillées de l'objet, telles que la superficie nominale de l'appartement, son emplacement dans un immeuble à plusieurs étages et le nombre d'étages, le numéro de section ou d'axe.

Les parties à l'accord sont la société de développement et le participant à la construction partagée.

Le promoteur est une entreprise qui possède un terrain en location, sous-location ou en libre utilisation. Sur ce site, l'entreprise utilise les fonds collectés auprès des actionnaires pour construire un immeuble à appartements ou d'autres biens immobiliers.

La deuxième partie est un citoyen ou une personne morale qui investit de l'argent dans la construction d'un immeuble à plusieurs étages, dans le but d'acquérir ultérieurement la propriété d'un appartement payant dans cet immeuble.

En effet, le DDU est conclu entre le promoteur et le citoyen selon lequel l'organisme de construction construira un immeuble résidentiel aux dépens des fonds apportés par les actionnaires. Le moment de la conclusion d'un tel accord est le transfert du bien immobilier dans la propriété de l'actionnaire et la signature des documents de propriété.

En conséquence, le DDU prévoit les exigences obligatoires suivantes :

• exécution d'un accord écrit entre le promoteur et le participant à la construction partagée ;
• effectuer un montant unique ou des paiements périodiques à l'objet immobilier en construction ;
• enregistrement par l'État des droits de propriété sur un appartement après la mise en service et la mise en service de la maison.

L’essence de la construction partagée

La construction partagée implique un type de construction spécifique lorsque le promoteur ne dispose pas de ressources financières suffisantes pour la construction complète d'un immeuble résidentiel à plusieurs étages. Cependant, il dispose d'un terrain, acheté ou loué, d'un projet de construction et de tous les permis nécessaires pour construire une maison.

Le promoteur peut également recourir à un tel système s’il ne souhaite pas continuer à vendre des appartements. Avec DDU, les appartements sont déjà partiellement ou entièrement payés par les futurs propriétaires.

Dans un premier temps, avant de signer le contrat, les parties discutent de toutes les nuances importantes de la propriété, y compris le coût, qui est inscrit dans le contrat.

Dans un ordre séparé, il faut considérer la notion de partage. Après tout, l’argent est apporté par les actionnaires pour des logements qui n’existent pas encore. À cet égard, le promoteur établit un dossier de conception ou un plan indiquant clairement le nombre d'appartements et leur emplacement à chaque étage.

Dans la vidéo sur les caractéristiques de l'accord de participation au capital

D'un point de vue juridique, ces objets immobiliers recevront le statut approprié après la mise en service du bâtiment. Pour cette raison, ces objets sont indiqués dans le contrat comme la part de chaque participant dans l'immeuble résidentiel en construction. Autrement dit, l'essence du concept de participation partagée à la construction est que les citoyens qui n'ont pas assez d'argent pour acheter un appartement peuvent verser des contributions mensuelles pour la construction de logements et demander à l'entreprise de construction de construire des logements avec leur propre argent.