Okamihom uzavretia zmluvy o podielovej účasti. Ako správne vypracovať dohodu o spoločnej účasti na výstavbe? Nepredvídané okolnosti a termíny

Posledná aktualizácia: 21.01.2019

Pri kúpe bytu pre Zmluva o podielovej účasti (DPA) Kupujúci sa zákonite stáva spoluinvestorom stavby domu. Ale čo DDU Líši sa zásadne od iných typov zmlúv o stavebnej spolufinancovaní?

Zmluva o podielovej účasti na výstavbe bytového domu- toto je jediný typ zmluvy o spolufinancovaní výstavby mestských bytov občanmi priamo ustanovený zákonom ( fyzické osoby, akcionári). Zákon tiež určuje, že tento typ zmluvy sa musí uplatniť Vývojári prilákať peniaze od obyvateľstva na výstavbu bytových domov (Otvorí sa na novej karte."> odsek 2, článok 1 federálneho zákona-214).

Inými slovami, každá fyzická alebo právnická osoba dáva peniaze na výstavbu konkrétneho bytu v rozostavanej budove ( tie. byty s danými parametrami a danou polohou vo vnútri domu), a po dokončení stavby dostane od Vývojár presne tento byt.

Najnovšie legislatívne zmeny z hľadiska osád akcionári s Vývojári Autor: Dohody o majetkovej účasti (EPA), počnúc rokom 2019 – sú popísané nižšie.

Ostatné typy zmlúv o kúpe bytov od Vývojár/staviteľ nemajú právny rámec, ktorý upravuje podmienky získavania peňazí na bytovú výstavbu, a zodpovednosť Vývojár za vyzbierané peniaze. I keď sú v občianskom práve prípustné iné typy zmlúv, upravujú úplne iné vzťahy ( na rozdiel od DDU), napríklad vzťah medzi veriteľom a dlžníkom alebo vzťah medzi všeobecným investorom a spoluinvestormi, keď spoluinvestor preberá všetky komerčné riziká podniku ( výstavby).

Napríklad, dohoda o akumulácii v danom prípade vyplývajú aj úplne odlišné vzťahy medzi stranami. Kupujúci tu nekomunikuje s Vývojár vo všeobecnosti, ale prevádza peniaze neziskovej organizácii ( družstvo), ktorého súčasťou ( tie. akcionár) sám je, a teda znáša všetky riziká družstva ako generálneho investora stavby.

Na rozdiel od všetkých ostatných zmlúv o kúpe bytu neznamená, že kupujúci je obchodným partnerom Vývojár, a preto poskytuje špeciálne ( zníženie rizika) podmienok a stavia ho do privilegovaného postavenia nad Vývojár. Čiastočne ide o obdobu zvýhodnených podmienok vkladateľa v banke, keď prevádza peniaze na vklad za jasne stanovených podmienok bez toho, aby sa stal partnerom banky a nepodieľal sa na jej komerčných rizikách.

Dohoda o majetkovej účasti (PAA) musí nevyhnutne obsahovať informáciu, že je vypracovaný a uzavretý v úplnom súlade s normami opísanými v ..

Vzor zmluvy o majetkovej účasti (DPA) si môžete stiahnuť z odkazu ďalej v článku.

Podmienky Zmluvy o spoločnej účasti na výstavbe

DDU musí obsahovať číslo nevyhnutné (povinné) podmienky bez prítomnosti aspoň jedného z nich sa zmluva považuje za neuzatvorenú ( Otvorí sa na novej karte.">článok 4, odsek 5, článok 4 federálneho zákona-214).

Najmä do nevyhnutných podmienok Zmluvy o podielovej účasti týkať sa:

• Definícia/identifikácia konkrétneho zdieľaného stavebného objektu ( byt - jeho výmera, dispozícia, poschodie, a umiestnenie na poschodí), podľa projektovej dokumentácie Vývojár;
• Čas výstavby ( lehota na uvedenie domu do prevádzky a prevod bytu na podielnika);
• Zmluvná cena, podmienky a platobný postup ( ihneď alebo na splátky);
• Záručná doba bytu prevedená na podielnika;
• Označenie akým spôsobom Vývojár zabezpečuje plnenie svojich záväzkov zo zmluvy ( poistná zmluva, príspevky do kompenzačného fondu alebo viazané účty – viac o tom nižšie).

Navyše, ak Vývojár poruší ustanovené lehoty na prevod bytu, vtedy vyplatí podielnika pokuta (pokuty ) za každý deň omeškania vo výške ( pre jednotlivcov) stopäťdesiatina aktuálnej refinančnej sadzby Centrálnej banky Ruskej federácie (Otvorí sa na novej karte."> Ustanovenie 2, článok 6 federálneho zákona-214).

Takéto schopnosti DDU sú účinným nástrojom sebaobrany kupujúceho a dobrým stimulom pre Vývojár Správaj sa dobre.

Môžete si prečítať oficiálne osvedčenie o registrácii predškolskej vzdelávacej inštitúcie ( Webová stránka moskovskej vlády).

Platby podľa zmluvy o podielovej účasti

Úhrada ceny Zmluvy o spoločnej účasti na výstavbe (DDU) by sa malo stať po jeho závery a po jeho registrácia v Rosreestr. Tento platobný postup je výslovne uvedený v časti Otvára sa na novej karte.">Ustanovenie 3, článok 5 federálneho zákona č. 214.

Platby v rámci DDU sa uskutočňujú bezhotovostnou formou - z účtu kupujúceho na účet stavebnej firmy.

Akcionár môže vyrábať platba za DDU naraz alebo po etapách ( vykonávanie platieb v splátkach), záleží na Ako sú tieto platobné podmienky uvedené v zmluve? . V tomto prípade môže omeškanie s platbou akcionára viesť k zaplateniu sankcie pre neho a omeškanie dlhšie ako 2 mesiace dáva právo K developerovi jednostranne vypovedať zmluvu DDU.

Od roku 2017 je zákonom zavedená alternatívna možnosť platby dohody o podielovej účasti (DPA)- cez viazaný účet . Mechanizmus účtu je zameraný na ochranu záujmov akcionárov a zaručuje im návratnosť investovaných peňazí v prípade porušenia Vývojár povinnosti podľa DDU (Ďalšie podrobnosti o tom nájdete v odkaze).

A to od 01.07.2019 platby DDU prostredníctvom viazaných účtov sa stáva povinným pre každého Vývojári (je to zákonná požiadavka), ale iba ak ako prvý DDU projekt bol zaregistrovaný po tomto dátume.

Okrem iného na kúpu bytov u Zmluva o podielovej účastiBanky sú tiež lojálne; tento typ zmluvy nákupov nové budovy, z pohľadu bánk nesie minimálne riziká. Preto práve s týmto typom zmluvy môžete získať najziskovejšie.

VIDEO: Zmluva o účasti na zdieľaní. Dôležité body

— Niektoré nuansy dohôd o majetkovej účasti (EPA): čo tam musí byť a čomu treba venovať osobitnú pozornosť.

Zároveň musí mať Kupujúci na pamäti, že min DDU a je najbezpečnejšou dohodou na spolufinancovanie výstavby, ale aj tak nezaručuje akcionárovi, že Vývojár splní svoje záväzky bezchybne a v termínoch uvedených v zmluve. Nezaručuje ani to, že sa výstavba nezastaví a developerská spoločnosť na seba nevyhlási bankrot.

Navyše všetci Vývojár formuluje ich vlastným spôsobom ( v rámci požiadaviek federálneho zákona-214), snažiac sa zmierniť zodpovednosť za určité ustanovenia zmluvy ( viac podrobností nájdete v odkaze).

A od januára 2017 sú vývojári povinní uverejňovať príspevky na svojich webových stránkach projekt DDU aby sa každý potenciálny akcionár mohol vopred oboznámiť s podmienkami zmluvy.

Aká je ochrana akcionárov pri uzatváraní predplatenej zmluvy?

Hlavný záver je: Dohoda o majetkovej účasti (PAA), oproti iným typom dohôd dáva podielnikovi oveľa viac práv vo vzťahu k pohľadávke bytu. A finančná ochrana akcionárov je vyjadrená v tom, že uzavretie DDU im dáva možnosť nahradiť straty a škody v prípade porušenia Vývojár svojich záväzkov. Zoznam konkrétnych finančných opatrení nájdete na uvedenom odkaze.

Pravidelné novely zákona FZ-214 neustále zvyšovať zodpovednosť Vývojári a teda čoraz viac chrániť záujmy akcionárov. Napríklad investície do bytovej výstavby Peniaze akcionárov sú chránené nasledujúcimi mechanizmami:

• od roku 2014 – povinné;
• od roku 2017 - vytvorenie singla;
• od roku 2019 – povinná podmienka pre osady Zmluvy o podielovej účasti prostredníctvom špeciálnych fondov, kde prostriedky akcionárov spadajú pod ochranu bánk a DIA ( Agentúry pre poistenie vkladov).

Všetky tieto „bezpečnostné mechanizmy“ sú podrobnejšie popísané v samostatných poznámkach k uvedeným odkazom.

O tom, ktorá možnosť „poistenia“ bola zvolená, Vývojár povinný zapísať do svojho, ním zverejneného pre každý jeho stavebný projekt.

Samostatnou ochranou pre akcionára, ktorý vstúpil do DDU, je jeho právo vrátiť peniaze zaň zaplatené a úroky za použitie týchto peňazí ( viac podrobností - kliknite na odkaz).

Môžete tiež dodať, že ak je akcionárom fyzická osoba, potom jeho vzťah s Vývojár platí tiež Zákon o ochrane spotrebiteľa (v časti, ktorá nie je upravená federálnym zákonom-214).

"TAJOMSTVO REALITNÝCH kancelárií":

Ako sa to stane proces kúpy novej budovy a najmä proces uzatvárania dohody s Vývojár, podrobne popísaný v našom Otvorí sa vo vyskakovacom okne."> POKYNY KROK ZA KROKOM (interaktívna mapa, otvorí sa vo vyskakovacom okne).

Čo je DDU pri kúpe bytu v Ruskej federácii v roku 2019 je podrobne špecifikované vo federálnej legislatíve.

Vážení čitatelia! Článok hovorí o typických spôsoboch riešenia právnych problémov, no každý prípad je individuálny. Ak chcete vedieť ako vyriešiť presne svoj problém- kontaktujte konzultanta:

PRIHLÁŠKY A VOLANIA PRIJÍMAME 24/7 a 7 dní v týždni.

Je to rýchle a ZADARMO!

Keď poznáte všetky dostupné nuansy, môžete eliminovať možnosť pádu na bezohľadných vývojárov.

Mnoho ruských občanov sa podieľa na spoločnej výstavbe s cieľom kúpiť si vlastnú nehnuteľnosť.

Po vyjadrení túžby kúpiť byt si mnohí začínajú klásť otázku - čo je DDU pri kúpe bytu a čo im to dáva? Pozrime sa na túto otázku podrobnejšie.

Dôležité body

Dohoda o majetkovej účasti (EPA) zahŕňa mnohé nuansy, o ktorých musíte vedieť, aby ste minimalizovali riziko, že sa stanete podvodníkmi.

Požadované podmienky

Mnoho ľudí nevie, čo je DDU pri kúpe bytu v novostavbe? Definícia „DDU“ znamená kúpu nehnuteľností na bývanie v rozostavanom bytovom dome investovaním finančných prostriedkov až do jeho uvedenia do prevádzky.

Najmä jeho ustanovenia poskytujú možnosť chrániť záujmy, majetok a vklady akcionárov, ktorí do výstavby vložili vlastné úspory.

V súlade s tam uvedenými nariadeniami, naposledy zmenenými a doplnenými v decembri 2004, majú developeri zákonné právo získavať finančné prostriedky od občanov, ktorí sa rozhodli podieľať sa na výstavbe za špecifických podmienok.

Čo znamená DDU pri kúpe bytu?

Podľa právnych predpisov Ruskej federácie sú účastníkmi spoločnej výstavby:

Podľa federálneho zákona č. 214 musí DDU obsahovať informácie týkajúce sa staveniska.

Objekt môže byť:

• obytné;
• a nebytových priestoroch.

Okrem toho často zahŕňajú spoločný majetok, najmä: podkrovia, schodiská atď.

Porovnanie s kúpno-predajnou zmluvou

Do doby uvedenia nehnuteľnosti do prevádzky majú developeri zákonné právo len podpisovať.

Čo sa týka obchodov s hotovými nehnuteľnosťami, v tejto situácii to platí.

Za hlavné právne akty, ktoré upravujú túto problematiku, sa považujú:

Je potrebné poznamenať, že kľúčovou výhodou kúpy nehnuteľnosti v novostavbe podľa podpísanej zmluvy je pripravenosť bývania na nasťahovanie, ako aj registrácia vlastníctva developerom.

Inými slovami, nie je potrebné míňať peniaze a čas na množstvo byrokratických postupov.

Ako sa vyhnúť možným rizikám

V procese podpisovania dohody o podielovej účasti sa občania v každom prípade vystavujú rizikám, pretože nie je možné všetky predvídať.

Zároveň môžu kupujúci v počiatočných fázach uzatvárania transakcie prejaviť svoju ostražitosť a eliminovať možnosť rôznych nedorozumení.

• čítať recenzie o vývojároch minulých akcionárov na internete;
• zoznámiť sa s históriou vývojára;
• zistiť, akú mieru dôvery má stavebná firma.

Je mimoriadne dôležité pozorne si prečítať text zmluvy. Predovšetkým je potrebné skontrolovať:

• doba dodania predmetu;
• obstarávacia cena kupovanej nehnuteľnosti;
• plán domu.

Okrem toho musíte skontrolovať, či je zmluva podpísaná oprávnenými zástupcami developera.

Je dôležité mať na pamäti, že bez notára majú právo podpisovať takéto zmluvy generálni riaditelia spoločnosti. Iné osoby takýto zákonný nárok nemajú.

Ak si nie ste istí, že sa s takýmito nuansami vysporiadate sami, odporúča sa vyhľadať pomoc od kvalifikovaných právnikov.

Je potrebné dbať na to, aby vašu kópiu zmluvy nebolo potrebné prenášať na tretie strany. Musí byť zachovaná aj po dokončení výstavby a uvedení zariadenia do prevádzky.

Je to spôsobené tým, že zmluva slúži ako hlavná dôkazná základňa, ktorú možno použiť v súdnom orgáne pri riešení vzniknutých sporov.

Podrobné pokyny na dokončenie transakcie

Občania, ktorí sa rozhodnú podieľať sa na spoločnej výstavbe, musia podpísať príslušnú zmluvu.

Podľa noriem ruskej legislatívy musí nevyhnutne zobrazovať:

• podrobné informácie o nehnuteľnosti s uvedením geometrických parametrov domu a obytných priestorov samostatne v súlade s prijatou projektovou dokumentáciou;
• obdobie uvedenia zariadenia do prevádzky;
• úplné náklady na projekt stavby vrátane pravidiel splatenia dlhových záväzkov za zostávajúcu sumu po zaplatení zálohy;
• ručiteľské záväzky za dodanie postaveného bytového domu v riadnej forme. Okrem toho musíte uviesť odkazy na regulačné a technické dokumenty;
• informácie o zodpovednosti každej strany, ktorá môže vzniknúť v prípade nesplnenia jej povinností.

Je dôležité mať na pamäti, že finančné prostriedky sa do výstavby investujú od obdobia podpisu zmluvy.

Akcionári získavajú vlastnícke práva k nehnuteľnosti po jej uvedení do prevádzky, ak sú splnené všetky podmienky podpísanej zmluvy.

Za kľúčový základ pre poskytnutie osvedčenia o vlastníctve sa považuje:

• skutočnosť uvedenia nehnuteľnosti do prevádzky;
• vytvorenie aktu o prevzatí a prevode obytných priestorov.

Na základe toho je mechanizmus nasledujúci:

1. Voľba .
2. Kontrola dokumentácie, aby sa zistila zákonnosť jej činnosti.
3. Podpísanie zmluvy o podielovej účasti.
4. Kolaudácia nehnuteľností.
5. Dekor .

Na to treba pamätať, aby sa minimalizovalo riziko rôznych nedorozumení.

Postúpenie nehnuteľnosti na základe zmluvy o majetkovej účasti

Postúpenie práv k nehnuteľnostiam je možné len v prípade, že zmluva o spoločnej účasti už bola zaregistrovaná v Rosreestr a pred uplynutím doby prevodu bytových priestorov na akcionára (pred podpisom).

Hlavné dôvody zadania sú:

• porušenie dodacích lehôt nehnuteľností;
• identifikovaná nedostatočná kvalita obytných priestorov;
• vysoká pravdepodobnosť developera, alebo už túto skutočnosť oznámil;
• za účelom vytvárania príjmu.

Hlavnou črtou posudzovaného typu dohody je, že požiadavka na nápravu nekvalitných nehnuteľností môže byť predložená priamemu developerovi, ale nie predchádzajúcemu vlastníkovi, pretože takéto povinnosti neprevzal v súlade s.

Na základe toho nie je možné vypovedať zmluvu o postúpení pohľadávky a vrátiť zálohu.

Predovšetkým existuje iba jedna cesta von:

1. Počkajte na uvedenie zariadenia do prevádzky.
2. Registrovať vlastnícke práva k nehnuteľnostiam.
3. Realizujte ho v súlade s kúpno-predajnou zmluvou.

Aby ste v budúcnosti minimalizovali riziko neplatnosti postúpenia, mali by ste si pozorne prečítať podmienky zmluvy pre:

Okrem toho musíte venovať pozornosť skutočnosti, že ak kupujete nehnuteľnosť na hypotéku, budete musieť získať povolenie od bankovej inštitúcie.

Vznikajúce nuansy

V procese zostavovania a podpisu zmluvy o podielovej účasti môžu vzniknúť rôzne nuansy, o ktorých musíte vedieť, aby ste minimalizovali riziká nedorozumení.

Predovšetkým potrebujete poznať pravidlá pre návrat v rámci DDU, ako aj potrebu právnej podpory.

Možnosť podania odpočtu dane

Občania Ruska majú zákonné právo počítať s odpočítaním majetku, ak si kúpia nehnuteľnosť v súlade s podpísanou zmluvou o účasti.

Právo na náhradu škody vzniká odo dňa podpisu akcionárom.

Právna podpora transakcie

Sprevádzanie kvalifikovaného právnika je potrebné len vtedy, ak občania nedokážu samostatne posúdiť právny vzťah, do ktorého plánujú vstúpiť, a zároveň zvážiť všetky existujúce práva a povinnosti, ako aj pravdepodobné riziká transakcie.

Video: chyby pri kúpe bytu v novostavbe

Inými slovami, ak sa pri podpise zmluvy o podielovej účasti vyskytnú rôzne otázky či pochybnosti, bez pomoci kvalifikovaných právnikov sa to nezaobíde.

Deje sa tak preto, aby bolo možné posúdiť všetky právne dôsledky podpísania obchodu.

Keď sa obráti na právnika o pomoc, on:

• bude analyzovať zákonnosť činností developera, s ktorým akcionár plánuje podpísať zmluvu;
• bude študovať budúcu dohodu o prítomnosti rôznych úskalí;
• bude sprevádzať transakciu vo všetkých fázach až do podpísania akceptačného certifikátu.

Veľa ľudí chce kúpiť nehnuteľnosť lacnejšie ako trhová hodnota. Jednou z možností, ako ušetriť na nákupe, je DDU.Predškolská výchova v novej budove: čo to je?, je možné teraz vypracovať zmluvu a čo robiť, aby ste získali bývanie - povieme vám v článku.

Čo je DDU

DDU - zmluva o majetkovej účastipri výstavbe bytového domu. Uzatvára sa medzi developerom a budúcim vlastníkom. Podľa dohody sú akcionári povinní zaplatiť developerovi určitú sumu, a vývojár je povinná tieto peniaze použiť na výstavbu a previesť hotovú nehnuteľnosť do vlastníctva akcionárov. Na základe zmluvy si môžete kúpiť DDU byt , samostatná miestnosť alebo nebytový priestor.

Dohoda o spoločnej výstavbe regulované 214 federálny zákon „O účasti na spoločnej výstavbe bytových domov a iných nehnuteľností ao zmene a doplnení niektorých legislatívnych aktov Ruskej federácie. Dokument obsahuje 27 článkov. Od 1. júla 2018 nadobudli účinnosť zmeny zákona, ktoré prakticky rušia zmluvu o zdieľanej výstavbe.

Čo znamená zákaz predškolského vzdelávania od roku 2018?? V skutočnosti sa pre akcionárov nič nezmení – budú tiež platiť peniaze a dostávať kľúče od bytov, ale teraz budú peniaze investorov chránené. Vysvetlila vládačo bude namiesto predškolského vzdelávania v budúcnosti: viazané účty. Teraz akcionári prevedú peniaze na bankový účet, z ktorého sa stavba financuje, a developeri ich dostanú až po prevode vlastníctva nehnuteľnosti. Ak developer skrachuje, akcionári dostanú peniaze späť.

Spoločnosti, ktoré zaregistrovali projektové vyhlásenia pred účinnosťou zmien, môžu zmluvy o majetkovej účasti v stavebníctve využívať do 1. júla 2019. To znamená, že ak developer dostal stavebné povolenie pred 1. júlom 2018 alebo uzatvoril prvú zmluvu pred týmto dátumom, budete s ním môcť uzavrieť DDU.

Výhody a nevýhody zmluvy o majetkovej účasti

Na nákup nehnuteľností na primárnom trhu sa okrem DDU používa riadna kúpno-predajná zmluva a bytové družstvo. Kúpno-predajná zmluva je uzatvorená po skolaudovaní domu - do bytu sa môžete ihneď nasťahovať, zaregistrovať sa a zapísať vlastníctvo. Bytové družstvo - dohoda bytového stavebného družstva. Je to podobné ako DDU, ale formálne sa stávate akcionárom – vstupujete do komunity ľudí, ktorí sa chystajú postaviť dom. Neexistujú však jasné termíny výstavby ani sankcie za ich zvýšenie.

Bytové družstvo alebo bytový dom: čo je lepšie?- každý sa rozhodne sám za seba. Pri registrácii na predčasnú starostlivosť kupujúcich sú viac chránené pred bezohľadnými spoločnosťami a bytové družstvá ponúkajú väčšie výhody v porovnaní s verejnými bytovými družstvami.

Kúpa bytu pod DDU: ako skontrolovať vývojára

Ak plánujete pri kúpe bytu na primárnom trhu využiť zmluvu o majetkovej účasti, preverte si developera. Takto sa ochránite pred bezohľadnými spoločnosťami. Ak chcete zistiť všetky informácie o vývojárovi:

🔸 Prehľadávať vyhlásenie o projekte developera. Mala by byť verejne dostupná na webovej stránke spoločnosti. Ak tam nie je, vyžiadajte si vyhlásenie projektu – developer je povinný ho na požiadanie poskytnúť. Dokument obsahuje podrobný popis projektu, načasovanie jeho realizácie a účel výstavby.

🔸 Pozrite si to či je spoločnosť v úpadku. Dá sa tona webovej stránke Jednotného federálneho registra informácií o konkurze . Zadajte názov spoločnosti - ak nie je v registri, je to dobré. Ak spoločnosť začala konkurzné konanie, dohodu nepodpisujte, inak prídete o peniaze.

🔸 Pozrite si to Sú proti spoločnosti nejaké súdne spory? Dá sa to urobiťv elektronickej kartotéke webová stránka Federálnych arbitrážnych súdov. Tu stojí za zváženie dôležité nuansy - čím väčší je developer, tým väčšia je pravdepodobnosť, že proti nemu budú podané právne spory. Vyhodnoťte podstatu – prečo je spoločnosť žalovaná, koľko prípadov je otvorených, aké rozhodnutia boli prijaté v predchádzajúcich sporoch.

🔸 Pozrite si to či je spoločnosť registrovaná ako právnická osoba. Všetci developeri musia byť podľa zákona registrovaní. Vstúptena webovú stránku Federálnej daňovej služby a navštíviť jednotný register právnických osôb. Ak tam spoločnosť nie je, odmietnite nákup.

🔸 Nájdite recenzie o vývojárovi na internete. Navštívte napríklad fóra akcionárov, prečítajte si recenzie na nezávislých stránkach tretích strán a zhodnoťte reputáciu spoločnosti v rôznych hodnoteniach.

Ako skladať ana čo si dať pozor v roku 2018rokv dohode DDU

Právna úprava upravuje formu dohody o spoločnej účasti na výstavbe, kedy nákup nehnuteľnosť. Podľa požiadaviek č. 214-FZ musí byť dohoda uzavretá písomne ​​a podlieha povinnej štátnej registrácii v Rosreestr. Dokument sa považuje za uzavretú okamihom registrácie. Dohoda je vyhotovená v troch kópiách: jedna zostáva akcionárovi, druhá developerovi a tretia je uložená v Rosreestre. Všetky kópie musia byť podpísané, všetky majú rovnakú právnu silu.

Predškolská výchova musí maťpodrobný popis objektu - plán objektu s grafickým zobrazením umiestnenia častí bytových priestorov, informácie o vyhlásení projektu, účel, celková a podlahová plocha, počet a plocha izieb a ďalšie informácie. Všetky požiadavky sú uvedené vČlánok 4, odsek 4.1 zákona. Okrem týchto informácií musí zmluva obsahovať:

📜 lehotu na to, aby developer previedol projekt spoločnej stavby na účastníka zdieľanej stavby- dátum, do ktorého sa spoločnosť zaväzuje uviesť dom do prevádzky;

📜 zmluvnú cenu, podmienky a postup jej úhrady- náklady na kúpu nehnuteľnosti podľa DDU, podrobnosti o platbách, požiadavky na platobný postup;

📜 celé mená strán- názov a základné údaje o právnickej osobe, priezvisko, meno, priezvisko a pas akcionára;

📜 záručná doba na spoločný stavebný projekt- najčastejšie je záruka na dom 5 rokov.

Okrem toho všetky podmienky uvedené v DDU musia zodpovedať informáciám v deklarácii projektu v čase podpisu. Ak zmluva obsahuje jednu informáciu a vyhlásenie druhú, je na návrh akcionára vyhlásená za neplatnú.

Rovnako ako ostatné dokumenty, aj DDU podlieha štandardným požiadavkám. Musí byť uvedený dátum uzavretia zmluvy, podrobnosti, odpis a podpisy oboch zmluvných strán.

Dôležité! DDU môže podpísať generálny riaditeľ spoločnosti alebo osoba, ktorej bolo v mene generálneho riaditeľa vydané notársky overené splnomocnenie. Ak zmluvu nepodpíše riaditeľ, požiadajte o splnomocnenie. Ak tam nie je, je lepšie odmietnuť obchod.

❗❗ Ďalšia dôležitá nuansa - developer má právo prijať peniaze až po uzavretí dohody. Ak pred podpisom požiada o zaplatenie časti, je lepšie obchod odmietnuť.

Ako zaregistrovať centrum starostlivosti o deti v Rosreestr

Vysvetlili sme Čo znamená majetková účasť pri kúpe bytu?. Podpísanie dohody však neznamená získanie práva na reklamáciu nehnuteľnosti. Aby sa transakcia uskutočnila, musíte zaregistrovať DDU u Rosreestr. Požiadavky na registráciu sú uvedené vČlánok 47 č. 218-FZ "O štátnej registrácii nehnuteľností."

Ak chcete zaregistrovať DDU, navštívte MFC alebo Rosreestr spolu so zástupcom vývojára. Zaplaťte štátny poplatok - jeho výška je 350 rubľov pre fyzické osoby a 6 000 rubľov pre právnické osoby. Napíšte žiadosť o registráciu zmluvy a poskytnite nasledujúce dokumenty:

📓identifikácia- pas občana Ruskej federácie - od vás a informácie o spoločnosti od zástupcu vývojára;

📔 originál potvrdenia o zaplatení štátnej povinnosti- podrobnosti možno získať od ktoréhokoľvek MFC alebo Rosreestr;

📘 stavebné povolenie- developer ho nemusí poskytnúť, v takom prípade si sám Rosreestr vyžiada potrebné doklady;

📙 plán vytváraného bytového domu uvedenie počtu parkovacích miest, nebytových, bytových priestorov a ďalšie údaje;

📕 vyhlásenie o projekte- vývojár má tiež právo ich neposkytnúť, Rosreestr dostane informácie z iných zdrojov;

📒 záver regulačného úradu o súlade developera a vyhlásenia projektu s požiadavkami č. 214-FZ, vydaného najskôr 60 dní pred registráciou úplne prvého DDU - developer tiež nie je povinný ho poskytnúť;

📓 dohoda o záruke za záväzky developera, ktorého výška základného imania nezodpovedá požiadavkám č. 214-FZ.

Ak nie ste prvým akcionárom, ktorý uzavrel zmluvu s developerom, nemusí poskytnúť množstvo dokumentov. Sú uložené v registratúrnom súbore a zamestnanec Rosreestr si ich bude môcť pozrieť.

Čo robiť ďalej po registrácii predškolskej vzdelávacej inštitúcie v Rosreestr- ako získať bývanie

Predaj DDU pri výstavbe domovprebieha po uvedení zariadenia do prevádzky. To znamená, že po registrácii predškolskej vzdelávacej inštitúcie v Rosreestri musíte počkať na čas, ktorý je v nej uvedený. Keď sa priblíži termín určený v zmluve, developer uvedie dom do prevádzky a vypracuje potrebné dokumenty. Napríklad vypracuje protokol o distribúcii obytných a obchodných priestorov, vypracuje a dostane technický pas od ZINZ, získa povolenie na uvedenie do prevádzky, zaregistruje objekt u Rosreestr a pridelí mu poštovú adresu. Následne Vás upozorní na prípravu dokladov, odovzdá kľúče a ponúkne podpísanie potvrdenia o prevzatí bytu.

Ak chcete zaregistrovať vlastníctvo nehnuteľnosti, budete musieť znova kontaktovať Rosreestr. Developer musí vládnej agentúre poskytnúť:

📌 Pas občana Ruskej federácie.

📌 Zmluva o spoločnej účasti na výstavbe.

📌 Potvrdenie o prevzatí a prevode bytu.

📌 Povolenie na províziu- ak dokument vyžaduje Rosreestr, musíte ho získať od vývojára. Pracovníci oddelenia spravidla v čase výzvy na prevzatie bytu tento dokument už dostali.

📌 Potvrdenie o zaplatení štátnej povinnosti.

Poplatok za registráciu vlastníckych práv je 2 000 rubľov.

Vaša žiadosť bude posúdená do 10 pracovných dní. Potom navštívte Rosreestr v určený deň - zamestnanec vráti prijaté dokumenty a vydá výpis z Jednotného štátneho registra nehnuteľností potvrdzujúci vaše vlastníctvo.

Úskalia v predškolskom vzdelávaní

Pridelenie DDU - čo to je?

Akcionár môže podľa zákona postúpiť svoje nároky z DDU zmluvy na tretiu osobu. V tomto prípade tretia strana vyplatí akcionárovi hodnotu zmluvy alebo viac, ak sa hodnota nehnuteľnosti počas trvania zmluvy zvýšila. Akcionár dostane peniaze, tretia osoba bude mať právo uplatniť si nárok na majetok.

Postúpenie musí byť zaregistrované: medzi tými, ktorí postupujú a prijímajú práva na pohľadávky, sa uzatvorí samostatná zmluva – postúpenie. Špecifikuje tiež termíny na vyplatenie peňazí a musí byť tiež zaregistrovaný u Rosreestr. Existuje niekoľko požiadaviek na zadanie - môže byť vydané, iba ak:

✅ akcionár zaplatil developerovi celú sumu v rámci DDU;

✅ potvrdenie o prevzatí bytu nie je podpísané;

✅ transakcia bola dohodnutá s bankou, ak bolo bývanie kúpené na hypotéku;

✅ akcionár predtým nepostúpil svoje práva na inú osobu.

Ak predchádzajúci akcionár nezaplatil developerovi celú sumu, postúpenie môže byť vydané len so súhlasom developerskej spoločnosti.

Pri kúpe na základe zmluvy o postúpení od fyzickej osoby nemôže kupujúci získať výhody na hypotéku so štátnou podporou. Ak sa majetok prevedie na právnickú osobu, výhody zostávajú.

Čo robiť, ak developer skrachuje podľa DDU

Ak developer začal konkurzné konanie, je dôležité sa o tom dozvedieť včas. Kontaktujte správcu konkurznej podstaty a zapíšte svoje pohľadávky do registra veriteľov. Musí sa tak urobiť do 30 dní v štádiu pozorovania alebo 60 dní v štádiu konkurzu odo dňa zverejnenia oficiálnej informácie o začatí konania.

Developer bude povinný vrátiť peniaze, ktoré ste mu zaplatili, ak stavbu nedokončí, prípadne neprevedie nehnuteľnosť do vášho vlastníctva.

Čo robiť, ak developer poruší termíny alebo nevydá dokumenty

Ak developer zámerne predĺži lehotu na vydanie dokladov alebo zmeškal lehotu na uvedenie zariadenia do prevádzky, obráťte sa na súd. Súd mu uloží povinnosť vydať doklady potrebné na zaevidovanie obchodu, stanoviť presnú lehotu na dodanie predmetu, prípadne priznať náhradu za zmeškané lehoty.

Pripravte sa na predloženie dohody o DDU na súde, ak developer zmešká lehoty. Ak doklady nepredložíte, poskytnite dôkaz, že mohli byť vydané skôr. Šanca na uspokojenie vašej pohľadávky bude vyššia, ak podáte hromadnú žalobu s niekoľkými ďalšími akcionármi.

Je možné zdediť nárok podľa DDU?

Ak akcionár, ktorý uzavrel s developerom zmluvu o DDU, zomrie, jeho právo uplatniť si vlastnícke právo k nehnuteľnosti môže byť dedené. V takom prípade musíte vývojárovi a spoločnosti Rosreestr poskytnúť dokumenty potvrdzujúce vaše dedičské práva. Ak to chcete urobiť, kontaktujte notára a vykonajte postup „otvorenia dedičstva“.

Ak má akcionár viacero dedičov, právo na uplatnenie pohľadávky sa rozdelí medzi nich, ak v závete nie je určené inak. Dedičia dostanú v novom byte rovnaký podiel.

Ak sa DDU vydáva s použitím úverových prostriedkov

Ak ste si zobrali úver na akvizície nehnuteľnosti na základe dohody DDU, musí sa to prejaviť v dokladoch. Zmluvu o pôžičke bude potrebné poskytnúť developerovi, aby bolo možné zaznamenať použitie úverových prostriedkov v DDU a v Rosreestr pri registrácii DDU, registrácia vlastníckych práv.

Ak banke nezaplatíte peňažné prostriedky z úveru, vznikne jej nárok na uplatnenie pohľadávky, pokiaľ úverová zmluva neustanovuje inak.

Ak sa DDU vydáva pre maloletú osobu

Dohodu o spoločnej účasti na výstavbe možno vydať maloletému. V tomto prípade sú jeho zákonnými zástupcami jeho rodičia alebo opatrovníci. Podpíšu dohodu a v dokumente uvedú informácie o maloletom - údaje o rodnom liste, priezvisko, meno, priezvisko, dátum narodenia. Zákonní zástupcovia zapisujú vlastníctvo aj do Registra. V tomto prípade sa rodný list dieťaťa pridá do štandardného zoznamu dokumentov na zápis vlastníckych práv. Stáva sa úplným vlastníkom nehnuteľnosti.

Pri zvažovaní možnosti kúpy domu dohoda o podielovej účasti(DDU) by mal potenciálny „kupujúci“ brať do úvahy rozdiel oproti tejto transakcii nebude predstavovať predaj ako také.

Hlavná rozdiel je, že podľa DDU sa nekupuje samotný byt, ale právo na uplatnenie nároku na ňom v budúcnosti, pričom predmetom kúpno-predajnej zmluvy je nehnuteľnosť - byt.

Ak sa pri kúpe a predaji kupované bývanie prevedie na kupujúceho bezprostredne po skutočnosti, potom s DDU je potrebné počkať na dokončenie výstavby, uvedenie domu do prevádzky a prevod nehnuteľnosti developerom. . Až po dokončení špecifikovaných etáp bude mať „kupujúci“ právo vlastníctvo na kúpené bývanie.

Od roku 2019 musia všetci vývojári prejsť na prácu so špeciálnym bankovníctvom viazané účty. Preto nebude môcť použiť DDU ako základ na kúpu bytu. Developer nemá právo použiť prostriedky akcionárov až do domu nebude uvedený do prevádzky.

Čo je DDU dohoda pri kúpe bytu?

Často sa kúpa nehnuteľnosti a účasť na výstavbe bytového domu chápe ako jeden a ten istý spôsob nadobudnutia vlastníctva nehnuteľnosti.

Pre lepšie pochopenie rozdielov medzi zmluvami o kúpe a predaji a zmluvami o majetkovej účasti je nižšie uvedená porovnávacia tabuľka.

Riziká kúpy bytu na základe zmluvy o spoločnej účasti na výstavbe

Pri kúpe nehnuteľnosti vo fáze výstavby je potrebné venovať pozornosť aká zmluva sa podpisuje medzi stranami. Zakladá sa účasť na spoločnej výstavbe.

Vzhľadom na to, že len táto dohoda je dokladom o vlastníctve, uzavretí predbežná zmluva o podielovej účasti(PDDU) nemá za následok nadobudnutie práv k bytu v budúcnosti.

V zmysle zákona každá predbežná dohoda pôsobí ako záväzok uzavrieť hlavnú zmluvu (napríklad o prevode majetku alebo poskytovaní služieb) v budúcnosti za podmienok a v rámci podmienok stanovených predbežnou dohodou ( článok 429 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Prijatím noviel federálneho zákona č. 214 začala činnosť developera prísnejšie kontrolovať štát. Znížilo sa finančné riziko akcionárov – prostriedky pochádzajúce od občanov a právnických osôb. osoby sú uložené na špeciálnych viazaných účtoch. Developer k nim bude mať prístup až po uvedení budovy do prevádzky a štátnej evidencii vlastníctva aspoň jedného bytu.

Kým sú peniaze uložené na viazaných účtoch, sú poistené na špeciálne vytvorenom účte Fond na ochranu práv občanov- účastníci spoločnej výstavby. Zaručuje ochranu pred finančnými stratami v prípade úpadku developera. Na stránke nadácie si môžete pozrieť aj informácie o rozostavanom bývaní či informácie o developerovi.

Pre podielovú účasť na výstavbe bytového domu je možná riziká rôzneho charakteru:

• finančné;
• pokiaľ ide o kvalitu bytu;
• registrácia vlastníckych práv;
• zvýšenie časového rámca na uvedenie domu do prevádzky a pod.

Nedodržanie termínov výstavby

Jedným z najčastejších rizík majetkovej účasti na výstavbe je bytový dom. Stavebný proces sa môže natiahnuť niekoľko mesiacov alebo sa úplne zastaviť.

Dôvody môžu zahŕňať okolnosti súvisiace s:

• Developer nemá dosť vlastné prostriedky na dokončenie stavby. V tejto súvislosti vychádza z použitia prostriedkov získaných predajom bytov, pričom však nezohľadňuje ekonomické faktory ovplyvňujúce hodnotu nehnuteľnosti.
• Finančné prostriedky zaplatené akcionármi sa používajú na dokončenie výstavby ďalších zariadení.
• Dodávatelia si z rôznych dôvodov neplnia svoje povinnosti, čo spôsobuje problémy s dodávkami stavebného materiálu.

Aby sa predišlo takémuto prípadu, zmluvné strany musia pri dohode o podmienkach zmluvy, uveďte kalendárny dátum(alebo štvrť) dokončenie stavby a dodanie domu.

V opačnom prípade bude mať akcionár právo požadovať:

• (článok 2 článku 6 federálneho zákona-214);
• alebo ak sa prevod bytu oneskorí o viac ako 2 mesiace alebo sa výstavba zastaví (odsek 1, časť 1.1, článok 9 federálneho zákona-214).

Ak sa developer oneskorí s uvedením zariadenia do prevádzky, bude musieť zaplatiť pokutu, aj keď akcionárov vopred upozorní.

Zmeny vo vyhlásení developera o projekte

Projektové vyhlásenie je povinným dokumentom pri výstavbe bytového domu, ktorého prvá časť obsahuje informácie o vývojárovi a druhý - stavebný projekt.

Počas procesu registrácie sa skontroluje, či na zdieľanom stavebnom objekte nie sú zapísané ďalšie zmluvy.

Registrácia vlastníctva spoločného stavebného projektu

Problémy, ktoré vznikajú akcionárovi pri registrácii vlastníckych práv, môžu byť spôsobené:

• developer si neplnil povinnosti voči štátnym investorom povinnosti;
• vývojár nepripravil dokumenty potrebné na zápis vlastníckych práv.

Ak developer z akéhokoľvek dôvodu neprevedie povolenie na uvedenie bytového domu do prevádzky, štátna registrácia vlastníckych práv akcionára nie je možná (byt je nedokončený stavebný projekt).

V tomto prípade je potrebné domáhať sa uznania vlastníckeho práva súdne na základe dostupných dokumentov: zmluva o majetkovej účasti, doklady o úhrade, potvrdenie o prijatí bytu.

Aké sú riziká pridelenia bytu v novostavbe pod DDU?

Postúpenie práv (zmluva o postúpení) k bytu je možné pri registrácii zmluvy o podielovej účasti v Rosreestr a pred prevodom bytu na podielnika (podpísanie potvrdenia o prevzatí bytu).

K dôvodom implementácie postúpenie práv týkať sa:

• nedodanie domu včas;
• nízka kvalita bývania;
• bankrot developera;
• Prijímanie zisku.

Charakteristickým znakom zmluvy o postúpení je, že nový vlastník má právo klásť požiadavky na nápravu nekvalitného bývania len developerovi, ale nie predchádzajúcemu vlastníkovi, pretože to nebolo súčasťou jeho povinností (článok 390 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Nie je teda možné vypovedať zmluvu o postúpení pohľadávok a vrátiť zaplatené peniaze - existuje len jediné východisko: počkať na odovzdanie nehnuteľnosti, zaregistrovať vlastníctvo bytu a predať ho na základe kúpnej zmluvy.

Aby sa zabezpečilo, že zadanie nebude následne rozpoznané neplatný a v budúcnosti nevzniknú žiadne problémy, „nadobúdateľ“ práv by si mal pozorne prečítať podmienky zmluvy o majetkovej účasti pre:

• zaplatením cenyúplný súhlas predchádzajúceho vlastníka (potvrdený dokladmi o zápočte vzájomných pohľadávok s developerom);
• nevyhnutnosť písomný súhlas developera na zadanie. Ak takáto podmienka v zmluve nie je dodržaná, potom je ešte potrebné o zadaní písomne ​​informovať developera.
• ak , potom sa to bude vyžadovať povolenie banky.

Rovnako ako pri želaní kúpy bytu na základe zmluvy o spoluúčasti, aj pri postúpení práv existuje možné riziko dvojitého predaja nehnuteľnosti. Aby ste tomu zabránili, nemali by ste uzatvárať predbežnú kúpno-predajnú zmluvu. Zmluva o postúpení pohľadávok podlieha kogentnej zmluve štátna registrácia.

Ak sa akcionár rozhodne predať byt prevodom podľa DDU, všetky práva a povinnosti z viazaného účtu prechádzajú na nového akcionára.

DDU je dohoda o spoločnej účasti na výstavbe, ktorá sa považuje za jeden z najpopulárnejších spôsobov nákupu bývania na primárnom trhu od developera. Špecifikom takejto dohody je, že účastník stavby nezískava samotnú obytnú plochu, ale len právo na jej získanie po dokončení stavby a uvedení domu do prevádzky. Za to sa akcionár zaväzuje zaplatiť sumu uvedenú v zmluve.

Vlastnosti a podmienky zmluvy

Zmluva o majetkovej účasti musí nevyhnutne obsahovať doložky označujúce projekt stavby, lehotu jeho uvedenia do prevádzky, postup a podmienky platby, záručnú dobu, ako aj údaje o zabezpečení plnenia prevzatých záväzkov.

Pozrime sa na špecifiká týchto podmienok:

• predmetom zmluvy je byt, ktorý je potrebné na žiadosť akcionára previesť do vlastníctva;
• Dokument musí obsahovať podrobné charakteristiky a údaje o objekte, ako je návrhová plocha bytu, jeho umiestnenie vo viacpodlažnej budove a počet podlaží, číslo sekcie alebo osi.

Účastníkmi zmluvy sú developerská spoločnosť a účastník spoločnej výstavby.

Developer je spoločnosť, ktorá vlastní pozemok na základe prenájmu, podnájmu alebo bezplatného užívania. Na tejto stránke spoločnosť využíva prostriedky získané od akcionárov na výstavbu bytového domu alebo inej nehnuteľnosti.

Druhou stranou je občan alebo právnická osoba, ktorá investuje peniaze do výstavby poschodovej budovy s cieľom následne získať do vlastníctva platený byt v tejto budove.

V skutočnosti sa DDU uzatvára medzi developerom a občanom, že stavebná organizácia postaví obytnú budovu na úkor finančných prostriedkov, ktoré vložili akcionári. Okamihom uzavretia takejto zmluvy je prevod nehnuteľnosti do vlastníctva akcionára a vyhotovenie listín o vlastníctve.

V dôsledku toho DDU stanovuje tieto povinné požiadavky:

• uzatvorenie písomnej dohody medzi developerom a účastníkom spoločnej výstavby;
• uskutočnenie jednej sumy alebo pravidelných platieb za nehnuteľnosť vo výstavbe;
• štátna evidencia vlastníckych práv k bytu po kolaudácii a uvedení domu do prevádzky.

Podstata zdieľanej výstavby

Zdieľaná výstavba znamená špecifický typ výstavby, kedy developer nemá dostatok finančných prostriedkov na kompletnú výstavbu viacpodlažného bytového domu. Má však pozemok, kúpený alebo prenajatý, projekt stavby a všetky potrebné povolenia na stavbu domu.

Developer môže využiť aj takúto schému, ak nechce pokračovať v predaji bytov. S DDU sú byty už čiastočne alebo úplne splatené budúcimi majiteľmi domov.

Zmluvné strany najprv pred podpísaním zmluvy prediskutujú všetky podstatné nuansy nehnuteľnosti vrátane nákladov, ktoré sú uvedené v zmluve.

V samostatnom poradí je potrebné zvážiť pojem podiel. Peniaze totiž prispievajú akcionári na bývanie, ktoré vlastne ešte neexistuje. V tejto súvislosti developer vypracuje projektovú dokumentáciu alebo plán, kde je jasne uvedený počet bytov a ich umiestnenie na každom podlaží.

Vo videu o vlastnostiach zmluvy o majetkovej účasti

Z právneho hľadiska takéto nehnuteľné objekty získajú po uvedení stavby do prevádzky príslušný štatút. Z tohto dôvodu sú takéto predmety v zmluve uvedené ako podiel každého účastníka na rozostavanom bytovom dome. To znamená, že podstatou konceptu zdieľanej účasti na výstavbe je, že občania, ktorí nemajú dostatok peňazí na kúpu bytu, môžu mesačne prispievať na výstavbu bývania a poveriť stavebnú firmu, aby si postavila bývanie z vlastných peňazí.