Momentul încheierii contractului de participare la acțiuni. Cum să întocmești corect un acord de participare comună la construcții? Circumstanțe neprevăzute și termene limită

Ultima actualizare: 21.01.2019

La achizitionarea unui apartament pt Acord de participare la acțiuni (DPA) Cumpărătorul devine legal co-investitor în construcția casei. Dar ce DDU Este fundamental diferit de alte tipuri de acorduri de co-investiție în construcții?

Acord privind participarea comună la construcția unui bloc de locuințe- acesta este singurul tip de acord de cofinanțare a construcției de locuințe urbane de către cetățeni, direct prevăzut de lege ( persoane fizice, actionari). Legea mai precizează că acest tip de contract trebuie aplicat Dezvoltatori pentru a atrage bani de la populație pentru construcția de blocuri de locuințe (Se deschide într-o filă nouă."> clauza 2, articolul 1, Legea federală-214).

Cu alte cuvinte, orice persoană fizică sau juridică oferă bani pentru construirea unui anumit apartament într-o clădire în construcție ( acestea. apartamente cu parametri dați și o locație dată în interiorul casei), iar după finalizarea construcției primește de la Dezvoltator exact acest apartament.

Ultimele modificări legislative în ceea ce priveşte aşezările acţionari cu Dezvoltatori De Acorduri de participare la capitaluri proprii (EPA), începând din 2019 – sunt descrise mai jos.

Alte tipuri de contracte de achizitie de apartamente de la Dezvoltator/Constructor nu dispun de cadrul legal care reglementează condițiile de strângere de bani pentru construcția de locuințe și responsabilitate Dezvoltator pentru banii strânși. Deși alte tipuri de contracte sunt permise în dreptul civil, ele reglementează relații complet diferite ( spre deosebire de DDU), de exemplu, relația dintre un creditor și un împrumutat, sau relația dintre un investitor general și coinvestitori, atunci când coinvestitorul își asumă toate riscurile comerciale ale întreprinderii ( constructie).

De exemplu, acord de acumulareîn cauză, implică și relații complet diferite între părți. Cumpărătorul de aici nu interacționează cu Dezvoltatorîn general, dar transferă bani către o organizație non-profit ( de cooperare), din care parte ( acestea. acționar) el însuși este și, în consecință, suportă toate riscurile cooperativei în calitate de investitor general al construcției.

Spre deosebire de toate celelalte contracte de cumpărare de apartamente, aceasta nu înseamnă că Cumpărătorul este un partener comercial Dezvoltatorși, prin urmare, oferă special ( reducerea riscului) condiţionează, şi îl pune într-o poziţie privilegiată peste Dezvoltator. Parțial, acest lucru este similar cu condițiile privilegiate ale unui deponent într-o bancă, atunci când transferă bani într-un depozit în condiții clar stabilite, fără a deveni partener al băncii și fără a participa la riscurile comerciale ale acesteia.

Acord de participare la capitaluri proprii (PAA) trebuie să conțină în mod necesar informații că este întocmit și încheiat în deplină conformitate cu standardele descrise în ..

Exemplu de acord de participare la capitaluri proprii (DPA) poate fi descărcat de pe linkul de mai jos în articol.

Termenii Acordului privind participarea comună la construcție

DDU trebuie să conțină un număr condiţii esenţiale (obligatorii). , fara prezenta a cel putin unuia dintre acestea, contractul se considera neincheiat ( Se va deschide într-o filă nouă.">clauza 4, clauza 5, articolul 4 din Legea federală-214).

În special, să conditii esentiale Acorduri de participare raporta:

• Definirea/identificarea unui anumit obiect de construcție comun ( apartament - suprafața, aspectul, etajul și locația acestuia pe etaj), conform documentației de proiectare Dezvoltator;
• Timp de construcție ( termenul limită de punere în funcţiune a locuinţei şi de transmitere a apartamentului către acţionar);
• Prețul contractului, termenii și procedura de plată ( imediat sau în rate);
• Perioada de garanție pentru apartamentul transferat acționarului;
• Indicație în ce mod Dezvoltator asigură îndeplinirea obligațiilor care îi revin în temeiul contractului ( contract de asigurare, contribuții la fondul de compensare sau conturi escrow - mai multe despre asta mai jos).

Mai mult, dacă Dezvoltator incalca termenele stabilite pentru transferul apartamentului, apoi plateste actionarul penalizare (pedepsele ) pentru fiecare zi de întârziere, în valoare de ( pentru persoane fizice) o sută cincizeci din rata actuală de refinanțare a Băncii Centrale a Federației Ruse (Se deschide într-o filă nouă."> Clauza 2, articolul 6, Legea federală-214).

Astfel de capabilități DDU sunt un instrument eficient pentru autoapărarea Cumpărătorului și un bun stimulent pentru Dezvoltator comporta-te frumos.

Puteți citi certificatul oficial de înregistrare a instituției de învățământ preșcolar ( Site-ul guvernului de la Moscova).

Plăți conform Acordului de participare la acțiuni

Plata prețului Acordului de participare comună în construcții (DDU) ar trebui să se întâmple după concluziile sale și după înregistrarea acestuia în Rosereestr. Această procedură de plată este menționată în mod expres în Se deschide într-o filă nouă.">Clauza 3, articolul 5, Legea federală nr. 214.

Plățile conform DDU se efectuează în formă fără numerar - din contul Cumpărătorului în contul companiei de construcții.

Acționarul poate produce plata pentru DDU dintr-o dată sau în etape ( efectuarea plăților în rate), în funcție de Cum sunt menționate aceste condiții de plată în contract? . În acest caz, o întârziere a plății de către acționar poate duce la plata unei penalități pentru acesta, iar o întârziere mai mare de 2 luni dă dreptul Pentru dezvoltator rezilia unilateral contractul DDU.

Din 2017, prin lege a fost introdusă o opțiune alternativă de plată Acorduri de participare la acțiuni (DPA)- prin cont escrow . Mecanismul contului are ca scop protejarea intereselor acționarilor și le garantează restituirea banilor investiți în caz de încălcare. Dezvoltator obligații în temeiul DDU (Pentru mai multe detalii despre aceasta, consultați linkul).

Și din 07.01.2019 plata DDU prin conturi escrow devine obligatoriu pentru toată lumea Dezvoltatori (aceasta este o cerință legală), dar numai dacă dacă primul DDU proiectul a fost înregistrat după această dată.

Printre altele, pentru achiziționarea de apartamente la Acord de participareBăncile sunt de asemenea loiale; acest tip de contract achiziții clădiri noi, din punctul de vedere al băncilor, prezintă riscuri minime. În consecință, cu acest tip de contract puteți lua cel mai profitabil.

VIDEO: Acord de participare la distribuire. Puncte importante

— Câteva nuanțe ale acordurilor de participare la capitaluri proprii (APE): ce trebuie să existe și la ce să acordați o atenție specială.

Totodată, Cumpărătorul trebuie să aibă în vedere că cel puțin DDUși este cel mai sigur acord de cofinanțare a construcției, dar tot e nu garanteaza acţionarului care Dezvoltatorîși va îndeplini obligațiile în mod impecabil și în termenii specificati în contract. Nici nu garantează că construcția nu se va opri, iar compania de dezvoltare nu se va declara în faliment.

Mai mult, toată lumea Dezvoltator le formulează în felul său ( în cadrul cerințelor Legii federale-214), încercând să atenueze răspunderea pentru anumite clauze ale contractului ( pentru mai multe detalii, vezi link-ul).

Și din ianuarie 2017, dezvoltatorii trebuie să posteze pe site-urile lor web Proiectul DDU astfel încât fiecare potențial acționar să se familiarizeze în prealabil cu termenii acordului.

Care este protecția deținătorilor de capital la încheierea unui contract preplătit?

Concluzia principală este: Acord de participare la capitaluri proprii (PAA), comparativ cu alte tipuri de acorduri, acorda actionarului mult mai multe drepturi in raport cu revendicarea apartamentului. Și protecția financiară a acționarilor se exprimă în faptul că încheierea DDU le oferă acestora posibilitatea de a compensa pierderile și daunele în caz de încălcare. Dezvoltator a obligaţiilor lor. Pentru o listă a măsurilor financiare specifice, consultați linkul furnizat.

Modificări periodice ale legii FZ-214 crește constant responsabilitatea Dezvoltatoriși, în consecință, protejează tot mai mult interesele acționarilor. De exemplu, investițiile în construcția de locuințe Banii acționarilor sunt protejați prin următoarele mecanisme:

• din 2014 – obligatoriu;
• din 2017 - crearea unui singur;
• din 2019 – condiție obligatorie pentru decontări Acorduri de participare prin fonduri speciale, unde fondurile acţionarilor intră sub protecţia băncilor şi DIA ( Agentii de asigurare a depozitelor).

Toate aceste „mecanisme de siguranță” sunt descrise mai detaliat în note separate pe link-urile furnizate.

Despre care opțiune de „asigurare” a fost aleasă, Dezvoltator obligat sa scrie in al lui, publicat de el pentru fiecare dintre proiectele sale de constructii.

O protecție separată pentru un acționar care a încheiat un DDU este dreptul său de a returna banii plătiți pentru aceasta și dobânda pentru utilizarea acestor bani ( mai multe detalii - urmați linkul).

De asemenea, puteți adăuga că, dacă acționarul este o persoană fizică, atunci relația sa cu Dezvoltator se aplica si Legea Protectiei Consumatorului (în partea nereglementată de Legea federală-214).

„SECRELE UNUI AGENT Imobiliar”:

Cum se întâmplă procesul de cumpărare a unei clădiri noiși, în special, procesul de încheiere a unui acord cu Dezvoltator, descris în detaliu în documentul nostru Se va deschide într-o fereastră pop-up."> INSTRUCȚIUNI PAS CU PAS (hartă interactivă, se deschide într-o fereastră pop-up).

Ce este un DDU atunci când cumpărați un apartament în Federația Rusă în 2019 este specificat în detaliu în legislația federală.

Dragi cititori! Articolul vorbește despre modalități tipice de a rezolva problemele juridice, dar fiecare caz este individual. Daca vrei sa stii cum rezolva exact problema ta- contactați un consultant:

APLICAȚIILE ȘI APELURILE SUNT ACCEPTATE 24/7 și 7 zile pe săptămână.

Este rapid și GRATUIT!

Cunoscând toate nuanțele disponibile, puteți elimina posibilitatea de a vă îndrăgosti de dezvoltatori fără scrupule.

Mulți cetățeni ruși participă la construcția comună cu scopul de a-și cumpăra propriile proprietăți imobiliare.

După ce și-au exprimat dorința de a cumpăra un apartament, mulți încep să pună întrebarea - ce este DDU atunci când cumpără un apartament și ce le oferă? Să luăm în considerare această problemă mai detaliat.

Puncte importante

Un acord de participare la capitaluri proprii (EPA) implică multe nuanțe despre care trebuie să le cunoașteți pentru a minimiza riscurile de a cădea în fața escrocilor.

Termeni obligatorii

Mulți oameni nu știu ce este DDU atunci când cumpără un apartament într-o clădire nouă? Definiția „DDU” înseamnă achiziționarea unui imobil rezidențial într-un bloc de locuințe în construcție prin investirea de fonduri până la punerea în funcțiune.

În special, prevederile sale oferă o oportunitate de a proteja interesele, proprietățile și depozitele acționarilor care și-au investit propriile economii în construcții.

În conformitate cu Reglementările specificate în acesta, cu modificările ultima dată în decembrie 2004, dezvoltatorii au dreptul legal de a atrage resurse financiare de la cetățenii care au decis să participe la construcții în anumite condiții.

Ce înseamnă DDU când cumpărați un apartament?

Conform legislației Federației Ruse, participanții la construcția comună sunt:

Conform Legii federale nr. 214, DDU trebuie să includă informații referitoare la șantier.

Obiectul poate fi:

• Rezidențial;
• și spații nerezidențiale.

În plus, acestea includ adesea proprietăți comune, în special: mansarde, scări și așa mai departe.

Comparație cu contractul de cumpărare și vânzare

Pana in perioada in care proprietatea este data in exploatare, dezvoltatorii au dreptul legal de a semna doar.

În ceea ce privește tranzacțiile cu bunuri imobiliare gata făcute, în această situație se aplică.

Principalele acte juridice care reglementează această problemă sunt considerate a fi:

Trebuie remarcat faptul că avantajul cheie al achiziționării unui imobil într-o clădire nouă conform acordului semnat este considerat a fi pregătirea locuinței pentru ocupare, precum și faptul înregistrării dreptului de proprietate de către dezvoltator.

Cu alte cuvinte, nu este nevoie să vă cheltuiți banii și timpul pe numeroase proceduri birocratice.

Cum să evitați posibilele riscuri

În procesul de semnare a unui acord de participare la acțiuni, cetățenii se expun, în orice caz, la riscuri, deoarece este imposibil să le prevăd pe toate.

Totodată, în fazele inițiale ale încheierii unei tranzacții, cumpărătorii își pot manifesta vigilența și pot elimina posibilitatea apariției diverselor neînțelegeri.

• citiți recenzii despre dezvoltatorii acționarilor din trecut pe internet;
• familiarizează-te cu istoria dezvoltatorului;
• afla ce nivel de incredere are firma de constructii.

Este extrem de important să citiți cu atenție textul contractului. În special, trebuie să verificați:

• perioada de livrare a obiectului;
• prețul de cost al proprietății achiziționate;
• planul casei.

În plus, trebuie să verificați dacă contractul este semnat de reprezentanții autorizați ai dezvoltatorului.

Este important de reținut că, fără notar, directorii generali ai companiei au dreptul de a semna astfel de contracte. Alte persoane nu au un astfel de drept legal.

Dacă nu sunteți încrezător în a face față unor astfel de nuanțe pe cont propriu, este recomandat să solicitați ajutor de la avocați calificați.

Este necesar să acordați atenție faptului că copia dvs. a acordului nu trebuie să fie transferată către terți. Trebuie păstrat chiar și după finalizarea construcției și punerea în funcțiune a instalației.

Acest lucru se datorează faptului că contractul servește drept bază principală de probă care poate fi utilizată într-un organ judiciar în timpul soluționării litigiilor apărute.

Instrucțiuni pas cu pas pentru finalizarea unei tranzacții

Cetăţenii care decid să participe la construcţia comună trebuie să semneze un acord corespunzător.

Conform normelor legislației ruse, trebuie să afișeze în mod necesar:

• informații detaliate cu privire la proprietate indicând separat parametrii geometrici ai casei și spațiilor rezidențiale în conformitate cu documentația de proiectare acceptată;
• perioada de punere în funcțiune a instalației;
• costul integral al proiectului de construcție, inclusiv regulile de rambursare a obligațiilor de datorie pentru suma rămasă după plata avansului;
• obligații de garanție pentru livrarea blocului de locuințe construit în formă corespunzătoare. În plus, trebuie să faceți referiri la documente de reglementare și tehnice;
• informații cu privire la răspunderea fiecărei părți care pot apărea în cazul neîndeplinirii obligațiilor sale.

Este important de reținut că fondurile sunt investite în construcție din perioada semnării contractului.

Acționarii primesc drepturi de proprietate asupra proprietății după punerea în funcțiune a acesteia, dacă au fost îndeplinite toate condițiile acordului semnat.

Baza cheie pentru furnizarea unui certificat de proprietate este considerată a fi:

• fapta punerii in functiune a bunurilor imobiliare;
• formarea unui act de acceptare și transfer de spații de locuit.

Pe baza acestui mecanism, mecanismul este următorul:

1. Alegere.
2. Verificarea documentației pentru a determina legalitatea activităților sale.
3. Semnarea unui acord de participare la actiuni.
4. Punerea în funcțiune a imobilelor.
5. Decor .

Acest lucru trebuie reținut pentru a minimiza riscurile diferitelor neînțelegeri.

Cesiune de bunuri imobiliare în baza unui acord de participare la capitaluri proprii

Cesiunea de drepturi asupra bunurilor imobiliare este posibilă numai dacă acordul de participare partajată a fost deja înregistrat în Rosreestr și înainte de perioada de transfer al spațiului de locuit către acționar (înainte de semnare).

Principalele motive pentru atribuire sunt:

• încălcarea termenelor de livrare a bunurilor imobiliare;
• a identificat o calitate inadecvată a spațiilor de locuit;
• probabilitate mare de dezvoltator, sau el a anunțat deja acest fapt;
• în scopul generării de venituri.

Principala caracteristică a tipului de acord luat în considerare este că cerința de a corecta bunurile imobiliare de calitate scăzută poate fi prezentată dezvoltatorului direct, dar nu și proprietarului anterior, deoarece acesta nu și-a asumat astfel de obligații în conformitate cu.

Pe baza acestui fapt, este imposibil să reziliați acordul de cesiune a drepturilor de creanță și să returnați depozitul de fonduri.

În special, există o singură cale de ieșire:

1. Așteptați ca instalația să fie pusă în funcțiune.
2. Înregistrați drepturile de proprietate asupra bunurilor imobiliare.
3. Implementați-l în conformitate cu contractul de cumpărare și vânzare.

Pentru a minimiza riscurile de invalidare viitoare a misiunii, ar trebui să revizuiți cu atenție termenii acordului pentru:

În plus, trebuie să acordați atenție faptului că, dacă achiziționați un imobil cu un credit ipotecar, va trebui, în plus, să obțineți permisiunea unei instituții bancare.

Nuanțe emergente

În procesul de elaborare și semnare a unui acord de participare la acțiuni, pot apărea diverse nuanțe de care trebuie să fii conștient pentru a minimiza riscurile de neînțelegere.

În special, trebuie să cunoașteți regulile de întoarcere în cadrul DDU, precum și nevoia de sprijin juridic.

Posibilitatea depunerii unei deduceri fiscale

Cetățenii Rusiei au dreptul legal de a conta pe primirea unei deduceri de proprietate dacă cumpără imobile în conformitate cu un acord de participare semnat.

Dreptul la despăgubire se formează din perioada semnării de către acționari.

Suport juridic al tranzacției

Însoțirea de către un avocat calificat este necesară numai dacă cetățenii nu sunt în măsură să evalueze în mod independent relația juridică pe care intenționează să o încheie și, în același timp, să cântărească toate drepturile și obligațiile existente asumate, precum și riscurile probabile ale tranzacției.

Video: greșeli la cumpărarea unui apartament într-o clădire nouă

Cu alte cuvinte, dacă apar diverse întrebări sau îndoieli în timpul semnării unui acord de participare la acțiuni, este imposibil să faci fără ajutorul unor avocați calificați.

Acest lucru se face pentru a putea evalua toate consecințele juridice ale semnării acordului.

Când apelează la un avocat pentru ajutor, acesta:

• va analiza legalitatea activităților dezvoltatorului cu care acționarul intenționează să semneze un acord;
• va studia viitorul acord pentru prezența diferitelor capcane;
• va insoti tranzactia in toate etapele, pana la semnarea certificatului de acceptare.

Mulți oameni vor să cumpere imobiliare mai ieftin decât valoarea de piață. Una dintre oportunitățile de a economisi la achiziția dvs. este DDU.Educația preșcolară într-o clădire nouă: ce este?, este posibil să întocmiți un contract acum și ce trebuie să faceți pentru a obține o locuință - vă vom spune în articol.

Ce este DDU

DDU - acord de participare la capitaluri propriiîn construcția unui bloc de locuințe. Se încheie între dezvoltator și viitorul proprietar. Conform acordului, acționarii sunt obligați să plătească dezvoltatorului o anumită sumă și dezvoltator este obligat să folosească acești bani pentru construcție și să transfere proprietatea finită în proprietatea acționarilor. Conform acordului, puteți cumpăra un DDU apartament , o cameră separată sau spații nerezidențiale.

Contract de construcție comun reglementate Nr. 214 Legea federală „Cu privire la participarea la construcția în comun a clădirilor de apartamente și a altor bunuri imobiliare și asupra modificărilor la anumite acte legislative ale Federației Ruse.” Documentul prezintă 27 de articole. La 1 iulie 2018 au intrat în vigoare modificări ale legii, care practic anulează contractul de construcție comună.

Ce presupune interzicerea învățământului preșcolar din 2018?? De fapt, nimic nu se va schimba pentru acționari - vor plăti și ei și vor primi cheile apartamentelor, dar acum banii investitorilor vor fi protejați. Guvernul a explicatce se va întâmpla în locul educației preșcolare în viitor: conturi escrow. Acum acționarii vor transfera bani într-un cont bancar care finanțează construcția, iar dezvoltatorii îi vor primi numai după ce vor transfera proprietatea asupra proprietății. Dacă dezvoltatorul dă faliment, acționarii vor primi banii înapoi.

Companiile care au înregistrat declarații de proiect înainte de intrarea în vigoare a modificărilor pot utiliza acorduri de participare la capital în construcții până la 1 iulie 2019. Adică dacă dezvoltatorul a primit autorizație de construcție înainte de 1 iulie 2018 sau a încheiat primul contract înainte de această dată, vei putea încheia un DDU cu el.

Avantajele și dezavantajele unui acord de participare la capitaluri proprii

Pe lângă DDU, un contract de cumpărare și vânzare obișnuit și o cooperativă de locuințe sunt utilizate pentru achiziționarea de bunuri imobiliare pe piața primară. Contractul de cumpărare și vânzare este încheiat atunci când casa a fost deja pusă în funcțiune - vă puteți muta imediat în apartament, vă puteți înregistra și înregistra dreptul de proprietate. Cooperativa de locuinte - acord al unei cooperative de constructii de locuinte. Este similar cu DDU, dar oficial devii acționar - te alătură unei comunități de oameni care urmează să-și construiască o casă. Cu toate acestea, nu există termene clare de construcție sau penalități pentru creșterea acestora.

Cooperativă de locuințe sau clădire rezidențială: care este mai bine?- fiecare decide singur. La înregistrarea pentru o îngrijire prematură cumpărători sunt mai protejate de companiile fără scrupule, iar cooperativele de locuințe oferă beneficii mai mari în comparație cu cooperativele de locuințe publice.

Cumpărarea unui apartament sub DDU: cum se verifică dezvoltatorul

Dacă intenționați să utilizați un acord de participare la capitaluri proprii atunci când cumpărați un apartament pe piața primară, verificați dezvoltatorul. Astfel te vei proteja de companiile fara scrupule. Pentru a afla toate informațiile despre dezvoltator:

🔸 Răsfoiți declarația de proiect a dezvoltatorului. Ar trebui să fie disponibil public pe site-ul companiei. Dacă nu există, solicitați o declarație de proiect - dezvoltatorul este obligat să o furnizeze la cerere. Documentul conține o descriere detaliată a proiectului, momentul implementării acestuia și scopul construcției.

🔸 Verificați dacă societatea este în faliment. Poate fi realizatpe site-ul web al Registrului federal unificat al informațiilor privind falimentul . Introduceți numele companiei - dacă nu este în registru, e bine. Dacă firma a început procedura de faliment, nu semnați acordul, altfel veți pierde bani.

🔸 Verificați Există procese împotriva companiei? Acest lucru se poate faceîntr-un dulap electronic de dosare site-ul web al Curților Federale de Arbitraj. Aici merită luat în considerare un important nuanţă - cu cât dezvoltatorul este mai mare, cu atât este mai mare probabilitatea ca cauzele legale să fie introduse împotriva lui. Evaluați esența - de ce compania este dată în judecată, câte dosare sunt deschise, ce decizii au fost luate în litigiile anterioare.

🔸 Verificați dacă societatea este înregistrată ca persoană juridică. Conform legii, toți dezvoltatorii trebuie să fie înregistrați. Intrațipe site-ul web al Serviciului Federal de Taxe și vizitați registrul unificat al persoanelor juridice. Dacă compania nu este acolo, refuzați să cumpărați.

🔸 Găsiți recenzii despre dezvoltator pe Internet. De exemplu, vizitați forumurile pentru acționari, citiți recenzii pe site-uri independente ale terților și evaluați reputația companiei în diferite evaluări.

Cum să compun șila ce să fii atent în 2018anîn acordul DDU

Legislația reglementează forma acordului de participare comună la construcție când cumpărare imobiliare. Conform cerințelor nr. 214-FZ, acordul trebuie încheiat în scris și este supus înregistrării de stat obligatorii în Rosreestr. Document se consideră încheiată din momentul înregistrării. Acordul este întocmit în trei exemplare: unul rămâne la acționar, celălalt la dezvoltator, iar al treilea se păstrează în Rosreestr. Toate copiile trebuie să fie semnate; toate au putere juridică egală.

Educația preșcolară trebuie să aibădescrierea detaliată a obiectului - un plan al obiectului cu o afișare grafică a locației părților spațiilor rezidențiale, informații despre declarația de proiect, scop, suprafață totală și podea, numărul și suprafața camerelor și alte informații. Toate cerințele sunt specificate înArticolul 4, paragraful 4.1 lege. Pe lângă aceste informații, contractul trebuie să conțină:

📜 termenul limită pentru ca dezvoltatorul să transfere proiectul de construcție comun participantului la construcția comună- data până la care societatea se obligă să pună în funcţiune casa;

📜 prețul contractului, termenii și procedura de plată a acestuia- costul achiziționării imobilului în cadrul DDU, detalii pentru plăți, cerințe pentru procedura de plată;

📜 numele complete ale părților- numele și detaliile de bază ale persoanei juridice, numele, prenumele, patronimul și detaliile pașaportului acționarului;

📜 perioada de garanție pentru un proiect de construcție comun- cel mai adesea garanția la domiciliu este de 5 ani.

Mai mult, toate condițiile specificate în DDU trebuie să corespundă informațiilor din declarația de proiect la momentul semnării. Dacă acordul conține o informație, iar declarația - alta, aceasta este declarată nulă la cererea acționarului.

Ca și în cazul altor documente, DDU este supus cerințelor standard. Trebuie indicată data încheierii contractului, precum și detaliile, transcrierea și semnăturile ambelor părți.

Important! DDU poate fi semnat de directorul general al companiei sau de o persoană căreia i s-a eliberat o împuternicire notarială în numele directorului general. Dacă contractul nu este semnat de director, cereți o împuternicire. Dacă nu există, este mai bine să refuzați înțelegerea.

❗❗ O altă nuanță importantă - dezvoltatorul are dreptul de a accepta bani numai după încheierea unui acord. Dacă cere să plătească o parte înainte de a semna, este mai bine să refuze înțelegerea.

Cum să înregistrezi un centru de îngrijire a copiilor în Rosreestr

Am explicat Ce înseamnă participarea la capital la cumpărarea unui apartament?. Dar semnarea unui acord nu înseamnă primirea dreptului de a revendica imobile. Pentru ca tranzacția să aibă loc, trebuie să înregistrați DDU la Rosreestr. Cerințele de înregistrare sunt specificate în Articolul 47 Nr 218-FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a bunurilor imobiliare.”

Pentru a înregistra un DDU, vizitați MFC sau Rosreestr împreună cu un reprezentant al dezvoltatorului. Plătiți taxa de stat - suma acesteia este de 350 de ruble pentru persoane fizice și 6.000 de ruble pentru persoane juridice. Scrieți o cerere de înregistrare a contractului și furnizați următoarele documente:

📓Identificare- pașaportul unui cetățean al Federației Ruse - de la dvs. și informații despre companie de la reprezentantul dezvoltatorului;

📔 chitanță originală pentru plata taxei de stat- detalii se pot obtine de la orice MFC sau Rosreestr;

📘 autorizatie de constructie- dezvoltatorul poate să nu-l furnizeze, caz în care Rosreestr va solicita însăși actele necesare;

📙 se realizează planul unui bloc de locuințe indicarea numărului de locuri de parcare, spații nerezidențiale, rezidențiale și alte informații;

📕 declarație de proiect- dezvoltatorul are si dreptul sa nu-l furnizeze, Rosreestr va primi informatii din alte surse;

📒 concluzia autorității de reglementare privind conformitatea dezvoltatorului și declarația de proiect cu cerințele nr. 214-FZ, emise nu mai devreme de 60 de zile înainte de înregistrarea primului DDU - dezvoltatorul nu este, de asemenea, obligat să o furnizeze;

📓 contract de garanție pentru obligațiile dezvoltatorului, a cărui mărime a capitalului autorizat nu respectă cerințele nr. 214-FZ.

Dacă nu sunteți primul acționar care a încheiat un acord cu dezvoltatorul, este posibil ca acesta să nu furnizeze o serie de documente. Sunt stocate în fișierul de registru, iar un angajat al Rosreestr le va putea privi.

Ce trebuie făcut în continuare după înregistrarea unei instituții de învățământ preșcolar din Rosreestr- cum să obțineți o locuință

Vanzari de catre DDU in constructii caseare loc după punerea în funcțiune a instalației. Adică, după înregistrarea unei instituții de învățământ preșcolar din Rosreestr, trebuie să așteptați timpul specificat în aceasta. Când se apropie termenul specificat în contract, dezvoltatorul va pune casa în funcțiune și va întocmi actele necesare. De exemplu, el va întocmi un protocol privind distribuția spațiilor rezidențiale și comerciale, va întocmi și va primi un pașaport tehnic de la ITO, va obține permisiunea de punere în funcțiune, va înregistra obiectul la Rosreestr și va atribui o adresă poștală acestuia. Apoi vă va anunța despre pregătirea documentelor, vă va preda cheile și vă va oferi să semnați certificatul de acceptare a apartamentului.

Pentru a înregistra dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare, va trebui să contactați din nou Rosreestr. Dezvoltatorul trebuie să furnizeze agenției guvernamentale:

📌 Pașaportul unui cetățean al Federației Ruse.

📌 Acord privind participarea partajată la construcții.

📌 Certificat de acceptare și transfer al apartamentului.

📌 Permisiune de comisionare- trebuie obtinut de la dezvoltator daca documentul este cerut de Rosreestr. De regulă, la momentul invitației de a primi un apartament, angajații departamentului au primit deja acest document.

📌 Chitanță pentru plata taxei de stat.

Taxa de înregistrare a drepturilor de proprietate este de 2.000 de ruble.

Aplicația dvs. va fi examinată în termen de 10 zile lucrătoare. După aceasta, vizitați Rosreestr la data stabilită - angajatul va returna documentele acceptate și va emite un extras din Registrul Unificat de Stat al Proprietății Imobiliare care confirmă calitatea de proprietar.

Capcane în învățământul preșcolar

Atribuirea DDU - ce este?

Potrivit legii, acționarul își poate cesiona drepturile de creanță în temeiul contractului DDU unui terț. In acest caz, tertul va plati actionarului contravaloarea contractului sau mai mult daca valoarea imobilului a crescut in perioada in care a existat contractul. Acţionarul va primi banii, terţul va avea dreptul de a revendica proprietatea.

Cesiunea trebuie înregistrată: între cei care cedează și acceptă drepturile de creanță se încheie un acord separat - o cesiune. De asemenea, precizează termenele limită de plată a banilor și, de asemenea, trebuie înregistrată la Rosreestr. Există o serie de cerințe pentru sarcina - aceasta poate fi emisă numai dacă:

✅ acționarul a plătit dezvoltatorului întreaga sumă conform DDU;

✅ certificatul de acceptare apartament nu a fost semnat;

✅ tranzacția a fost convenită cu banca dacă locuința a fost achiziționată cu ipotecă;

✅ acționarul nu și-a cedat anterior drepturile unei alte persoane.

Dacă acționarul anterior nu a plătit întreaga sumă dezvoltatorului, cesiunea poate fi emisă numai cu acordul companiei dezvoltatoare.

Atunci când cumpără în baza unui contract de cesiune de la o persoană fizică, cumpărătorul nu poate primi beneficii pe o ipotecă cu sprijin de stat. Dacă proprietatea este transferată unei persoane juridice, beneficiile rămân.

Ce trebuie făcut dacă dezvoltatorul dă faliment în temeiul DDU

Dacă dezvoltatorul a început procedura de faliment, este important să aflați despre aceasta din timp. Contactați administratorul de faliment și introduceți creanțele dumneavoastră în registrul creditorilor. Aceasta trebuie făcută în termen de 30 de zile la etapa de observare sau 60 de zile la etapa de faliment de la data publicării informațiilor oficiale despre începerea procedurii.

Dezvoltatorul va fi obligat să returneze banii pe care i-ați plătit dacă nu finalizează construcția sau să transfere proprietatea dumneavoastră.

Ce trebuie făcut dacă dezvoltatorul încalcă termenele limită sau nu emite documente

Dacă dezvoltatorul prelungește în mod deliberat termenul de eliberare a documentelor sau a depășit termenul de punere în funcțiune a instalației, adresați-vă instanței. Instanța îl va obliga să elibereze documentele necesare înregistrării tranzacției, să stabilească un termen exact pentru livrarea obiectului sau să acorde despăgubiri pentru termenele nerespectate.

Pregătește-te să prezinți acordul DDU în instanță dacă dezvoltatorul nu respectă termenele limită. Dacă nu furnizați documente, furnizați dovezi că ar fi putut fi eliberate mai devreme. Șansele ca cererea dvs. să fie satisfăcută vor fi mai mari dacă depuneți o plângere colectivă la mai mulți alți acționari.

Este posibil să moștenești dreptul de revendicare în temeiul DDU?

În cazul în care acționarul care a încheiat un acord DDU cu dezvoltatorul moare, dreptul său de a revendica proprietatea asupra proprietății poate fi moștenit. În acest caz, trebuie să furnizați dezvoltatorului și lui Rosreestr documente care confirmă drepturile dvs. de moștenire. Pentru a face acest lucru, contactați un notar și efectuați procedura de „deschidere a moștenirii”.

În cazul în care acţionarul are mai mulţi moştenitori, dreptul de creanţă va fi repartizat între aceştia, dacă nu se prevede altfel în testament. Moștenitorii vor primi cote egale în noul apartament.

Dacă DDU este emis folosind fonduri de credit

Dacă ai luat un împrumut pt achiziţie imobiliare conform unui acord DDU, acest lucru trebuie reflectat în documente. Contractul de împrumut va trebui furnizat dezvoltatorului pentru a înregistra utilizarea fondurilor de împrumut în DDU și în Rosreestr la înregistrarea DDU, înregistrarea drepturilor de proprietate.

Dacă nu plătiți băncii fondurile aferente împrumutului, aceasta va primi dreptul de a revendica, dacă nu se prevede altfel prin contractul de împrumut.

Dacă DDU este eliberat pentru un minor

Un acord privind participarea comună la construcție poate fi emis unui minor. În acest caz, reprezentanții săi legali sunt părinții sau tutorii săi. Aceștia semnează acordul, indicând în document informații despre minor - date certificat de naștere, nume, prenume, patronim, data nașterii. Reprezentanții legali înregistrează, de asemenea, proprietatea în Registr. În acest caz, certificatul de naștere al copilului este adăugat la lista standard de documente pentru înregistrarea drepturilor de proprietate. El devine proprietarul deplin al proprietății.

Când te gândești la opțiunea de a cumpăra o locuință acord de participare(DDU) un potențial „cumpărător” ar trebui să țină cont de diferența pe care o face această tranzacție nu va constitui o vânzare ca atare.

Principal diferență este ca sub DDU nu apartamentul in sine se achizitioneaza, ci dreptul de revendicare pe acesta în viitor, în timp ce obiectul contractului de cumpărare și vânzare este imobiliare - un apartament.

Dacă, în timpul cumpărării și vânzării, locuința achiziționată este transferată cumpărătorului imediat după fapt, atunci cu DDU este necesar să așteptați finalizarea construcției, punerea în funcțiune a casei și transferul proprietății de către dezvoltator. . Numai după parcurgerea etapelor specificate, „cumpărătorul” va avea dreptul proprietate pentru locuințe achiziționate.

Din 2019, toți dezvoltatorii trebuie să treacă la lucrul cu servicii bancare speciale conturi escrow. Prin urmare, el nu va putea folosi DDU-ul ca bază pentru achiziționarea unui apartament. Dezvoltatorul nu are dreptul de a folosi fondurile acționarilor până la casa nu vor fi puse in functiune.

Ce este un acord DDU la cumpărarea unui apartament?

Adesea, achiziționarea de bunuri imobiliare și participarea la construcția unui bloc de locuințe sunt înțelese ca una și aceeași modalitate de dobândire a proprietății imobiliare.

Pentru o înțelegere mai completă a diferențelor dintre acordurile de cumpărare și vânzare și acordurile de participare la capitaluri proprii, un tabel comparativ este furnizat mai jos.

Riscurile achiziționării unui apartament în baza unui acord de participare comună în construcție

Atunci când cumpărați o proprietate în faza de construcție, trebuie să acordați atenție ce contract este semnat intre parti. Se stabilește participarea la construcția comună.

Datorită faptului că doar acest acord este document de titlu, încheierea acord preliminar de participare la acțiuni(PDDU) nu presupune dobândirea de drepturi asupra unui apartament în viitor.

În sensul legii, orice acord preliminar acționează ca o obligație de a încheia un acord principal (de exemplu, privind transferul de proprietate sau prestarea de servicii) în viitor, în condițiile și în termenele prevăzute de acordul preliminar ( Articolul 429 din Codul civil al Federației Ruse).

Odată cu adoptarea modificărilor la Legea federală nr. 214, activitățile dezvoltatorului au început să fie controlate mai strict de către stat. Riscul financiar al acționarilor a scăzut - fonduri provenind de la cetățeni și persoane juridice. persoane sunt depozitate în conturi escrow speciale. Dezvoltatorul va avea acces la acestea numai după punerea în funcțiune a imobilului și înregistrarea de stat a dreptului de proprietate a cel puțin unui apartament.

În timp ce banii sunt stocați în conturi escrow, aceștia sunt asigurați de o instituție special creată Fondul pentru Apărarea Drepturilor Cetăţenilor- participanți la construcția comună. Acesta garantează protecție împotriva pierderilor financiare în cazul falimentului dezvoltatorului. Pe site-ul Fundației puteți vizualiza și informații despre locuințe în construcție sau informații despre dezvoltator.

Pentru participarea comună la construcția unui bloc de apartamente, este posibil riscuri de natură variată:

• financiar;
• in ceea ce priveste calitatea apartamentului;
• înregistrarea drepturilor de proprietate;
• mărirea intervalului de timp pentru punerea în funcțiune a unei case etc.

Nerespectarea termenelor de construcție

Unul dintre cele mai frecvente riscuri de participare la capital în construcții este clădirea de apartamente. Procesul de construcție poate dura câteva luni sau se poate opri cu totul.

Motivele pot include circumstanțe legate de următoarele:

• Dezvoltatorul nu are suficient fonduri proprii pentru finalizarea construcției. În acest sens, el mizează pe utilizarea fondurilor dobândite din vânzarea apartamentelor, dar nu ia în considerare factorii economici care afectează valoarea imobilului.
• Fondurile plătite de acționari sunt utilizate pentru finalizarea construcției altor instalații.
• Antreprenori nu-și îndeplinesc obligațiile din diverse motive, ceea ce provoacă probleme cu aprovizionarea cu materiale de construcție.

Pentru a preveni un astfel de caz, părțile trebuie, atunci când convin asupra termenilor contractului, indicați o dată calendaristică(sau trimestrul) finalizarea construcției și livrarea casei.

Astfel, acționarul, în caz contrar, va avea dreptul de a cere:

• (clauza 2 din articolul 6 din Legea federală-214);
• sau dacă transferul apartamentului este întârziat cu mai mult de 2 luni sau construcția este oprită (clauza 1, partea 1.1, articolul 9 din Legea federală-214).

Dacă dezvoltatorul întârzie să pună în funcțiune instalația, va trebui achita penalitatea, chiar dacă îi avertizează în prealabil pe acționari.

Modificări în declarația de proiect a dezvoltatorului

Declarația de proiect este un document obligatoriu în construcția unui bloc de locuințe, în care prima parte conține informații despre dezvoltator, iar al doilea - proiect de constructie.

În timpul procesului de înregistrare, obiectul de construcție comun este verificat pentru absența altor contracte înregistrate pentru acesta.

Înregistrarea dreptului de proprietate asupra unui proiect de construcție comun

Problemele care apar pentru un acționar la înregistrarea drepturilor de proprietate pot fi cauzate de următoarele:

• dezvoltatorul nu și-a îndeplinit obligațiile față de investitorii de stat obligatii;
• dezvoltator nu a pregătit documente necesare pentru înregistrarea drepturilor de proprietate.

Dacă, din orice motiv, dezvoltatorul nu transferă permisiunea de a pune în funcțiune un bloc de locuințe, înregistrarea de stat a drepturilor de proprietate ale acționarului este imposibilă (apartamentul este un proiect de construcție neterminat).

În acest caz, este necesar să se ceară recunoașterea drepturilor de proprietate judiciar pe baza documentelor disponibile: contract de participare la capital, documente de plată, certificat de acceptare a apartamentului.

Care sunt pericolele atribuirii unui apartament într-o clădire nouă sub DDU?

Cesiunea de drepturi (acord de cesiune) unui apartament este posibilă atunci când acordul de participare la acțiuni este înregistrat în Rosreestr și înainte de transferul apartamentului către acționar (semnarea certificatului de acceptare a apartamentului).

La motivele implementării cesiunea de drepturi raporta:

• nerespectarea casei la timp;
• calitate proastă a locuințelor;
• falimentul dezvoltatorului;
• Primirea unui profit.

O caracteristică a acordului de cesiune este că noul proprietar are dreptul de a face cereri pentru corectarea locuințelor de proastă calitate. numai dezvoltatorului, dar nu și proprietarului anterior, deoarece acest lucru nu făcea parte din atribuțiile sale (articolul 390 din Codul civil al Federației Ruse).

Astfel, este imposibil să reziliați contractul de cesiune și să returnați banii plătiți - există o singură cale de ieșire: așteptați livrarea proprietății, înregistrați proprietatea asupra apartamentului și vindeți-l în baza unui contract de vânzare.

Pentru a se asigura că misiunea nu este recunoscută ulterior invalidși nu apar probleme în viitor, „dobânditorul” de drepturi ar trebui să citească cu atenție termenii acordului de participare la capital pentru:

• platind pretul acord integral de către proprietarul anterior (confirmat prin documente privind compensarea pretențiilor reciproce cu dezvoltatorul);
• necesitate acordul scris al dezvoltatorului pentru atribuire. Dacă o astfel de condiție nu este respectată în contract, atunci este totuși necesar să anunțați dezvoltatorul în scris despre cesiune.
• dacă , atunci va fi necesar permisiunea bancara.

Ca și în cazul dorinței de cumpărare a unui apartament în baza unui acord de participare comună, la cedarea drepturilor, există un posibil risc de dublă vânzare a proprietății. Pentru a preveni acest lucru, nu ar trebui să încheiați un contract preliminar de cumpărare și vânzare. Contractul de cesiune a drepturilor de creanță este supus obligativității înregistrare de stat.

Dacă acționarul decide să vândă apartamentul prin cesiune conform DDU, toate drepturile și obligațiile din contul de escrow sunt transferate noului acționar.

DDU este un acord de participare comună la construcții; este considerat una dintre cele mai populare modalități de achiziționare de locuințe pe piața primară de la un dezvoltator. Specificul unui astfel de acord este că participantul la construcție nu primește spațiul de locuit în sine, ci doar dreptul de a-l primi după finalizarea construcției și punerea în funcțiune a casei. În schimb, acționarul se obligă să plătească suma specificată în contract.

Caracteristicile și termenii acordului

Contractul de participare la capitaluri proprii trebuie să includă în mod obligatoriu clauze care să indice proiectul de construcție, perioada de punere în funcțiune a acestuia, procedura și termenele de efectuare a plății, perioada de garanție, precum și date privind asigurarea îndeplinirii obligațiilor asumate.

Să luăm în considerare specificul acestor condiții:

• obiectul contractului este un apartament, care trebuie trecut în posesia acționarului la cererea acestuia;
• Documentul trebuie să conțină caracteristici și date detaliate ale obiectului, cum ar fi suprafața de proiectare a apartamentului, amplasarea acestuia într-o clădire cu mai multe etaje și numărul de etaje, numărul de secțiuni sau axe.

Părțile la acord sunt compania dezvoltatoare și participantul la construcția comună.

Dezvoltatorul este o companie care deține un teren pe bază de închiriere, subînchiriere sau utilizare gratuită. Pe acest site, compania folosește fondurile strânse de la acționari pentru a construi un bloc de locuințe sau alte imobile.

A doua parte este un cetățean sau persoană juridică care investește bani în construcția unui imobil cu mai multe etaje, cu scopul de a obține ulterior dreptul de proprietate asupra unui apartament plătit în acest imobil.

De altfel, DDU se încheie între dezvoltator și cetățean că organizația de construcții va construi o clădire de locuit pe cheltuiala fondurilor aduse de acționari. Momentul finalizării unui astfel de acord este transferul bunurilor imobile în proprietatea acționarului și încheierea documentelor de proprietate.

Ca urmare, DDU prevede următoarele cerințe obligatorii:

• încheierea unui acord în scris între dezvoltator și participantul la construcția comună;
• efectuarea unei sume sau plăți periodice către obiectul imobil în construcție;
• înregistrarea de stat a drepturilor de proprietate asupra unui apartament după punerea în funcțiune și punerea în funcțiune a casei.

Esența construcției comune

Construcția comună presupune un anumit tip de construcție atunci când dezvoltatorul nu dispune de resurse financiare suficiente pentru construcția completă a unei clădiri rezidențiale cu mai multe etaje. Are însă un teren, cumpărat sau închiriat, un proiect de construcție și toate avizele necesare pentru a construi o casă.

Dezvoltatorul poate folosi o astfel de schemă și dacă nu dorește să vândă în continuare apartamente. Cu DDU, apartamentele sunt deja achitate parțial sau integral de către viitorii proprietari.

Părțile, înainte de a semna contractul, discută inițial toate nuanțele semnificative ale proprietății, inclusiv costul, care este înscris în contract.

Într-o ordine separată, este necesar să se ia în considerare conceptul de cotă. Până la urmă, banii sunt aduși de acționari pentru locuințe care de fapt nu există încă. În acest sens, dezvoltatorul întocmește documentația de proiectare sau un plan, care precizează clar numărul de apartamente și amplasarea acestora la fiecare etaj.

În videoclipul despre caracteristicile acordului de participare la capital

Din punct de vedere juridic, astfel de obiecte imobiliare vor primi statutul corespunzător după punerea în funcțiune a imobilului. Din acest motiv, astfel de obiecte sunt indicate în contract ca pondere a fiecărui participant în clădirea rezidențială în construcție. Adică, esența conceptului de participare comună la construcții este că cetățenii care nu au suficienți bani pentru a cumpăra un apartament pot face contribuții lunare pentru construcția de locuințe și pot instrui compania de construcții să construiască locuințe cu banii lor.