Ve iki biçimi vardır:
Konut kooperatifleri, konut sahiplerinin konut için ödeme yaparken bir fiyatlandırma politikası seçmelerine ve konforlu yaşam koşullarını iyileştirmeye yönelik önlemler planlamalarına olanak tanır.
Konut kooperatiflerinin faaliyetleri Sanatta düzenlenir. Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun 110'u, konut kooperatiflerinin tüzükleri ve düzenlemeleri ve konut kooperatifi organlarının kararları (konut kooperatifleri kurulu ve konut kooperatifi başkanları).
Diğer MKD kontrol türleri ile arasındaki fark
Konut kooperatifleriyle karşılaştırıldığında aralarında bazı farklılıklar bulunan apartman binalarını yönetmek için bir dizi başka seçenek vardır:
- Yönetim şirketi.
Yönetim şirketi, bir apartmandaki daire sahipleriyle aşağıdaki hizmetleri içeren hizmetlerin sağlanması için bir anlaşma imzalar: kamu hizmetleri, ev onarımları, alanın temizlenmesi ve hizmet için şikayetlerin/taleplerin alınması.
- ZhNK.
Konut kooperatifleri hisse katkıları pahasına konut inşa ederken, konut kooperatifleri (FZ-315) konutları kendileri inşa etmez, vatandaşların birincil veya ikincil konut satın almak için fon toplamasına yardımcı olur.
- MKD'nin doğrudan kontrolü.
Art. 16'dan fazla dairesi olmayan konutlar için kabul edilebilir. Rusya Federasyonu'nun 161 Konut Kanunu. Bu durumda ev sahipleri herhangi bir aracı olmadan elektrik faturalarını öderler ve bu da ödemelerin şeffaflığını garanti eder.
REFERANS: Ev öncesi altyapının iyileştirilmesine yönelik ek sorunlar ortaklaşa çözülür ve eşit paylarla ödenir. Doğrudan yönetim sistemine sahip bu tür evlerin, 185-FZ uyarınca tahsis edilen ev revizyon programına katılmaları yasaktır.
Diğer MKD yönetimi biçimlerine kıyasla avantajları ve dezavantajları
Sanat'a göre. Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun 161'i, vatandaşların apartman binaları için yönetim biçimi seçeneğini seçme şansına sahiptir. Her birinin konut kooperatiflerine göre kendine has karakteristik özellikleri bulunmaktadır.
Konut inşaat kooperatifinin avantajları
Konut kooperatiflerinin dezavantajları
- Bir yönetim şirketiyle karşılaştırıldığında, bir kooperatifin kamu hizmetleri için ücretleri vardır ve ödemelerde şeffaflık yoktur.
- Bir dizi konut ve toplumsal hizmet sağlama konusunda uzmanlaşmış bir yönetim şirketiyle karşılaştırıldığında, bir konut kooperatifinde seçilen temsilcilik, yükümlülüklerini yerine getirecek kadar yeterli olmayabilir.
Kooperatifin üyelerinin ve kurucularının riskleri
- Konut kooperatifinin finansman gerekliliklerini yerine getirmemesi durumunda geliştirici, belirli sayıda daireyi eksik temin edebilir.
- Kooperatiften ayrılmak, hissenizi kolayca satamayacağınız gerçeği nedeniyle karmaşıktır, çünkü tüzüğe göre hisseyi ilk önce konut kooperatifinin diğer sahiplerine teklif etmeniz gerekir. Ev satmak çok zor çünkü... Bu durumda yeni bir alıcı, satın alırken sadece nakit kullanabilir çünkü böyle bir daire ipoteğe uygun değildir.
- Konut kooperatifinin iflası durumunda paranın geri ödenmeme riski vardır.
- Tartışmalı durumlarda konut kooperatifinden ceza ve zarar ödemesi yapılmaz.
Yeni bir ev satın alırken konut kooperatifi sözleşmesi imzalamanın riskleri
Moskova ve Moskova bölgesindeki tüm yeni binaların yaklaşık %23'ü konut kooperatifleri aracılığıyla inşa ediliyor.
Potansiyel alıcıların bir sorusu var: Tüm risklerin sigortalı olması koşuluyla inşaatı 214-FZ esas alınarak yapılan konutu satın almalılar mı, yoksa ikinci seçenek bir konut kooperatifi aracılığıyla mı, hissedar olup herhangi bir hisseye sahip olmamak mı? gayrimenkule yatırılan fonlara ilişkin garantiler.
Uygulamada sıklıkla bu konut yönetimi yöntemi, geliştiricileri konutu kendileri tamamlama konusundaki yükümlülüklerini yerine getiremeyen hissedarlar tarafından kullanılmaktadır.
DİKKAT: Ana risk, inşaat maliyetlerindeki artıştır, bunun sonucunda hisse maliyeti artabilir, harcamalar tüm hissedarlar arasında eşit paylarda artar.
Konut kooperatifleri için sabit bir inşaat süresi bulunmadığından, başlangıçta belirtilen plandan çok daha uzun süre dayanabilir. Bir daire satın alırken, alıcının gerçek geliştirici hakkındaki tüm bilgileri bulması gerekir: lisans, mülk sahibi ve kurucular vb.
Ayrıca, bu konut kooperatifi tarafından hangi ek nesnelerin geliştirildiğini, bunlar hakkında iyi değerlendirmelerin olup olmadığını ve konut kooperatifinin büyük mali ortaklarla işbirliği yapıp yapmadığını öğrenmek de gereklidir; bu, kuruluşa bir miktar güven aşılayacaktır.
Bir konut kooperatifi ipotek sağlamak için bankalarla işbirliği yaparsa, bu gerçek potansiyel bir alıcı için garantör görevi görebilir, çünkü Bankalar ekonomik güvenlik hizmeti aracılığıyla tüm kuruluşları denetler.
Sözleşmenin tüm noktalarda doğrulanması zorunludur: mülk türü, tasarım belgeleri, inşa edilen evin kalite gereksinimleri vb.
Bir anlaşma imzalarken, bir konut kooperatifine katılma koşullarını ayarlayabilirsiniz: kooperatiften ayrılırken para cezalarının ödenmesi durumlarını değiştirin, yeni bir binanın tesliminde gecikme olması durumunda konut kooperatifinin sorumluluğu durumunda ek koşullar getirin, ve konut kooperatifinin ödeme koşullarının gözden geçirilmesi.
Bu tür hisseler için devlet tescili amaçlanmadığından, sahiplerinin sigortalı olmadığı çoklu satış riski vardır. Çifte satış durumunda alıcının konut kooperatifine itirazda bulunması gerekir.
DİKKAT: Kooperatifin herhangi bir önlem almaması durumunda, Art. Rusya Federasyonu Ceza Kanunu'nun 159'u. Daha sonra sözleşmenin feshedildiğini beyan etmek için dava açmalı ve yeniden satışa karşı garanti altına almak için gayrimenkulün haklarına el koymalısınız.
Bir konut inşaat kooperatifine (HBC) katılarak konut satın almak kesinlikle yasal bir işlemdir.
Bu satın alma formatı, Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nda ve Medeni Kanun'da belirtilmiştir ve bu yöntem, geliştirici ile bir Paylaşılan Katılım Anlaşması (PPA) yapılmasına bir alternatiftir. Bir konut kooperatifi aracılığıyla gayrimenkul satın almanın bazı avantajları vardır, ancak bunlar, bu makalede tartışılacak olan dezavantajlarla tamamen telafi edilmektedir.
Konut kooperatifi nedir?
Konut inşaatı kooperatifi, bir apartman inşaatı ve ilgili süreçler çerçevesinde inşaat işlerinin organizasyonunu sağlayan tüzel kişiliktir.
İnşaat masrafları kooperatif üyelerinin katkılarıyla ödenir; inşaatla ilgili güncel sorunlar genel kurulda karara bağlanır.
Bir kooperatife katıldığında alıcı para katkıda bulunur ve hissedar olur. Yani bu durumda (DDU'da olduğu gibi) belirli metrekareye sahip bir gayrimenkul üzerinde hak iddiası satın almaktan değil, hisse satın almaktan bahsediyoruz.. Hisse fiyatı sabit değildir ve inşaatın herhangi bir aşamasında (hissedarlar toplantısı kararıyla) değiştirilebilir; inşaatın tamamlanmasına kadar gayrimenkul hakları konut kooperatifine aittir.İnşaat çalışmalarının tamamlanmasının ardından dairelerin hakları elbette hissenin tamamının ödenmesi şartıyla hissedarlara devrediliyor.
Konut kooperatifi aracılığıyla daire satın almanın avantajı
Bir konut kooperatifinin ana ve belki de tek önemli avantajı, dairenin alıcıya geliştiricinin konutundan daha az maliyetli olmasıdır.
Gerçek şu ki, konut kooperatifleri için hisse katkıları vergilendirilmiyor, Federal Kanun-214 ise ortak katılımı bir yatırım projesi olarak değerlendirmediği için DDU kapsamında çalışan geliştiriciler fiyata %18 oranında KDV dahil ediyor.
Ek olarak, bir kooperatif kurmanın özü, katılımcılarının kendileri için konut inşa etmesidir - bir geliştiriciyi işe alıp inşaat işi için ödeme yapar ve ilgili masrafları üstlenirler. Aynı zamanda kooperatifin ek kar elde etme gibi bir amacı da yoktur; yönetim kurulunun görevi kooperatif üyelerine konut sağlamaktır.
Bir kooperatifin tescilini gerçekte kim başlatır?
Ancak açıklanan şema bugün pratikte nadiren kullanılmaktadır. Çoğu zaman, bir konut kooperatifinin yaratılmasının başlatıcısı geliştiricidir (veya geliştiricinin kendisidir). Doğal olarak bir kalkınma şirketi konut kooperatifinin kurucusu olamaz, bu amaçla ayrı bir tüzel kişilik oluşturulur. Geliştiriciye faydası oldukça açıktır; konut kooperatifleri aracılığıyla daire sunarak geliştirici, DDU'da belirtilen katı gerekliliklere bağlı kalmaz ve daha geniş bir "manevra alanı" elde eder. Aynı zamanda geliştiricinin faydası, hissedarın konut inşaatı boyunca karşılaşabileceği sorunlu alanların sayısıyla doğru orantılıdır.
Belgeleri tamamlamadan para toplamak
Konut kooperatifi formatında inşaat sırasında kooperatif, tüm izinler olmasa bile inşaatın herhangi bir aşamasında para toplama olanağına sahiptir(DDU kapsamında varlığı fon toplamak için bir ön koşuldur). Yani gerekli fonlar toplandıktan sonra gerekli evraklar daha sonra imzalanabilir. Bu nedenle, bir arsa için inşaat belgelerinin verilmesiyle ilgili gecikmeler göz ardı edilemez.
Gayrimenkulün sabit maliyeti yok
İnşaat sırasında mülkün nihai fiyatı önemli ölçüde değişebilir; geliştirici tarafından belirlenen ve sözleşme belgelerinde belirtilen fiyat nihai değildir.
Konut kooperatifinin işleyiş şeması, kooperatifin tüm üyelerinin kooperatifin borçlarından müştereken ve müteselsilen sorumlu olduğunu varsaymaktadır; bu nedenle, herhangi bir nedenle inşaat için yeterli para yoksa, alıcılar bunu ödemek zorunda kalacaktır. kendi ceplerinden.Aynı zamanda geliştirici tarafından DDU'da belirtilen gayrimenkul fiyatı nihaidir ve bu gibi durumlarda hissedar, geliştiricinin mülkü tamamlayıp teslim etmek için parayı nereden alacağıyla ilgilenmez.Çoğu zaman, nihai fiyatın artık o kadar karlı olmadığı ortaya çıkıyor ve geliştiricilerin DDU kapsamında sattığı benzer dairelerin maliyetiyle karşılaştırılıyor.
Ek harcamalar
Hissedarın yaptığı harcamalardan bahsetmişken, konut kooperatifi apartmanının inşaatı sırasında kooperatifin bakımıyla ilgili organizasyon giderlerinin de ortaya çıktığını unutmamalıyız. Bu nedenle ek üyelik aidatlarının ödenmesi gerekmektedir ve bu ücretler kooperatifin inisiyatifine göre de değişebilmektedir.
Kime şikayette bulunmalıyım?
Konut kooperatifi formatında çalışan bir müteahhit, kooperatifin “sıradan” üyelerinin hak taleplerinden korunuyor; daire alıcıları ile inşaat şirketi arasındaki tüm iletişim kurul aracılığıyla gerçekleştiriliyor.
Bu durumda konut kooperatifi geliştiriciye göre genel yatırımcı konumundadır ve kooperatif üyeleri ortak yatırımcı olarak hareket etmektedir. Genel yatırımcı (HCS) ile genel yüklenici (inşaat şirketi) arasında bir yatırım sözleşmesi imzalanıyor ve HSC geliştiricinin inisiyatifiyle oluşturulmuşsa, belgenin bu şekilde düzenlendiği konusunda herhangi bir şüphe var mı? Genel yükleniciyi mümkün olduğu kadar koruyun.
“Kauçuk” inşaat son tarihleri
DDU'nun aksine, kooperatife katılım sırasında imzalanan sözleşme belgelerinde nesnenin teslimi için sabit bir son tarih yoktur. yani ev tamamen yasal zeminde istenildiği kadar inşa edilebiliyor. İnşaatın gecikmesi durumunda hissedarın yapabileceği tek şey kooperatiften ayrılmaktır, ancak bu durumda kendisine yalnızca hisse katkı paylarının bedeli iade edilecek, herhangi bir tazminat verilmeyecektir. Buna göre kooperatiften ayrılmak hissedar açısından dezavantajlı oluyor çünkü inşaatın bitimine yaklaştıkça yeni binadaki daireler daha pahalı hale geliyor.
Tüketici Haklarının Korunması Kanunu konut kooperatifi hissedarını korumayacak
Hizmet sağlayıcı ile müşteri arasındaki ilişkiyi sıkı bir şekilde düzenleyen (ve DDU kaydı sırasında geçerli olan) Tüketici Hakları Kanunu, konut kooperatifi üyeleri için geçerli değildir.
Sonuçta burada herhangi bir hizmetin sağlanmasından bahsetmiyoruz; kooperatif üyelerinin kendileri için inşa etmeleri. Buna göre, geliştiriciyi herhangi bir eksikliği düzeltmeye zorlamak, özellikle yatırım sözleşmesi garanti yükümlülüklerini içermiyorsa son derece zordur.Üstelik geliştirici adına herhangi bir ceza veya para cezası ödenmesinden söz edilemez.
Konut kooperatiflerinde çifte satışa karşı koruma nasıl uygulanıyor?
Bir kooperatifle yapılan anlaşma Rosreestr'e kayıtlı değildir, bu nedenle bir konut kooperatifinin hissedarına birden fazla gayrimenkul satışından bir kişiye koruma garanti edilemez.
Bir kooperatifin kurulması ve işleyişine ilişkin prosedürü düzenleyen yasal çerçeve, hissedarı korumaya yönelik mekanizmalar sağlar, ancak DDU'da olduğu gibi dolandırıcılığa karşı koruma sağlayabilecek katı koşullar yoktur.. Dolayısıyla konut kooperatifinin hissedarının kendi parasıyla ilgilenmek için her türlü nedeni vardır.
Bankalar konut kooperatifleri kapsamındaki alımlara kredi vermeyi sevmiyor
Bir konut kooperatifi aracılığıyla bir daire satın almanın bir sonraki dezavantajı, öncekinden kaynaklanmaktadır - dolandırıcılığa karşı düşük koruma nedeniyle, bankalar yalnızca istisnai durumlarda bir konut kooperatifi çerçevesinde konut satın almak için kredi vermektedir. Aynı zamanda kredi kuruluşları, ödenmesi gerekecek faizle birlikte kredinin tamamına eşit miktarda teminat talep etmekte ve ipotek alma ihtimali çoğu zaman dikkate bile alınmamaktadır.
Bir kooperatife katılırken nüanslar
Yukarıda belirtildiği gibi, konut kooperatifine katılma sözleşmesi devlet kurumlarında kayıtlı değildir. Ve alıcının kooperatifle ilişkisinin resmi olarak onaylanmaması, dolandırıcılık olasılığını belirler - Alıcı tüm ücretleri dikkatli bir şekilde ödeyebilir, ancak sonunda üye olduğunu mahkemede kanıtlayamayacağı için vaat edilen daireyi alamayacaktır.
Bunu önlemek için her eyleme makbuzların eşlik etmesi gerekir. Kooperatife katılma başvurusunun kabul edildiğine dair bir makbuzun, kooperatife kabul edildiğini doğrulayan bir belgenin gerekli olması gerekmektedir.
Ek olarak, Şartı dikkatlice okumalısınız, örneğin, bir konut kooperatifine katılma şartı genel kurul kararı olabilir ve bu durumda böyle bir konut kooperatifinin kabulü hakkında konut kooperatifi sicilinden bir alıntı talep etmeniz gerekir. karar; bu durumda tek başvuru yeterli olmayacaktır.Ve ancak tüm belgeler elimize ulaştıktan sonra ödemeler başlayabilir.
Bir konut kooperatifinden nasıl çıkılır
Şimdi konut kooperatifleri aracılığıyla satın almanın çok önemli diyebileceğimiz bir diğer dezavantajına bakalım. Konut inşaatı kooperatifi gönüllü bir dernektir; alıcının yalnızca gönüllü olarak katılma değil, aynı zamanda ayrılma hakkı da vardır. Diyelim ki bir hissedar, inşaatın görünürde bir sonu olmadığını ve söz verilen tüm sürelerin çoktan geçtiğini görerek kooperatiften ayrılmaya ve parasını almaya karar veriyor.
Bu aşamada onu hoş olmayan bir sürpriz bekleyebilir; parayı çekmek o kadar kolay değildir; mevzuat, kooperatiften ayrılan hissedarın parasının iade edilmesine ilişkin prosedüre ilişkin doğrudan talimatlar sağlamamaktadır.
Bazı durumlarda hissedarlar hiçbir şey tahsil edemezler ancak konut kooperatiflerinde en yaygın uygulama giriş ücretinin (toplam mülk miktarının yaklaşık %20'si) ödenmemesidir.
Aynı zamanda, kira sözleşmesinin feshi sırasında, geliştiricinin hatası nedeniyle ilişkilerde bir bozulma meydana gelmesi durumunda, cezalar da dahil olmak üzere paranın iade edilmesine ilişkin mekanizma kanunda açıkça tanımlanmaktadır.
Çıkış başvurusunu değerlendirme prosedürü, tatmin prosedürü ve ödemeleri, bir tüzel kişiliğin faaliyetlerini düzenleyen bir belge olan konut kooperatifi Şartında belirtilmelidir. Konut kooperatifi istediği kadar oyalanabilir, eğer tüzükte kooperatiften ayrılma başvurusunun bir sonraki takvim yılından itibaren yalnızca 6 ay içinde değerlendirilebileceği belirtiliyorsa, bu durumda hissedarın beklemesi gerekecek, hiçbir şey yapılamaz, mahkeme yardımcı olmayacaktır. Bu süre zarfında tüzük değiştirilebilir; böyle bir karar kurul tarafından tamamen hukuki gerekçelerle verilir ve belgede yapılan değişikliklerin sıklığı ve sayısı da kanunla düzenlenmemiştir.
Çözüm. Bir konut kooperatifinden başarılı bir şekilde daire satın alma şansı var mı?
Bununla birlikte, bugün konut kooperatifleri aracılığıyla ev alımları, paylaşımlı konut kooperatiflerine göre çok daha az sıklıkta olsa da, hâlâ gerçekleşmektedir. Herhangi bir nedenle DDU kapsamında değil de özellikle konut kooperatifleri aracılığıyla gayrimenkul satın almak istiyorsanız, kendinizi listelenen risklerden mümkün olduğunca korumaya çalışmalısınız.. Herhangi bir şeyi garanti etmenin zor olduğunu ancak yine de bir şeyler yapılabileceğini hemen belirtelim.
Öncelikle imza için sunulan tüm belgeleri dikkatlice analiz etmek, kooperatife katılma prosedürünü, çıkış prosedürünü, katkı payı ödeme prosedürünü, ek ödemeleri ve paranızı geri alma olasılığını incelemek gerekir. Bunu yapmak için nitelikli bir avukat davet etmek daha iyidir, çünkü yasal formülasyonlar her zaman sıradan mantığın önerdiği anlamına gelmez. Belgede rastgele kelimeler yoktur ve bireysel noktalar farklı şekillerde yorumlanabilir; herkes böyle bir görevle kendi başına baş edemez.
Ayrıca konut kooperatifinin yatırım sözleşmesi yaptığı geliştiricinin geçmişini incelemek faydalı olacaktır; bunun bir inşaat firmasının konut kooperatifi formatında uyguladığı ilk proje olmaması mümkündür. Geliştiricinin daha önce çalıştığı projeler hakkında resmi web sitesinden bilgi alabilir, gerekli bilgileri internette kolayca bulabilirsiniz. Diğer şeylerin yanı sıra, dairelerini halihazırda almış (veya almamış) olan eski hissedarların incelemeleri özel ilgiyi hak ediyor; bu tür incelemeler belirli yeni binalara ayrılmış forumlarda bulunabilir.
İgor Vasilenko
Konut kooperatifi, apartman inşaatı ve inşaat şirketlerinin yönetimi için oluşturulmuş bir kooperatiftir. veya geliştiriciler. Vatandaşlar daha sonra konut satın almak amacıyla bir kooperatife üye olma ve üyesi olma hakkına sahiptir.
Konut kooperatifi sırası geldiğinde yeni binanın işletmeye alınmasından sonra konutların sağlanmasını garanti ederçünkü inşaatın tamamlanmasıyla kooperatif konut statüsünü kazanır ve evi kendi takdirine göre elden çıkarabilir.
Konut kooperatifi sözleşmesinin ne olduğunu öğrenmenin zamanı geldi - bu, yeni binalarda gayrimenkul satışına yönelik en yaygın planlardan biridir.
Sistemin avantajları ve dezavantajları
Konut satın alan vatandaş hissedar olur Mülkiyet haklarının tescili, bir anlaşma temelinde değil, konut kooperatifinden hisse katkılarında konut için tam ödeme yapıldığını onaylayan bir sertifika sağlanarak gerçekleştirilir:
- bu sertifikanın FDSO'ya kaydedilmesine gerek yoktur;
- yeni bir bina satın alırken konut kooperatifi sözleşmesi hızlı ve kolay bir şekilde hazırlanır;
- Rosreestr'e kayıtlı olması gerekmez;
- Bir kooperatife katılarak, ev inşaatının ilerleyişini bağımsız olarak izleyebilir ve konut kooperatifinin üyelerini seçme hakkına sahip olabilirsiniz;
- Katkı payı, tesisin hazır olup olmadığına bakılmaksızın uzun vadeli taksitler halinde yapılabilir;
- Sahipler gelecekteki kullanım maliyetlerinde daha az öderler.
Kooperatife katılmanın dezavantajları şunlardır::
- Konut kooperatifi inşaatı düzenleyemez ve evin teslimi için son tarihlere uyulmaması durumunda geliştiricilerden para cezalarının ödenmesini talep edemez.
- Ayrıca, nesnenin maliyeti de değişebilir, kooperatif bir geliştirici değil, sadece bir müşteridir, bu da daha sonra nüansların ve beklenmedik sürprizlerin açıkça ortaya çıktığı anlamına gelir.
Bu ilişkiler zincirinde farklı ve öngörülemeyen durumlar ortaya çıkabilmektedir.
Ne zaman ve hangi durumlarda oluşur?
Konut kooperatifi ile ev sahibi arasında kooperatife katılmanın hemen ardından bir anlaşma yapılır. Vatandaşlar hissedar olur ve vergiden muaftır.
Katılıma ilişkin bir anlaşma imzalayarak, Alıcıya uzun süre taksit imkanı sağlanır, hiçbir şeyle sınırlı değildir. Hissedar, halihazırda dairesinde yaşarken katkı payı ödemeye devam edebilir ve bu, bu programın bir artısı ve ipotek için iyi bir alternatiftir.
Gayrimenkul tescili prosedürü devlete tescile tabi olmadığından zorluk yaratmaz. organlar
Pay sahiplerinin hakları, vatandaşlar kooperatife katılmadan önce bile kuruldu. Tüzük, katkı tutarını, ödeme sıklığını, kooperatiften ayrılma koşullarını, hissedarın hatasız olarak iade etmesi gereken tutarları belirtir. Ancak bu idealdir; pek çok tuzak vardır.
Konut kooperatifi kiminle anlaşma yapıyor?
Geliştiricilerle anlaşmalar yapıldı DDU'lardan farklı olarak herhangi bir özel kısıtlama yoktur. Geliştiricilere ek olarak, bir kooperatif yatırımcısı da para toplayabilir ve aralarında dairelerin nihai maliyeti belirlenmiş bir konut kooperatifine katılım anlaşması yapılır.
Konut kooperatiflerinin faaliyetleri tüketici haklarının korunması kanununda öngörülmemektedir. Bu nedenle ihlallerin tespit edilmesi durumunda mahkeme bunları dikkate almayı taahhüt etmez.
Dokümantasyon türleri
Geliştiriciler farklı anlaşma biçimleri sunar. Gayrimenkulün fiyatı, olası risk ve kayıpların düzeyi türüne (formuna) bağlıdır.
En güvenilir formlar DDU olarak kabul edilir; 214-F3 sayılı Kanuna göre, sözleşme geliştirici ve hissedarın yanı sıra konut kooperatifi tarafından da yapılır. Her iki tür de devlet kaydına tabi değildir, bu nedenle vicdansız geliştiricilerden her şeyi bekleyebilirsiniz.
Ayrıca şu adresten yeni bir bina satın alabilirsiniz::
- bir kredi sözleşmesi hazırlamak;
- faturalarla ödeme;
- önceden hazırlanmış bir satın alma ve satış sözleşmesi;
- özsermaye katılım anlaşmaları;
- Tüketici haklarının devrine ilişkin sözleşmeler.
Tüm türler kayıtlı değil, yani devlet tarafından korunmuyor. Vatandaşların işlem yapması veya herhangi bir tür sözleşmeyi seçmesi tamamen yasaldır ancak riskler çok daha yüksek hale gelmektedir.
Nasıl sonuçlandırılır?
Konut kooperatifine katılımda konut kooperatifi sözleşmesi yapılması zorunludur işlemin iki tarafı arasındaki müteakip ilişkileri düzenleyen bir koşul.
Etkileşim şartları ilk aşamada belirlenir, tarafların hak ve yükümlülükleri sözleşmede belirlenir.
Belge iki nüsha olarak hazırlanmıştır hem konut kooperatifinin temsilcileri hem de bireysel daire sahipleri, yani hissedarlar mülkün bakımını yapabilir, yönetebilir, sahip olabilir ve devredebilir.
Kooperatifin sorumlulukları arasında:
- ev Bakımı;
- ev bakımı;
- sahiplerinin talebi üzerine kamu hizmetleri için ödeme yapmak.
Kooperatif sahibinin veya üyesinin sorumlulukları şunları içerir::
- yaşam alanını uygun durumda tutmak;
- güvenlik düzenlemelerine uygunluk;
- faturaların, onarımlarla ilgili maliyetlerin ve diğer ev ihtiyaçlarının zamanında ödenmesi;
- dairenin yeniden geliştirilmesi ancak kooperatifin izniyle mümkündür.
Bir belgeyi imzalarken her iki taraf da belgeyi tamamlayabilir ve değiştirebilir. Sözleşmenin feshi üzerine, mal sahibinin sorumlulukları arasında başka bir kuruluşla benzer bir sözleşme yapılması ve ona belirli yükümlülükler verilmesi yer alır.
Adım adım talimat
- Konut kooperatifi anlaşmasını tam olarak kiminle imzalamanız gerektiğini öğrenin(örnek yukarıdan indirilebilir). Geliştiricilerin ve yatırımcıların itibarına dikkat edin.
- Konut kooperatifi ile geliştiriciler arasında hazırlanması gereken bir anlaşma talep edin, belgeleri inceleyin. Konut kooperatifi ile şirket arasındaki sözleşmenin, kooperatifin yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle feshedilmesi durumunda risklerin ne olacağını belirten bir madde bulunmalıdır. Geliştirici, sözleşmede belirtilmiş olsa bile dairelerin transferini reddetme hakkına sahiptir.
- Hissedar olarak seçeneklerinize göz atın, kooperatifin size nasıl bir daire, alan, kat, arsa sunması gerektiği.
Geliştiriciyle birlikte belgeleri kontrol edin, ev yapılması amaçlanan arsanın mülkiyet belgesini, imar iznini, geçerlilik süresini ve proje beyanını görmeyi isteyin.- Seçtiğiniz konut kooperatifinin iflas edip etmediğini öğrenin. Konut kooperatifine başvuruda bulunarak ve onun üyesi olarak hissedar statünüzü güvence altına almaya çalışın. Başvurunuzun kooperatif üyeleri tarafından incelenip onaylanması gerekmektedir. Üyelik ücreti ödemeniz gerekecektir.
- Konut kooperatifinin tüzükte belirtilen tüm şartlarına uymalısınız. Aksi takdirde otomatik olarak okuldan atılabilirsiniz ki bunu kesin olarak bilemeyeceksiniz.
- Hisse katkısı yapmak bir anlaşma yapmak anlamına gelmez, işlem geçersizdir, mahkeme lehinize karar vermeyebilir.
- Beklenmedik nüanslardan güvenlik nedeniyle onaylı makbuz gerektirir gerçekten hissedar olduğunuzu ve katkı payını ödediğinizi.
- Makbuzlarınızı kaydedin sonraki ödemeler, hedef ve üyelik ücretleri için.
- Sözleşme konusuna dikkat edin belgede. Sonunda hissedarın ne elde edeceği açıkça belirtilmelidir. Gelecekteki gayrimenkul transferinin nasıl gerçekleşeceğini öğrenin.
- Tüm hususlar tüzüğe yansıtılmalıdır. Sözleşmeyi imzalayarak tüm hususları kabul etmiş olursunuz; bu nedenle öncelikle tüzüğü dikkatlice okuyun belki de açıklama için bir avukatla iletişime geçebilirsiniz. Duruşma sırasında olağandışı durumlarda, sözleşme şartlarını ve konut kooperatifleri temel yasasını okuduğunuz için bilgisizliğinizi iddia edemezsiniz, değil mi?
- Hukuku inceleyin durumun olumsuz gelişmesi durumunda nasıl davranılacağını bilmek.
Uygulamada hissedarlar, bir evin tesliminin gecikmesi durumunda mahkeme aracılığıyla tazminat almayı nadiren başarabiliyor, ayrıca sözleşme şartlarına uyulmaması durumunda konut kooperatiflerinden tazminat talep edebiliyorlar.
Kooperatif 1 metrekare başına konut maliyetini artırma hakkına sahiptir. Not, inşaat maliyeti sözleşmede belirtilmeli ve sabit olmalıdır. Bir kooperatif, ancak böyle bir kararın bir toplantıda alınması durumunda yasal olarak ek fon toplayabilir. Katkıları artırma kararını destekleyecek tanıkların olması için tüm bunların açık bir şekilde yapılması gerekiyor.- Kamu hizmetleri için kimin ödeme yapacağını öğrenin genellikle böyle bir yükümlülük konut kooperatifi tarafından üstlenilir ve daha sonra hissedarlardan düşülür. Ancak evin faaliyete geçmesinden sakinlerin taşınmasına kadar aylar geçiyor. Hizmetleri henüz kullanmazsanız ne için ödeme yapacaksınız?
- Konut kooperatifinden hangi koşullar altında ayrılabileceğinizi öğrenin sözleşmenin bu maddeyi içermesi gerekmektedir. Pay sahibi sayısından çıkarılmanızın nedeni, yükümlülüklerinizi yerine getirmemeniz, katkı paylarını 1 aydan fazla geciktirmenizdir, geciktiğiniz her gün için cezanın %0,2'sine kadar ödemeniz gerekebilir.
- İnşaatın son teslim tarihleri gecikirse kooperatiften ayrılabilirsiniz veya geliştiriciden memnun değilseniz, bu gönüllü bir konudur. Aynı zamanda hisse ödemenizi geri alırsınız ancak kooperatif üyelerinin, örneğin ceza, ani ücret artışı gibi ödeme yapmama konusunda en ufak bir ipucu bulmaları durumunda giriş ve üyelik aidatlarını göremeyebilirsiniz. elektrik faturaları vb.
- Bazı konut kooperatifleri emeklerinin sözde sıkıntıları için %10'a kadar stopaj yapabilmektedir.. Katılmanın birçok zorluğu vardır; bir hissedarın, örneğin özel bir tröstteki bir hissedardan daha az hakkı vardır. Hissedar sözleşmedeki maddeleri değiştirememekte ve vaat edilen konutun alınmaması durumunda mahkemede gerçeği savunmakta zorluk çekmektedir.
- Kesinlikle, geliştiricilerin tümü konut kooperatifleriyle işbirliği yapmak istemiyor sırf aldatmak için. Belgelerin toplanması ve kayıt bürokrasisinin azalması, hem geliştiricilerin hem de hissedarların ilgisini kesinlikle çekiyor. Dairelerin hızlı tescili, devlet kurumlarında kayıt eksikliği, çözülmemiş sorunların, risklerin ve çeşitli nüansların yüzdesi artıyor; kooperatife gönüllü olarak katıldığı için devlet hissedarı koruyamıyor.
Katılmadan önce tüm belgeleri dikkatlice inceleyin, sözleşmeyi imzalarken tüm ayrıntılara dikkat edin, konut kooperatifinin tüm eylemleri için belgesel kanıt talep edin, kendinizden sorumlu olduğunuz gerçeğine kendinizi zihinsel olarak hazırlayın.
Bazı durumlarda DDU'ya katılmak daha iyidir; bir konut kooperatifine dahil olmak riskli bir iştir. Deneyimli bir avukata danışın, uzun zamandır beklediğiniz konutunuza taşınana kadar hem konut kooperatiflerinin hem de geliştiricilerin çalışmalarını kontrol altında tutun.
Bir anlaşmanın yapılması ve kaydedilmesinin nüansları
Kooperatife üye olurken hissedarlar metrekarelerinin üçüncü kişilere satılmasına karşı sigortalı değildir, çünkü anlaşma Rosreestr'de kayıtlı değil. Ayrıca inşaat süresini etkileyemezler, gelecekteki daire için ödeme miktarı hiçbir şekilde sabit değildir ve büyük miktarda fazla ödeme yapılması mümkündür. İnşaat malzemelerinin fiyatının artması durumunda toplam tutar sabit olsa bile konut kooperatifi ortaklarının katkıları artabilir ve ortağın rızası gerekmemektedir yani kendi takdirine bağlıdır.
Hukuk eğitimi olmayan cahil bir kişinin konut kooperatifinin oluşturduğu tüm nüansları ve detayları anlaması zordur ve her kamu ve gönüllü kuruluş kendi kurallarını kendi kurallarıyla belirler. Kooperatife üye olurken öncelikle bu konuyu anlayan deneyimli bir uzmandan tavsiye almazsanız başınız büyük belaya girebilir.
İnşaat amaçlı arsanın dokümantasyonu ayrı bir doğrulama gerektirir Müteahhitlerin yasal olarak imara izin verilmeyen bir alanda ev inşa ettiği birçok durum yaşandı. Rosreestr çalışanları buna izin vermedi; hissedarlar basitçe yanıltıldı, fonları olmadan bırakıldı ve basitçe aldatıldı.
Bir kooperatife katılmadan önce, Sahip olduğu tüm belgeleri tercihen bir avukatla birlikte kontrol etmesi önemlidir..
Şantiyenin kooperatife ait olması, mülkiyetinin tapu belgeleriyle olması mümkündür, ancak olumsuz sonuçlarla doludur.
İkincil bir ev satın alırsanız daha az sorun yaşanır, tüm yasal ve organizasyonel sorunları çözerken, halihazırda inşa edilmiş bir evde, ücretli bir payla.
Kooperatife üye olabilirsiniz veya reddedebilirsiniz. Katıldığınız takdirde evin sosyal yaşamında yer alabilecek, evin onarımı ve bakımı ile ilgili sorunları her şey sizin takdirinizde olmasına rağmen ortaklaşa çözebileceksiniz. Pay dairenin önceki sahipleri tarafından ödenmişse, nüanslar hariç, huzur içinde yaşayabilirsiniz.
Peki ya her şey o kadar düzgün değilse?? Geliştirici neden bugün her yerde, çeşitli yol ve hilelerle vatandaşları kooperatife katılmaya çekmeye çalışıyor? Bu kârlıdır; vicdansız geliştiriciler üzerinde hiçbir kontrol yoktur. Kooperatifin dışarıdan bir müteahhit tutması durumunda, geliştirici ile anlaşmazlık olması durumunda inşaat şirketi, finansman yükümlülükleri yerine getirilene ve fonların tamamı ödenene kadar inşa edilen evi konut kooperatifine devretmeme hakkına sahiptir.
Bu tür sorunlarla hissedar evsiz kalabilir. Kooperatifle olan sözleşme feshedilse bile Paranızı hızlı bir şekilde geri almanız mümkün değil, paranız ancak sayaçlarınızın satışından sonra tüm para cezaları ve cezalar dikkate alınarak iade edilecektir. Bütün bunlar yıllarca sürebilir, yatırılan fonların bir kısmını kaybedeceksiniz, zorlukla kazandığınız fonların daha önce yatırılmış olması için uzun süre beklemek zorunda kalabilirsiniz.
Konut kooperatifi: Konut sorununa çözüm için aşağıdaki videoya bakın:
Bir hata bulursanız lütfen metnin bir kısmını vurgulayın ve tıklayın. Ctrl+Enter.
Günümüzde konut kooperatifi planı kapsamında bir daire satın almak, katılımcıların yasal koruması pratikte devlet tarafından düzenlenmediği için birçok riski içermektedir. Via lege hukuk firmasının önde gelen avukatı Denis Artemov, web sitesi portalına bu planın inceliklerini ve riskleri en aza indirmenin yollarını anlattı.
konut kooperatifi nedir
Bir konut inşaatı kooperatifi (HBC), nakit hisseleri birleştirerek konut satın almak (inşaat) için tüketicileri üyelik temelinde gönüllü olarak birleştiren kar amacı gütmeyen bir kuruluştur. Bu durumda evin yönetimi için konut kooperatiflerinden yararlanılabilir.
Konut kooperatifi planı Sovyet döneminde ortaya çıktı. 1959'da, 20 yıllık bir aradan sonra, RSFSR Bakanlar Kurulu Kararı ile yeniden izin verildi.
Daha sonra çalışanlar ve işçiler, işyerlerinde bireysel geliştiricilerin konut kooperatiflerinde birleşti ve ardından özel mülk olarak daire satın alma hakkı elde edildi. Süreci hızlandırmak ve maliyetini azaltmak için kooperatif üyelerinin kendilerinin doğrudan inşaata dahil olduğu "Gorki yöntemi" ("Gorki, modern Nizhny Novgorod'da icat edilen samstroy") da aktif olarak kullanıldı.
İnşaat projesi ve yeni tesisin yeri, konutun esas alındığı işletme yönetimi tarafından belirlendiğinden, konut kooperatifleri aracılığıyla inşa edilen evlerin, devlet tarafından inşa edilen gayrimenkullerden daha kaliteli kabul edilmesi dikkat çekicidir. kooperatif düzenlendi. Elbette yöneticiler de çoğu zaman kooperatifin katılımcıları arasında yer alıyordu, dolayısıyla iyi konutlar inşa etmek için her türlü çabayı gösteriyorlardı.
SSCB'nin çöküşünden önce konut kooperatifi sistemi neredeyse hiç değişmedi. Ve bu şemaya göre inşaat patlaması 80'lerde meydana geldi. İlginçtir ki o dönemde inşa edilen pek çok evde konut kooperatifleri bir yönetim şekli olarak günümüze kadar faaliyet göstermektedir.
O dönemde kooperatiflerin devlet tarafından acilen düzenlenmesi ihtiyacı ortaya çıktı. Bu, 1983 tarihli RSFSR Konut Kanunu'nun 5. Bölümüne (konut kooperatiflerinin faaliyetleri hakkında) ve 1988 tarihli “SSCB'de İşbirliği Kanunu”nun kabulüne de yansımıştır.
SSCB'nin dağılmasından sonra, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun tüzel kişilere ilişkin 4. bölümünde konut kooperatiflerine yer verildi (Madde 116).
Konut kooperatiflerinin faaliyetlerinin yasal düzenlemesi, 2004 yılında Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun kabul edilmesiyle bugünkü halini almıştır.
Modern konut kooperatiflerinin benzer Sovyet örgütlerinden bir takım önemli farklılıkları vardır.
Her şeyden önce, bu tür projelerin finansman sisteminin temelden değiştiğini belirtmek gerekir. Daha önce inşaat için fonlar devlet tarafından kredi şeklinde tahsis ediliyordu ve konut kooperatifi katılımcıları evin inşaatı tamamlandıktan sonra yaklaşık 15 yıl içinde geri ödüyorlardı.
Artık gayrimenkul inşaatı için gerekli fonlar iş sürecinde toplanıyor. Başka bir deyişle geliştirme, hissedarların halihazırda mevcut olan parası kullanılarak gerçekleştirilmektedir. Ayrıca bu amaçlarla kooperatif ticari kredi de alabilir. Bugün bir konut kooperatifine katılmanın, bitmiş bir dairenin daha sonra alınması için alıcıdan% 100 nakit katkısını kaydetmenin bir yolu olduğunu söyleyebiliriz.
Bir diğer önemli fark, Sovyet kooperatiflerinin yalnızca konut kooperatifinin oluşturulduğu işletmenin çalışanlarından oluşabilmesidir. Bugün, bu tür organizasyonlar, herhangi bir gerçek ve tüzel kişinin ve diğer devletlerin vatandaşlarının olma hakkına sahip olduğu sınırsız sayıda katılımcıyı içerebilir.
Sovyet kooperatifi, katılımcılar arasında önceden daire dağıtımı yapılmaksızın belirli (belirli) bir evin inşasını ima etti. Kimin hangi daireyi alacağına inşaatın tamamlanmasının ardından kura sonuçlarına göre karar verildi.
Günümüzde konut kooperatiflerinin işlevleri genişletilmiştir: sadece belirli bir yeni evin inşasını değil, aynı zamanda dernek üyelerinin diğer yeni binalarda daire satın almasını ve hatta bir alım satım sözleşmesi kapsamında ikincil konut edinmesini de ifade edebilir. Daireler önceden tahsis edilmektedir.
Ancak evin idaresi için hâlâ konut kooperatifleri kullanılıyor.
Çoğu geliştiricinin bireysel evler inşa etmek için konut kooperatiflerini kullanırken mülkün geri kalanını özsermaye katılım anlaşmaları kapsamında satması dikkat çekicidir. Moskova bölgesinde, konut kooperatifleriyle yapılan planlar yalnızca apartman binalarının inşası için değil, aynı zamanda yazlık toplulukların ve şehir evlerinin inşası için de kullanılıyor.
Yeni binalarda konut kooperatifi sistemiyle gayrimenkul satın almanın en önemli avantajlarından biri kural olarak daire maliyetinin düşük olmasıdır.
Aslında yeni binalarda metrekare fiyatları, birçok faktöre bağlı olduğundan, binalar aynı konfor seviyesine sahip olsa bile önemli ölçüde farklılık gösterebilmektedir. Bunlar şunları içerir: evin bölgesel konumu, ulaşım erişilebilirliği, çevredeki alanın peyzajı, geliştiricinin ticari itibarı vb.
Ancak ortak inşaata katılım anlaşmaları yoluyla gayrimenkul satışı en az risklidir, bu nedenle bu tür dairelerin maliyeti genellikle daha yüksektir.
Konut kooperatifi planlarında, bir apartman dairesine ilişkin hakların devredilmesine benzer şekilde, pay tahsisi sıklıkla kullanılmaktadır. Yani teknik olarak bir kooperatife katılarak artan emlak fiyatlarından kâr elde edebilir ve ardından daireyi yeniden satabilirsiniz. Ayrıca, halihazırda bir konut kooperatifi tarafından inşa edilmiş bir binadaki bir dairenin mülkiyetini tescil ettirebilir ve daha sonra onu bir alım satım sözleşmesi kapsamında satabilirsiniz.
Bu tür manipülasyonların başarısı, alıcının para yatırmadan önce incelemesi tavsiye edilen emlak piyasasındaki fiyat dalgalanmalarına bağlıdır. Ayrıca öncelikle kalifiye bir uzmandan tavsiye almalısınız.
Konut kooperatifi planı kapsamında konut satın alırken karşılaşılan riskler
Günümüzde konut kooperatifi planı kapsamında bir daire satın almak birçok riski içermektedir, çünkü konut kooperatifi katılımcılarının uzun vadeli inşaat veya düşük kaliteli inşaat gibi durumlarda yasal olarak korunması pratikte devlet tarafından düzenlenmemektedir.
Yani Konut Kanunu'nun 124. maddesine göre konut kooperatifine üye olunduğunda daire satın almanın esası kooperatife üyeliktir. Ve bu tür bir katılımın yasal koşulları, yalnızca konut kooperatifine katılım Anlaşması ve içeriği mevzuata yalnızca genel hatlarıyla yansıtılan Tüzük ile belirlenir.
Ayrıca, kural olarak, yeni bir katılımcı bir kooperatife katıldığında, konut kooperatifinin Şartı zaten geliştirilmiş ve kabul edilmiştir ve Katılım Anlaşması, katılım anlaşmasının bir varyasyonu olduğu için değişikliğe tabi değildir, yani. yalnızca önerilen ifadede imzalanmalıdır.
Güvenlik açısından, diğer ortak inşaat anlaşmaları biçimleri (DDU, ön anlaşmalar), “Ortak İnşaatlara Katılım…” Federal Kanunu ve “Tüketicinin Korunması Hakkında Federal Kanun” tarafından düzenlendiğinden çok daha fazla güveni garanti eder. Haklar."
DDU'nun koşulları, alıcıyı koruyan ve risk durumunda geliştiricinin sorumluluğunu üstlenen "Ortak İnşaata Katılım Hakkında..." Federal Kanununda kesin olarak düzenlenmiştir.
Rusya Federasyonu “Tüketici Haklarının Korunması Hakkında” Kanunun 16. maddesi, bu kanuna aykırı olması durumunda sözleşmenin herhangi bir maddesini geçersiz kılmaktadır. DDU'ya göre geliştiricinin sorumluluğu son derece küçük veya hiç olmasa bile, alıcının, konutun geç teslimi nedeniyle cezaların ödenmesine ve kalitesiz inşaat sorumluluğuna ilişkin Kanun'un maddelerine başvurma hakkı vardır. .
Konut kooperatiflerine katılanlar, kooperatifle aralarındaki ilişkiler gönüllü birliktelik temelinde kurulduğundan bu tür haklara sahip değildir. Böylece katılımcılar taleplerini yalnızca Şart ve Katılım Anlaşması'na dayandırabilirler.
Bu, Rusya Federasyonu Yüksek Mahkemesi Genel Kurulu'nun 28 Haziran 2012 tarih ve 17 sayılı Kararında “Tüketici haklarının korunmasına ilişkin anlaşmazlıklarda hukuk davalarının mahkemelerce değerlendirilmesi hakkında” onaylanmıştır.
Ayrıca, projenin mali açıdan aciz duruma düşmesi durumunda kooperatif üyelerinden ilave katkılarda bulunmaları istenebilir. Bu, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 16. maddesinden kaynaklanmaktadır.
Dolayısıyla, bir konut kooperatifi planındaki bir inşaat şirketinin yasal risklerinin, bir kooperatif katılımcısının risklerinden önemli ölçüde daha az olduğu ve ortak inşaata katılım anlaşmasıyla mahkemeye gitmenin alıcı için orantısız olarak daha basit ve daha karlı olduğu sonucuna varabiliriz. Bir konut kooperatifine katılma anlaşmasıyla.
Konut kooperatifinde tüm yetkinin, geliştiriciye yasal olarak bağlı olan kooperatif yönetim kuruluna ait olduğunu söylemek gerekir. Bu bakımdan sorunlar ortaya çıktığında alıcının bunları konut kooperatifi bünyesinde çözmesi çoğu zaman çok zordur.
Alıcı mahkemeye gidebilir. Ancak mahkemeler, Konut Kooperatifi Şartı hükümlerini ve kural olarak alıcının değil geliştiricinin lehine çalışan konut kooperatifine katılma anlaşmasının şartlarını tam anlamıyla yorumluyor.
Bu nedenle, uzun vadeli inşaat veya kalitesiz inşaat durumunda, alıcının konut kooperatifinden ayrılmak, ödenen parayı cezalar ve üyelik aidatları düşülerek iade etmekten başka seçeneği yoktur.
Konut kooperatifinden ayrılma durumunda uygulanacak para cezalarının şartları ve tutarları, konut kooperatifine katılma sözleşmesinde ve tüzüğünde belirtilmiştir. Bir kooperatif üyesi, geliştiricinin hatası nedeniyle tüketici statüsünün bulunmaması nedeniyle kuruluştan ayrılmak zorunda kalsa bile bu cezalara mahkemede tam olarak itiraz edemez. Yapabileceğiniz tek şey inşaat şirketinin suçluluğunu kanıtlayarak boyutlarını küçültmektir.
Ancak alıcılar için tüm bu bariz dezavantajlara rağmen konut kooperatifi planının tamamen yasal olarak kabul edilmesi nedeniyle oldukça sık uygulanmaktadır.
Elbette, pek çok kişi bir konut kooperatifine katılmanın olası tüm risklerini zaten biliyor, bu nedenle geliştiriciler katılımcıları çekmek için bu tür gayrimenkullerin ek avantajlarını kullanıyor: örneğin, düşük daire fiyatları, mimari çözümlerin yüksek çekiciliği ve özgünlüğü, gelişmiş altyapı çevredeki alanlarda (spor sahaları, anaokulları, parklar, mağazalar), ticari itibarınız vb.
Bir konut kooperatifine katılırken riskleri en aza indirmek
Konut kooperatifi planı kapsamında gayrimenkul satın almaya karar verdikten sonra, en başında, kooperatife katılma sözleşmesinin imzalanması aşamasında olası riskleri en aza indirmeye çalışmalısınız.
Öncelikle alıcının, hangi gerçek geliştiriciyle uğraştığını ve bu şirketle ilgili en önemli verileri (sahibi ve kurucusunun kim olduğunu) ayrıntılı olarak bulması gerekiyor.
Daha sonra geliştiricinin büyük finansal ortakları (finansal şirketler, bankalar, yabancı yatırımcılar) olup olmadığını, şirketin kaç projeyi hayata geçirdiğini ve bunlar hakkında ne tür incelemeler bulunduğunu öğrenmeli, konut kooperatifinin yönetimi ve mali ortakları hakkında bilgi bulmalısınız. .
Bu mülkün satın alınmasında bankaların ipotek verip vermediğine dikkat edilmesi tavsiye edilir. Bu gösterge oldukça önemlidir, çünkü bankalar ilgili taraflardır ve herhangi bir sorun çıkması durumunda konut kooperatifleriyle uğraşmak zorunda olanlar da onlardır. Dolayısıyla profesyonel olarak gayrimenkul kredisi veren bir bankanın, sorunlu olduğu bilinen bir mülk için ipotek vermesi pek mümkün değildir.
İkinci olarak, inşaat kalitesinin düşük olması ve evin tesliminde gecikme olması durumunda konut kooperatifinin sorumluluğuna ilişkin bir eklemeyi konut kooperatifinin katılımına ilişkin anlaşmaya dahil etmeye çalışabilir ve ayrıca ayrılma cezalarını da hariç tutabilirsiniz. kooperatif.
Bu durumda sözleşmenin aşağıdaki hususları içermesi gerekir (bunların listesi mevzuatta belirtilenden daha geniştir):
Katılımcının konut kooperatifinden çekilme koşulları;
Konut kooperatiflerine yapılan ödemelerin ödeme şekli ve miktarı;
Satın alınan mülkün garanti süresi;
Proje belgelerine göre alıcının hak sahibi olduğu, açıkça tanımlanmış bir mülk;
İnşa edilen gayrimenkulün kalitesine ilişkin gereklilikler ve konut kooperatiflerinin bunların ihlaline ilişkin sorumluluğu;
İnşaat süreleri ve konut kooperatiflerinin bunlara aykırı davranma sorumluluğu.
İnşaat süresinin gecikmesi durumunda alıcı, konut kooperatifi kurulundan inşaatın ilerleyişi hakkında eksiksiz ve güvenilir bilgi talep etme hakkına sahiptir. Bu durumda, talebin yazılı olarak, soruları olabildiğince açık bir şekilde belirterek ve imza için konut kooperatifi başkanına teslim ederek veya değerli bir mektupla, teslimat bildirimi ve konut listesi ile birlikte gönderilmesi gerekir. ekler.
Konut kooperatifi katılımcılarının gayrimenkul hakları Rosreestr'e kayıtlı olmadığından bir dairenin “ikiye satılması” riski önemli ölçüde artmaktadır.
"İkili satış" durumunda, alıcı bu konuda derhal resmi olarak konut kooperatifinin yönetimini bilgilendirmeli, ardından Ceza Kanunu'nun 159. maddesi uyarınca dairelerin çifte satışıyla ilgili dolandırıcılık hakkında bir beyanda bulunmalıdır. Rusya Federasyonu, kolluk kuvvetlerine.
Aynı zamanda, konut kooperatifine katılma konusunda tekrarlanan anlaşmanın geçersiz kılınması ve ayrıca gayrimenkul haklarına el konulması (yeniden satılmaması için) için mahkemeye bir iddia beyanı sunulmalıdır.
Elbette herhangi bir zorluk ortaya çıkarsa öncelikle alıcının nitelikli bir avukata başvurması gerekir. Gerçek şu ki, bir anlaşmazlığın duruşma öncesi aşamasını kendi başınıza doğru bir şekilde resmileştirmek oldukça zordur ve mahkemenin davacı lehine kararı büyük ölçüde buna bağlıdır.
Yayın tarihi 24 Haziran 2014