Az ingatlanértékelési megközelítések összehangolása. Különböző módszerekkel kapott ingatlanértékelési eredmények összehangolása. Példák tervezési paraméterekre

AZ EREDMÉNYEK VÉGSŐ MEGÁLLAPÍTÁSA

Az értékelési folyamat utolsó eleme a különböző megközelítések alkalmazásával kapott eredmények összehasonlítása és egyetlen költségre vonása. Az összehangolási folyamat figyelembe veszi az egyes megközelítések erősségeit és gyengeségeit, meghatározza, hogy ezek mennyire befolyásolják jelentősen a piac objektív tükröződését az értékelésben. A megközelítések alkalmazásának eredményeinek összehasonlítási folyamata elvezet a végső költség megállapításához, amely eléri az értékelés célját. A végső költség az az értékbecslő szakmai megítélése az értékelő tárgy értékére vonatkozóan.

Az értékelt vállalkozás értékének meghatározásának utolsó szakasza az értékbecslő által a különböző megközelítések és módszerek (az értékelési tevékenységre vonatkozó nemzetközi és orosz szabványokban rögzített) megvalósítása során elért eredmények egyeztetésének eljárása egy objektumra vonatkozóan egy folyamaton belül (megbízás értékelés). A végső költség az értékbecslő szakmai megítélése az értékelt tétel értékére vonatkozóan.

Az eljárás szükségessége abból adódik, hogy a legtöbb esetben a különböző megközelítések és módszerek megvalósítása egyenlőtlen költségeredményeket ad (néha az eltérés eléri az 50%-ot is). Ennek az az oka, hogy a legtöbb piac tökéletlen, a potenciális felhasználókat félretájékoztathatják, a gyártók pedig nem hatékonyak. Ezen és számos egyéb ok miatt a különböző megközelítések alkalmazása eltérő költségértéket ad.

Az értékelési eredmények egyeztetése- ez a tárgy végső értékelésének megszerzése a különböző értékelési megközelítésekkel kapott eredmények mérlegelésével és összehasonlításával.

Az értékelés tárgya értékének összértéke- ez az értékelés tárgya értékének legvalószínűbb értéke, amelyet az értékelő által az értékelés tárgyának értékére vonatkozó számítások eredményeinek általánosítása eredményeként kapnak különféle értékelési megközelítések és módszerek segítségével. Megmutatható egyetlen pénzbeli érték vagy a legvalószínűbb értéktartományok formájában.

Általában, az egyik megközelítés alapvetőnek tekinthető, a másik kettő a kapott eredmények kiigazításához szükséges... Ez figyelembe veszi az egyes megközelítések jelentőségét és alkalmazhatóságát egy adott helyzetben. A piac fejletlensége, az objektum sajátosságai vagy a rendelkezésre álló információk hiánya miatt előfordul, hogy egy adott helyzetben egyes megközelítések nem alkalmazhatók.

ÁLTALÁNOS KÉPLET AZ ÉRTÉKELÉSI EREDMÉNYEK VÉGSŐ FELADÁSÁHOZ

ahol az értékelés tárgyának összköltsége, p .; - a nyereséges, az összehasonlító és a költségalapú megközelítéssel meghatározott költség, p .; - az egyes értékelési megközelítésekhez választott megfelelő súlyozási tényezők,

Az összköltségben elért eredmények egyeztetésére szolgáló súlyozó tényezőket a legközelebbi 10%-ra (ritkábban 5%-ra) kerekítjük. A kerekítésre azért van szükség, mert a kerekítetlen súlyok téves elképzelést adnak a jelentés ügyfelének a kapott eredmény pontosságáról.

Megállapodáskor figyelembe kell venni:

1) az információk teljessége és pontossága;

2) az értékelési eljárásnak az értékelés céljainak való megfelelése;

3) a megközelítések előnyei és hátrányai egy adott helyzetben.

Így az érték összértéke csak a becsült üzlet legvalószínűbb ára.

MÓDSZEREK A SÚLYEGYÜTTŐK MEGHATÁROZÁSÁRA ÉS AZ ÉRTÉKELÉSI EREDMÉNYEK FIGYELEMÉBEN

A módszerek abban különböznek egymástól, hogy a kapott értékelési eredményekhez rendelt súlyok egyenlőtlen megválasztási módszereit használják az adatok végső egyeztetésében. különböző megközelítések... Ha az első módszernél csak logikai elemzést alkalmazunk, akkor a többiben logikai és matematikai, vagyis az értékelő valamilyen minősítési skálára kényszeríti a logikai érvelését, majd a választott számítási módszer alapján a súly előzetes értéke. együtthatók meghatározása; a kapott értékeket kerekítjük.

LOGIKAI ELEMZÉSI MÓDSZER

Logikai elemzési módszer a súlyozási tényezők megválasztásából áll az értékelés eredményeinek egyeztetésekor szakszerűen , az értékelő által végzett logikai elemzés alapján, minden lényeges paraméter figyelembevételével. Ez a módszer a legelterjedtebb az értékelési gyakorlatban.

PÉLDA A LOGIKAI ANALÍZIS MÓDSZER ALKALMAZÁSÁRA

1. Határozza meg a JSC "Samara Plant" költségbecslésének végső értékét, amelyet a vállalkozás további megvásárlása érdekében végeztek.

2. Határozza meg a JSC "Samara Plant" ingatlanegyüttese értékbecslésének végső értékét.

KRITÉRIUMegyeztetési módszer

A különböző megközelítések súlyegyütthatóinak meghatározásához ezt a módszert használjuk négy objektív kritérium , amelyeket az értékelő döntése alapján választanak ki, amelyek az alkalmazott számítási módszer egyedi előnyeit vagy hátrányait írják le, figyelembe véve az adott vállalkozás értékelésének sajátosságait.

A "súlyok" kiszámítása ezzel a módszerrel több szakaszban történik:

1) egy faktormátrixot építenek fel, amelyben minden megközelítéshez négy szempont szerint négy típusú pontot rendelnek (több kritérium van, ezért több pont);

2) meghatározzák az egyes megközelítések pontjainak összegét, majd - az alkalmazott megközelítéseket;

3) ennek a megközelítésnek a pontjainak összegéhez viszonyítva az összes alkalmazott megközelítés pontjainak összegéhez a megközelítés kiszámított súlyát százalékban határozzák meg;

4) a megközelítések becsült súlyát a legközelebbi 10%-ra kerekítik, ritkábban - 5%-ra.

PÉLDA AZ EGYEZÉS KRITÉRIUMAI MÓDSZER ALKALMAZÁSÁRA

Határozza meg az értékelési objektum értékének összértékét az illesztési szempontok módszerével.

A HIERARCHIA ELEMZÉSÉNEK MÓDSZERE

Hierarchiaelemző módszer(MAI) egy szisztematikus eljárás a probléma lényegét meghatározó elemek hierarchikus ábrázolására. Ez abból áll, hogy a problémát egyszerűbb komponensekre bontjuk (bontjuk), és páronkénti összehasonlítással tovább dolgozzuk fel az értékelő szekvenciális ítéleteit.

A MAI-ban a vizsgálat fő célja és minden olyan tényező, amely valamilyen mértékben befolyásolja a cél elérését, a hatás mértékétől és jellegétől függően szintek szerint oszlik meg. A hierarchia első szintjén mindig van egy csúcs - az elvégzett kutatás célja. A hierarchia második szintje olyan tényezőkből áll, amelyek közvetlenül befolyásolják a cél elérését. Ebben az esetben minden faktort az építés alatt álló hierarchiában egy 1. szintű csúcshoz kapcsolódó csúcs képvisel. A harmadik szintet azok a tényezők alkotják, amelyektől a második szint csúcsai függenek. Stb. A hierarchia felépítésének ez a folyamata mindaddig folytatódik, amíg az összes fő tényező be nem kerül a hierarchiába, vagy amíg az utolsó szint legalább egy tényezőjéhez nem lehet közvetlenül megszerezni a szükséges információkat. A hierarchia felépítésének végén minden szülőcsúcsra elvégzik a súlytényezők becslését, amelyek meghatározzák a függőség mértékét az őt befolyásoló alacsonyabb szint csúcsaitól. Ebben az esetben a páronkénti összehasonlítás módszerét alkalmazzuk.

Páronkénti összehasonlítási módszer (T. Saaty változata).

Ennél a módosításnál, akárcsak a páros összehasonlítás módszerének klasszikus változatánál, a vizsgált tényezőket összehasonlítjuk egymással. Ezen túlmenően ebben a módszerben a tényezőket páronként hasonlítják össze a rájuk vonatkozó közös jellemzőre gyakorolt ​​hatásuk ("súly" vagy "intenzitás") alapján.

A szubjektív páronkénti összehasonlítások elvégzésére T. Saaty kidolgozott egy relatív fontosságú skálát.

A kapott számítások elemzése és a végső következtetés

Információk az adásvételi ügyletekről

Az A és C analógok nem használhatók a számításhoz, mivel az első nettó működési bevétele összehasonlíthatatlan a vizsgált objektum mutatójával, a második pedig az elmúlt év bevételével.

Az értékelt ingatlan várható eladási ára egyenlő lesz:

C körülbelül = 50 000 rubel. : 0,08 = 625 000 rubel.

Az ingatlanértékelés összehasonlító megközelítésének utolsó szakasza az, hogy az analóg tárgyak elemzése során kapott árának korrigált értékeit egyetlen értékbe vagy értéktartományba hozzuk.

A költségmutatók egyeztetése (általánosítása) meglehetősen fontos lépése az összehasonlító megközelítésnek. Ebben a szakaszban az értékelő elemzi a kapott mutatókat, és egy értéktartományra vagy egy értékre redukálja azokat. Ez a lépés megvizsgálja és gondosan mérlegeli az egyes értékmérők előnyeit és hátrányait, a piaci adatok megbízhatóságát és az alkalmazott elemzési módszereket. Az értékelő jelentésnek egyértelműen meg kell fogalmaznia az értékelési tétel értékére vonatkozó következtetés alapjául szolgáló indoklást.

Az egyeztetési folyamat során gondoskodni kell arról, hogy az eredményül kapott érték kapcsolódjon az értékelés céljához és a más értékelési módszerekkel kapott értékekhez.

A súlyozott átlagértékek elemzési módszereit arra használják, hogy több mutatót egy értékre csökkentsenek.

Az értékbecslő által számított súlyozott átlag az értékelt ingatlan valószínű eladási ára lesz, amely minden esetben elfogadható keretek között kerekíthető.

Ezt a megközelítést gyakran alkalmazzák, és jó eredményeket ad olyan ingatlanok értékelésénél, amelyeknél megbízható információk állnak rendelkezésre a befejezett adásvételi ügyletek áráról vagy az ilyen ingatlanok eladási ajánlatainak árairól.

7.1. A szükségesség indoklása
értékelés harmonizációja

A nemzetközi értékelési szabványok három megközelítést ajánlanak az értékeléshez: költség, összehasonlító és nyereséges. Orosz szabványok kötelezővé kell tenni ezeket a megközelítéseket. Kövesse nemzetközi szabványok az orosz jogszabályok pedig szükségessé teszik a kapott eredmények harmonizációját, mivel a fenti megközelítések ugyanazon tárgyra vonatkoznak, ugyanazon értékelési eljárás keretében.

Az alkalmazott módszerek eredményeinek konszolidációjának célja az egyes módszerek előnyeinek és hátrányainak meghatározása, és egyetlen költségbecslés kiválasztása. Az értékelési eredmények összehangolása nagyon sürgető és nagyon nehezen megoldható feladat. Mindenekelőtt elemezzük, hogyan javasolják a nyugati értékbecslők a probléma megoldását.

GS Harrison „Ingatlanértékelés” című monográfiája a következő ajánlásokat fogalmazza meg: „Az eredmények egyeztetésekor az értékbecslő három megközelítés alapján összegyűjti a kapott adatokat és értékmutatókat, és az ok-okozati módszerrel értékeli azokat. hatáselemzés, amely alapján megalapozott következtetés vonható le a költségről, ami az elbírálás célja. Az értékelőnek egyértelműen meg kell határoznia a megrendelt munka jellegét és terjedelmét, és mérlegelnie kell a különböző adatok és a probléma megközelítési módjainak relatív fontosságát és elfogadhatóságát." A szerző azonban nem fedi fel az ilyen mérlegelés módszerét, mechanizmusát és eljárásait.

J. Friedman és N. Ordway „Jövedelemtermelő ingatlanok elemzése és értékelése” című könyvében a megállapodás problémájáról a következőket mondja:
három megközelítést alkalmazva. Ennek során az értékelő a feladat azonosítás, adatgyűjtés és elemzés különböző szakaszaiban, minden értékelési megközelítést alkalmazva ellenőrzi az értékelési elvek elfogadhatóságát. Az értékelő statisztikai számításokat használhat a valószínűségi eloszlás kidolgozásához." Ismétlem, gyakorlatilag nincs konkrét megállapodás.

A J. K. Eckert főszerkesztője alatt található "Ingatlanértékelés és adózás szervezése" című könyvben az értékelési eredmények egyeztetésének problémáját részletesebben és mélyebben elemzi:
és az egyes megközelítések gyengeségeit azzal kapcsolatban ez a típus ingatlanra és egy adott tárgyra. Ebben az esetben a három értékelési eredmény számtani középértéke egyáltalán nem származik. És nem szükséges, hogy a kapott eredmények egyike végleges legyen. A cél a legtöbb esetben a számítás hozzávetőleges érték piaci érték, amelyet általában úgy határoznak meg legvalószínűbb ár eladáskor, és ez az érték egyáltalán nem az egyik értékelési módszerrel kapott eredmény... Az értékelés végső értékét valahol a kettő között határozzák meg." Más szóval, feltételezzük, hogy a költségbecslés végeredménye az egyik megközelítés szerint választható meg. Tekintettel azonban a fogalom valószínűségi természetére piaci ár ez inkább kivétel, mint szabály. A végeredmény továbbra is egy valószínűségi mennyiség, amelyet általában a felhasználással határoznak meg valószínűségi (statisztikai) mérlegelés három megközelítéssel kapott eredményeket.

Sh. P. Pratt "Üzleti értékelés" című könyvében az is szerepel, hogy gyakran hasznos táblázatos formában idézni a különböző megközelítésekkel kapott költségmutatókat, és megadni azokat. relatív súlyokés csak ezután vonjon le következtetést az értékelés használt standardjának (alapjának) figyelembe vételével.

Hasonló ítéletet fogalmaz meg egy másik könyv – „Útmutató az üzleti értékeléshez” (szerzők: J. Fishman, SP Pratt, K. Griffitt, K. Wilson): „A költségbecslés elkészítéséhez a tanácsadók (értékbecslők) gyakran két ill. több módszer. Ez különféle potenciális értékelések egész sorához vezet, és a tanácsadónak meg kell találnia a módját, amely lehetővé teszi számára, hogy ezen a sorrenden belül meghatározza a legjobb értékelést. Ezt általában úgy érik el relatív fontosságot mérlegelve vagy elfogadhatóság minden egyes értékelési módszer a kívánt becslés egyik vagy másik értékéhez vezet.

Korántsem könnyű azonban meghatározni, hogy melyik becslésnek kell nagyobb súlyt tulajdonítania, és hogyan lehetne a megfelelő módszert másokhoz viszonyítani. Két fő megközelítés használható az adott vizsgálat során kapott különböző osztályzatok mérlegelésére a kívánt osztályzat összesített végső pontszámának kiszámításához: a matematikai súlyozási megközelítés (matematikai megközelítés) és a szubjektív súlyozási megközelítés (szubjektív megközelítés). Az értékelő tanácsadó szabadon használhatja ezeket a megközelítéseket, de tisztában kell lennie azzal, hogy mindkettőnek megvannak a maga előnyei és hátrányai.

Meg kell jegyezni, hogy bár az eredmények közvetlen súlyozása egy egyszerűsített-primitív modell az árazási tényezőknek az értékelési eredményekre gyakorolt ​​hatásának elszámolására, fontos előnye van a szubjektív súlyozáshoz képest, mivel ez a megközelítés megkönnyíti a vevő vagy mások számára. az értékelés felhasználója, hogy megértse az értékelő gondolkodásának logikáját., és számszerűsített (kvantitatív) formában. A szerzők ezt az előnyt a következőképpen írják le: "Ha az értékbecslő azt mondja:" A pénzforgalom diszkontálásának módszerét tulajdonítom a legnagyobb súlynak, "akkor az olvasónak joga van megkérdezni:" Remek, mekkora súlyt tulajdonítasz ennek a módszernek? " A matematikai súlyozási megközelítés biztosítja ezt a további információt. A matematikai mérlegelés jelentős hátránya, hogy az egyéni értékelési eredmények nagy szórása esetén alkalmazása problémássá válik, a végeredmény kevésbé helyes.
Ebben az esetben az egyik megközelítés hátránya a második előnye, és fordítva.

Az orosz értékelési gyakorlatban az elmúlt években komoly figyelmet kapott az eredmények egyeztetésének problémája, amit számos tankönyv, folyóiratban megjelent publikáció és az értékelési kérdésekkel foglalkozó konferenciákon elhangzott előadások is bizonyítanak.

SV Valdaitsev „Az üzlet és az innováció értékelése” című könyvében a súlyegyütthatók segítségével történő mérlegelés szükségességéről van szó, de ezek az együtthatók tisztán szakértőiek, vagyis egy minősített értékbecslő szubjektív szakértői megítéléséből származnak. . Azonban az érvelés mechanizmusa vagy logikája, amely biztosítja ezen együtthatók átvételét,
a kézikönyv nincs megadva.

Az "Üzleti értékelés" című tankönyvben (A. G. Gryaznova és M. A. Fedotova szerkesztette) a szerzők javasolják az eredmények mérlegelését a matematikai és szubjektív megközelítések módszerei alapján. Matematikai mérlegeléssel javasoljuk a fajsúlyok számszerű értékeinek meghatározását, figyelembe véve néhány tényezőt (az üzlet jellege, az értékelés célja, az érték típusa, a likviditás szintje stb.) , szubjektív mérlegeléssel pedig az értékbecslő szakmai tapasztalata és ítéletei állnak az élen. A tankönyv nem ír le konkrét eljárásokat az ilyen mérlegelésre.

Az "Ingatlanértékelés" című tankönyv (A. G. Gryaznova és M. A. Fedotova szerkesztette) példákat ad a hierarchiaelemzési módszeren alapuló értékelés eredményeinek egyeztetésére, bár magát a módszert nem ismertetik.

Hasonló megközelítést mutat be az eredmények egyeztetésének problémája GG Azgaldov „A becslések egyeztetésének problémái és lehetséges megoldásai” című cikke, amelyben a modern szakértői kvalitatív eszköztár alapján először számszerűsítik az egyes tulajdonságokat - a befolyásoló tényezőket. a különböző, például három módszerrel kapott értékelési eredmények megbízhatóságát, majd minden értékelési módszerhez kiszámítják az érték mennyiségi kifejezését, amely alapján meghatározzák az érték általánosított értékét.

A szakértői kvalitatív módszer egy olyan minőségi mutató mennyiségi értékelésén alapul, mint a három megközelítéssel - nyereséges, költséges és piaci - kapott egyedi eredmények megbízhatósága. Az egyes megközelítések megbízhatósági fokának meghatározásának alapja:

- az egyes módszereknél a számításokhoz felhasznált kiindulási információk megbízhatósága;

- az értékbecslő által alkalmazott (explicit és implicit) feltételezések száma és jellege, amelyek a valósággal ellentétesnek bizonyulhatnak (például a jövőbeni bevételek vagy jövőbeni költségek előrejelzésekor, a diszkontráta kumulatív konstrukciós módszerrel történő meghatározásakor).

A három értékelési eredmény alapján az érték összértékének levezetéséhez különböző módszerekkel határozzák meg, hogy a súlyozott átlag képlet alapján milyen súlyok alapján lehet következtetni az ingatlan értékére. Az S. Pratt monográfiáiban leírt matematikai mérési módszeren túlmenően a módusz, medián, valószínűségi megközelítés és a hierarchiák elemzésének módszere (MAI) is használatos.

a cikk szövegét.

1. Bemutatkozás

2015. május 20-án az Oroszországi Gazdasági Fejlesztési Minisztérium rendelete alapján három alapvető szövetségi értékelési standard új kiadását hagyták jóvá - FSO 1-3. Az NP „SROO” Szakértői Tanács „részletesen kitérett e dokumentumok kidolgozásának folyamatára, felhívva a szakmai értékelő közösség figyelmét azok problémás rendelkezéseire.

Sajnos a közösség alacsony aktivitása miatt nem sikerült minden problémás rendelkezést megszüntetni. Ezt a cikket az FSO 1. számú, első pillantásra nem feltűnő 25. cikkelyének, a szövetségi értékelési szabványok új sorozatának egyfajta "húsvéti tojásának" az elemzésének szenteljük. Szó szerint így hangzik:

„Több értékelési megközelítés alkalmazása esetén, valamint bármely értékelési megközelítés keretein belül több értékelési módszer alkalmazása esetén ezek eredményeinek előzetes egyeztetése történik annak érdekében, hogy az értékelés köztes eredményét megkapjuk. értékelés tárgyát képezi ezzel a megközelítéssel. A különböző megközelítésekkel vagy módszerekkel kapott, lényegesen eltérő közbenső értékelési eredmények egyeztetésekor a jelentésnek tükröznie kell az elvégzett elemzést és az eltérés megállapított okát. Lényeges eltérésnek azt a különbséget kell tekinteni, amelyben az egyik megközelítés (módszer) alkalmazásakor kapott eredmény kívül esik az értékelő által meghatározott értéktartomány határain, amelyet egy másik megközelítés (módszerek) (ha vannak) alkalmazásakor kapunk.

Vegye figyelembe, hogy ez a rendelkezés „a semmiből” jelent meg, miután az Oroszország Gazdasági Fejlesztési Minisztériuma alá tartozó munkacsoport befejeződött, amelyben kidolgozták az 1. számú FSO új verzióját.

Rekonstruáljuk a szabvány meghatározott pontjának jelentését:

1. Az értékelő jelentésnek tükröznie kell bizonyos elemzéseket és a kapott eredmények közötti eltérés okát mind a különböző megközelítések, mind az értékelési módszerek esetében.
2. Ezt csak akkor szabad megtenni, ha jelentős eltérés van a feltüntetett eredmények között – az értékelő jelentésből egyértelműen ki kell derülnie, hogy az eredmények jelentősen eltérnek-e vagy sem.
3. Az eredmények közötti eltérés lényegességének kritériuma a " a költségtartomány határait"Eltérő megközelítés (módszerek) alkalmazásával készült.
4. Ezért az értékelő jelentésben ezeknek a tartományoknak a határait meg kell adni, hiszen enélkül nem derül ki, hogy az eltérés jelentős-e vagy sem (természetesen ez olyan helyzetre igaz, amikor az értékelési jelentésben egynél több értékelési megközelítést alkalmaznak).

Figyelembe véve az FSO 7. sz. 30. paragrafusa által bevezetett azon követelményt, hogy ítéletet kell hozni annak az intervallumnak a lehetséges határairól, amelyben az értékelt objektum értékének végső értéke lehet, egy háromszintű szerkezetet kapunk: tartományok (módszerek). ) → tartományok (közelítések) → intervallum (a értékelt objektum értékének végső értéke).

Ezzel kapcsolatban a gyakorló értékelőnek a következő kérdéseket kell feltennie:

• Mi az a "tartomány"? Miben különbözik az FSO # 1 "tartománya" az FSO # 7 "intervallumától"?
• Mi az értelme a tartományok megadásának a megközelítésekben (módszerekben)?
• Hogyan határozható meg és hogyan kell az értékelési jelentésben feltüntetni a költségtartományt megközelítésenként (módszerenként)?

Tekintsük mindezen kérdéseket az értékelési megközelítések példáján keresztül, miközben az elemzés összes eredménye felhasználható értékelési módszerekhez is.

2. Mi az a „tartomány”

asztal Az 1. ábra a "tartomány" kifejezés leggyakoribb definícióit mutatja.

Asztal 1.

A "tartomány" kifejezés általános definíciói

Megállapítható, hogy a "tartomány" és az "intervallum" kifejezések általában szinonimák, különösen ez megerősítést nyer. Ezenkívül használatuk köre némileg eltérő:

• "Intervallum" - gyakrabban használják matematikai problémákkal kapcsolatban;
• "Tartomány" - a hullám rezgések leírására (hang, zene, rádiófrekvenciák), és gyakrabban használják átvitt értelemben a mindennapi beszédben.

3. Mi a tartalma a tartományok megadásának a megközelítésekben?

Egyes értékelési jelentésekben a különböző értékelési megközelítések és/vagy módszerek alkalmazásával kapott értékelési eredmények jelentősen eltérnek.

Az ilyen eltérések megjelenésének oka a legtöbb esetben az értékelő jelentés hibái, ritkábban objektív okok az árazási tényező figyelembevételének lehetetlensége vagy a kezdeti adatok nagyfokú bizonytalansága formájában. Ezért az eredmények jelentős eltérései elsősorban a számítások alapos elemzésének és ellenőrzésének szükségességét jelzik. A hibák azonosításának kérdéseit (értéktorzító eszközök) részletesen tárgyaljuk.

Ezzel kapcsolatban a következő kérdések merülnek fel:

• Összeegyeztethető-e az objektíven kapott jelentősen eltérő számítási eredmények?
• Mi a lényeges különbség?

Erre a kérdésre csak egy konkrét helyzet (a kiindulási adatok minősége, az alkalmazott módszertan, az értékelési alany és a piac jellemzői) kvalitatív elemzése alapján adható meg a válasz.

Olyan körülmények között, amikor lehetetlen jogilag meghatározni az ilyen terjedés határait, meglehetősen problematikus volt egy ilyen értéktorzító eszközzel foglalkozni.

Az FSO 1. számú új kiadásának 25. pontja rögzíti az eltérés lényegességének egyik lehetséges kritériumát - az intervallumok határaihoz, az okok elemzésének követelményéhez kötődik. jelentős különbség eredmények.

Ellentmondásos az az indoklás, hogy az Értékelőtől ilyen számú tartományt és intervallumot kell megadni. Ezt a tendenciát az abszurditásig elvezetve megjósolható, hogy a jövőben az értékelési jelentésben minden egyes árazási paraméternél tartományt kell feltüntetni és indokolni. A szerzők ebben a részben úgy vélik, hogy az lenne a helyes, ha csak a végső költségeredmény intervallumainak megjelölésére szorítkoznánk, és az eltérések lényegességét a fenti kritériumok kvalitatív elemzése alapján értékelnénk. Ugyanakkor, mivel ez a tétel már megjelent az FSO-ban, egyszerű gyakorlati ajánlásokra van szükség a végrehajtásához.

4. Hogyan határozható meg a költségtartomány megközelítés szerint?

A különböző megközelítésekkel (módszerekkel) kapott értéktartomány gazdasági és matematikai lényege megegyezik annak az intervallumnak a lényegével, amelyben az értékelt tárgy értékének összértéke elhelyezhető. Magyarázzuk meg ezt a tézist.

Először is lehetséges olyan helyzet, amikor az értékelés tárgyának értékét a az egyetlen módszer az értékelés egy megközelítésén belül. Nyilvánvaló, hogy ebben az esetben a „tartomány” egybeesik az „intervallum”-val.

Másodsorban részletesen ismertettük az árak szórásának okait (piaci és tárgyi szempontok, számítási hiba), amelyek egy piaci entitás minden magatartására azonosak, amelynek viselkedését az érték meghatározásakor modellezzük. Például:

• az épület értékelésekor az eladó elégtelen tudatosságával összefüggő piaci volatilitás az értékelés minden megközelítésében megnyilvánul: költséges - az építőanyagok és a munka ára, a vállalkozó nyeresége; összehasonlító - az analóg objektumok árai, a kiigazítások mértéke; jövedelmező - analóg objektumok bérleti díjai, előrejelzések, a kockázatok nagysága;
• a számítási hibák felhalmozódásának okai nem specifikusak, az adott számítási modelltől (értékelési megközelítéstől) függően.

Így az értékelési megközelítéssel (módszerrel) kapott érték tartományának határaira vonatkozóan az értékelési objektum végső értéke közötti intervallum viszonylatában megfogalmazott összes rendelkezés igaz. Ez azt jelenti, hogy használható a költségintervallumok (tartományok) módosított 3D-s mátrixa, amelyre az ingatlanbecsléssel kapcsolatos példát a 2002-2015-ben készült értékelési jelentések jelentős skálájának elemzése alapján javasoltuk, 2. ábra. egy.

Rizs. 1. Módosítva 3D- költségintervallumok mátrixa (tartományok),%

Piacfejlesztési jellemzők:

• alacsony - depressziós régiók; a regionális központoktól jelentős távolságra lévő objektumok;
• közepes - regionális központok;
• magas - milliós többletvárosok, nagy városi agglomerációk.

Az objektum forgalmi jellemzői:

• alacsony - nagyméretű kereskedelmi ingatlanok, egyedi jellemzőkkel rendelkező objektumok;
• közepes - közepes méretű kereskedelmi ingatlan;
• igényes lakások és kisméretű kereskedelmi ingatlanok.

A modell minősége egy szerves mutató, amely a következő fő szempontoktól függ:

• a számítási paraméterekre vonatkozó kezdeti információk minősége - az információ lehet tényleges (például az objektum területe a műszaki számviteli dokumentumok adatai szerint), becsült (például a működési költségek átlagos értéke hasonló osztályba tartozó objektumok elemzési adatai) és előrejelzés.

Emlékezzünk arra, hogy az értékelő jelentések megfelelhetnek az értékelési tevékenységre vonatkozó jogszabályok előírásainak, és változó minőségű (részletes) információkon alapulhatnak, természetesen a lényegesség alapelvét figyelembe véve. Például egy értékelő jelentésben - a bevételi megközelítésben egy tipikus irodahelyiség működési költségeit a megfelelő piaci tartomány (40-60 egység →50 egység). Egy másik értékbecslési jelentésben - az értékbecslő a jelenlegi tulajdonos által az értékelő objektum paramétereire vonatkozó részletes információk alapján - az 55 db körüli piaci sávon belül indokoltan pontosítja a működési költségek mértékét. (az érték pl. az ablaknyílások kitöltésének sajátosságai miatt megnövekedett hőveszteségből adódik, ami a fűtési rendszer mérőivel nyomon követhető).

• a paraméterek száma a tervezési modellben - fül. 2;
• a számítási paraméterek kölcsönös befolyásának jellege a számítási modellben (additív, multiplikatív hatás stb.).

Ennek a mutatónak az értékét az Értékbecslő szakszerűen, a megadott minőségi mutatók elemzése alapján határozza meg. Az elemzés azt mutatja, hogy a legtöbb esetben a „modellminőség” mutató értéke 0,8 - 1,2 tartományba esik.

2. táblázat.

Példák tervezési paraméterekre

A kapott tartományt a következő képletekkel határozzuk meg:

A végső algoritmus a tartományok határainak meghatározásához:

• 1. lépés A költségtartomány meghatározása a piac alakulásától és az értékelési tárgy forgalmától függően (1. ábra).
• 2. lépés A modell minőségi mutatójának meghatározása (1. ábra).
• 3. lépés: A tartomány meghatározása az (1) képlettel.
• 4. lépés: A tartományhatárok meghatározása a (2) képlettel.
• 5. lépés: Az eltérés okainak elemzése és meghatározása (ha szükséges).

Az ajánlásokban javasolt algoritmus a súlyozási együtthatók igazolására is használható a különálló megközelítésekkel kapott értékelési eredmények egyeztetésekor. A súlyozási tényezők a modell minőségi mutatói (reciprok) alapján határozhatók meg:

Megjegyzendő, hogy a javasolt modell általános formájában nem csak a tartományok határainak meghatározására használható ingatlanértékelés során, hanem más típusú értékelési objektumok értékelésénél is. Ebből a célból szükség esetén a javasolt skálát az adott típusú értékelési tárgyak piacának jellemzőihez kell igazítani, vagy a vonatkozó statisztikai adatok alapján saját skálát kell javasolni. Ebben az esetben a skála adaptálásának a következő szempontok elemzésén kell alapulnia:

• az objektum egyedisége és „helyettesítő termékek” elérhetősége a piacon;
• az értékelési tárgy alkotórészeinek jellemzői (például részvénycsomagok és részesedési részesedések értékelésekor - a tárgyi eszközök és források jellemzői);
• a célpiaci szegmensek (iparágak) fejlődésének dinamikája.

5. A megközelítési tartományok átalakítása az összköltség intervallumára

Az egyedi értékelési megközelítésekből nyert érték a más értékelési megközelítésekből nyert értéktartományon belül vagy kívül lehet.

5.1. Ha az egyes értékelési megközelítésekkel kapott értékek a más értékelési módszerek által nyert értékek tartományába esnek, akkor annak az intervallumnak a határai, amelyben az értékelési objektum összértéke elhelyezhető (FSO 7. sz. 30. szakasz ) a következőképpen határozható meg:

• 1. lehetőség - a megközelítések költségtartományának szélső határaiként (ebben az esetben az intervallum szélesebb lesz, és nagyobb a valószínűsége annak, hogy a költség a kapott intervallumba esik);
• A 2. lehetőség a megközelítési tartományok átlagán alapul. A teljes költség intervallumot a következő képlet segítségével kapjuk meg:

5.2. Annak a ténynek az okai, hogy az egyedi értékelési módszerekkel kapott értékek nem esnek a más értékelési módszerek által nyert értékek tartományába, a következők lehetnek:

• az értékelési megközelítések végrehajtásakor technikai vagy módszertani jellegű hibák történtek;
• hiba történt a tartományok határainak meghatározásakor;
• a rendelkezésre álló információk nem teszik lehetővé egy vagy több árképzési paraméter figyelembevételét egy adott értékelési megközelítés (értékelési módszer) keretében, vagy az ilyen elszámolás nem megfelelő, mivel az értékelési megközelítés elfajulásához vezet, vagy jellemzi. nagy hibával.

A harmadik lehetőség további megjegyzést igényel.

Lehetséges olyan helyzet, amikor az értékek eltérése (nem esik a más megközelítések által kapott értéktartományokba) objektív és megállapodás lehetséges ezeket az értékeket a piaci érték végső értékének meghatározásához megfelelő elemzést követően az eltérések okainak megállapításával (az FSO 1. sz. 25. pontja szerint). Ilyen helyzetekben nem csak arra célszerű figyelni, hogy a kapott köztes eredmények a más megközelítéssel kapott költségtartományokba esnek, hanem arra is, maguknak a tartományoknak a metszéspontján vagy nem metszéspontján... Azokat az eseteket, amikor egy megközelítés költsége nem esik más megközelítések körébe, célszerűen olyan esetekre osztjuk, amikor az egyes megközelítések által kapott értéktartományok a következők:

• metszik egymást;
• ne keresztezd.

Az első esetben a köztes eredmények közötti eltérés lényegessége ellenére megfelelő elemzés után egyeztethetők.

Lehetséges, hogy az eltérések kritikusak a közbenső eredmények egyezése szempontjából. Például az értékelés tárgya egy vegyipari vállalkozás magasan specializált ingatlanegyüttese (ingatlantárgyak halmaza), amelyet jelentős gazdasági elavulás jellemez az ilyen specializációjú vállalkozások alacsony kihasználtsága miatt (elavult technológiák, gazdasági válság stb.), valamint átalakításának gazdasági céltalansága. Például az értékelő jelentés két megközelítést alkalmaz az értékeléshez: költséges és nyereséges. A rendelkezésre álló információk lehetővé teszik a gazdasági avulás értékének meghatározását csak a jövedelemszemléletű módszerekkel (költségkülönbség a "normál" és a meglévő terhelési szint mellett) - ábra. 2. A jövedelmi megközelítés eredményeinek felhasználása a gazdasági elavulás értékének meghatározására a költségszemléletben a megközelítések elfajulásához vezet - eredményeik egybeesnek.

Rizs. 2. Az értéktartományok nem fedik át egymást

Ilyen helyzetben tanácsos az értékbecslőnek:

• a különböző értékelési megközelítésekkel kapott eredmények tartományai közötti eltérés okainak elemzésekor jelezze, hogy az értékelés költségalapú megközelítése nem vette figyelembe a jelentős gazdasági elavulást;
• a végső megállapodásban megtagadják a költségalapú értékelési megközelítés alapján elért eredmények figyelembevételét.

6. Példa a tartományok határainak igazolására

Az elbírálás tárgya egy regionális központban található tipikus irodaház. Három értékelési megközelítést alkalmaztak, amelyeken belül egy módszert alkalmaznak. A következő eredmények születtek: 3,2 millió rubel. (költséges), 3,3 millió rubel. (összehasonlító), 3,6 millió rubel. (jövedelmező).

Ábra. 1. a költségtartományt két szempont (piaci alakulás és az objektumok forgalma) alapján határozták meg - ± 10% volt.

A modell minőségi mutatójának elemzését a táblázat tartalmazza. 3.

3. táblázat.

Modellminőség-elemzés

A tartományok végső elemzése, a piaci érték végső értékének és intervallumának meghatározása a táblázatban látható formában adható meg. 4. és 3. ábra. 3.

4. táblázat.

Költségtartományok elemzése

Rizs. 3. Költségtartományok grafikus ábrázolása

5. táblázat.

Az értékelési eredmények végleges megegyezése

A cikk végén emlékezzünk meg Francisco Goya rézkarcáról: "Az értelem álma szörnyeket szül." A szakmai értékelő közösség képviselőinek többségének nem részvétele a szakmai szintű dokumentumok kidolgozásában, az iparág számára fontos döntések meghozatalától való távolságtartása, hallgatólagos beleegyezése a vonatkozó jogkörök másokra való átadásához továbbra is szükség lesz. a tárgyalthoz hasonló "rituális táncokhoz". Fejezze ki véleményét az Önnel kapcsolatos dokumentumokról még azok elkészítésének szakaszában, például a Regulation.gov.ru weboldalon.

Moszkva, 2015. június

Források listája

1. Készül az Értékelési Tanács első ülése - [Elektronikus forrás] // honlap: NP SROO Szakértői Tanács oldala ..
2. Szövetségi értékelési szabvány "Általános értékelési koncepciók, megközelítések és követelmények az értékeléshez (FSO No. 1)", amelyet az Oroszországi Gazdasági Fejlesztési Minisztérium 2015.05.20-i, 297. számú rendelete hagyott jóvá.
3. Szövetségi értékelési szabvány "Ingatlanértékelés (FSO No. 7)", amelyet az Oroszországi Gazdasági Fejlesztési Minisztérium 2014. szeptember 25-i 611. számú rendelete hagyott jóvá.
4. Iljin M.O., Lebedinszkij V.I. Gyakorlati tanácsok a teljes költség intervallum lehetséges határainak meghatározásához - [Elektronikus forrás] // site: NP "SROO" Szakértői Tanács oldala ".. pdf.
5. Az orosz nyelv szinonimák szótára. Gyakorlati útmutató. - M .: Orosz nyelv. Z.E. Alexandrova. 2011.
6. Iljin M.O. A „lényegesség” fogalmának használata a társadalmi-gazdasági rendszerek minőségi paramétereinek jellemzésére az értékelő jelentések vizsgálatában // A G.V. után elnevezett Orosz Közgazdasági Egyetem KÖZLÖNYE. Plekhanov, No. 5 (47) 2012. - M: FGBOU VPO "PRUE im. G.V. Plekhanov, 2012 (http://maxosite.ru/resources/ilin_materiality.pdf).
7. Kaminszkij A.V., Iljin M.O., Lebedinszkij V.I. Értékelő jelentések vizsgálata: Tankönyv - M .: Knizhnaya Liniya, 2014.

Az FSO-val összhangban. (Szövetségi értékelési szabványok.) Az értékelési objektum összértéke az értékelési objektum értéke, amelyet az értékbecslő által alátámasztott, az értékelési objektum értékére vonatkozó számítási eredmények általánosítása eredményeként nyerünk, különböző értékelési, ill. értékelési módszerek.

Az értékelési standardok szerint három általánosan elfogadott megközelítés létezik:

A költségszemlélet, mint egy tárgy értékének felmérésére szolgáló módszerek összessége, amely az értékelés tárgyának helyreállításához vagy cseréjéhez szükséges költségek meghatározásán alapul, figyelembe véve az értékcsökkenést;

Összehasonlító megközelítés - egy tárgy értékének felmérésére szolgáló módszerek halmaza, amely az értékelés tárgyának hasonló tárgyakkal való összehasonlításán alapul, és amelyre vonatkozóan információ van a velük folytatott tranzakciók árairól;

Jövedelemszemlélet - az értékelt tárgyból várható bevétel meghatározásán alapuló értékelési módszerek összessége. Mindhárom megközelítést alkalmazni kell (vagy indokolni, hogy egyiket sem alkalmazzuk). Az értékelő az eredmények értékelésének mindegyik megközelítésében elért eredmények alapján meghatározza az értékelési objektum értékének összértékét. Rubelben kell kifejezni egyetlen értékként, hacsak az értékelési megállapodás másként nem rendelkezik (m. Be és intervallum). Az értékbecslő önállóan választja meg a költség végső értékének levezetésének módszereit, ez nem lehet három számjegy számtani átlaga. Az értékelő mindegyik megközelítéshez saját súlyt rendel, az összegyűjtött információk pontosságától, megbízhatóságától, a piaci helyzet tükrözésétől, a módosítások számától stb. és kiszámítja a súlyozott átlagot.Az átlagolásra más kifinomultabb statisztikai módszereket is széles körben alkalmaznak - Hierarchiaelemző módszer - Soati mátrix stb.

A különböző megközelítéseket alkalmazó különböző értékelési módszerek eltérő eredményeket adhatnak egy vállalkozás értékének meghatározásában. Egy ideális piacon mindhárom megközelítésnek ugyanannyi értékhez kell vezetnie, de a gyakorlatban a különböző módszerekkel kapott értékek jelentősen eltérhetnek (5-50%, vagy még több is, különösen egy vállalkozás értékelésénél). Ezzel kapcsolatban az oroszországi szövetségi értékelési standardok és a nemzetközi szabványok előírják a különböző eredmények csökkentésének követelményeit az „értékelés tárgya értékének összértéke” keretein belül.

Az értékelés tárgya értékének összértéke- az értékelés tárgya értékének értéke, amelyet az értékelő által az értékelés tárgyának értékére vonatkozó számítások eredményeinek általánosítása eredményeként nyernek, különféle értékelési megközelítéseket és értékelési módszereket alkalmazva. A klasszikus értékelési megközelítésekkel kapott érték eltérő értékeinek összevonása érdekében az eredményeket egyeztetik.

Az értékelési eredmények összehangolása az ingatlan végső értékelésének megszerzése a különböző értékelési megközelítésekkel kapott eredmények mérlegelésével és összehasonlításával.

Az eredmények megegyezéséhez meg kell határozni a "súlyokat", amelyek szerint az egyedi, korábban kapott értékek képezik az ingatlan végső piaci értékét, figyelembe véve az értékbecslő szakértői véleménye alapján az összes lényeges paramétert. . A különböző értékelési megközelítésekkel kapott eredmények egyeztetése a következő képlet szerint történik:

ahol C a teljes - az értékelés tárgyának összköltsége;

C zp, C cn, C dp - költség által meghatározott költségek, összehasonlító és jövedelmező megközelítések;

K zp, K cn, K dp – az értékelés egyes megközelítéseihez kiválasztott megfelelő súlyozási tényezők.

Ezekkel az együtthatókkal kapcsolatban teljesül az egyenlőség:

Az egyes megközelítések súlyának meghatározásakor a következőket veszik figyelembe (szakértően): az információk teljessége és megbízhatósága; a célnak való megfelelés; a megközelítések előnyei és hátrányai egy adott helyzetben stb.

Az egyes értékelési megközelítésekhez választott súlyokat a legközelebbi 10%-ra (ritkábban 5%-ra) kerekítik, hogy ezeket a súlyokat lehessen használni az egyeztetéshez. A kerekített súlyokat az értékelt ingatlan megállapodás szerinti értékének kiszámításához használják. A kapott értéket kerekítjük.

Az 1.2. táblázat összehasonlító elemzést ad a vállalkozások értékbecslésének hagyományos megközelítéseiről.

1.2. táblázat

Vállalkozások értékbecslési megközelítéseinek összehasonlító elemzése

Ezen adatok alapján megállapíthatjuk, hogy egyik sem használható főként. Ezért a vállalat piaci értékének végső értékének meghatározásához az alkalmazott megközelítések előnyeit és hátrányait, valamint a megszerzett információk minőségét elemzik úgy, hogy mindegyik megközelítéshez súlytényezőt rendelnek.

V. E. Esipov, G. A. Makhovikova, V. V. Terekhova, A. N. Damshakov üzleti értékeléssel foglalkozó kutatók szerint a klasszikus módszerek közvetlen alkalmazása Oroszországban objektív okok miatt nehéz:

1. Az orosz értékpapírpiac fejletlensége.

2. Információs titoktartás, amely mindenekelőtt az összehasonlító megközelítés alkalmazásának bonyolultságához vezet.

3. A pénzügyi kimutatások átláthatóságának hiányával kapcsolatos nagyszámú kiigazítás szükségessége. Az értékeléshez a vezetésnek vezetői számviteli adatokat kell használnia, amelyeket az értékelés céljára módosítani kell.

4. A hosszú távú tervezéssel kapcsolatos bizonytalanság orosz kontextusban (az oroszországi tevékenységeket általában egy évre tervezik) nehézségeket okoz a jövedelmező értékelési módszerek alkalmazásában. Alapvetően a korábbi időszakok történeti adatait használjuk.

5. Az eszközök számviteli értékelése a piaci értékhez képest jelentősen alulbecsült, ami a nettó eszközök értékének alulbecsléséhez vezet. Valamennyi tárgyi eszköz és immateriális java piaci átértékelése szükséges.

6. A hagyományos értékelési módszerek időben „pont” eredményt adnak, amely nem használható fel a vállalkozás operatív vagy stratégiai irányítására. Az értékelésre kötelező helyzetek egyike sem utal további monitorozás lehetőségére.

7. Információkeresés nehézségei és nehézkes számítások. Az üzleti értékelés rendszeres használatának a lehető legegyszerűbbnek kell lennie, és az eredményeknek egyértelműnek kell lenniük.

Így a meglévő értékelési megközelítések közül a jövedelemmódszer tükrözi a legpontosabban a vállalat, mint üzlet, vagyis egy profitot termelő működő mechanizmus értékét. Az előrejelzési adatok felhasználása azonban kétségbe vonja a számítások pontosságát. Az összehasonlító módszer használatához rendelkezésre álló információforrások nagyon korlátozottak. A vállalatirányítás orosz piaca (csőd, egyesülések és felvásárlások) főként a szervezett tőzsdéken kívül működik, és az orosz gazdaságban (iparban) a részvények szervezett piacokon kívüli újraelosztásának volumene elvileg nehezen megbecsülhető. Ennek eredményeként az orosz viszonyok között a vállalkozások értékelésénél gyakran az ingatlan megközelítés a legrelevánsabb. Ennek oka elsősorban a számításokhoz megbízható és hozzáférhető kiindulási információk (hiszen a tulajdonszemlélet fő információs bázisa a vállalkozás mérlege), valamint bizonyos mértékig a jól ismert , a hazai gazdaság számára hagyományos, költségmegközelítések egy vállalkozás értékének felméréséhez. De a tulajdonszemlélet fő hátránya, hogy nem veszi figyelembe a vállalkozás jövőbeli lehetőségeit a nettó jövedelem megszerzésében. Ráadásul a költségszemléletű értékszámítás nem ad lehetőséget az értékteremtés forrásainak azonosítására, így azok kezelését kizárja.

Így a legtöbb szakértő az értékelés területén arra a következtetésre jut, hogy az üzleti értékelés módszertani alapja nem tökéletes. "Azok a technikák, amelyek egy vállalkozás értékének súlyozott becslését kínálják, kizárólag egy vállalkozás ilyen vagy olyan formában történő értékesítésére használhatók." De mi van akkor, ha a menedzsereknek nem az eladáshoz van szükségük a vállalkozás értékére, hanem stratégia kialakítására és olyan vezetői döntések meghozatalára, amelyek célja a menedzsment értékszemléletének megvalósítása? Ugyanakkor a nyugati közgazdászok, Modigliani, Damodaran, Copeland által javasolt üzleti értékelési módszerek a vezetői döntések meghozatalára nem találnak alkalmazást Oroszországban, valamint más feltörekvő és nem hatékony piacokkal rendelkező országokban, amelyekre számos jellemző jellemző. hasonló problémák, mint például a külföldi befektetésektől és hitelfelvételtől való nagyfokú függés, általában a jelentős belső és/vagy külső adósság hátterében, a pénzügyi szektor gyengesége és instabilitása a jelentős rossz adóssággal rendelkező bankok terhei miatt. vállalkozások, fejletlen infrastruktúra, tökéletlen szabályozási keret, fejletlen rendszer pénzügyi kimutatások kibocsátók, illetve annak a nemzetközi szabványoknak való meg nem felelése és az ezzel járó információs átlátszatlanság és magas kockázati szint, információs átlátszatlanság, ahol nincs fejlett tőzsde, és ezért maguk a vállalkozások piaci értékelése sem. A piaci hatékonyság alacsony foka miatt pedig a hazai cégek arzenáljában nincsenek teljesen adaptált üzleti értékelési módszerek.