Все мы являемся собственниками либо нанимателями жилья. Наем жилого помещения возможен коммерческий, когда квартира арендуется у собственника – физического или юридического лица, – и социальный.
В последнем случае, согласно жилищному законодательству, жилье находится в государственной или муниципальной собственности, но предоставляется гражданам на основании специального договора в бессрочное владение и пользование.
Это означает, что вы и ваши родственники могут жить в такой квартире сколько угодно, но в отличие от собственника, не можете ее продать или завещать. Кроме того, без согласия наймодателя, то есть государственных органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, вы не вправе совершать и ряд других действий. Например, нельзя сдать квартиру в поднаем или произвести в ней перепланировку.
Отношения между нанимателем и наймодателем строятся на основании норм седьмой и восьмой глав Жилищного Кодекса РФ, а также Типового договора социального найма, утвержденного Постановлением Правительства РФ №315 21 мая 2003 года. В частности, регулируется вопрос кому, на каком основании и по каким критериям предоставляется жилье в социальный наем.
Но, главное, в указанных актах зафиксированы права и обязанности сторон договора социального найма.
Разумеется, главной обязанностью нанимателя жилого помещения является своевременное внесение платы за него, а также потребляемые коммунальные услуги. А наймодателя – предоставить квартиру и принимать участие в содержании и ремонте общего имущества дома, в котором она находится.
Что касается ремонта, то права и обязанности в этом вопросе сторон распределены следующим образом. Согласно п.3 статьи 67 Жилищного Кодекса РФ текущий ремонт ложится на плачи нанимателя, а капитальный, в соответствии с п.2 статьи 65 Жилищного Кодекса РФ, – наймодателя.
Казалось бы, все просто. На самом деле, сложности начинаются при выяснении, что конкретно, какие виды работ, относятся к первой и второй форме ремонта.
Некоторую ясность в этом вопросе помогает внести уже упомянутый Типовой договор социального найма. В нем сказано, что к текущему ремонту относятся: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).
При этом, если, например, неисправность проводки в квартире нанимателя вызвана неисправностью электропроводки во всем доме (общего имущества), то заменить ее должен наймодатель.
Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда, приведен в Приложении №8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ №170 от 27.09.2003 г. В частности, к капитальным ремонтным работам отнесен ремонт крыш, фасадов, утепление зданий, замена внутриквартирных инженерных сетей и другое.
Однако, подчеркнем, четких границ между текущим и капитальным ремонтом в действующем законодательстве нет.
Именно поэтому у нанимателей и наймодателей жилых помещений по договору социального найма нередко возникают разногласия. Так, к нам в редакцию недавно обратился читатель с просьбой разъяснить, кто должен производить замену оконных блоков и сгоревшего при пожаре утеплителя между перекрытиями. Согласно приведенным выше примерным перечням работ по текущему и капитальному ремонту, устранение этих недостатков является обязанностью наймодателя.
При этом, из письма читателя следовало, что за решением своих проблем он обращается преимущественно в управляющую компанию. «Где можно найти перечень услуг, которые должна выполнять УК по ремонту внутри муниципалитетных квартир?» – спрашивает он.
Между тем, согласно статьям 162 и 163 Жилищного Кодекса РФ, управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется либо непосредственно властями либо управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса. Иными словами, договорные отношения по управлению МКД складываются непосредственно между управляющей компанией и государственными и муниципальными властями.
Управляющая компания при этом вправе предъявлять претензии к собственнику и требовать от него выполнения их обязанностей. К примеру, финансирования и осуществления силами подрядных организаций капитального ремонта.
Таким образом, если вам, как и нашему, читателю не удается разрешить свои жилищные проблемы с УК, обращайтесь непосредственно к наймодателю. По закону, если он не исполняет своих обязанностей, должен нести ответственность. В частности, при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения (статья 66 Жилищного Кодекса РФ).
Для этого необходимо направить собственнику помещения по договору социального найма официальную претензию с указанием срока устранения указанных в ней недостатков. Если она будет проигнорирована, вы вправе обратиться за помощью в судебные органы.
Когда человек живет не в частном доме или коттедже, он имеет места общего пользования с другими жильцами и собственниками квартир в доме. Более того, если одной квартирой владеют разные собственники, у них тоже возникают отдельные места общего пользования. В случае с многоквартирным домом к таким местам относятся - подъезды, лифты, чердаки и подвалы, крыша, а так же все подсобные и хозяйственные помещения, относящиеся к дому. В квартире такими местами признается коридор, кухня, санузел и ванная комната. Ремонт общих мест пользования и их поддержание в надлежащем виде является общей обязанностью всех жильцов и регламентируется на законодательном уровне.
Как часто должен проходить ремонт общих мест пользования?
Законодательство, регламентирующее порядок пользования и содержания мест общего пользования - это Жилищный кодекс РФ и Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность". В постановление часто вносятся дополнения и исправления, последнее из которых, на сегодняшний день, датируется мартом 2014 года.
Согласно этого документа все места общего пользования многоквартирного дома, включая общедомовые коммуникации, должны содержаться в исправном виде. Для этого собственники помещений должны своевременно и по мере необходимости проводить текущий ремонт. Сроки проведения такого ремонта нигде не регламентируются, однако в договоре на управление и содержание дома могут быть оговорены определенные интервалы между косметическим ремонтом подъезда дома, фасада, придомовой территории и других площадей, не требующих постоянного текущего ремонта.
Капитальный ремонт оговаривается отдельно и сроки его проведения утверждаются на общем собрании собственников дома. О необходимости капитального ремонта может, так же, сказать акт обследования тех или иных мест общего пользования в процессе эксплуатации. В этом случае, собрание собственников может принять решение о проведении капитального ремонта одного из общих мест пользования вне утвержденного графика. Жилищный кодекс РФ устанавливает предельный срок проведения капитального ремонта подъездов в 5 лет.
Время проведения текущего ремонта зависит только от возникновения необходимости в нем. Период проведения ремонтных работ в подъездах, имеющих косметический или капитальный характер, должно определяться коллегиально жильцами, с учетом их пожеланий. Очевидно, что замену окон в подъезде или ремонт магистральных узлов отопительной системы лучше проводить летом. Тогда как покраска стен, потолков и перил на лестничных пролетах, а так же ремонт лестниц и пола может быть произведен в любое время календарного года.
За чей счет производится ремонт общих мест пользования?
Ремонт общих мест пользования входит в число услуг, оказываемых Управляющей компанией. Плата за текущий, косметический и даже капитальный ремонт входит в состав той суммы, которая ежемесячно оплачивается жильцами за эксплуатацию и управление. Размер этой платы определяется ежегодно на общем собрании жильцов. Для утверждения суммы необходим кворум, составляющий 50% + 1 голос от всех собственников жилья.
Если на общем собрании собственников принято решение провести ремонт с капитальными улучшениями, например с установкой новой подъездной двери с кодовым замком, заменой окон в подъезде, ремонт дорожного покрытия перед домом и прочими, то дополнительные расходы могут быть распределены между жильцами в порядке, пропорциональном доли их собственности. При этом расходы на общий текущий ремонт все равно должны производится за счет ежемесячной фиксированной оплаты и только улучшения, по отдельной смете, за счет дополнительно привлеченных средств.
Собственники квартир имеют право на контроль за проведением ремонтных работ и получение своевременной и полной информации об их объеме и стоимости. Такие сведения должны быть предоставлены УК или ТСЖ в пятидневный срок со дня подачи соответствующего запроса в правление. Важно помнить, что стоимость фактически не оказанных УК услуг может и должна быть возвращена жильцам, по их заявлению. Однако контролировать соблюдение жилищного законодательства в отношении обслуживания и ремонта мест общего пользования в доме, его собственникам приходится самим.
Ремонт лифта или его замена
Выдержка из закона о планово-предупредительных работах:
Система планово - предупредительных ремонтов включает в себя:
систему технического обслуживания, состоящую из:
периодических осмотров;
текущих ремонтов;
аварийно-технического обслуживания;
систему восстановления ресурса лифтов, состоящую из:
· капитального ремонта (замены);
· модернизации.
Для лифтов, имеющих преждевременный физический и моральный износ оборудования, допускается проведение капитального ремонта лифта
по его фактическому состоянию.
В этом случае состав работ по капитальному ремонту (замене) оборудования определяется специалистами инженерного центра и специализированной по лифтам организации.
Сроки выполнения работ согласовываются с организацией - владельцем лифта.
Модернизация, как правило, проводится на лифтах, отработавших срок службы. В соответствии с ГОСТ 22011-95 назначенный срок службы лифта составляет 25 лет.
Объем работ, выполняемых при модернизации лифта, определяется в соответствии с РД-10-104-95 "Временное положение о порядке и условии проведения модернизации лифтов", утвержденным
Госгортехнадзором
России 29 ноября 1995 г.
С целью улучшения эксплуатационных и эстетических показателей лифта по заявке организации - владельца. Обследование лифта, вышедшего из строя вследствие пожара,
вандальных
действий или иных форс-мажорных обстоятельств, с целью определения возможности его ремонта, модернизации или замены осуществляется комиссией, образуемой в этих случаях организацией - владельцем лифта.
Аварийно-техническое обслуживание - проведение работ по освобождению пассажиров из остановившихся лифтов и пуск остановившихся лифтов в работу, в том числе в выходные и праздничные дни.
Работы по аварийно-техническому обслуживанию выполняются в течение согласованного с организацией - владельцем лифта интервалом времени, при этом время освобождения пассажира не должно превышать 30 минут.
Для того, чтобы организовать замену лифта, необходимо предоставить в ЖЭК подписи всех жильцов и доказательство неисправности лифта. Это могут быть фотографии, сведения пострадавших от неисправности лифта, отзывы свидетелей и т.д.
Ремонт дверей в подъезде
Для того, чтобы произвести замену дверей в подъезде необходимо написать краткое заявление от имени всех жильцов в
ЖЭК
.
Пишите письменное заявление (в 2-х экз. – один с отметкой о приеме – оставляете себе) в вашу обслуживающую организацию – в произвольной форме (кому- от кого -указываете свой адрес, телефон – текст:
«В подъезде №1 жилого дома (адрес) входная дверь в результате длительной эксплуатации пришла в негодное состояние (описываете состояние двери) прошу заменить (отремонтировать) входную дверь в подъезд. Письменный ответ в установленном законом порядке отправить в мой адрес. Дата. Подпись»
Ответ Вам должны дать после регистрации в течении 3-х дней. При неполучении ответа, или отписки - заявление в госжилинспекцию . Обязанность по подготовке жилого фонда к зимнему периоду эксплуатации возлагается на обслуживающую организацию (срок готовности с 1 сентября до 1 октября) на основании - Постановления Госстроя РФ от 3 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".
Ремонт подъездов многоквартирных домов относится к текущему и выполняется за счет средств и сил управляющей компании, если в договоре с собственниками имущества данное условие прописано. О том, как ремонтируются подъезды и что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома, расскажем в нашей статье.
Состав общего имущества многоквартирного дома
Общее имущество дома включает в себя:
- Помещения, предназначенные для общего пользования. К таковым могут относиться лифты, лестничные клетки, чердаки и т. д.
- Крыша.
- Фундамент, несущие стены, плиты и всё, что относится к ограждающим несущим конструкциям дома.
- Электрическое и иное оборудование, цель которого — обслуживание более одной квартиры.
- Земля, на которой стоит дом.
- Другие объекты, основное предназначение которых — обслуживание и эксплуатация, а также благоустройство дома. Например, автостоянки, детские площадки.
- Внутридомовая система газо-, электро- и водоснабжения, отопления.
Определение состава общего имущества дома необходимо в следующих случаях:
- собственникам жилья для содержания имущества;
- органам власти — для контроля за имуществом.
Как производится оплата капитального ремонта многоквартирного дома
Изменения в Жилищном кодексе, внесенные в 2012 и 2013 годах, определили механизм реализации положения кодекса о проведении работ по капремонту дома за счет собственников расположенных в нём квартир.
Делается это следующим образом.
В каждом регионе формируется программа капремонта многоквартирных домов, в которую включаются все жилые дома, за исключением тех:
- которые признаны аварийными;
- где меньше 3 квартир.
Спустя 6 месяцев после принятия и опубликования данной программы собственники жилых домов на общем собрании жильцов должны выбрать способ накопления средств, за счет которых и будет осуществлен ремонт. Законодатель предусмотрел 2 варианта хранения средств:
- на счете в кредитной организации;
- на счете регионального оператора.
Как быть в ситуации, когда время капитального ремонта пришло, а на счете денежных средств недостаточно (в том случае, если собственники выбрали первый вариант хранения средств — на специально созданном в кредитной организации счете)?
- Взять кредит в банке. Поручителем в данном случае может выступить региональный фонд.
- Перевести денежные средства в региональный фонд, взяв у него в займы деньги и в последующем выплачивая их.
Граждане, которые проживают в муниципальных квартирах и домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, а также на земельных участках, которые будут изъяты в пользу государства, освобождаются от уплаты взноса на капремонт.
Обращаем внимание на то, что плата за капремонт является обязательной. И если собственники квартир на общем собрании примут решение о том, что они платить не будут, то их решение будет незаконным; а к неплательщику применят штрафные санкции.
Не знаете свои права?
Несмотря на многочисленные споры и разностороннюю судебную практику, граждане, чьи квартиры находятся в собственности у банка (в ипотеке), и те, кто приобрел квартиры в новостройках, также обязаны платить взносы на капремонт.
Что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома
Несмотря на то, что капитальный ремонт дома — это общее понятие, нормативы предусматривают, что замена отдельных элементов общего домового имущества производится по истечении определенного промежутка времени. Например, лифт меняется (или производится его ремонт) через 25 лет; капитальный ремонт крыши в кирпичном доме производится через 10 лет и т. д.
То есть капитальный ремонт может включать в себя замену одного или нескольких элементов многоквартирного дома. Именно поэтому один жилой дом может быть отремонтирован несколько раз.
Жилищный кодекс устанавливает обязательный перечень ремонтных работ, которые выполняются при проведении капитального ремонта дома. В него входит ремонт:
- внутридомовых инженерных сетей;
- крыши;
- фасада и его утепление;
- лифта;
- подвала;
- фундамента;
- установка общедомовых приборов учета или их замена.
На общем собрании жильцов или законом субъекта могут быть установлены дополнительные элементы, которые включаются в капитальный ремонт дома. Они меняются/ремонтируются в случае наличия денежных средств на счету дома.
Ремонт в подъездах многоквартирных домов
| Скачать форму договора |
Ремонт в подъездах многоквартирных домов относится к текущему и должен проводиться 1 раз в 3-5 лет, в зависимости от степени износа подъезда.
К текущему ремонту подъездов относятся следующие работы:
- покраска/побелка стен и потолков;
- окрашивание перил и панелей;
- окрашивание оконных рам, дверей и откосов лифта;
- заделывание отверстий, щелей;
- остекление оконных рам;
- замена дверей.
В договоре с управляющей организацией имеется пункт о том, что текущий ремонт проводится за ее счет. Именно поэтому собственники жилых помещений вправе требовать проведения ремонта подъездов многоквартирных домов.
Если управляющая организация всеми способами старается уйти от ответа и затягивает сроки проведения ремонта, рекомендуем вам написать письмо на имя руководителя организации. Документ может быть составлен как от имени одного собственника, так и носить коллективный характер. Так как содержание письма законодательно не утверждено, то граждане вправе написать по своему усмотрению любую информацию относительно проведения ремонта.
Однако обращаем ваше внимание на то, что в письме необходимо указать дату проведения последнего ремонта, сослаться на пункт договора об обязанностях управляющей компании и описать состояние подъезда в деталях (можно приложить фотографии). Письмо отправляется почтой или передается с нарочным.
Если на письмо не последовало ответа, то собственники вправе обратиться в суд, жилищную инспекцию или в администрацию района.
Таким образом, текущий ремонт подъездов осуществляется силами домоуправляющей компании, а вот капитальный ремонт — за счет средств собственников квартир, расположенных в доме, которые аккумулируются на конкретном счете или у регионального оператора.
В подъезде нашего многоквартирного дома уже много лет не делался ремонт. Управляющая компания ссылается на то, что денег на его проведение у них сейчас нет, и что наш подъезд поставлен на очередь. Но такой ответ мы уже слышим не первый год, а-то и не первый десяток… Как нам заставить управляющую организацию сделать ремонт в нашем подъезде?
Понимаем вашу проблему. Действительно нередки случаи когда управляющие компании обслуживающие многоквартирный дом уклоняются от надлежащего исполнения своих прямых обязанностей в т.ч. проведение текущего ремонта общего имущества (т.е. подъезда, крыши дома, крыльца, козырька подъезда, балконов и т.п.). Особенно данная проблема широко распространена в маленьких городах и поселках, где организации в меньшей степени чувствуют контроль соответствующих органов.
ПОЧЕМУ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ БЕЗДЕЙСТВУЕТ?
Следует отметить, что наиболее распространённой ошибкой жителей (собственников) квартир, является то, что они жалуются или негодуют по этому поводу устно, т.е. без письменного обращения (претензии) в организацию.
Второе, что можно отметить, это то, что жители слишком долго ждут ответа (2-3 месяца) от обслуживающей организации, не предпринимают мер, способствующих ускорить процесс: написание жалобы в органы прокуратуры, Государственную жилищную инспекцию, Роспотребнадзор.
ОБРАЗЦЫ ЖАЛОБ И ПРЕТЕЗИИ
Образцы такой претензии и жалоб можно скачать ниже:
- Претензия управляющей компании о проведении ремонта в подъезде;
- в Прокуратуру РФ ;
- Жалоба на действия управляющей организации в жилищную инспекцию ;
- Жалоба на действия управляющей организации в Роспотребнадзор .
- Скачать одним файлом (архив zip)
ВАЖНО!
Также, для решения данного вопроса, вам могут быть полезными следующие ресурсы:
- РосЖКХ сама рассылает ваши заявления чиновникам
- За что могут штрафовать Управляющие компании, ТСЖ или ЖСК
- ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491
Чтобы узнать название организации, на которой лежит обязанность проведения текущего ремонта, также достаточно посмотреть квитанцию по оплате данных услуг (которая приходит в ваш почтовый ящик ежемесячно).
Также, в случае если вышеописанные способы не привели к должному результату, существуют еще один из способов защиты нарушенных прав – обращение в суд с требование о понуждении проведения ремонта в подъезде. На наш взгляд, в суд следует обращаться, если спустя два месяца после направления претензии и жалоб никаких действий произведено со стороны обслуживающей организации не было. В данном случае, также целесообразно вообще поставить вопрос о смене управляющей организации на общем собрании, но это уже другой вопрос.
ВАЖНО!
Помните, что:
- Согласно Правилам и нормам тех.эксплуатации жилищного фонда не допускается любое отклонение от стандартов качества. Все должно быть идеально.
- За это мы ежемесячно платим примерно половину от всей суммы коммунальных платежей по строке «Плата за содержание и ремонт».
- Контролирует все это Госжилинспекция и другие госорганы. Именно они и заставляют ЖЭК все привести в порядок.
- В КоАП есть даже статья 7.22 «Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов». Штраф до 50.000 рублей.
- Чтобы инициировать проверку, надо использовать право на обращение в госорганы, которое гарантировано 33-й статьей Конституции.
- Закон об обращениях граждан обязывает чиновника направить ответ не позднее 30 дней + пересылка. Иначе он получит штраф по статье 5.59 КоАП.
- Сроки устранения нарушений содержания домов разные. Но в среднем у коммунальщиков есть 45 дней после вашего обращения.
- Для ускорения процесса предложите родственникам и друзьям тоже отправить заявление. Чем больше однотипных обращений, тем быстрее начинают работать коммунальщики.